1. Фундаментальные Выгоды: Стабильность и Защита Капитала

Коммерческая недвижимость, в отличие от жилой, генерирует стабильные денежные потоки и является одним из самых надежных инструментов хеджирования капитала в условиях инфляции, которая остается высокой. Одна из главных причин, по которой люди переходят в коммерческую недвижимость, — это доходность от аренды. Коммерческие объекты, такие как склады или качественные офисы, обычно предлагают более высокую доходность (yield) по сравнению с жилой арендой.

А. Доходность Жилой Недвижимости (Р-ROI)

По данным аналитических компаний, номинальная доходность от долгосрочной аренды жилья в Алматы и Астане часто находится в диапазоне 7% до 12% годовых. В некоторых случаях, особенно при удачном вложении в популярных районах или при посуточной аренде, доходность может достигать 12–13%.

Пример: Средний срок окупаемости жилья в крупных городах Казахстана варьируется от 8 до 13 лет (что соответствует доходности 7.7% до 12.5%).

Пик доходности наблюдался в 2022 году из-за релокации, но даже после стабилизации рынок сохраняет высокую доходность по сравнению с международными аналогами.

B. Доходность Коммерческой Недвижимости (C-ROI)

1. В лучших локациях Алматы (например, Панфилова) ставки аренды Ритейл и F&B (Prime Locations) могут быть очень высокими, обеспечивая доходность от 10% до 15% и выше, особенно для торговых площадей стрит-ритейла.

Примечание: F&B означает Food and Beverage (Еда и Напитки).

2. Качественные бизнес-центры класса А в Астане и Алматы стремятся к доходности 8–12%, что делает этот сегмент привлекательным для институциональных инвесторов.

3. Сектор логистики (складская недвижимость) благодаря своему стратегическому значению в Центральной Азии, предлагает высокую стабильную доходность, часто попадающую в этот диапазон.

С. Ключевые различия

Главное отличие между жилой и коммерческой недвижимостью в Казахстане не только в текущей арендной доходности (ROI), но и в характере дохода:

С точки зрения стабильности, долгосрочности контрактов и индексации дохода, коммерческая недвижимость действительно выигрывает, что делает утверждение о «более предсказуемом» доходе верным.

Однако абсолютные цифры доходности жилой недвижимости в Казахстане значительно выше международных стандартов, что временно сужает разрыв между двумя сегментами. Это различие обусловлено уникальным сочетанием высоких темпов роста цен и недорогой покупки (в долларовом эквиваленте), которые искусственно увеличивают доходность, особенно на фоне резких скачков спроса.

Высокая доходность жилой недвижимости в Казахстане (номинально 7–12% годовых, в сравнении с 2–4% в Европе или США) складывается из двух основных компонентов, которые временно увеличивают рентабельность инвестиций (ROI).

В Казахстане, особенно в Алматы и Астане, доходы населения традиционно ниже, чем в развитых странах, а цены на жилье, хотя и выросли, остаются относительно доступными в долларовом выражении (по сравнению с европейскими столицами). Однако ставки аренды в период активного спроса (например, после релокации) могут резко возрастать.

Формула доходности аренды жилой недвижимости: Доходность = (Годовой доход от аренды / Цена покупки) x 100%.

В Казахстане цена покупки растет медленнее, чем может скачкообразно вырасти арендная ставка в моменты высокого спроса. Это приводит к тому, что знаменатель (цена покупки) относительно ниже, а числитель (аренда) может быть временно выше, чем в стабильных западных рынках.

Пик высокой доходности был достигнут за счет нерыночных, внешних факторов, которые временно исказили соотношение цены и аренды.

Арендный Шок (2022–2023 гг.). Резкий приток иностранной рабочей силы (релокация) создал взрывной, неорганический спрос на аренду в столицах. Арендные ставки подскочили на 50–100%, в то время как цены на покупку (которые зависят от ипотеки и доходов местного населения) росли медленнее. Этот временный разрыв искусственно поднял номинальную доходность до 12–15% в некоторых сегментах.

Стимулирование Спроса на Покупку. Льготные государственные программы ипотеки (вроде «7-20-25» или «Баспана Хит») поддерживали относительно высокий спрос на покупку, не давая ценам обвалиться.

В итоге, номинальная доходность жилья в Казахстане действительно выше, чем 2–4% в развитых странах, что временно сужает разрыв с коммерческой недвижимостью.

Однако эта высокая доходность менее стабильна и сильно зависит от социальных факторов (миграция, льготы), а не от экономических основ. Также стоит учитывать, что договоры аренды жилья, в отличие от коммерческих, редко имеют жесткую привязку к инфляции, что делает доход менее защищенным в долгосрочной перспективе.

