Фундаментальная Проблема Урбанизма: Как дисбаланс стимулов убивает города

1. Трагедия Общего Имущества и Локальная Оптимизация

Мало кто любит урбанизм своих городов. Улицы выглядят негармоничными и перегруженными, а общественные пространства остаются нефункциональными и неухоженными. Журналист и аналитик Томас Пуэйо в своей статье «The Fundamental Problem With Urbanism» утверждает, что причина кроется не в отсутствии знаний у архитекторов, а в фундаментальном дисбалансе стимулов, который управляет развитием.

По его мнению, все проблемы урбанизма сводятся к одному вопросу: кому что принадлежит?

Ключевой проблемой является фрагментация собственности, которая порождает классическую Трагедию Общего Имущества (Tragedy of the Commons). Когда каждый участок земли или каждая квартира принадлежит отдельному владельцу, он, естественно, стремится оптимизировать ценность своего локального угла, игнорируя или даже нанося ущерб общему контексту. Как отмечает Пуэйо, это становится результатом того, что «каждый из них [владельцев] оптимизировал бы стоимость своего участка земли, не принимая во внимание общую стоимость».

Автор иллюстрирует эту проблему на примере рынка Lau Pa Sat в Сингапуре. Этот рынок является важнейшей частью общественного пространства, ценность которого поддерживает окружающие небоскребы.

Если владелец решит снести рынок и построить на его месте 26-й небоскреб, он получит прибыль. Однако Пуэйо просчитывает, что окружающие здания «значительно потеряют в стоимости — вероятно, больше 4%». В итоге, при добавлении одного небоскреба, «стоимость района уменьшится примерно на 1,5 небоскреба». Таким образом, локальная оптимизация приносит прибыль отдельному лицу, но уменьшает общий размер пирога, делая среду беднее, грязнее и менее ценной для всех.

Я насчитал около 25 небоскрёбов вокруг этого торгового центра. Их ценность во многом обусловлена ​​близостью к нему. Этот торговый центр — не только одно из старейших викторианских сооружений Юго-Восточной Азии, но и центр местной жизни, где сотни тысяч сингапурцев пьют кофе и ежедневно завтракают, обедают и ужинают. Это делает окружающие небоскрёбы ещё более ценными!

Замена торгового центра небоскребом может принести немалую прибыль. Допустим, добавление 26-го небоскреба увеличит стоимость района на 1/26, или чуть меньше 4%. Но все окружающие здания значительно потеряют в стоимости — вероятно, больше 4%. Допустим, на 10% от стоимости каждого здания, что эквивалентно стоимости 2,5 небоскребов. В итоге, при добавлении одного небоскреба, стоимость района уменьшится примерно на 1,5 небоскреба.

Томас Пуэйо, «The Fundamental Problem With Urbanism»

2. Почему не работают ТСЖ и Регуляторы

Томас Пуэйо в своей статье подчеркивает, что традиционные механизмы, призванные координировать общее пространство, неизбежно терпят неудачу из-за размытой ответственности и конфликта стимулов. Проблема кроется в том, что ни один из регуляторов не заинтересован в прямом финансовом успехе конкретного проекта так, как его владелец.

С одной стороны, как анализирует Пуэйо, мы имеем государственный и муниципальный аппарат. По его логике, политики и выборные лица несут ответственность, которая «гораздо ниже и шире, чем у застройщика или частного владельца». Успех или неудача одного архитектурного проекта не имеют большого значения для их переизбрания; куда важнее избежать плохой огласки. Поэтому политики по умолчанию избегают сложных, но необходимых решений и не «одержимы оптимизацией» конкретного участка. Эта проблема усугубляется узкой специализацией городских экспертов — каждый отдел муниципалитета (мусор, дороги, пожарная безопасность) сосредоточен только на своей узкой области знаний, в результате чего они не видят комплексной ценности, создаваемой всем районом. Стоит отметить, что эти же системные проблемы неэффективности регулирования и узкой специализации наблюдаются и в казахстанской практике.

