Без рубрики

PROPORTUNITY.KZ ПОЗВОЛЯЕТ КУПИТЬ ОТ 1 КВАДРАТНОГО МЕТРА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ. ИНТЕРВЬЮ С ОСНОВАТЕЛЕМ.

Казахстанский стартап Proportunity.kz позволяет купить от 1 квадратного метра коммерческой недвижимости и на этом заработать. А бизнесу, когда не подходит ипотека, дает возможность приобрести собственное помещение — под кафе, офис, магазин или другую деятельность. Как это устроено и в чем нюанс? 

Финансирование недвижимости стало проще. Платформа по инвестированию в недвижимость Proportunity создала Первый Ипотечный P2P-фонд «LendInvest» в Казахстане для промежуточного кредитования, для финансирования развития и ипотечных займов для предпринимателей, застройщиков. Задачей фонда является предоставление быстрого и гибкого финансирования профессионалам в области недвижимости и предпринимателям Казахстана в приобретении недвижимости для ведения бизнеса, что финансируется инвесторами фонда. 

В интервью Digital Business для проекта «100 стартап-историй Казахстана» Арман Баев, основатель Proportunity, рассказал о бизнес-модели, готовности казахстанцев рисковать, а также о планах трансформировать платформу в исламский банк.

Дата публикации: 11.09.2023, 09:09

Текст: Павел Береснев

Фото: Батыр Аубакиров

ПРОСТО НАЖАТЬ НА КНОПКУ «ИНВЕСТИРОВАТЬ»

— К идее стартапа подтолкнула собственная потребность в покупке коммерческого помещения для своего бизнеса. Моя семья владела различными объектами, у меня у самого бизнес был связан с ремонтами. Однажды задумался, как можно эффективно инвестировать в недвижимость и купить себе офис на удобных условиях для всех.

Понравилась методика  краудфандинга — собирать вместе деньги и далее их использовать. Начал изучать мировые примеры и понял, что идея живая. Почему бы ее не реализовать в Казахстане?

Так в 2019 году началась история нашей краудинвестинговой платформы.

Арман Баев, основатель Proportunity

— Как работает стартап?

— Сначала мы отбираем объекты недвижимости. В зависимости от специфики и инвестиционной стратегии объект реализуется одним из четырех фондов — St. Reit, Lend Invest, Short Invest, REPE. Каждый их них имеет свою философию инвестирования и нацелен на определенную аудиторию: для тех, кто хочет помочь предпринимателям купить коммерческую недвижимость, кто любит рисковать, кто предпочитает жилые помещения и т.д.

После прохождения проверки объект недвижимости появляется на платформе: любой из пользователей может получить о нем всю необходимую информацию, а потом нажать на кнопку «Инвестировать». После подписываем договоры. Когда собирается весь пул желающих вложиться в этот объект, инвесторы вносят необходимые суммы.

И все, проект начинает работать: наша задача это помещение сдать в аренду, перепродать или сделать с ним что-то еще, в зависимости от инвестиционной политики фонда. А инвестор через какое-то время начинает получать дивиденды и возвращать вложенное.

— Вы выкупаете недвижимость заранее или только после того, как собрали инвесторов?

— Фактически первым делом мы объявляем на платформе: давайте купим вот этот объект. И если нужная сумма собралась, то недвижимость покупаем, если нет — то нет.

— Чем отличается инвестирование Proportunity от того, что я просто куплю коммерческое помещение и сдам его кому-нибудь?

— В целом — ничем. Кроме того, что для покупки целого помещения в 100 квадратных метров нужно миллионов 50 тенге (а то и больше), а через нашу платформу можно начать со стоимости 1 кв.м.

Ну и сдать объект в аренду будет нашей задачей. Во всем остальном принципиальной разницы нет.

— Какой нижний порог инвестирования через вашу платформу?

— У нас есть разные стратегии и разные объекты для вложений, но если в общем, то стартуем от 1 квадратного метра — это сейчас около 360 тысяч тенге.

— Что юридически по договору получает инвестор? Право собственности на какой-то конкретный квадратный метр?

— Если речь идет о совладении, то инвестор получает договор с платформой, учредительный договор компании специального назначения, договор купли-продажи и декларацию рисков. По сути, человек становится соучредителем юридического лица той самой компании специального назначения, на балансе которого находится недвижимость.

— А если я захочу продать свой квадратный метр досрочно? Это можно сделать?

