🎧 Саундтрек для погружения: Ben Böhmer — Beyond Beliefs. Глубокий, прогрессивный ритм, идеально подходящий для размышлений о будущем городов и инвестиций.
Юго-Восточная Азия как глобальная лаборатория: контент, комьюнити и эволюция форматов
Для того чтобы заглянуть в будущее коммерческой недвижимости, аналитики предлагают обратиться к опыту Юго-Восточной Азии. Благодаря колоссальной плотности населения, стремительной урбанизации, передовой цифровизации и быстро меняющемуся поведению потребителей, этот регион превратился в идеальную испытательную площадку для принципиально новых решений. Именно здесь раньше всего зарождаются те структурные сдвиги, которые впоследствии трансформируют развивающиеся рынки по всему миру. Главный лейтмотив этой эволюции кроется в том, что розничная торговля выходит за рамки традиционного канала сбыта товаров, превращаясь в сложную коммуникационную и контентную платформу.
В первую очередь, азиатский опыт наглядно демонстрирует финал эпохи классической гигантомании. Потребительские привычки фундаментально изменились: люди массово отказываются от утомительных еженедельных закупок в огромных гипермаркетах в пользу частых, но коротких визитов за товарами повседневного спроса. Отвечая на этот вызов, крупноформатные игроки вынуждены переосмысливать свою роль и без потери эффективности оптимизировать огромные торговые площади. Освободившиеся квадратные метры активно перераспределяются под сервисные функции и зоны готовой еды (ready-to-eat), которые начинают выступать серьезной альтернативой традиционным фуд-кортам. Параллельно сети агрессивно развивают собственные торговые марки (private label) в продуктовом сегменте, что позволяет им не только сохранять ценовую доступность и маржинальность, но и выстраивать уникальную эмоциональную лояльность покупателей.
В условиях, когда магазины становятся генераторами впечатлений, на первый план выходят гибкость и постоянная новизна. Регион переживает настоящий бум временных форматов — так называемых pop-up сторов, которые позволяют брендам безопасно тестировать новые локации без жестких долгосрочных обязательств по аренде, непрерывно генерируя трафик за счет эффекта сюрприза. В мультибрендовых концептуальных пространствах философия бесконечного выбора сменяется искусством кураторства: тщательный отбор коллекций и поддержка локальных дизайнеров сегодня ценятся аудиторией гораздо выше, чем просто масштаб ассортимента. Эта концепция неразрывно связана с развитием комьюнити-ритейла, где лояльность и частота посещений строятся вокруг создания местных сообществ. Разумеется, вся эта социальная надстройка плотно опирается на технологическую базу: от массового внедрения касс самообслуживания до сложной аналитики данных, бесшовно объединяющей онлайн и офлайн-покупки в единую омниканальную систему.
Безусловно, масштаб и специфика потребления в Азии отличаются от реалий нашего региона. Однако эксперты подчеркивают, что эти международные практики следует воспринимать не как готовый шаблон для слепого копирования, а как четкий стратегический сигнал. Опыт Юго-Восточной Азии безапелляционно доказывает: будущее коммерческой недвижимости принадлежит не крупномасштабным транзакционным форматам, а сервисным, сценарным и контентно-ориентированным моделям. И именно этот вектор должен стать определяющим при планировании новых торговых центров, формировании пула арендаторов и редевелопменте уже существующих активов в Центральной Азии.
Иллюзия конкуренции и парадокс первых этажей
Эта глобальная трансформация накладывается на бурный рост электронной коммерции. Только в Казахстане объем онлайн-продаж с 2019 года взлетел в 15 раз, достигнув невероятных 3,15 триллиона тенге по итогам 2024 года (14,1% от всей розничной торговли). При этом более 80% этого объема генерирует Алматы. Когда купить любой товар можно в один клик, физический стрит-ритейл должен предлагать то, что нельзя доставить курьером: атмосферу, сервис и социальный опыт.
