Предлагаем Вашему вниманию Обзор рынка за 2-ой квартал 2024 года, подготовленный командой аналитиков ведущего агентства в сфере недвижимости “Cushman & Wakefield Kazakhstan”.
ОФИСЫ
Обзор рынка
В последние годы сектор офисной недвижимости в Казахстане развивается быстро и всё больше расширяется на рынке страны. Как ключевой административный и политический центр Казахстана, Астана играет важную роль.
По состоянию на 2024 год (последние данные на июль 2024 года) в городе действовало около 94 тысяч юридических лиц. Таким образом, доля Астаны в общем количестве юридических лиц, действующих в республике, составляет 20,1%.
Экономика Астаны продолжает укрепляться. В марте 2024 года ее Валовой региональный продукт (ВРП) вырос на 5,6% до 2,65 трлн тенге – Астана составляет около 10,2% экономики Казахстана.
Спрос и предложение
Офисные помещения класса А имеют общую общую площадь застройки (GBA) около 196 400 м², с общей арендной площадью (GLA) около 159 940 м². Однако офисы класса А составляют всего 17% от общего объема качественных офисных помещений (класс A, B+, B, B-).
Общая площадь офисной недвижимости класса B+ в Астане составляет около 255 874 м², что составляет 22% рынка среди офисов классов A, B+, B и B-. Общая площадь офисной недвижимости классов B и B- в Астане составляет около 704 840 м² — доминирующий сектор на рынке с долей 61%.
В целом, общий фонд офисных помещений классов A, B+ и B в Астане в настоящее время составляет 1 158 000 м² GBA. Будучи видным административным и политическим центром Казахстана, Астана испытывает высокий спрос на офисные помещения различных категорий.
| Class A | Class B | |
|---|---|---|
| Вакантные площади | 24,9% | 1,8% |
| Стоимость аренды | 31,3 USD | 16,63 USD |
В настоящее время уровень вакантных площадей для объектов класса A составляет 24,9%, для объектов класса B — 1,8% соответственно. Общий уровень вакантных площадей на рынке офисных помещений составляет 3,5%.
Перспективы
Застройщики всё больше внимания уделяют экологически чистым и устойчивым методам строительства, многие стремятся получить аккредитацию LEED или BREEAM как для существующих объектов, так и для новых проектов.
В Астане бизнес-центр Q-2 выделяется как пример этой тенденции, получив высокие оценки за свою экологическую эффективность, особенно в “Эффективном проектировании и строительстве”.
Также наблюдается заметный сдвиг в сторону развития многофункциональных комплексов, которые в первую очередь представляют собой объекты класса А, адаптированные для удовлетворения потребностей разнообразного состава арендаторов.
Эти арендаторы часто ищут сочетание удобств, таких как высококлассные отели для приема гостей и деловых путешественников, апартаменты для размещения сотрудников, а также рестораны или другие помещения для неформальных встреч. В Астане известные офисные здания класса А, которые иллюстрируют эту тенденцию, включают бизнес-центр в многофункциональном комплексе Talan Towers и бизнес-центр Abu Dhabi Plaza (ADP), оба из которых отвечают этим комплексным требованиям.
Экономические индикаторы Астаны за 2 квартал 2024 года
- Уровень безработицы – 4,5%
- Курс доллара – 447,7 тенге
РЕТЕЙЛ
Обзор рынка
Индекс потребительских цен в июне 2024 года по сравнению с июнем 2023 года составил 10,1%. Цены на продовольственные товары выросли на 5,4%, непродовольственные товары – на 7,4%, платные услуги населению – на 13,8%.
Объем розничных продаж во II квартале 2024 года вырос на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Объем оптовой торговли во II квартале 2024 года увеличился на 3,3% по сравнению с соответствующим периодом 2023 года.
По предварительным данным, в январе-июне 2024 года взаимная торговля со странами ЕАЭС составила 13356,6 млн долларов США, что на 10,4% меньше в номинальном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Экспорт товаров составил 4898 млн долларов США (на 18% меньше), импорт – 8458,6 млн долларов США (на 5,4% меньше).
