Обзор Динамики Цен на Жилищном Рынке
В ноябре 2025 года вторичный рынок стал ключевым драйвером роста, в то время как первичный сегмент демонстрировал сдержанную, но стабильную динамику.
Динамика Цен: Первичное Жилье
| Город | Цена (Октябрь 2025, тг/кв.м) | Цена (Ноябрь 2025, тг/кв.м) | Динамика за месяц (%) |
| Астана | ~578 430 | ~581 900 | +0,6% |
| Алматы | ~588 145 | ~589 900 | +0,3% |
| Шымкент | ~468 645 | ~470 990 | +0,5% |
| Актобе | ~287 030 | ~288 200 | +0,4% |
(Динамика первичного жилья отражает умеренный рост, сдерживаемый высокой ключевой ставкой).
Динамика Цен: Вторичное Жилье
| Город | Цена (Октябрь 2025, тг/кв.м) | Цена (Ноябрь 2025, тг/кв.м) | Динамика за месяц (%) |
| Астана | ~540 360 | ~571 700 | +5,8% |
| Алматы | ~767 580 | ~786 000 | +2,4% |
| Шымкент | ~468 645 | ~471 000 | +0,5% |
| Актобе | ~310 400 | ~317 600 | +2,3% |
(Источник данных: Аналитика Krisha.kz за ноябрь 2025 года. Резкий рост вторички в Астане обусловлен регуляторными действиями.)
Анализ Драйверов: Конфликт Издержек и Кредитной Ставки
Рынок недвижимости сейчас находится под влиянием двух противоположных сил, определяющих его неравномерный рост:
1. ⬆️ Инфляционный Шов: Цена Законности и Налоги (Cost-Push)
Резкий скачок цен на вторичном рынке Астаны (+5,8%) является прямым результатом регуляторного давления. Устранение нелегального предложения (снос 15 объектов и штрафы на 308 млн тенге) перенаправляет спрос на легальные сегменты, создавая немедленное повышающее давление на цены. Дополнительно, ожидаемые изменения в Налоговом кодексе (введение НДС в 16% для застройщиков с 2026 года) заставляют девелоперов закладывать эти расходы в конечную цену уже сейчас, формируя новый, более высокий ценовой пол для первичного жилья.
2. ⬇️ Тормоз Спроса: Ключевая Ставка (Demand Suppression)
В то же время, цены сдерживаются высокой Ключевой Ставкой Национального Банка. Удорожание ипотеки снижает покупательную способность и охлаждает спрос. Таким образом, издержки (регуляторика, налоги) толкают цены вверх, но дорогая ипотека ограничивает скорость этого роста.
Надежность Рынка и Жилищные Программы
Афера на 7,9 Млрд Тенге в ЖК «Qyran»
АФМ раскрыло масштабную схему мошенничества в столичном ЖК, где мошенники похитили 7,9 млрд тенге, продавая квартиры по фиктивным договорам. Эта новость резко повышает уровень тревожности у покупателей и подчеркивает жизненную необходимость жестких регуляторных мер, которые проводит Акимат.
Ужесточение ГАСК в Астане
Зафиксировано 764 штрафа на сумму более 308 млн тенге и снос 15 объектов за самовольное строительство. Акимат и УГАСК демонстрируют «нулевую толерантность». Для покупателей это рост надежности легальных сделок; для недобросовестных застройщиков — рост операционных расходов и рисков.
Подробнее: Акимат Астаны ужесточает контроль: Застройщиков предупредили о сносах и штрафах на 308 млн тенге
Развитие Финансирования и Ипотечные Программы
Sensata Group привлекла 100 млрд тенге через облигационную программу на AIX. Это демонстрирует переход крупных девелоперов к прозрачным, публичным и устойчивым источникам финансирования, что укрепляет общий инвестиционный климат и стабильность цен на качественные объекты. Подробнее: Sensata Group вышла на международный рынок: Девелопер дебютировал на AIX с программой на 100 млрд тенге
Завершился прием заявок по программе «Наурыз», однако «Отбасы банк» запустил новые целевые программы для военнослужащих («Наурыз Әскери» и «Әскери баспана»), которые будут поддерживать спрос на первичное жилье в крупных городах.
Новый Налоговый кодекс лишает REIT-фонды их основного конкурентного преимущества. Это тормозит развитие современных финансовых инструментов в секторе и может ограничить приток институционального капитала в коммерческую недвижимость. Подробнее: Налоговый маневр: Почему новый Кодекс «убивает» интерес к REIT в Казахстане
Финальный Вывод: Приоритет Надежности
События недели четко определили новый курс рынка недвижимости Казахстана: эпоха дешевого, но рискованного жилья завершается.
Рынок переживает болезненную, но необходимую коррекцию. Административные меры Акимата и УГАСК, направленные на борьбу с мошенничеством и самостроем (подтвержденные аферой в ЖК «Qyran»), создали шок предложения, который временно толкнул цены вверх в легальном сегменте. В то же время, высокая ключевая ставка продолжает удерживать общий спрос, создавая “ценовые ножницы” между растущей себестоимостью и снижающейся покупательной способностью.
Главный вывод для инвесторов и покупателей: Рынок все более явно разделяется на надежные, финансово устойчивые проекты (как Sensata Group) и рискованные, нелегальные схемы. Отныне законность, прозрачность и финансовая устойчивость застройщика становятся ключевым, а порой и единственным фактором, оправдывающим текущую высокую цену.