🎧 Саундтрек: Matthias Meyer — Bits the Dust. Глубокое, текстурное звучание для вдумчивого погружения в аналитику.
Экономический фундамент: парадокс зарплат и активности
Принято считать, что финансовый центр безоговорочно лидирует по доходам населения, однако официальная статистика за третий квартал 2025 года разрушает этот стереотип. Средняя заработная плата в Астане достигла отметки 569 647 тенге, что пусть и незначительно, но превышает показатель Алматы (564 221 тенге). Это создает интересный экономический фон: при сопоставимых доходах, структура бизнеса в городах кардинально отличается.
Алматы остается абсолютным тяжеловесом в масштабах страны, концентрируя 28,7% всех действующих юридических лиц (около 158 тысяч компаний) и формируя более 22% ВВП Казахстана. Астана, где базируется 19,5% бизнеса, берет не массой, а динамикой: темпы роста валового регионального продукта (ВРП) здесь составляют двузначные 11,1%, тогда как южная столица показывает более умеренные, характерные для зрелого рынка 6,5%.
Офисы: дефицит против вакансии
Наиболее драматичный разрыв между городами наблюдается в офисном сегменте. Алматы переживает острейший дефицит качественных площадей, который можно охарактеризовать как «рынок арендодателя» в его экстремальной форме. Вакансия в классе А упала до абсолютного нуля — свободных премиальных офисов в городе физически нет. Это позволяет собственникам удерживать ставки на высоком уровне — $49,5 за квадратный метр. Даже в более демократичном классе B вакансия составляет критически низкие 5,5%, а аренда достигает $32.
В Астане ситуация зеркальная и куда более благоприятная для арендатора. Рынок здесь сбалансирован: вакансия в классе А находится на здоровом уровне 14,5%, что создает конкуренцию за клиента и сдерживает цены — средняя ставка здесь составляет $38. Еще более доступен класс B, где арендовать офис можно в среднем за $22. Однако и здесь есть свои нюансы: спрос на качественные, но недорогие помещения в столице настолько высок, что вакансия в классе B сжалась до 1,9%, сигнализируя девелоперам о необходимости новых проектов среднего ценового сегмента.
Ритейл: экспансия против насыщения
Сектор розничной торговли наглядно демонстрирует разницу в стадии развития рынков. Астана сейчас находится в фазе агрессивного роста потребления: объем розничных продаж за год подскочил на 15,5%. Рынок столицы «голоден» и активно поглощает новые форматы. Инфляционное давление здесь также выше: цены на продовольственные товары выросли на 15,2%, а на непродовольственные — на 11,3%.
Алматы, напротив, демонстрирует поведение зрелого, насыщенного рынка с ростом ритейла на 9,4%. Инфляция здесь ниже (13% на продукты), а конкуренция жестче. Если в столице безоговорочным лидером по числу точек остается Magnum (78 объектов), то в Алматы разворачивается настоящая битва гигантов: Magnum (87 точек) конкурирует с сетью Small (45 точек) и Toimart (44 точки), что заставляет ритейлеров бороться не столько за локации, сколько за лояльность покупателя.
Гастрономия (F&B): индекс Латте и Бургера
Анализ среднего чека и стоимости популярных позиций меню позволяет составить своего рода «индекс стоимости жизни» в двух мегаполисах. Данные показывают, что «быстрая жизнь» в Алматы обходится дороже.
Перекус на бегу в формате фастфуда (QSR) в южной столице стоит в среднем $6,7, тогда как в Астане аналогичный набор обойдется в $5,7. Также в Алматы наблюдается более высокая «кофейная инфляция»: стаканчик латте здесь стоит $2,7 против $2,4 в столице.
Однако в сегменте полноценных ресторанов наблюдается удивительный паритет: средний чек в заведениях среднего и высокого ценового сегмента в обоих городах составляет идентичные $28,6. Это свидетельствует о том, что в Астане сформировался устойчивый класс платежеспособной аудитории, готовой платить за премиальный сервис на уровне Алматы..
| Позиция | Алматы ($) | Астана ($) | Где выгоднее? |
| Бургер | 3.4 | 3.1 | Астана |
| Латте | 2.7 | 2.4 | Астана |
| Салат Цезарь | 5.8 | 6.5 | Алматы |
| Лимонад | 2.5 | 2.7 | Алматы |
| Маргарита | 5.8 | 6.0 | Алматы |
Гастрономическая карта городов также имеет свои особенности. В Алматы эпицентром вкуса остаются Медеуский и Алмалинский районы, где сосредоточена основная масса концептуальных заведений. В Астане гастрономия четко локализована в Есильском районе. При этом столица совершила качественный прорыв: рестораны Selfie и Qazaq Gourmet вошли в престижный мировой рейтинг La Liste 2025, задавая тренд на переосмысление национальной кухни.
Коворкинги: география креативного класса
Рынок гибких офисных пространств окончательно закрепился в статусе барометра деловой активности малого бизнеса. Сравнительный анализ показывает, что Алматы удерживает безусловное количественное лидерство, предлагая резидентам 57 действующих локаций. Южная столица остается главным хабом для фриланс-комьюнити, где средняя стоимость фиксированного рабочего места (fixed desk) зафиксировалась на отметке 175 535 тенге. Географически сектор тяготеет к деловому центру: абсолютное большинство проектов сосредоточено в Бостандыкском (32 объекта) и Алмалинском (13 объектов) районах.
В Астане рынок гибких офисов более компактен — здесь функционирует 40 локаций, но он работает с невероятной эффективностью. Уровень заполняемости в столице достигает 89% — это выше, чем в Алматы (84%), что сигнализирует о высоком спросе на фоне ограниченного предложения. Ценовая политика столицы чуть демократичнее: рабочее место обойдется в среднем в 167 000 тенге. Структура локации здесь предсказуемо моноцентрична: 50% всех коворкингов (20 объектов) сконцентрированы в Есильском районе, подтверждая статус Левого берега как безальтернативного центра деловой гравитации.
Складская недвижимость: логистический парадокс
Сектор логистики демонстрирует, пожалуй, самый яркий дисбаланс спроса и предложения. Алматы остается безоговорочным складским хабом страны с общим объемом качественных площадей в 637 141 кв. м. Несмотря на огромный объем рынка, вакансия в классе А здесь составляет умеренные 6,5%, а ставки аренды держатся на уровне $10 за кв. м.
Астана же, находясь на пересечении ключевых транспортных артерий, испытывает острый дефицит качественной инфраструктуры. Общий объем стока здесь в четыре раза меньше — всего 152 515 кв. м. Этот дефицит привел к тому, что вакансия в премиальном классе А упала до критических 2,6%. При этом арендные ставки в столице остаются более привлекательными для логистических операторов — $7,6 за кв. м в классе А и всего $4,7 в классе B. Это открывает очевидное окно возможностей для девелоперов: столице жизненно необходимы новые распределительные центры.
Резюме
Итоги 2025 года показывают два разных вектора развития. Алматы — это дорогой, насыщенный рынок «продавца» с дефицитом офисов, высокой стоимостью входа и огромной концентрацией сервисов. Это город для тех, кто готов платить за доступ к премиальной инфраструктуре и максимальному трафику. Астана — это рынок роста и возможностей. При более высоких номинальных зарплатах здесь ниже стоимость ведения бизнеса (аренда офисов и складов), активнее растет ритейл, а дефицит качественных площадей в логистике и среднем офисном сегменте создает отличные ниши для инвестиций.
Скачивайте полные отчеты Marketbeat Q4 2025 для Астаны и Marketbeat Q4 2025 для Алматы от Cushman & Wakefield | Veritas.