Ошибочно полагать, что стрит-ритейл «убьет» торговые центры. Как отмечают авторы отчета, они просто делят функции. Размещать крупный мебельный магазин на торговой улице неэффективно из-за проблем с логистикой и парковкой. Зато кофейни, аптеки и форматы «у дома» становятся кровеносной системой микрорайонов.
Однако на практике развитие коммерции в новых жилых комплексах часто превращается в хаос. Застройщики распродают помещения на этапе котлована, полностью теряя контроль над их наполнением. В результате на пятачке в три минуты ходьбы открываются четыре одинаковые аптеки, а из-за несоблюдения норм салоны красоты вынуждены ютиться в подвальных помещениях без визуальной доступности. Решением, по мнению аналитиков, должно стать централизованное управление стрит-ритейлом от единого оператора, способного сформировать сбалансированный пул арендаторов. Успешным примером такого подхода служит алматинский ЖК Diamond, где инвестор заранее проработал назначение и технические характеристики каждого помещения под нужды конкретного бизнеса.
Казахстанский треугольник: зрелость, фрагментарность и локальный бум
В Казахстане тон задают три мегаполиса, каждый из которых проживает свою уникальную стадию эволюции.
Алматы: зрелость рынка, полицентричность и премиум-ритейл
Алматы остается абсолютным лидером и самым зрелым рынком уличной торговли в Казахстане, выделяясь высокой плотностью коммерции и самыми большими объемами розничных продаж в стране. Генерируя более 20% национального ВВП, южная столица уверенно сохраняет статус главного предпринимательского и делового хаба. Сегодня город постепенно переходит к полицентричной структуре, что закономерно повышает значимость локальных торговых улиц, районных центров и мультимодальных транспортных коридоров.
Коммерческое сердце мегаполиса бьется в его наиболее обеспеченных районах — Бостандыкском и Медеуском. Именно здесь, вдоль проспектов Абая, Назарбаева, Аль-Фараби и Достык, а также улиц Сатпаева, Тимирязева и Розыбакиева, сконцентрированы главные зоны стрит-ритейла. Эта инфраструктура ориентирована преимущественно на премиальный сегмент (upscale и upper-upscale). Высокая концентрация элитных магазинов, административных и жилых зданий, а также рекреационных зон обеспечивает колоссальный товарооборот, делая коммерческие площади в этих локациях самыми дорогими в городе. Первые этажи жилых домов здесь активно и успешно переоборудуются под нужды бизнеса, собирая разнообразный пул арендаторов — от гастрономии до бутиков глобальных брендов.
При этом качество городской среды продолжает эволюционировать. Как отмечает Аделия Болысбек, консультант департамента исследований Cushman & Wakefield, пешеходная и туристическая связность Алматы в настоящее время находится в фазе активного развития. Хотя ключевые точки притяжения все еще распределены по всему городу, реализуемые и планируемые урбанистические инициативы призваны существенно улучшить пешеходную инфраструктуру и связать основные достопримечательности, что еще больше усилит привлекательность локаций для горожан и гостей.
Такая высокая деловая активность диктует свои правила игры на рынке аренды. Лидерами по стоимости коммерческих площадей ожидаемо выступают Медеуский район, где ставки достигают 32–38 долларов за квадратный метр в месяц, и Бостандыкский район с показателями в 28–32 доллара. Для сравнения, в Жетысуском и Наурызбайском районах цены значительно демократичнее и начинаются от 11–12 долларов. Любопытной особенностью алматинского стрит-ритейла является исключительная ценность эстетики: если помещение располагает качественной, дорогой отделкой, арендодатели могут запрашивать ставку в 1,5–2 раза выше средней по рынку. Это подтверждает тот факт, что алматинский бизнес готов щедро платить не просто за проходимость места, но и за его статус.
Средние арендные ставки коммерческой недвижимости по районам Алматы (в долларах США за квадратный метр) выглядят следующим образом:
- Медеуский: $32–38
- Бостандыкский: $28–32
- Алмалинский: $19–25
- Турксибский: $19–23
- Алатауский: $14–21
- Ауэзовский: $12–18
- Жетысуский: $12–15
- Наурызбайский: $11–16
Астана: инфраструктурный парадокс и поиск своего формата
Столица Казахстана сегодня представляет собой уникальный полигон, где стрит-ритейл находится в переходной стадии — между уже устоявшимся, зрелым рынком Алматы и только зарождающимся форматом Шымкента. Рынок уличной торговли в Астане пока остается фрагментированным и сильно локализованным, а непрерывные торговые коридоры делают лишь первые шаги к своему формированию.
