Новые бренды коворкингов стараются изо всех сил выделиться в условиях растущей конкуренции в отрасли, переживающей пандемию, стремясь избежать ошибок, допущенных предыдущими поставщиками гибких офисных помещений, такими как WeWork.
Изменения включают в себя предложение коворкингов за пределами офисных башен в центральных деловых районах, обеспечение того, чтобы они заключали только выгодные договоры аренды — даже если это означает очень медленный рост, отказ от длительных и статичных соглашений, которые ранее доминировали на рынке, и стремление предложить больше помещений для встреч и мероприятий.
“Сейчас у людей совершенно другой подход к работе”, – сказала CoStar News Джули Уилан, глобальный руководитель отдела лидерства в сфере занятости CBRE. “Цель офиса изменилась, и хотя мы по-прежнему думаем, что движение за возвращение в офис будет иметь какое-то конечное состояние, я не думаю, что такое существует. Я абсолютно уверен, что потребность в гибкости сохранится и в долгосрочной перспективе”.
Состояние индустрии коворкингов оказалось в центре внимания после того, как известный провайдер WeWork, который когда-то оценивался почти в 50 миллиардов долларов, предупредил в прошлом месяце в заявлении Комиссии по ценным бумагам и биржам, что его финансовые потери и отрицательный денежный поток “вызывают существенные сомнения” в его способности “продолжать функционировать в непрерывном режиме”.”
В то время как базирующаяся в Нью-Йорке компания WeWork пытается пересмотреть условия аренды и укрепить свой баланс, роль компании как привлекающего внимание оператора в индустрии коворкингов вызвала вопросы об экономической жизнеспособности других поставщиков гибких помещений. Компания WeWork появилась на рынке в 2010 году и быстро росла в течение следующего десятилетия, пока проблемы корпоративного управления не заставили ее отказаться от первичного публичного размещения акций и уволить соучредителя и генерального директора Адама Нойманна, прежде чем она стала публичной и сосредоточилась на сокращении расходов. Эта смена направления — и удачи — для WeWork была настолько драматичной, что была превращена в мини-сериал AppleTV+.
Руководители отрасли говорят, что задача провайдеров сейчас, после того как пандемия изменила рынок офисных услуг, состоит в том, чтобы доказать, что коворкинг не только жизнеспособен, но и имеет хорошие возможности для удовлетворения растущего спроса на гибкие рабочие пространства с гораздо более устойчивыми бизнес-моделями. Для израильской компании Mindspace, поставщика гибких помещений, основанной в 2014 году и ориентированной на размещение в центральном деловом районе, это означает убедить арендодателей в потенциальном росте компании, а также в ее прибыльности – и в том, что она будет более осторожной, чем WeWork в первое десятилетие своего существования.
“Все, что происходит сейчас с WeWork, особенно из-за того, что бренд настолько узнаваем, бросает вызов всей отрасли”, – сказал генеральный менеджер Mindspace в США Шай Фогель в интервью CoStar News. “Теперь мы должны объяснить, что, хотя идея WeWork была потрясающей, и мы все делаем примерно одно и то же, это всего лишь одна компания. Продукт отличный, но они приняли несколько неправильных решений. Просто потому, что одна компания терпит неудачу, это не значит, что потерпят неудачу все”.
Изменение структуры работы
Графики работы в постпандемический период изменились далеко за пределы ранее типичного рабочего дня с 9 до 5, в результате чего арендаторам офисов приходится перестраивать свои объекты недвижимости в попытке приспособиться к изменениям в том, где и как работают их сотрудники. Некоторые компании все чаще обращаются к гибким офисным помещениям как к способу заполнить пробелы в своих офисных портфолио: 36% респондентов в недавнем отчете CBRE заявили, что на гибкие офисные помещения в настоящее время приходится более 10% от общего объема их коммерческой деятельности.
Это резкий скачок по сравнению с 19% опрошенных в предыдущем году, которые сообщили, что гибкое пространство займет большую часть площади их офиса. Более того, примерно половина респондентов заявили, что, по их прогнозам, гибкие помещения составят не менее 10% их офисных портфолио в течение следующих двух лет, что свидетельствует о том, что спрос на альтернативы, такие как коворкинги, вряд ли уменьшится.
“Мы видим, что все больше организаций отдают предпочтение зданиям, в которых есть гибкий компонент, и отдают предпочтение арендодателям, которые гибко относятся к тому, каким будет будущее их помещений”, – сказал Уилан из CBRE. “Растет доля площадей, где даже крупнейшие компании осознают, что лучше всего было бы быть гибкими и менее интенсивными в сфере недвижимости. Теперь у компаний есть больше возможностей, которых раньше не существовало, и это позволит им привнести больше гибкости в свои портфели”.