— Да, можно продать свою долю в компании через платформу или самостоятельно. Делается это по обычному договору купли-продажи.

— Квадратные метры — это, конечно, достаточно стабильный актив, однако здесь тоже есть риски. Даете ли вы какие-то гарантии своим инвесторам?

— Юридически мы никаких гарантий не даем, и это прямо прописано в договоре. Основной гарантией выступает то, что за всем стоит реальная недвижимость.

Допустим, если мы купили какую-то коммерческую недвижимость и не можем ее сдать в аренду или продать, то это же не значит, что деньги сгорели. Они просто вложены в это помещение. Но рано или поздно мы его все-таки или сдадим, или продадим, или еще что-то придумаем. И сможем вернуть инвесторам как “тело” долга, так и обеспечить какую-то доходность.

Если вдруг помещение уходит в такой «технический дефолт», мы все равно возвращаем вложенные деньги и выплачиваем дополнительно в среднем 25% годовых в виде компенсации.

— За историю вашего проекта были объекты, которые оказались провальными?

— Чтобы мы сработали совсем в минус — такого не было. Доходность все равно получалась, но меньшего размера: условно, не 27% годовых, как ожидалось, а 20%.

Однажды была небольшая задержка с продажей квартиры: инвесторам пришлось подождать, пока мы совершим сделку. Однако свои деньги и доходность они все равно получили, но не через два месяца, а через полгода. И мы еще сверху выплатили 2 п.п. в виде компенсации.

Также бывают ситуации, когда предприниматели платят аренду за помещения с опозданием, и инвесторы, соответственно, тоже получают доход на несколько дней позже. Кто-то возмущается, но я всегда успокаиваю: мы все предприниматели и знаем риски, в любом случае оплата будет — нужно просто спокойно подождать.

ИНТЕРЕСНЕЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ НЕ В КВАРТИРЫ

— Поделитесь статистикой работы платформы: сколько людей инвестировали через Proportunity?

— Через нас прошло около 7 тысяч инвесторов, постоянно активных — порядка 500. Сейчас у нас в работе 24 объекта, оборот компании — в среднем 6 млрд тенге в год.

— За счет чего вы зарабатываете? Проект окупаемый?

— Прибыль мы получаем за счет комиссий. Их две — комиссия с транзакций, а также гонорар за успех. Первая небольшая — 2-4%, а с заработанного мы берем 20%. То есть если мы сдали объект в аренду и для инвестора заработали 100 тысяч тенге, то 20 тысяч их них — наши.

Даже сейчас, при небольшом количестве объектов в работе, нам этого хватает для окупаемости. И даже остается на развитие.

— Как вы выбираете объекты, которые перспективны для инвестиций? 

— Существуют базовые критерии оценки — их примерно около сотни: проезжая или непроезжая улица, какой там трафик, этаж, что за окна, есть ли колонны, какая планировка, техусловия и т.д. Смотрим на все, каждый объект изучаем очень детально.

В последние три года было интересно инвестировать в жилую недвижимость, так как в Казахстане была мощная программа дешевых ипотек — их выдавали буквально всем подряд. Но с жилой недвижимостью это больше спекулятивные истории: купить подешевле, продать подороже. В долгосрочной перспективе для инвестиций интересна коммерческая недвижимость, потому что она  всегда была и остается в цене, а стоимость аренды постоянно растет. И сейчас в нашем портфеле в основном именно коммерческая недвижимость.

— В регионах недвижимость смотрите? 

— В основном, конечно, у нас Астана и Алматы. Регионы тоже в фокусе, это интересно, но объекты имеют специфику: недвижимость там хорошо прирастает в стоимости, но арендный доход получается маленький. А в столицах прирост стоимости помещений небольшой, но зато цена аренды хорошая.

Поэтому пока в регионах мы больше смотрим на земельные участки.

ФИНАНСОВЫЕ НОРМЫ ИСЛАМА

— Опишите средний портрет вашего инвестора: кто этот человек?

— В основном это люди, которые занимаются предпринимательской деятельностью. 80% из них не являются прямыми пользователями помещений, в которые инвестируют, а процентов 20 —  это предприниматели, которые покупают долю в недвижимости, которой сами пользуются.

Довольно значительная часть инвесторов — женщины, их процентов тридцать, что необычно для этой сферы.

По возрасту много уже взрослых людей — старше 35 лет. Более молодые тоже есть, это в основном айтишники, которые работают на высокооплачиваемых должностях и приходят к нам для диверсификации своих инвестиционных портфелей.

