Сэр Эбенезер Говард (1850–1928) не был профессиональным архитектором или градостроителем. Он был британским стенографом и социальным реформатором, чья книга, опубликованная в 1898 году, стала фундаментальным манифестом против хаотичного и несправедливого роста индустриальных городов. В то время как его родной Лондон, как и современные мегаполисы Казахстана (Алматы, Астана), страдал от моноцентризма — перенаселения, транспортного коллапса и экологического кризиса, — Говард предложил системную, социально-экономическую и градостроительную философию.

Его труд, «Города-сады будущего» (Garden Cities of To-morrow), предложил не косметический ремонт, а радикальную модель децентрализации. Эта модель, основанная на идее создания самодостаточных поселений, окруженных природой, стала прообразом современного полицентризма и лежит в основе самых передовых градостроительных концепций XXI века, включая:

• «15-минутный город» (15-Minute City),
• Транспортно-ориентированное проектирование (TOD, Transit-Oriented Development),
• Смешанная застройка (Mixed-Use Development).

Изучение идей Говарда дает ключ к пониманию того, как города Казахстана могут перейти от неэффективного и социально несправедливого роста к устойчивому и гармоничному развитию.

Диагностика Общества: Противоречие «Трех Магнитов»

Говард начал свою работу с анализа фундаментального социального противоречия, которое он обозначил как «Три Магнита»:

1. Притяжение Города: Город привлекал возможностями, высокой оплатой труда, доступом к культуре и общественной жизни. Однако эта притягательность имела свою цену: скученность, высокие цены, загрязнение и антисанитарные условия.
2. Притяжение Деревни: Деревня обещала чистый воздух, природу, красоту и доступное жилье, но предлагала мало возможностей для работы, низкий уровень инфраструктуры и социальную изоляцию.
3. Магнит Города-Сада: Идеальный вариант, который гармонично объединяет лучшее от обоих миров, устраняя их недостатки. Город-сад — это не просто пригород, а самодостаточное ядро, где природа интегрирована в повседневную жизнь, а экономические возможности доступны каждому.

Идеи «Трех Магнитов» (The Three Magnets) — это ключевой концептуальный инструмент Эбенезера Говарда, который он использовал для демонстрации недостатков традиционных поселений и обоснования необходимости создания Города-сада.

Говард не просто перечислял плюсы и минусы, он описывал социальные, экономические и природные составляющие каждого магнита.

Составляющие «Трех Магнитов» по Эбенезеру Говарду

1. Магнит Города (Town Magnet)

Говард описывал его как место, привлекающее людей возможностями и активностью, но отталкивающее социальными и экологическими издержками.

2. Магнит Деревни (Country Magnet)

Деревня, напротив, привлекает качеством природной среды, но отталкивает экономической и социальной изоляцией.

3. Магнит Города-Сада (Town-Country Magnet)

Говард позиционировал Город-сад как идеальный третий путь, который синтезирует лучшее из двух предыдущих магнитов, устраняя их недостатки.

«Три Магнита» — это не просто диаграмма. Это программное заявление, которое определяет проблему моноцентризма (концентрация всех плюсов и минусов в одном месте) и предлагает полицентризм (распределение плюсов в автономные, гармоничные центры) как единственно жизнеспособное решение.

Философия Ограниченного Роста и Социальной Справедливости

В отличие от бесконтрольно растущих мегаполисов, Говард предложил модель ограниченного, управляемого развития.

Каждый Город-сад должен был быть рассчитан на строго определенное число жителей — около 32 000 человек. Этот масштаб был выбран, чтобы сохранить чувство общности, обеспечить пешую доступность и предотвратить те негативные эффекты, которые сейчас мы наблюдаем в виде транспортного коллапса.

Ключевым элементом контроля являлся Зеленый Пояс (Green Belt). Каждый город-сад должен был быть постоянно окружен кольцом сельскохозяйственных угодий и природных территорий, которые не подлежали застройке. Этот принцип прямо решает проблему неэффективности ресурсов и перегрева рынка земли, поскольку физически ограничивает спекулятивный рост и защищает ценные природные зоны.

Экономический Фундамент: Земля для Сообщества и Современная Интерпретация

Наиболее радикальной и социально-ориентированной идеей Говарда была его экономическая модель. Он предложил, чтобы земля в Городе-саде принадлежала Доверительному Фонду Сообщества (Trust), а не частным инвесторам, извлекающим земельную ренту. Жителям и бизнесу земля сдавалась в долгосрочную аренду (ренту). Весь доход от этой ренты, который неизбежно рос по мере развития города, должен был использоваться исключительно на благо жителей — для финансирования общественной инфраструктуры: школ, парков, дорог и коммунальных услуг. Эта система гарантировала, что экономический рост города справедливо распределялся среди всех его граждан.

Параллели с Современными Фискальными Инструментами

В современной интерпретации, идея Говарда о земельной ренте находит свое отражение в налоге на землю и имущество, который жильцы (владельцы квартир в жилых комплексах или частных домов) и организации ежегодно платят. Эти выплаты, по сути, являются формой постоянной арендной платы за пользование общественной землей и инфраструктурой.