Ускоряющийся процесс включения более гибких пространств в стратегии компаний в области недвижимости привел к тому, что глобальный рынок коворкингов оценивается более чем в 14 миллиардов долларов, согласно данным Market Reports World, и, по прогнозам, будет ежегодно расти совокупными темпами более чем на 15% до 2028 года.
Однако для достижения такого роста индустрии коворкингов нужны более выгодные соглашения с арендодателями, которые могут быть устойчивы к колебаниям в экономике, говорят специалисты по недвижимости.
Для компании Industrious расширение отрасли укрепило ее собственный потенциал, поскольку она готовится добавить еще примерно 25 филиалов до конца этого года к своему глобальному портфелю из более чем 170 аванпостов. Нью-йоркская компания заняла нишу в верхней части рынка коворкингов, сосредоточившись на помещениях многофункционального назначения на окраинах центральных деловых районов, которые вписываются в более широкую экосистему ресторанов, фитнес-студий, кофеен и магазинов розничной торговли.
Чтобы воспользоваться вызванным пандемией сдвигом в сторону районов на окраинах центральных центров “мы изменили нашу сетевую стратегию 18 месяцев (до) двух лет назад, увидев именно это”, – сказала Пери Деместихас, старший директор по недвижимости Industrious. Многие башни в центральных деловых районах “просто больше не предназначены для людей, поэтому сейчас все наше внимание сосредоточено на этих зонах для жизни, работы и развлечений. Есть масса мест, где нас нет, и масса возможностей попасть в эти места”.
Медленный рост
Однако даже при растущем спросе на свои помещения такие операторы, как Industrious и Mindspace, придерживаются более взвешенного подхода к расширению собственных портфолио, что сильно отличается от подхода WeWork “рост любой ценой”, которого изначально придерживались при создании своего бренда.
Для Mindspace, которая приносит прибыль с 2019 года, Фогель сказал, что более медленные темпы роста стали критическим моментом в разговорах с арендодателями, поскольку оператор пытается выделиться из проблем WeWork.
“Мы – компания, ориентированная на получение дохода”, – сказал он. “Наши локации платят за следующую локацию, и пока мы не узнаем, что одна из них прибыльна, мы не начнем искать другую. У нас всегда есть возможности, но мы хотим быть уверены, что остаемся устойчивой компанией в финансовом и операционном плане, чтобы действительно расти. Мы хотим иметь правильные возможности с точки зрения недвижимости, но также хотим убедиться, что мы удовлетворяем спрос “.
Израильский оператор, который недавно открыл отделения в районе Нью-Йорка и Южной Флориды, находится на пути к тому, чтобы до конца года добавить около пяти новых точек к своему глобальному портфолио, насчитывающему около 45 точек.
Но компании ищут не только офисные помещения.
В портфолио операторов коворкингов все большую роль стали играть гибкие помещения для проведения совещаний, мероприятий и других собраний. Предложения могут стать важным отличительным признаком, помогающим им выделиться среди конкурентов.
Например, нью-йоркский оператор коворкингов Convene, основанный в 2009 году, пытается выйти за рамки предоставления типичных коворкинговых услуг и предложить планирование мероприятий, технологии для взаимодействия очных и удаленных сотрудников, корпоративные конференц-залы для небольших выездных мероприятий или крупных конференций. И это в дополнение к стандартным для отрасли предложениям частных рабочих мест с доступом к большому количеству закусок.
“Вы можете прийти на собрание, и мы сможем помочь с любым необходимым виртуальным, гибридным или физическим собранием”, – сказала CoStar News президент Convene Эми Пусер. “Многие клиенты используют нас как для того, чтобы иметь реальное присутствие в офисе, так и для поддержки удаленных работников, когда они перемещаются по стране и миру. Возможно, они избавились от недвижимости, сократили объем своей недвижимости или полностью перешли на стратегию удаленной работы, поэтому им нужен способ продолжать помогать своим сотрудникам повышать производительность”.
Арендодатели присоединяются
Предоставление гибких помещений для встреч и мероприятий также становится все более привлекательным для арендодателей, стремящихся заполнить свои здания, а также для арендаторов, ищущих доступ к такого рода удобствам без необходимости сдавать их в аренду в рамках долгосрочного соглашения.
Фогель из Mindspace сказал, что предоставление гибких конференц-залов в офисах оператора и управление ими также помогли в переговорах с арендодателями, поскольку фирма и другие операторы стремятся заключить сделки по получению прибыли или долевому участию в доходах, которые являются более экономически целесообразными, чем традиционная структура аренды, на основе которой WeWork построила свое портфолио.