Главный вызов для города кроется в самой структуре улиц Левого берега. Новая часть столицы с ее монументальной архитектурой и гипертрофированно широкими проспектами изначально создавалась с фокусом на масштаб, а не на человека. Такая градостроительная философия критически снижает пешеходную проницаемость. Чтобы превратить эти пространства в полноценные торговые артерии, девелоперам и урбанистам предстоит проделать колоссальную работу: инвестировать в безбарьерную среду, качественное озеленение, продуманный дизайн витрин и фасадов. Тем не менее, устойчивый спрос на помещения первых этажей и непрерывное жилищное строительство постепенно создают благодатную почву для появления новых коридоров стрит-ритейла.
Совершенно иная, гораздо более теплая и соразмерная человеку картина наблюдается на Правом берегу. Именно в «Старом городе» исторически сложился самый традиционный и уютный формат уличной торговли столицы. Благодаря плотной малоэтажной застройке и коротким кварталам здесь образовалась высокая концентрация небольших магазинов, кофеен и сервисов. Эпицентрами этой классической городской жизни в отчете представлены проспекты Тәуелсіздік и Абая, а также улицы Пушкина, Сатпаева и Кажымукана в районе набережной реки Есиль.
В то же время на Левобережье коммерческая активность кристаллизуется точечно. Главными магнитами делового центра стали территории вокруг ТРЦ Keruen, улица Сарайшык (где ставки аренды достигают пиковых для города 20–28 долларов за квадратный метр), проспект Достык и периметр бизнес-центра «Москва». Параллельно стрит-ритейл активно пускает корни в ткань новых масштабных жилых районов. Проспекты Мангилик Ел и Туран, территория Экспо и Зеленого квартала, а также весь Есильский район в целом стремительно обрастают собственной автономной инфраструктурой, где кафе, аптеки и супермаркеты закрывают все базовые потребности резидентов в шаговой доступности.
Средние арендные ставки коммерческой недвижимости по районам Астаны (в долларах США за квадратный метр) распределились следующим образом:
- Сарыарка: $13-18
- Нура: $11-16
- Байконур: $15-21
- Есиль: $17-24
- Алматы: $13-18.
- Сарайшык: $20-28
Шымкент: триумф локального предпринимательства и комьюнити-ритейл
Шымкент продолжает укреплять свои позиции в качестве третьего главного экономического центра Казахстана, демонстрируя выдающуюся динамику: за последнее десятилетие валовой региональный продукт города вырос почти в четыре раза. В отличие от Алматы и Астаны, где коммерческий ландшафт во многом опирается на корпоративный сектор и туристические потоки, рынок Шымкента питается мощным внутренним спросом местных домохозяйств и высочайшей активностью малого и среднего бизнеса. Эта опора на локальное предпринимательство формирует совершенно уникальную, динамичную среду уличной торговли, где на первый план выходят форматы повседневного спроса.
Структура городского ритейла переживает качественную эволюцию. Если раньше коммерция концентрировалась преимущественно в отдельно стоящих торговых центрах и неформальных торговых зонах, то сегодня девелоперы делают осознанную ставку на концепцию «комьюнити-ритейла». Происходит системная интеграция коммерческих площадей в новые жилые проекты: компактные районные центры и витринные помещения на первых этажах формируют устойчивую экосистему, ориентированную на жителей конкретного района. Географически наиболее активный рост стрит-ритейла смещается в восточные и северные части города. Главными артериями притяжения выступают проспект Тауке Хана, улицы Кунаева и Желтоксан, проспект Байдибек Би, Тамерлановское шоссе, а также микрорайон Нурсат, где концентрация административной жизни генерирует интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Именно здесь активно открываются новые кофейни, сервисные предприятия и магазины одежды, закладывая фундамент для зрелой культуры городского стрит-ритейла.
