Исследование, проведенное Freedom Finance Global, показало, что рынок недвижимости в Казахстане начинает выходить из периода стагнации. В отчете указывается, что растущий спрос на жилую недвижимость является движущей силой роста, и девелоперы реагируют на это увеличением предложения объектов на продажу. Это особенно актуально в городе Алматы, где в последние годы цены на недвижимость растут. Согласно отчету, рынок элитной недвижимости в Казахстане также расширяется: роскошные апартаменты и виллы строятся в ответ на растущий спрос со стороны состоятельных покупателей. В отчете отмечается, что усилия правительства по улучшению делового климата в стране, включая реформы регулирования и инвестиционные стимулы, также способствуют росту рынка недвижимости. В целом, отчет предполагает, что на рынке недвижимости Казахстана созрели возможности для инвесторов, желающих извлечь выгоду из экономического роста страны.
Исследование поддерживает концепцию, что на рынке сейчас превалирует стагнация, вызванная как рыночными факторами, так и прямыми решениями правительства, являющегося влиятельным участником рынка. Однако, по мнению аналитиков компании, в долгосрочной перспективе 2022–2023 годы будут, скорее, выглядеть как переходный период в росте рынка, который начался в 2018 году.
Ансар Абуев, аналитик Freedom Finance Global .ТЕКУЩИЕ УСЛОВИЯ НА КАЗАХСТАНСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЖЕСТКИЕ, И, ВЕРОЯТНО, ОСТАНУТСЯ ТАКОВЫМИ В НАЧАЛЕ 2024 ГОДА. ПОЛОЖИТЕЛЬНЫМ ФАКТОРОМ В ДАННОЙ СИТУАЦИИ ЯВЛЯЕТСЯ ТЕНДЕНЦИЯ К СНИЖЕНИЮ СТАВОК, ЧТО СОЗДАСТ ПОДДЕРЖКУ ДЛЯ РЫНКА В СЛЕДУЮЩЕМ ГОДУ. ОДНОЗНАЧНО, ТОЛЬКО СНИЖЕНИЕ СТАВКИ НЕ РЕШИТ ВСЕХ ПРОБЛЕМ, НЕОБХОДИМО РАЗУМНОЕ ВМЕШАТЕЛЬСТВО СО СТОРОНЫ ГОСУДАРСТВА. ТЕМ НЕ МЕНЕЕ ТАКИЕ МЕРЫ ДОЛЖНЫ УЛУЧШИТЬ ПОКУПАТЕЛЬСКУЮ СПОСОБНОСТЬ ЖИТЕЛЕЙ СТРАНЫ, ЧТО, НАРЯДУ С ДЕФИЦИТОМ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЕМ, ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ ВАЖНЕЙШИХ ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ,
Экспертная оценка рынка в рамках исследования включила в себя интервью с менеджерами высшего звена управления со стороны государства (регулирование рынка), застройщиков, агентств недвижимости, агрегаторов объявлений в сфере недвижимости и банков второго уровня. Большинство экспертов ставит государство на первое место по значимости влияния на участников рынка, что заставляет их быть более привязанными к решению правительства, нежели отражать рыночные тенденции.
Точка зрения потенциальных покупателей жилья в основном продиктована их покупательской способностью. Опрос, проведенный среди 1047 жителей Казахстана (561 планирующий покупку и 486 — купивших), косвенно подтверждает большой спрос на жилье. Однако довольно жесткий рынок ставок способствует ухудшению кредитного риска потенциальных ипотечных заемщиков, что, в свою очередь, препятствует развитию рынка, создавая так называемые «черные списки».
Опрос респондентов, планирующих купить жилье, показывает, что 90% согласны с потребностью в его приобретении. Наибольшая часть (33,9%) сообщает, что предпочтительным вариантом было бы решить вопрос покупки в текущем году.
Что касется покупки жилья, 75% опрошенных заявляют, что им не хватает средств на это. Среди тех, кто планирует купить квартиру, чуть более 60% признаются, что воспользуются ипотекой. Данный результат расходится с долей ипотечных сделок, которые упоминались ранее (34–40% в 2022 году). Это может помочь определить будущую тенденцию к сильной зависимости от рыночных ставок и показать снижение собственных накопленных средств из-за высокой инфляции в 2023 году.
— Сравнение базовой ставки и количества сделок показывает прямую корреляцию между жесткостью денежно-кредитной политики и активностью рынка. С одной стороны, базовая ставка должна играть роль инструмента замедления рынка. Но с другой, основным игроком на рынке ипотеки остался Отбасы банк, который может выдавать ипотеку по нерыночным ставкам. Значение базовой ставки будет иметь еще большее влияние на рынок на фоне отсутствия новой льготной ипотеки и рисков ухода Отбасы банка из крупных городов. Также стоит учитывать, что в 2023 году доля рыночной ипотеки БВУ, зависимой от базовой ставки, выросла до 25% и, вероятно, этот тренд продолжится, — прогнозирует Ансар Абуев.
На основе данных исследования аналитики Freedom Finance Global сформулировали следующие сценарии развития ситуации с рынком недвижимости:
Согласно первому, правительство не объявляет новую льготную ипотечную программу либо не расширяет ассортимент до уровня, достаточного, чтобы покрыть спрос рынка. В данном случае ожидается, что рынок пойдет по сложному пути — продолжится увеличение доли программ банков второго уровня на рынке, а население продолжит ощущать давление высоких ставок до их снижения к более приемлемым показателям.
Второй вариант сценария предполагает, что правительство объявит новую программу льготного кредитования для широкого рынка. В данном случае рынок пойдет по упрощенному пути. Тем не менее не ожидается того, чтобы ставки оказались такими же, как это было при запуске программы «7-20-25» в 2018 году. Они будут пересмотрены в сторону повышения.
В обоих сценариях прослеживается рост инвестиционной привлекательности жилья в областных центрах. Доходность от аренды жилья и депозитов может сравняться, однако ставка в банках второго уровня будет выигрывать за счет отсутствия фактора амортизации жилья.