Поэтому, хотя абсолютные цифры высоки, коммерческая недвижимость по-прежнему выигрывает по критериям долгосрочной стабильности и индексации дохода.

Договоры аренды заключаются на более долгий срок, часто с обязательной ежегодной индексацией (привязкой к инфляции или курсу), что гарантирует защиту доходов инвестора от обесценивания национальной валюты.

Инвестирование в крупные коммерческие объекты повышает статус и кредитный портфель инвестора, открывая двери для более крупного проектного финансирования в будущем.

2. Монетарная Жесткость: Двойное Влияние Высокой Ставки

Решение Национального Банка повысить базовую ставку до 18% годовых (от 10 октября 2025 года) оказывает двойное, но выгодное для инвестора в существующую коммерцию влияние.

Да, данное обоснование, в котором жесткая монетарная политика рассматривается как двойной драйвер для рынка коммерческой недвижимости, является абсолютно реалистичным и стратегически верным. Оно отражает текущую динамику рынка Казахстана, где монетарная политика создает давление на себестоимость нового строительства (подтверждая прогноз о росте цен), но одновременно стимулирует спрос на аренду существующих активов.

1. Реальность Давления на Новое Строительство

Обоснование реалистично, потому что прямая связь между высокой базовой ставкой (18% годовых) и удорожанием девелопмента не подлежит сомнению. Кредиты для застройщиков (проектное финансирование) становятся дороже и менее доступны. Это повышает общую финансовую нагрузку на девелопера (CAPEX) и увеличивает стоимость обслуживания долга. Чтобы сохранить рентабельность при растущих расходах, застройщик вынужден закладывать эти издержки в конечную цену квадратного метра.

Это подтверждает прогноз соучредителя Kusto Group Каната Копбаева о неизбежном росте цен на новое строительство в 2026 году, делая фактор высокой ставки дополнительным топливом для этого роста, помимо НДС.

2. Реальность Стимулирования Спроса на Аренду

Обоснование реалистично, потому что высокая ставка является прямым монетарным стимулом для арендного рынка.

Когда ипотека становится слишком дорогой из-за высокой ставки, население откладывает покупку жилья и переходит на рынок долгосрочной аренды. Это повышает спрос на жилую аренду.

Этот «арендный бум» косвенно перетекает в коммерческий сектор. Увеличение населения, которое арендует, и повышение расходов на жилье в целом стимулирует спрос на ритейл, услуги и логистику, что повышает арендные ставки для коммерческих площадей.

Для инвестора, который уже владеет коммерческой недвижимостью, высокая ставка — это гарантия высокого арендного спроса и, соответственно, высокой доходности своего актива.

Высокая ставка давит на предложение (себестоимость), но подталкивает спрос (аренда).

3. Секторальные Драйверы: Логистика и Гибкий Офис

Инвестиционный фокус в Казахстане смещается, и здесь открываются наиболее перспективные направления.

Логистика и «Средний коридор»

Казахстан закрепляет статус ключевого звена Транскаспийского маршрута. Рост трансграничной торговли и e-commerce создают беспрецедентный, гарантированный долгосрочный спрос на современные складские помещения класса А в Алматы, Астане и региональных центрах.

Средний коридор (или ТМТМ — Транскаспийский Международный Транспортный Маршрут) — это международный мультимодальный (железнодорожный и морской) транспортный маршрут, который проходит из Китая (от восточных границ) через Казахстан, Каспийское море, Азербайджан, Грузию и далее в Турцию и страны Европы. Он является альтернативой традиционному северному железнодорожному пути через Россию. С началом геополитической напряженности, международные компании ищут более надежные, диверсифицированные и устойчивые маршруты для доставки грузов между Азией и Европой.

Казахстан является ключевым и незаменимым сухопутным звеном этого коридора. Через территорию страны проходит большая часть железнодорожных перевозок, а также осуществляется перевалка грузов через порты Актау и Курык на Каспийском море.

Для инвестора в коммерческую недвижимость Средний коридор имеет прямое и крайне позитивное влияние. Увеличение грузопотока по ТМТМ создает фундаментальный, долгосрочный спрос на современные складские помещения класса А. Международные логистические операторы, которые обслуживают этот коридор, требуют высокотехнологичные склады для консолидации и распределения грузов.

Стимулируется развитие логистических хабов не только в Алматы и Астане, но и в западных регионах (Актау, Атырау) и на юге (Шымкент, Жамбылская область), связанных с маршрутом.