Еще к нам приходят для того, чтобы попробовать инвестиции в недвижимость. Хотя, если честно, это так себе история: потому что инвестор же как таковой недвижимостью не занимается, это наша задача. Для пользователя платформы это, по ощущениям, выглядит как вложение в более выгодный депозит.

Ну и в последнее время активно обращаются пользователи, которые стараются соответствовать финансовым нормам ислама. Потому что наш финансовый продукт «аренда с правом выкупа» соответствует стандарту исламских финансов «убывающая мушарака».

— Как появилась идея с исламскими финансами?

— Сначала мы эту тему не развивали, но потом решили сделать фокус. Потому что, во-первых, я сам стараюсь следовать этим нормам. Во-вторых, у нас стали об этом спрашивать люди — раз спросили, два, три… И мы подумали: пускай будет лучше так, потому что это дополнительный охват аудитории. Ну а людям другого вероисповедания или просто нейтральным к религии в принципе нет разницы, какие у  нас финансы — исламские или нет.

— На какие аудитории вы бы еще хотели выйти?

— Наверное, было бы интересно поработать с большими корпоративными инвесторами: скажем, с капиталом из Катара, Саудовской Аравии, ОАЭ — почему бы им не инвестировать в Казахстан через нас? Мы можем выступить как операторы и специалисты в рынке.

— По вашему опыту, насколько казахстанцы готовы деньги не в банк нести, а инвестировать в альтернативные инструменты?

— Можем даже примерно подсчитать. По всем видам альтернативных инвестиций емкость казахстанского рынка, по нашим оценкам, 2 млрд тенге в месяц. Разделим это тысяч на 500 тенге — четыре тысячи человек в Казахстане этим занимается. Из них процентов 20 в течение года делают это повторно, поэтому остается ну пусть 3 тысячи в месяц. Умножаем на 12 — получается порядка 36 тысяч человек. Из них 7 тысяч — это наши клиенты.

— Как вы отстраиваетесь от всевозможных финансовых пирамид? 

— У нас доходности относительно пирамид очень маленькие, поэтому и не нужно отстраиваться от них. Как минимум.

А вообще мы стараемся везде максимально прозрачно говорить о том, как мы получаем прибыль: за столько купили, за столько продали — все цифры реальные. То есть такие операции и доходность, как у нас, можно и самостоятельно повторить — бери и делай. Как правило, пирамиды размыто об этом всем говорят.

Также мы постоянно улучшаем состав наблюдательного совета — лидеры рынка в своих отраслях подтверждают своей репутацией, что у нас все хорошо. Получили лицензии регулятора, сертификаты соответствия исламским финансам, привлекаем муфтият к сотрудничеству и других партнеров. Вот такими способами и стараемся показать, что в нашей деятельности нет ничего плохого.

ОТ КРАУДФАНДИНГА ДО БАНКА

— Вы привлекали инвесторов на развитие проекта?

— В основном развивались на свои средства. Единственный раз привлекали в  партнеры крупную строительную компанию: за небольшую миноритарную долю они немного нас поддержали. Но это было на старте, когда требовались небольшие деньги для поддержки развития идеи стартапа.

— Сейчас вам нужен какой-то крупный стратегический инвестор? И для чего?

— Да, мы постоянно в поиске. Например, в нашу программу по финансированию предпринимателей для покупки коммерческой недвижимости нужен большой стратегический инвестиционный партнер, который будет закрывать долю от стоимости требуемых заемных средств.

Ведем переговоры с нашими исламскими банками, пытаемся общаться с людьми из Катара, Саудовской Аравии, ОАЭ. В последний раз проектом интересовались из Германии. Но нестабильный курс немного все портит: потому что средства к нам будут заводиться в евро, в фунтах или долларах, а инвестировать их здесь мы будем в тенге.

— Какие ближайшие планы по развитию Proportunity?

— Сейчас наша главная задача — получить банковскую лицензию и стать Islamic Bank of Real Estate в Казахстане. Думаю, на это нам понадобится полгода, мы уже в процессе получения лицензии. Делаем это в рамках Международного финансового центра «Астана» — так чуть-чуть проще и правила игры более прозрачные.

— Как так получилось: от краудфандинга в банк?

— Во-первых, работая через платформу, мы научились управлять деньгами. Но инвестирование в недвижимость — это все равно не супер доходная история по сравнению, допустим, с пристальным слежением за акциями и другими спекулятивными и рискованными инструментами.