Основой стабильности шымкентского рынка остаются товары первой необходимости (FMCG), аптеки и детские товары. Особую силу в городе имеют форматы микро-магазинов «у дома» и демократичного общепита, такие как пекарни, традиционные чайханы, стрит-фуд и доступные кофейни. Однако высокая доля малого бизнеса диктует собственникам недвижимости свои правила игры: местные предприниматели крайне чувствительны к финансовым условиям, в частности к размерам страховых депозитов и предоставлению арендных каникул. Это требует от девелоперов максимальной гибкости и индивидуального подхода в управлении пулом арендаторов. Что касается стоимости коммерческих площадей, то ставки аренды напрямую отражают ценность локации: в самом дорогом Аль-Фарабийском районе они достигают 29 долларов за квадратный метр в месяц, в развивающемся Туранском районе доходят до 21 доллара, тогда как в Каратауском, Абайском и Енбекшинском районах верхняя планка варьируется от 17 до 19 долларов.
Средние арендные ставки коммерческой недвижимости по районам Шымкента (в долларах США за квадратный метр) распределились следующим образом:
- Аль-Фараби: $8,5–29
- Туран: $7,5–21
- Каратау: $6,5–19
- Абай: $7,5–18
- Енбекши: $6,5–17
Соседи по региону: Ташкент, Тбилиси, Баку, Бишкек
Если выйти за пределы казахстанского рынка, открывается совершенно иная, но не менее захватывающая панорама развития стрит-ритейла. Соседние столицы демонстрируют уникальные стратегии адаптации к новым потребительским запросам, где урбанистика плотно переплетается с местным колоритом и экономическими амбициями.
Безоговорочным лидером по темпам искусственной, но крайне успешной городской трансформации сегодня выступает Ташкент. Столица Узбекистана сделала беспрецедентную ставку на формирование специализированных гастрономических кластеров и создание непрерывных пешеходных маршрутов. Городские структуры целенаправленно инвестируют в реновацию фасадов и системное благоустройство, что моментально капитализирует коммерческие площади на первых этажах. Ярчайшим примером такого подхода стал запуск осенью 2024 года обновленного 800-метрового пространства на улице Тараса Шевченко. Эта круглосуточная зона с современными остановками, бесплатным Wi-Fi и пешеходными фонтанами задала новый стандарт качества среды. В 2025 году этот успех планируется масштабировать за счет запуска огромной 1,8-километровой гастро-улицы на проспекте Шота Руставели. Подобные инициативы, работающие в синергии с развитием прибрежной зоны Seoul Moon, взвинтили арендные ставки в премиальных коридорах Ташкента до 22–27 долларов за квадратный метр.
На Кавказе картина продиктована иными экономическими циклами. Коммерческий рынок Тбилиси, переживший несколько лет назад бурный инвестиционный перегрев, сейчас входит в здоровую фазу стабилизации. Транзакционная активность выравнивается, а средневзвешенная стоимость продажи коммерческих квадратов надежно зафиксировалась на отметке в 1464 доллара. Главной исторической и коммерческой витриной Грузии остается проспект Руставели, где средняя арендная ставка держится на уровне 23,5 долларов за метр. Вектор девелопмента здесь плавно смещается от точечной застройки к масштабной урбанистической регенерации и выводу на рынок новых форматов, о чем свидетельствует запуск концептуального пространства Tbilisi Outlet Village и ввод более 150 тысяч квадратных метров новых площадей.
Баку тем временем непоколебимо укрепляет свой статус столицы кавказского люкса и премиального шопинга. Эпицентром деловой и туристической жизни азербайджанской столицы остаются улица Низами и площадь Фонтанов. Здесь дорогие бутики мировых домов моды органично соседствуют с плотным пешеходным трафиком, который регулярно подогревается крупными международными событиями, такими как этапы Формулы 1. Однако колоссальное влияние на будущее городского ритейла оказывают масштабные мегапроекты по ревитализации территорий. Беспрецедентная трансформация 1650 гектаров бывших промышленных зон в рамках проекта Baku White City перекраивает коммерческую карту города, создавая принципиально новые премиальные кварталы. А недавнее открытие огромного Crescent Mall с первым в стране музыкальным фонтаном лишь подтверждает амбиции города в сегменте высококлассной инфраструктуры.