С другой стороны, не справляется и само сообщество, организованное в ассоциации домовладельцев (ТСЖ). Как отмечает автор, «мало у кого есть время вкладываться в управление ТСЖ». Более того, юридические ограничения в Казахстане (где аналогом выступают ОСИ — Объединения Собственников Имущества) также закрепляют эту фрагментацию: ОСИ могут производить работы по благоустройству только в пределах придомовых участков, не вторгаясь в места общего пользования (улицы, скверы), поскольку это лежит на плечах городской администрации. Даже в пределах своих границ ОСИ часто демонстрируют низкую эффективность и нехватку профессиональных знаний для долгосрочного управления и качественного благоустройства. Решения принимаются посредством неэффективных демократических механизмов, которые часто закрепляют «тиранию большинства», позволяя одним жильцам оптимизировать свой уголок за счет общих интересов.

3. Смена Стимулов: Район как Корпорация

Решение Пуэйо радикально: чтобы задействовать «силу рынка» для улучшения урбанизма, нам следует отказаться от прямого владения жильем и передать в собственность целой компании управление и владение целыми районами.

Идеальный размер собственности — это уровень района. Управляющая компания будет вынуждена постоянно улучшать качество жизни, чтобы сохранять конкурентоспособность с другими районами города. Принцип успеха здесь заимствуется у торговых центров, где один владелец следит за чистотой коридоров, привлекает якорных арендаторов и инвестирует в общую привлекательность, чтобы максимизировать стоимость всего актива. Компания «будет сдавать торговые площади дорогим магазинам в убыток, чтобы сделать район более привлекательным», чего никогда не сделает владелец отдельного лота.

Модель работы от Томаса Пуэйо:

1. Централизация управления: Одна профессиональная организация (например, условный «RealCorp») владеет и управляет всеми зданиями и общественными пространствами в районе.
2. Профессиональный менеджмент: У компании есть прямая финансовая заинтересованность в улучшении всего района. Она будет инвестировать в благоустройство, озеленение и даже сдавать площади «якорным» арендаторам в убыток, если это повысит общую привлекательность и стоимость всего актива.

4. Акционер вместо Собственника

Пуэйо предлагает революционное решение, которое на его взгляд окончательно устраняет конфликт интересов между жителем и девелопером: необходимо заменить концепцию прямого владения жильем на долевое владение всем районом.

Вместо того чтобы покупать квартиру, которая является лишь частью общей ценности, житель покупает акцию компании, которой принадлежит весь район (условный «RealCorp»). Эта акция дает резиденту право проживать в одном из домов и, что самое важное, делает его финансовым заинтересованным лицом в росте стоимости всего района, а не только своего квадратного метра.

По замыслу Пуэйо, именно таким образом выравниваются стимулы . Сегодня житель блокирует любое новое строительство по соседству, поскольку оно приносит только шум и пыль, но не прямую выгоду. Однако, в рамках модели акционера, он, наоборот, должен будет одобрить новое здание в мгновение ока, так как это увеличит общий капитал компании, а следовательно, и стоимость его личных акций. Более того, управление общими пространствами передается профессионалам, которые, по словам Пуэйо, «целыми днями думают о том, как повысить ценность всего района, ведь если они это сделают, то и заработают». Предполагается, что это навсегда заменит существующие неэффективные механизмы.

Очевидно, что в реальности не все дома будут иметь одинаковую стоимость. Полагаю, существует механизм торгов, подобный фондовому рынку, который определяет, какую долю владения RealCorp вы получаете от владения конкретным домом. Также полагаю, что есть компонент права собственности и компонент арендной платы, или, может быть, арендная плата эквивалентна налогам, я не уверен. Этот вопрос стоит изучить подробнее.

Томас Пуэйо, «The Fundamental Problem With Urbanism»

Резумируя модель резидента-акционера по Томасу Пуэйо:

• Вместо того чтобы покупать дом, вы покупаете акции компании, которой принадлежит весь район.
• Эти акции делают вас финансово заинтересованным в росте стоимости всего района, а не только вашей квартиры.
• Стимулы выровнены: Вы будете заинтересованы в строительстве новых зданий по соседству, так как это увеличит общую стоимость ваших акций. Управление общими пространствами будет передано профессионалам, которые «целыми днями думают о том, как повысить ценность всего района, ведь если они это сделают, то и заработают».
• Профессионалы, а не непродуктивные собрания жильцов, будут целыми днями думать о том, как повысить ценность района, потому что от этого напрямую зависит их заработок.

