🎧 Саундтрек: Bump the Tempo. Индустрия больше не стоит на месте — она ускоряется. Включайте этот ритм, чтобы настроиться на новую динамику рынка.
Смена ДНК: от экономии к возможностям
Главный вывод исследования звучит почти как манифест: 83% глобальных лидеров CRE называют своей основной целью «обеспечение деятельности основного бизнеса» (enabling the core business). Это фундаментальный сдвиг в мышлении. Если раньше недвижимость воспринималась как пассив, требующий расходов, то теперь это актив, который должен помогать открывать новые рынки, ускорять запуск продуктов и привлекать таланты.
Безусловно, финансовая дисциплина никуда не делась — управление затратами остается вторым по важности приоритетом для 78% респондентов. Но изменился контекст. Теперь экономия идет рука об руку с созданием конкурентного опыта для сотрудников. Показательно, что эпоха «радикального сокращения площадей» (downsizing), которая пугала рынок последние три года, официально прошла свой пик. Доля компаний, планирующих масштабное сокращение портфеля (более чем на 30%), снизилась до 24% и продолжает падать. Бизнес перестал панически резать косты и начал искать баланс.
Возвращение под крыло CFO и фактор M&A
Интереснейшая метаморфоза произошла в административной иерархии. Во время пандемии, когда главной задачей была безопасность людей, многие департаменты недвижимости перешли в подчинение HR-директоров. Казалось, так будет всегда. Но 2025 год расставил все по местам: функция CRE массово возвращается под контроль финансовых директоров (CFO). Сегодня 41% руководителей недвижимости отчитываются напрямую перед финансовым блоком — это самый высокий показатель за все время наблюдений.
Это возвращение к финансам не означает откат к простой экономии. Напротив, оно сигнализирует о повышении статуса. Недвижимость стала слишком дорогим и сложным активом, чтобы управлять им без прямой связки с капиталом компании. Лучшее доказательство тому — роль CRE в сделках по слияниям и поглощениям (M&A). Данные показывают, что 70% команд по недвижимости теперь вовлекаются в M&A-процессы на самых ранних, конфиденциальных стадиях. Руководство осознало: игнорирование рисков, связанных с портфелем недвижимости покупаемой компании, может стоить слишком дорого.
Парадокс метрик: люди против денег
Пожалуй, самый драматичный конфликт интересов разворачивается в области KPI. С одной стороны, мы видим жесткую подчиненность финансовым директорам. С другой — метрикой номер один, опередившей даже операционные затраты, стала «вовлеченность и удовлетворенность сотрудников» (64% респондентов).
Аналитики CBRE выявили любопытную корреляцию: фокус на сотрудниках напрямую зависит от макроэкономики. Графики показывают, что как только индекс Dow Jones идет вверх, компании начинают инвестировать в «опыт» и комфорт. Как только рынки лихорадит — приоритет смещается обратно к сокращению издержек. Сейчас мы находимся в точке, где борьба за таланты заставляет бизнес тратить деньги на офисы, даже если финансовый блок требует оптимизации. Это создает здоровое напряжение, в котором и рождается современная стратегия рабочего пространства.
Кадровый голод на стратегов
Трансформация задач привела к серьезному кризису компетенций. Департаментам недвижимости больше не нужны просто хорошие администраторы или инженеры по эксплуатации — эти функции все чаще отдаются на аутсорс. Отрасль испытывает острый дефицит стратегов.
Согласно отчету, в ближайшие 12 месяцев 58% руководителей планируют реструктуризацию своих команд, а каждый четвертый готовит масштабную перестройку. Кого они ищут? В топе запросов — специалисты по стратегии организации рабочих мест (Workplace Strategy) и аналитики данных. Рынок требует людей, способных переводить язык квадратных метров на язык бизнес-результатов. А вот спрос на классических транзакционных менеджеров падает — их работу либо автоматизируют, либо передают внешним консультантам.
Данные: актив, который пока не работает
Несмотря на все разговоры о цифровизации, отрасль все еще страдает от «детских болезней» в работе с данными. Технологии управления арендой и портфелем уже стали стандартом и приносят ощутимый эффект. Однако 56% компаний признаются: у них есть централизованные хранилища данных, но качество этих данных оставляет желать лучшего.