Во-вторых, как я уже говорил, у нас начала собираться исламская аудитория. И почему бы не трансформироваться в банк и не дать этим людям больший спектр услуг? Потому что казахстанский рынок свободен в этом плане, и он растет. Казахстан считается исламской страной, но в то же время у нас среди исламских банков нет крупного игрока. И мы планируем им стать.

— Инвестирование в недвижимость все равно оставите?

— Да, это наша фишка. Просто в линейке услуг появятся новые инструменты — эквайринг, депозиты, обслуживание счетов, рассрочки и т.д. Также мы планируем создать экосистему вокруг своей истории.

— Как будете привлекать людей в новый банк, у которого нет репутации на рынке?

— Изначально мы расскажем нашей текущей базе инвесторов, что теперь это уже не платформа, а банк. И предложим дополнительные возможности и инструменты.

Дальше будем делать акцент на привлечение исламской аудитории. В Казахстане сейчас около 1,8 млн человек от 18 до 65 лет, которые стараются придерживаться норм ислама. Предложим им качественные услуги с картами, депозиты с доходностью выше, чем у традиционных банков, а также хорошую ипотеку — за счет работы с застройщиками мы можем дать приемлемые проценты.

Мне кажется, что у нас, как у узкоспециализированного исламского банка, направленного только на недвижимость, получится быстро захватить свою долю рынка.

— Есть ли у вас планы масштабировать стартап на другие страны? Были ли попытки?

— Мы можем работать и на другие страны, у нас достаточно экспертизы. Но в основном сейчас нацелены на развитие внутри Казахстана — в том числе и из-за того, о чем говорил выше. Идет трансформация в банк.

Второй наш фокус направлен на улучшение платформы. Скоро выйдет обновленная версия. И это будет бомба! Можно будет делать листинг объектов, перепродавать свои доли, общаться между собой, ввести блог инвестброкера, привлекать займы на другие проекты, вести учет активов, выступать в качестве управляющей компании — в общем, будет такая мегаплатформа. И уже с ней мы планируем масштабироваться за рубеж.

Уже были попытки общения с потенциальными партнерами из Узбекистана, Кыргызстана, России, Молдовы, Румынии. До войны мы в Украине прорабатывали историю и пытались коллаборироваться с действующими внутренними игроками, чтобы выходить туда с темой по коллективной покупке коммерческой недвижимости. В общем, по разным причинам так и не получилось запустить какую-то успешную историю в другой стране. Сейчас мы представлены только в Казахстане. Но это только пока.

ЭКСПЕРТИЗА ЗА ЧУЖИЕ ДЕНЬГИ

— Какая команда работает над Proportunity?

— Сейчас у нас 14 человек — это юридический, технический и управленческий блок, ну и ребята, которые занимаются продажами и обслуживанием действующих клиентов.

— Чем мотивируете людей?

— Основная мотивация – это, конечно же, финансовые бонусы за выполнение KPI. Ну а руководителям C-level еще и просто интересно, что будет дальше. Потому что мы уже не первый год вместе, и все заинтересованы в развитии проекта.

— Что берете для себя, участвуя в акселерационных программах?

— Многое! Мы вообще заядлые «ходуны» по акселераторам, потому что там на самом деле очень много пользы: за чужие деньги ты получаешь доступ к экспертам, инсайты, дух соперничества, медийную поддержку, качественный нетворкинг, в том числе и с инвесторами. Ну и независимый взгляд со стороны.

Совсем недавно мы были финалистами Silkway Accelerator от Astana Hub и Google for Startups в третьем наборе, а сейчас планируем участвовать на Digital Bridge. Там есть такой критерий отбора в хаб-батле – «социальная история». А наш ипотечный P2P фонд Lend Invest имеет философию, что при инвестировании ты помогаешь в развитии другим предпринимателям. У нас на сайте можно посмотреть видео, где девушка думает, как приумножить деньги и купить машину, а через наш фонд помогает предпринимателю открыть кофейню.

Выходит, несем социальную направленность. Многие инвесторы, когда выбирают стратегию инвестирования, среди мотивации действительно называют помощь другим людям. Мне кажется, это круто.

Join the conversation

ВОЙТИ
Wishlist
Wishlist
Вход
Password Recovery

Забыли свой пароль? Укажите свой Email или имя пользователя. Ссылку на создание нового пароля вы получите по электронной почте.

Бестселлеры:
Корзина 0
RECENTLY VIEWED 0