Завершает эту региональную панораму Бишкек, находящийся сегодня в острой стадии транзита от традиционных форм торговли к современным. Исторические открытые базары все еще сохраняют здесь колоссальный экономический вес и влияние на привычки потребителей, однако цивилизованный стрит-ритейл уверенно захватывает центр столицы. Роль главного магнита играет Чуйский проспект, который аккумулирует вокруг себя ключевые торгово-развлекательные центры и активно привлекает новые международные бренды. Спрос на качественные помещения в этой локации настолько высок, что арендные ставки варьируются от 18 до 30 долларов за квадратный метр, вплотную приблизившись к максимальным показателям более зрелых рынков соседних стран.
Цена прогулки: сравнительный анализ ставок аренды
Для наглядности мы собрали из отчета максимальные показатели ставок аренды на главных торговых коридорах анализируемых городов. Эти цифры — лучший индикатор того, насколько бизнес ценит качественный пешеходный трафик.
| Город | Самая дорогая локация | Макс. ставка аренды ($/м² в мес.) | Характеристика рынка |
| Алматы | Медеуский район | До $38 | Зрелый рынок, высокая плотность, премиум-сегмент. |
| Бишкек | Чуйский проспект | До $30 | Центр притяжения брендов вокруг ключевых ТРЦ. |
| Шымкент | пр. Аль-Фараби | До $29 | Бурный рост комьюнити-ритейла и локального бизнеса. |
| Астана | ул. Сарайшык | До $28 | Деловой центр, фрагментированный пешеходный поток. |
| Ташкент | Прайм-коридоры | До $27 | Гастрономический бум, активная реновация фасадов. |
| Тбилиси | пр. Руставели | ~$23,5 (в среднем) | Премиум-сегмент, стабилизация цен после инвестиционного бума. |
Резюме: Архитектура впечатлений и новая парадигма девелопмента
Подводя итог этому масштабному срезу рынка, основанному на данных отчета Cool Streets от аналитиков Cushman & Wakefield | Veritas, можно с уверенностью констатировать: эпоха утилитарных квадратных метров безвозвратно ушла в прошлое. Глобальная трансформация уличной торговли, которую мы наблюдаем от экспериментальных площадок Юго-Восточной Азии до преображающихся проспектов Центральной Азии и Кавказа, диктует принципиально новые правила игры для всего сектора коммерческой недвижимости.
Сегодня успешный девелопмент начинается не с заливки бетона и распределения площадей, а с глубокого проектирования пользовательского опыта. Капитализация любого объекта стрит-ритейла теперь неразрывно связана с качеством окружающей городской среды — шириной тротуара, логикой пешеходных потоков, эстетикой фасадов и способностью локации заставить человека замедлить шаг. В условиях, когда любые базовые покупки можно совершить в один клик через смартфон, физическая розница обязана предлагать то, что невозможно доставить курьером: эмоции, атмосферу и чувство принадлежности к местному сообществу.
В этой новой парадигме инвесторы, застройщики и градостроители вынуждены мыслить категориями социальной инженерии. Им предстоит не просто сдавать помещения в аренду, а выступать в роли кураторов, виртуозно собирая сбалансированный пул арендаторов, где гастрономия, сервисы и концептуальные бутики сплетаются в единую, живую экосистему. Только такой, бескомпромиссно человекоцентричный подход позволяет выдерживать конкуренцию, защищать активы от устаревания и превращать обычные городские улицы в настоящие центры экономического и культурного притяжения.
📥 Скачать полный отчет Cool Streets 2026
Детальные карты торговых коридоров, аналитика по каждому району и глобальные бенчмарки доступны в оригинальном исследовании:
На изображении обложки представлен рендер проект GreenLine. Prima в Астане от BI Group при участии архитектурного бюро INK Architects.