Спрос от крупных международных логистических компаний более стабилен и предсказуем по сравнению с внутренним ритейлом, что гарантирует инвесторам долгосрочные контракты и низкий риск простоя активов.

«Средний коридор» является стратегическим драйвером для всего логистического сегмента недвижимости в Казахстане.

Офисный Сегмент

Офисный сегмент в Казахстане демонстрирует устойчивый, хотя и сильно сегментированный, спрос. Главные центры притяжения — Астана и Алматы — остаются магнитами для международного бизнеса и IT-компаний.

Основными драйверами роста и доходности являются релокация международного бизнеса и тренд на гибридный формат работы. Компании ищут не просто квадратные метры, а гибкие офисные решения (Flex-офисы), которые позволяют сократить операционные расходы. Инвестиции в этот формат, включая современные коворкинги и сервисные офисы, предлагают более высокую доходность (yield) за счет более высоких ставок и высокой ликвидности.

Таким образом, офисный сегмент требует от инвестора стратегического выбора: уходить от устаревшего Класса B в сторону премиальных локаций Класса А и технологически оснащенных пространств.

4. Фактор Срочности: Налоговый Дедлайн 2026 Года

Главная причина, почему инвестору необходимо действовать именно в 2025 году, — это сочетание монетарных и налоговых факторов, создающих жесткий стратегический дедлайн и гарантированный рост стоимости активов.

1. Избежание Налогового Удорожания (16% НДС)

Если инвестор заключает договор купли-продажи (ДДУ или предварительный договор) в 2025 году, сделка проходит по действующему на тот момент налоговому законодательству. Продажа, а следовательно, и цена, не облагается НДС. При покупке того же актива 1 января 2026 года или позже, девелопер будет обязан включить 16% НДС в конечную стоимость.

Инвестор, купивший в 2025 году, фиксирует цену, не обременённую этим налогом, и получает гарантированный прирост капитала, равный как минимум сумме НДС, как только рынок начнёт работать по новым правилам. Смысл: Воспользоваться налоговым «окном» для покупки недвижимости без НДС, чтобы с 2026 года, когда НДС будет включен в цену, актив автоматически подорожал.

2. Фиксация Себестоимости Проекта

С 1 января 2026 года планируется отмена льгот по НДС для застройщиков, что, по заявлению лидеров отрасли, неизбежно приведет к удорожанию нового коммерческого строительства минимум на 16% и, вероятно, до 25% с учетом инфляции и удорожания проектного финансирования.

Инвестируя в 2025 году в строящиеся объекты (особенно на ранней или средней стадии), инвестор также выигрывает от зафиксированной себестоимости, которая сложилась до ужесточения монетарной политики и роста НДС. Девелоперы, начавшие проекты до октября 2025 года, имели более выгодные условия кредитования (до повышения базовой ставки до 18%).

Высокая базовая ставка и общий рост цен на стройматериалы в 2026 году будут закладываться в новые проекты. Покупка существующего (строящегося) актива в 2025 году позволяет избежать этих новых, более высоких финансовых издержек.

3. Гарантированный Прирост Капитала

Фиксация стоимости в 2025 году не просто сохраняет деньги инвестора; она обеспечивает ему мгновенный прирост капитала в 2026 году. Когда в 2026 году девелопер будет продавать аналогичные квадратные метры, он будет вынужден добавить к ним 16% НДС и другие возросшие расходы. Цена нового актива на рынке автоматически поднимется на 16–25% (согласно прогнозу Kusto Group).

Инвестор, купивший актив в 2025 году, увидит, как рыночная стоимость его недвижимости возрастет без каких-либо дополнительных вложений с его стороны.

Покупка в 2025 году — это стратегическое использование налогового «окна» для фиксации стоимости и хеджирования инвестиций от неизбежного налогового и инфляционного роста цен.

Таким образом, 2025 год предлагает двойную выгоду:

1. Защита от Удорожания. Вы хеджируете капитал от грядущего налогового роста цен на новое строительство.
2. Выгода от Монетарной Жесткости. Вы выигрываете от высокого арендного спроса, который стимулируется дорогой ипотекой и кредитами, вызванными высокой базовой ставкой.

Инвестор, который упустит этот налоговый и ценовой порог, будет вынужден покупать те же самые активы уже по цене, включающей повышенные налоги и удорожание, вызванное жесткой монетарной политикой. 2025 год — это не просто благоприятный период, это последний стратегически выгодный момент для входа в коммерческую недвижимость Казахстана перед прогнозируемой структурной корректировкой рынка.

Автор: Yestate Research

Tell us something about yourself.