Это тормозит внедрение прорывных технологий. Лишь 9% компаний заявили, что их инфраструктура данных готова к внедрению искусственного интеллекта и машинного обучения. Получается парадоксальная ситуация: рынок готов инвестировать в AI, но «фундамент» в виде чистых, структурированных данных пока не залит. В ответ на это компании начали отказываться от гибридных IT-моделей в пользу собственных, внутренне управляемых технологических платформ, чтобы вернуть контроль над информацией.
Между строк: о чем молчат пресс-релизы
При внимательном изучении данных отчета становятся заметны любопытные парадоксы, которые часто остаются за кадром официальных презентаций. Например, несмотря на всеобщий хайп вокруг технологий, рынок недвижимости остается удивительно прагматичным. Пока футурологи предсказывают расцвет «умных зданий» (Smart Buildings), реальные практики оценивают их влияние на бизнес весьма скромно — всего на 3,2 балла из 5. Это самый низкий показатель среди всех технологических инструментов. Для сравнения, «скучные» системы администрирования аренды получили высший балл влияния — 4,2. Оказывается, в 2025 году элементарный порядок в договорах и платежах приносит корпорациям куда больше ощутимой пользы, чем сложные системы IoT-датчиков.
Похожий разрыв между желаемым и действительным наблюдается в сфере ESG. Хотя 44% компаний гордо заявляют о запуске инициатив по сокращению углеродного следа, в реальную систему ключевых показателей эффективности (KPI) эти данные включили лишь 28% руководителей. Это классическая «болезнь роста»: стратегическое намерение быть зеленым уже сформировано, а вот жесткая отчетность и интеграция в ежедневные метрики еще отстают. Еще сложнее судьба у инициатив по многообразию и инклюзивности (DE&I): в условиях жесткой борьбы за эффективность фокус сместился на финансовые результаты, оставив социальным метрикам лишь 12% внимания в системе оценки успеха департамента.
Наконец, стоит отметить, что тотальная централизация управления недвижимостью, охватившая 83% рынка, имеет свои границы. Отчет четко выделяет “зоны сопротивления”: производственные объекты, дата-центры и ритейл. Это специфические активы, где недвижимость является частью производственного конвейера, и попытки управлять ими из далекой штаб-квартиры по офисным лекалам часто оказываются неэффективными.
Проекция на Казахстан: мы в тренде или догоняем?
Если наложить выводы глобального отчета на реалии Астаны и Алматы, становится очевидна интересная деталь: то, что мир называет «новым трендом», в Казахстане зачастую является исторической нормой, хоть и с другим подтекстом. Например, возвращение функции недвижимости под крыло финансовых директоров (CFO). В нашей корпоративной культуре жесткая вертикаль и контроль расходов всегда были доминирующим фактором. Для казахстанского бизнеса недвижимость редко была автономной функцией — она почти всегда находилась под прямым, порой ручным управлением финансового блока или непосредственно акционеров. В этом смысле мы не просто в глобальном тренде, мы в нем жили всегда.
Однако есть зоны, где нам предстоит догонять. Речь идет о трансформации офиса в HR-инструмент. В то время как 64% глобальных компаний ставят вовлеченность сотрудников выше экономии, казахстанский рынок только нащупывает этот баланс. В конкурентных секторах — финтехе, банкинге и IT — «битва за таланты» уже заставила работодателей инвестировать в качество среды, превращая офисы в места силы. Но в более традиционных индустриях подход «квадратные метры — это просто затраты» все еще силен.
Также стоит отметить ситуацию с данными. Глобальный рынок жалуется на качество данных при наличии систем. В Казахстане же мы часто находимся на этапе внедрения самих систем. Цифровизация процессов управления эксплуатацией и арендой (PropTech) — это то самое «бутылочное горлышко», расширив которое, отечественные компании смогут совершить качественный скачок от административно-хозяйственного управления к стратегическому владению активами.
Резюме: индустрия повзрослела
Отчет 2025 года рисует портрет индустрии, которая успешно преодолела постковидный кризис идентичности. Корпоративная недвижимость перестала метаться между «удаленкой» и «офисом», найдя себя в роли стратегического бизнес-партнера. Она стала централизованной (83% компаний управляют недвижимостью из единого центра), глобальной и глубоко интегрированной в процессы HR и IT.
Для профессионалов рынка это означает одно: время простых решений прошло. Чтобы оставаться востребованным, нужно учиться говорить на языке финансов, понимать психологию сотрудников и, самое главное, превращать данные в решения, которые двигают бизнес вперед.
Материал подготовлен на основе данных отчета «Managing Corporate Real Estate: Leading and Emerging Practices», CBRE & CoreNet Global, 2025.