“Мы можем быть принимающей стороной, сдавая в аренду помещения для проведения мероприятий в таких местах, как дни тренировок или вечеринки, но мы также можем помочь активизировать других арендаторов в здании с помощью таких мероприятий, как йога, вечера кино или другие мероприятия, которые привлекают арендаторов в наши помещения”, – сказал Фогель. “Арендодатели всегда ищут способ привлечь своих арендаторов, поскольку это помогает удерживать их в здании, а поскольку во время пандемии многие компании полностью удалились, у многих из них больше нет доступа к такого рода помещениям”.
Почти 40% респондентов, участвовавших в отчете CBRE “Индустрия гибких офисов”, заявили, что их интерес к альтернативным помещениям продиктован необходимостью предоставить сотрудникам пространство для встреч и совместной работы, когда это необходимо. Это может включать привлечение такого оператора, как Convene, для помощи в планировании и проведении мероприятий, или это может означать использование пространства, которое владелец здания выделил для использования арендаторами.
“Прелесть flex в том, что его можно использовать для самых разных целей”, – сказал Уилан из CBRE. “Арендодатели ценят наличие коворкингов и апартаментов в своих зданиях, и самые большие сдвиги на рынке в последнее время произошли среди арендодателей и инвесторов, которые теперь внимательнее относятся к гибкости и больше верят в нее. Арендодатели считают, что это увеличивает их прибыль, и именно к этому мы должны стремиться, чтобы это было беспроигрышно для арендодателей, арендаторов и операторов “.
Арендодатели по всей стране, возможно, и возражали против соглашений о долевом участии в прибыли, заключенных операторами коворкингов в первые дни пандемии, но с ростом доли вакантных офисов и спроса на гибкие помещения эти соглашения стали более привлекательными, поскольку владельцы пытаются заполнить беспрецедентное количество свободных площадей.
Пустые офисы
Согласно данным CoStar, доля вакантных офисов по всей стране выросла с начала года до рекордно высокого уровня – почти 13,5%. За последние девять месяцев арендаторы в совокупности разгрузили более 47 миллионов квадратных футов, а общая заполняемость снизилась до самого низкого уровня с середины 2017 года.
“Теперь легче убедить арендодателей в том, что соглашения о разделе доходов гораздо предпочтительнее, и большинство арендодателей не задаются вопросом, почему мы больше не заключаем традиционные договоры аренды”, – сказал Трудолюбивый Деместихас. “Я могу указать на портфолио с большим количеством объектов и нашу заполняемость и доказать наш успех на рынке. Это большое преимущество”.
Несмотря на это, предупреждения WeWork о банкротстве потрясли рынок, который и без того находился на грани неопределенности. Арендодатели, особенно те, кто в долгу перед кредиторами и сталкивается с резким скачком доли вакантных площадей, изо всех сил пытаются понять, как застраховать операторов коворкингов, потому что эти арендаторы не обеспечивают того уровня стабильности, который исторически обеспечивал бы типичный договор аренды.
“Рынок офисных помещений в целом сейчас – сложное место для заключения сделок, поэтому многие из моих проблем – это проблемы и моих партнеров-арендодателей”, – сказал Деместихас. “Иногда они хотят заключить эти сделки (с разделением доходов), но просто не могут”.
В то время как индустрия коворкингов становится все более разнообразной, большинство операторов сходятся во мнении, что для того, чтобы справиться с проблемами, с которыми сталкивается современный офисный рынок, они должны отказаться от подхода, который WeWork, не ответивший на запросы CoStar News о комментариях, использовал для построения своей сети и попытки определить будущее расширение отрасли.
Вместо того чтобы открывать филиалы с молниеносной скоростью, такие компании, как Industrious и Mindspace, тщательно изучают местную демографию, прежде чем принять решение об открытии на каком-либо конкретном рынке. Традиционные арендные соглашения, которые когда-то заключали с операторами долгосрочные соглашения, требующие больших денежных затрат, больше не обсуждаются – “они никогда не работают”, — сказал Фогель, — и операторы рассматривают свои отношения с арендодателями скорее как партнерство, помогающее поддерживать общую производительность любого конкретного здания.
“Определенно, в отрасли есть вопрос, связанный с тем, что очень громкое имя в отрасли переживает трудные времена”, – сказал Деместихас. “Это создаст некоторую путаницу. Но есть умные арендодатели, которые ходят по местам, которые переполнены и трещат по швам, и говорят: “Здесь что-то есть”. Они могут увидеть представление собственными глазами. Они действительно верят, что коворкинг и гибкий график – это большая часть индустрии, так что каждому еще есть куда расти”.
