Офисная недвижимость класса А: тенденции и перспективы развития в Казахстане

Краткое содержание

Рынок офисной недвижимости обладает значительным потенциалом роста для решения проблемы размещения иностранных и международных компаний Казахстана.

Ожидается, что спрос на офисную недвижимость класса А в Казахстане останется высоким в связи с ростом экономики, привлечением иностранных инвестиций, развитием и релокацией бизнеса. За счет высокой заполняемости бизнес-центров владельцы могут поддерживать высокие арендные ставки и не предоставлять скидок новым арендаторам. В таких условиях, при дефиците готовых помещений, компании соглашаются на арендные платежи, превышающие их первоначальные ожидания.

Основным потенциальным направлением развития рынка может стать введение в эксплуатацию объектов готовых к использованию и не требующих дополнительных инвестиций. Своевременное введение новых объектов офисной недвижимости может положительно повлиять на рыночные ставки аренды и увеличить показатель вакантности по Алматы и Астане. 

По данным Министерства торговли и интеграции, в течение 2023 года около 164 крупных иностранных компаний, таких как Тинькофф, Яндекс, VK, Lamoda, Ozon и прочие, перенесли свои бизнес-операции в Казахстан (РК). В результате возросла потребность в арендных площадях, готовых к использованию.

На текущий момент офисы с отделкой площадью более 500 кв. м представляют собой редкость на рынке. Владельцы уже заполненных бизнес-центров уверены, что в ближайшее время не будет свободных помещений, а новые предложения появляются в единичных случаях. В данном выпуске серии «Неотложная задача руководителей», в которой даются ответы на волнующие вопросы и рекомендации для дальнейших действий, помогающие руководителям переосмыслить будущее своих организаций, говорится о том, что компании стремятся и готовятся к росту несмотря на растущую неопределенность будущего, связанную с новыми технологиями и влиянием геополитических факторов.

Казахстан в дальнейшем будет проводить политику открытых дверей для инвесторов. В нынешнем геополитическом контексте мы готовы создавать все институциональные условия для создания прямого сотрудничества с иностранными компаниями. Это включает релокацию иностранных предприятий в Казахстан или создание совместных предприятий.

Касым-Жомарт Токаев
Президент Республики Казахстан

Ключевые показатели рынка офисных помещений в Казахстане

Сравнительный анализ ежемесячной арендной ставки на основных рынках офисной недвижимости класса А в Казахстане

Специфика рынка:

• Валюта аренды: Большинство свободных помещений сдается в аренду в тенге, но премиальные бизнес-центры предпочитают подписывать договоры с привязкой к курсу доллара.
• Контрактные обязательства: Рыночной практикой предусмотрено заключение долгосрочных договоров аренды со сроком от года до пяти лет. В крупных контрактах также предусматривается приоритетность арендатора на последующее продление.
• Индексация: ставки регулярно пересматриваются и индексируются, учитывая корректировки на основе инфляции, а также изменения в курсе доллара для премиальных бизнес-центров.

Сравнение основных характеристик офисной недвижимости класса А в Алматы и Астане

Вакантность офисов класса А достигла исторического минимума в 2023 году в Алматы

В конце 2022 года в Астане был открыт престижный бизнес-центр «Абу-Даби Плаза», общая площадь офисных помещений в котором составляет 85 тыс. кв. м. Это привело к увеличению уровня вакантности в городе, особенно из-за большого количества доступных помещений в «Абу-Даби Плаза», где 50 тыс. кв. м. офисов находятся в пред чистовой отделке.

Активная релокация международных компаний вызывает высокий спрос на готовые к использованию помещения. В Алматы, в топовых бизнес-центрах список ожидающих офисных помещений заполнен на год вперед. Как результат, постоянно высокий спрос спровоцировал увеличение рыночных ставок аренды на 31% с начала 2022 года.

Уровень вакантности помещений класса А

Несмотря на увеличение спроса на офисы, эксперты отмечают снижение заполняемости офисов класса A в Астане из-за введения в эксплуатацию крупных объектов, таких как Абу-Даби Плаза, а также введение в эксплуатацию более доступных помещений класса Б на конец 3 кв. 2023.

В 2023 году вакантность офисов в Алматы составила менее 1%, что является рекордным показателем за последние 5 лет и свидетельствует о высоком спросе на недвижимость в регионе. 

Строительство офисных помещений класса А

Ожидается, что в период с 2024 по 2027 год в Казахстане будет наблюдаться рост строительства офисной недвижимости класса А. Согласно прогнозам общий объем ввода в эксплуатацию превысит 300 тыс. кв. м. Общий анализ и обзор показывает, что около 40% строящихся площадей класса А будут арендованы еще до завершения строительства. Таким образом, в рамках запланированного строительства офисов класса А ожидается, что объем рынка в Казахстане увеличится почти в 2 раза к 2027 году по сравнению с 2023 годом.

Динамика нового строительства офисов класса А

Данная информация является частично прогнозной и может меняться в зависимости от различных факторов, таких как экономическая ситуация, политическая стабильность, спрос на офисную недвижимость и т.д.

Крупные проекты строительства бизнес центров класса А в период 2024 — 2027 гг.:

• Deniz Park (≈ 47 тыс. кв. м)
• Sensata (≈ 15 тыс. кв. м)
• New Nurly Tau (≈ 50 тыс. кв. м)
• Abu Dhabi Plaza (≈ 30 тыс. кв. м)
• Capital City Park (≈ 100 тыс. кв. м)
• Ortau (≈ 36 тыс. кв. м)
• И другие 

Прогнозируемый объем
≈1 млн. кв. м
Рынок офисной недвижимости класса А к 2027 году.

Размер потенциального рынка офисной недвижимости класса А в Алматы и Астане на 2027 год

В настоящий момент, 6 крупных объектов находятся на стадии строительства, которые планируются к вводу в эксплуатацию до 2027 г.

*средняя прогнозируемая ставка скорректирована на прогнозные показатели инфляции на 2027 г.

Авторы:

• Амангельды Мусаев, партнер практики Стратегии и сделок EY
• Карина Савутова, старший аналитик практики Стратегии и сделок EY

Автор: Yestate AI

Искусственный интеллект на службе Yestate