(Синонимы: Коэффициент фактического использования, Коэффициент загрузки)
Определение:
Утилизация — это метрика, отражающая реальную интенсивность использования офисного пространства в течение определенного времени. Она показывает, какой процент рабочих мест или площадей физически занят людьми в конкретный момент, в отличие от того, сколько мест закреплено за сотрудниками или арендовано по договору.
1. Главное отличие: Occupancy vs Utilization
В профессиональной среде (CRE) эти понятия часто путают, но они отвечают на разные вопросы:
- Occupancy (Заполняемость): «Сколько мест мы оплачиваем/распределили?»
Это юридический и кадровый показатель. Если компания арендует 100 столов и выдала пропуска 100 сотрудникам — Occupancy составляет 100%. Даже если все они работают из дома. - Utilization (Утилизация): «Сколько людей пришло сегодня?»
Это фактический показатель. Если из тех же 100 сотрудников в офис пришло только 40 человек — Utilization составляет 40%.
2. Виды утилизации (и почему это важно)
Для принятия решений (сокращать офис или расширять) используют два типа данных:
- Средняя утилизация (Average Utilization)
Показывает общую картину «температуры по больнице». Если она стабильно ниже 40-50% — компания платит за воздух, и площадь можно сокращать. - Пиковая утилизация (Peak Utilization)
Критически важный параметр для гибридных офисов. Это загрузка в самые популярные дни (обычно вторник–четверг). Пример: Средняя утилизация может быть комфортной (60%), но пиковая во вторник достигает 95%. Если ориентироваться только на среднюю и сократить офис, во вторник людям негде будет сесть.
3. Формула расчета
Базовая формула для конкретного момента времени:
4. Нормы и бенчмарки
Что считать «хорошей» утилизацией?
- < 40% (Недозагрузка): Офис пустует, операционные расходы (OpEx) на одного сотрудника завышены. Пространство используется неэффективно.
- 40–60% (Типичный гибрид): Стандарт для многих компаний с политикой «3 дня в офисе».
- 60–75% (Целевая зона): «Золотая середина». Офис выглядит живым, энергия кипит, но всегда можно найти свободное место или переговорную.
- > 80% (Перегрузка): Зона риска. Начинается конкуренция за ресурсы, повышается уровень шума, падает продуктивность. Сотрудники воспринимают офис как стрессовую среду.