Спрос и предложение
Рынок розничной торговли Астаны продолжает демонстрировать устойчивость и рост по состоянию на 2-й квартал 2024 года. Город остается динамичным центром розничной торговли, поддерживаемым растущим населением и увеличивающимися потребительскими расходами.
Несколько ключевых ритейлеров создали сильное присутствие в Астане:
- Magnum Express: 79
- Small: 39
- Вкус Март: 11
Рынок розничной торговли Астаны является зрелым, предлагая потребителям широкий спектр вариантов. Розничные торговцы все чаще применяют стратегии омниканальности для удовлетворения меняющихся потребительских потребностей, при этом растет количество покупок, совершаемых онлайн и получаемых в магазине.
В городе представлено множество форматов розничной торговли: от традиционных открытых рынков и базаров до современных уличных розничных магазинов и новых концептуальных торговых и развлекательных центров.
Магазины мировых брендов сосредоточены вдоль основных проспектов, таких как Туран, Кабанбай батыра и Мангилик Эл, Районы Есиль и Сарыарка, известные более высоким уровнем доходов населения, располагают множеством высококлассных торговых точек.
Промышленный сектор
Обзор рынка
Основной промышленный сектор был одним из самых устойчивых, демонстрируя низкий уровень вакансий во время пандемии.
Грузооборот в январе-июне 2024 года снизился на 1,8% по сравнению с тем же периодом 2023 года. Объем капитальных вложений в январе-июне увеличился на 3,5% по сравнению с январем-июнем
Спрос и предложение
Спрос на складские помещения в Астане остается устойчивым, что обусловлено стратегическим расположением города и продолжающимся экономическим ростом.
Общая общая площадь застройки складских помещений класса А составляет примерно 128 000 м². Общая площадь застройки складских помещений класса В в Астане составляет 21 000 м². В совокупности общая общая площадь застройки складских помещений классов А и В в Астане составляет примерно 150 000 м².
| Class A | Class B | |
|---|---|---|
| Вакантные площади | 0% | 1,9% |
| Стоимость аренды | 9,0 USD | 7,6 USD |
В настоящее время уровень вакантных площадей для класса А составляет 0%, для объектов класса В — 1,9%. Арендные ставки для складских помещений классов А и В составляют 9,0 долл. США и 7,6 долл. США соответственно.
Рост электронной коммерции значительно увеличивает спрос на складские помещения. Компании расширяют свои складские и распределительные мощности, чтобы справиться с растущим объемом онлайн-заказов.
Большинство промышленных объектов Астаны расположены в промышленных зонах в непосредственной близости от железнодорожных путей.
Средняя площадь объектов составляет 1986 м², средняя высота — 5 м.
Большинство этих объектов расположены в районах Алматы, Байконур и Сарыарка. Большинство промышленных объектов обеспечены электроэнергией и водой, хотя лишь небольшая часть имеет доступ к газу. Кроме того, некоторые объекты имеют доступ к кран-балке.
В Астане реализуется создание второго индустриального парка на 433,1 га, разделенного на 10 кластеров, включающих машиностроение, строительную индустрию, металлургию и другие отрасли. Строительство инфраструктуры начнется в 2025 году.
Индустрия Общественного питания
Обзор рынка
В столице страны насчитывается около 2824 точек общественного питания. Эти объекты представлены различными формами, такими как чайные клубы, фастфуд, кофейни, готовые блюда, пиццерии, столовые, суши-бары и т. д.
518 495
средняя заработная плата, тенге
1 472 000
население
2 824
предприятий общественного питания
Большинство кафе и ресторанов расположены в районе Есиль, который является центральным деловым районом города. Однако районы с плотным населением не всегда имеют наибольшее количество точек. Все районы города, за исключением Есиля, более густонаселены, но имеют меньше точек питания. На прилагаемой диаграмме показано распределение точек питания и напитков по районам.