Рассуждения редакции Yestate: Реальность и Перспективы для Казахстана

Концепция «Акционер вместо Собственника» с точки зрения экономики и теории стимулов — безупречна. Однако его реализация на постсоветском пространстве сталкивается с серьезными культурными и правовыми вызовами.

1. Психологический барьер: В Казахстане, где право на прямое, физическое владение собственностью (землей, квартирой) является фундаментальной ценностью (особенно после десятилетий государственной собственности), психологически крайне сложно заменить статус «владельца» на статус «арендатора-акционера». Это требует глубокой смены менталитета.
2. Правовая база: Создание юридического механизма, который позволяет передавать права проживания (но не прямого владения) и при этом использовать долю в компании в качестве залога для ипотеки, потребует полной реформы законодательства о недвижимости и залоговом праве.
3. Применимость принципа: Несмотря на утопичность полной реализации этой модели, ее базовый принцип — увязка долгосрочной прибыли девелопера с качеством общественных пространств — абсолютно применим. Проекты, где застройщик сохраняет значительную долю владения в коммерческих площадях, общественной инфраструктуре или управляющей компании (как в успешных международных проектах), демонстрируют лучшие результаты в долгосрочной перспективе. Инициативы, подобные MIRAS TAZALYQ, подтверждают, что даже частичное инвестирование в качество общественной инфраструктуры несет долгосрочную выгоду всему проекту и городу.

Модель Пуэйо служит скорее идеальной точкой отсчета, к которой следует стремиться, усиливая финансовую ответственность девелоперов за создаваемый ими урбанистический продукт.

Это, безусловно, смелая экономическая и градостроительная фантазия! Кто знает, может, в эпоху цифровизации и токенизации недвижимости, мы и увидим «RealCorp» на рынке. Но пока эта концепция остается точкой на горизонте, нам необходимо трезво взглянуть на реальные условия, с которыми сталкивается казахстанский рынок.

Выводы

Анализ Пуэйо подчеркивает критическую важность концепции единого оператора и долгосрочной перспективы для рынка недвижимости Казахстана. Успех проекта зависит от создания общественной ценности, что требует стимулов, выходящих за рамки быстрой продажи квартир. Девелоперам необходимо интегрировать концепцию долгосрочного владения частью инфраструктуры в свою бизнес-модель, чтобы гарантировать жизнеспособность и рост стоимости всего района.

Подводя итог, можно сказать, что фундаментальная проблема урбанизации заключается в дисбалансе стимулов: существует трагедия общин, когда прямое владение жильем создает множество общественных пространств, до которых никому нет дела. Чтобы решить эту проблему, нам следует отказаться от прямого владения жильем и передать компании в собственность целые районы, высвободив тем самым силу рынка для улучшения нашего урбанизма, поскольку компании будут заинтересованы (то есть, в деньгах) в том, чтобы сделать жизнь в городе прекрасной.

Томас Пуэйо, «The Fundamental Problem With Urbanism»

Проект становится по-настоящему успешным, когда его владелец заинтересован в денежном выражении в том, чтобы сделать жизнь в нем прекрасной. Девелоперам необходимо интегрировать концепцию долгосрочного владения частью инфраструктуры в свою бизнес-модель, чтобы гарантировать жизнеспособность и рост стоимости всего района.

Приглашаем к обсуждению: Ваш взгляд на «RealCorp»

Идея Томаса Пуэйо о замене прямого владения долевым — это смелый вызов всей традиционной модели девелопмента. Насколько, по вашему мнению, эта концепция реализуема в условиях Казахстана, где ценность прямого владения собственностью глубоко укоренена?

Считаете ли вы, что расширение полномочий ОСИ и повышение их профессионализма способно решить проблему Трагедии Общего Имущества, или централизованное управление районом — это единственный путь к созданию по-настоящему ценной городской среды?

Поделитесь своим профессиональным мнением и опытом в комментариях: как нам создать город, где процветает не только отдельный лот, но и весь район?

Материал подготовлен на основе анализа статьи Томаса Пуэйо «The Fundamental Problem With Urbanism», опубликованной на платформе Uncharted Territories. Статья собрала свыше 65 комментариев экспертов.

Автор: Редакция Yestate

Искренне влюбленные в архитектуру, дизайн и урбанистику, делимся этой страстью, исследуем и рассказываем о самых интересных идеях и проектах.