Это знакомый сценарий, независимо от того, происходит ли действие в Нью-Йорке, Бангкоке или Стокгольме: банки активно кредитуют спекулятивных застройщиков, которые взвинчивают цены на недвижимость в условиях искусственного бума. Затем бум сменяется спадом, в результате чего рынки недвижимости оказываются в руинах, а банки завалены безнадежными кредитами на недвижимость. Есть ли выход из этого порочного круга? Ричард Херринг и Сьюзан Вахтер из Уортона исследуют эти проблемы.
Банки и национальные валюты могут быть наиболее заметными жертвами быстро развивающихся международных экономических кризисов, но реальная первопричина часто прослеживается в бумах на рынке недвижимости, которые предшествуют экономическому пузырю, который в конечном счете должен лопнуть. По словам Ричарда Херринга и Сьюзан Вахтер из Уортонской школы, независимо от того, идет ли речь о сельскохозяйственных угодьях в США или коммерческой недвижимости в Бангкоке, Токио или Стокгольме, динамика цен на недвижимость выглядит удивительно схожей.
В монографии, опубликованной “Группой 30” этим летом, Херринг и Вахтер выделяют общие черты, характеризующие рост цен на недвижимость, который подпитывает кредитование, часто обеспеченное ценными активами недвижимости. Когда лопается пузырь на рынке недвижимости, банки оказываются завалены безнадежными кредитами и пытаются избавиться от активов, чтобы восстановить свои капитальные позиции. Кредитование новых объектов недвижимости прекращается, и банки пытаются привлечь существующие кредиты на недвижимость, оказывая еще большее понижательное давление на цены на недвижимость. “Рынок недвижимости особенно восприимчив к волнам оптимизма, потому что два естественных противодействия чрезмерному оптимизму – короткие продажи и увеличение предложения – в значительной степени отсутствуют на рынках коммерческой недвижимости”, – говорит Херринг. “Нам не хватает организованных рынков для продажи коммерческой недвижимости в короткие сроки, и предложение может занять от двух до восьми лет, чтобы отреагировать на возросший спрос”.
Как только пузырь на рынке недвижимости лопнет, возникает очевидный вопрос: “Почему банки были готовы делать такие большие ставки на рост цен на недвижимость?” Херринг и Вахтер находят свидетельства катастрофической близорукости при принятии банковских решений. Моральный риск, недостаточная информация и слабый анализ также в значительной степени связаны с этим. “Этот процесс довольно коварен”, – отмечает Херринг. “Поскольку кредитование недвижимости часто было относительно беспроблемным в течение значительного периода времени, кредиторы считают, что они могут снизить соотношение кредита к стоимости и снизить надбавки за риск и комиссионные сборы, не подвергаясь большему риску. Это пример более общего феномена, который широко изучался когнитивными психологами. Широкий спектр свидетельств указывает на то, что люди склонны недооценивать вероятность катастрофы, когда с момента ее последнего происшествия прошло очень много времени”.
Тенденцию банков к более широкому аналогичному подвержению таким рискам часто называют стадностью. Херринг утверждает, что это естественная тенденция в ситуации неопределенности. “Когда лицам, принимающим решения, не хватает твердой аналитической основы для своих решений, они склонны утешаться тем фактом, что другие принимают примерно такие же решения. Регулирующие органы часто облегчают стадность, проводя сравнения между группами сверстников. “Стадность может принять более зловещий оттенок, когда банки будут декапитализированы, предупреждает Херринг. “Банкиры знают, что если они будут держать свои риски в целом на уровне рисков других банков, то, если возникнет проблема, это будет системная проблема, а не просто проблема для их банка. В таких обстоятельствах ответные меры политики будут гораздо мягче”.
Кризисы с недвижимостью в Азии имели гораздо более серьезные последствия для экономической активности, чем аналогичные кризисы в США. Херринг утверждает, что причина в том, что Япония и другие азиатские экономики – и, действительно, большинство экономик мира – гораздо больше зависят от банков, чем США. Финансовые рынки в США настолько высоко развиты, что банки владеют менее чем третью активов. В Азии банки владеют более чем тремя четвертями всех активов. “В таких зависимых от банков экономиках, когда банки декапитализированы из-за плохих кредитов на недвижимость, очень трудно возобновить экономический рост, пока банки не будут рекапитализированы”, – утверждает Херринг.
Херринг изложил ряд политических альтернатив для решения этих проблем, изложенных на совещании, организованном Группой 30. Они включали меры по исправлению близорукости в результате стихийных бедствий, усовершенствование информации и анализа, а также рекомендации по ограничению морального риска. “Ключевой акцент должен быть сделан на том, чтобы убедиться, что банки хорошо диверсифицированы, сильно капитализированы и способны пройти стресс-тесты, отражающие рыночные потрясения, которые, как мы знаем, могут произойти, даже если на данный момент они кажутся маловероятными”, – утверждает Херринг.
Херринг и Вахтер предполагают, что одно американское новшество, возможно, было эффективным в предотвращении развития пузыря на рынке недвижимости в США за последние три года. Они утверждают, что новые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) привнесли большую рыночную дисциплину в девелопмент коммерческой недвижимости. REIT отслеживаются аналитиками по безопасности, которые все чаще добиваются от отрасли более полного раскрытия информации. Херринг выдвигает гипотезу о том, что “когда рынки коммерческой недвижимости начали перегреваться, REIT упали в цене, сократив приток нового финансирования в отрасль и, возможно, предотвратив очередной бум на рынке недвижимости”. Если это правда, появление более информированных рынков недвижимости может помочь предотвратить будущие спады, основанные на неустойчивый, спекулятивный ажиотаж в сфере девелопмента недвижимости.