- Алматы 25,1%
- Есиль 30,3%
- Сарыарка 17,9%
- Нура 15,2%
- Байконыр 11,5%
Соотношение населения района к точке общественного питания:
- Алматы – 559,41 чел.
- Байконыр – 705,80 чел.
- Есиль – 328,94 чел.
Заведения общественного питания в городе можно разделить на 4 основные категории:
- Ресторан быстрого обслуживания (QSR*)
- Ресторан неформального питания (Casual dining)
- Доставка еды
- Пабы & Бары
*QSR: особый тип ресторана, который предлагает фаст-фуд и имеет минимальное обслуживание за столиками
Средние цены на продукты питания в секторе общественного питания:
- Бургер – 2,84 долл. США
- Цезарь – 5,80 долл. США
- Латте – 2,86 долл. США
- Лимонад – 2,64 долл. США
- Лагман – 5,84 долл. США
- Пицца “Маргарита” – 6,04 долл. США
Средний чек составляет 1000–2000 тенге на человека, ориентированный на население с низким и средним доходом. В центральных районах средний чек составляет 3000–5000 тенге на человека.
В Астане на рынке доминируют компании по доставке еды: Glovo, Wolt, Yandex Food и Chocofood. Однако не все бренды F&B выбирают аутсорсинг доставки, делая это для того, чтобы иметь больший контроль над качеством обслуживания.
В ближайшем будущем будет существенный спрос на здоровую и функциональную пищу. Предложения в физических точках должны будут предлагать «более здоровую версию еды или возможность редактировать подачу. Еще одна глобальная тенденция, которая окажет большое влияние на отрасль в будущем, придет в форме готовых блюд, которые будут отправляться напрямую потребителю.
Те операторы F&B, которые до пандемии не имели онлайн-присутствия, сосредоточены на улучшении своего онлайн-опыта, поскольку это становится ключевым источником продаж. Теперь потребители ожидают, что смогут заказывать онлайн.
Гибкие пространства
Обзор рынка
В Астане наблюдается значительный рост рынка коворкингов, что отражает растущий спрос на гибкие офисные решения. В настоящее время в Астане насчитывается 26 коворкингов, что свидетельствует о растущей тенденции города к созданию общих офисных сред. Средняя ставка за рабочее место в коворкингах Астаны составляет 120 000 тенге. Эта ставка отражает стоимость аренды рабочего места в этих общих пространствах, представляя собой ориентир для потенциальных пользователей и инвесторов.
Распределение показывает более высокую распространенность коворкингов класса B, предлагающих баланс между доступностью и качеством, в то время как пространства класса A, которые предлагают премиальные услуги и удобства, встречаются реже. Рынок коворкинга в Астане демонстрирует высокий уровень заполняемости — 82,4%.
Услуги, которые включены в среднюю ставку в гибких офисах:
- Стационарные столы
- Шкафы
- Wi-Fi
- Круглосуточный доступ
- Кухня и лаунж
- Базовый доступ к копировальному аппарату
- Шкаф на ресепшн
- Гардероб
Услуги, которые не включены в расчет средней ставки в гибких офисах: Закрытые офисы, Переговорные комнаты, Конференц-залы, Столовая, Спальня, Регистрация юридического адреса.
Общий запас коворкинг-пространств сосредоточен в определенных районах, большинство из которых расположены в:
- Район Есиль: 13 мест
- Район Нура: 6 мест
Концентрация коворкинг-пространств в этих районах подчеркивает ключевые области, где процветает деловая деятельность и где существует высокий спрос на гибкие рабочие среды.
Ссылка на оригинал отчёта на английском языке: https://cushwake.kz/storage/files/doc/CWKZ-Q2-2024-Astana.pdf
Cushman & Wakefield — ведущая мировая компания по оказанию услуг в сфере недвижимости, которая предоставляет исключительную ценность для арендаторов и владельцев недвижимости.