Для девелоперов и застройщиков такая модель могла бы быть приемлема при условии, что она обеспечивает преимущество в получении земли под застройку, более быстрые согласования и гарантированное, бесперебойное финансирование социальной и транспортной инфраструктуры. Застройщик получает понятную, прозрачную среду для инвестиций, а сообщество — гарантированные блага.

Частная Собственность и Право Аренды

Самый острый вопрос в концепции Говарда — это конфликт с принципом частной собственности.

1. Право на Строение (Вертикаль): В модели Говарда частная собственность жильцов и организаций реализуется на само строение (дом, квартиру), а не на землю под ним. Житель владеет своей квартирой или домом и может свободно продавать, наследовать и изменять его.
2. Долгосрочная Аренда (Горизонталь): Земля, на которой стоит строение, остается в собственности сообщества (Фонда), но предоставляется в долгосрочную аренду (99 или более лет) с правом передачи по наследству. Для жильцов это ощущается почти как владение, но сохраняет за сообществом право на получение ренты для общих нужд.
3. Для Индивидуального (Одноэтажного) Строения: Этот принцип работает так же: владелец обладает правом частной собственности на свой дом, но платит ренту (налог/аренда) за участок земли, на котором стоит дом.

Говард предложил решение, которое сочетает личную экономическую свободу (владение строением) с социальной справедливостью (общественная собственность на дефицитный ресурс — землю). Но идея общественного владения землей по Говарду, безусловно, несет и значительные риски при попытке её имплементации в современные рыночные условия, где доминирует право частной собственности и принципы коммерческого девелопмента. Риски сосредоточены в сферах финансирования, управления и правовой стабильности.

Основные Риски Модели Земельной Ренты Говарда в Современности

1. Риск Снижения Инвестиционной Привлекательности (Финансы)

В современных условиях, основанных на принципах рыночного финансирования, модель Говарда несет значительный риск для инвестиционной привлекательности. Отсутствие залоговой базы становится главной проблемой: банки и частные инвесторы традиционно используют землю как самый надежный залог для выдачи крупных кредитов на строительство. Если земля находится в долгосрочной аренде у общественного Фонда, а не в частной собственности застройщика, это существенно снижает залоговую стоимость проекта. Как следствие, увеличивается общая стоимость кредитов, ужесточаются требования к девелоперам, что в критических случаях может привести к полному отказу банков от финансирования и замедлению развития города.

Кроме того, возникает проблема снижения ликвидности. Несмотря на то, что право собственности на само строение (квартиру или дом) сохраняется, отсутствие права собственности на землю воспринимается инвесторами и конечными покупателями как ограничение ликвидности. На рынке, где земля является активом, растущим в цене, инвесторы предпочитают владеть всем комплексом прав. Наконец, любое изменение условий долгосрочной аренды (ренты) со стороны общественного Фонда или государства создает правовую неопределенность для инвесторов, что является наиболее серьезным барьером для привлечения долгосрочного капитала.

2. Риск Неэффективного Управления Фондом (Бюрократия)

Говард, будучи социальным реформатором, предполагал, что Доверительный Фонд будет идеальным, некоррумпированным институтом, действующим исключительно в интересах всего сообщества. Однако в современных реалиях такой идеализм сталкивается с высоким риском бюрократизации и неэффективного расходования земельной ренты. Фонд, управляющий значительным финансовым ресурсом и распределяющий права на землю, неизбежно станет объектом политического и лоббистского давления. Это давление может привести к искажению приоритетов, смещению фокуса с нужд сообщества на частные или политические интересы, и, как следствие, к неравномерному распределению доходов и инфраструктурному развитию. Таким образом, отсутствие механизмов жесткого контроля и подотчетности может дискредитировать саму идею справедливого использования общественного ресурса.

3. Правовые и Конституционные Риски (Конфликт с Собственностью)

Переход к модели земельной ренты Говарда сталкивается с фундаментальным препятствием: привычкой к частному владению. В большинстве стран, включая Казахстан, закреплено конституционное право частной собственности на землю.

Любые попытки массового перехода к модели долгосрочной аренды требуют радикального изменения законодательства и неизбежно встретят сильное сопротивление со стороны населения, которое традиционно ассоциирует финансовую безопасность и богатство именно с владением землей. Кроме того, практическая реализация модели в уже застроенных районах требует решения сложнейшей проблемы оценки и компенсации. Передача земли в Доверительный Фонд потребует колоссальных затрат на выкуп частных земель у текущих владельцев, что делает такой сценарий нереалистичным с точки зрения государственного бюджета. Таким образом, правовая инерция и финансовые барьеры делают прямую имплементацию модели Говарда на современном рынке практически невозможной.

Вывод: Адаптация, а не Прямая Имплементация

В свете значительных правовых и финансовых рисков, описанных выше, становится очевидным, что модель Говарда не может быть реализована в современных городах в чистом виде. Однако её социальная справедливость и философия распределения благ остаются актуальными. Решение заключается в адаптации, а не в прямой имплементации: необходимо использовать фискальные инструменты, которые имитируют эффект земельной ренты, сохраняя при этом правовую стабильность и инвестиционную привлекательность современного рынка.

К таким инструментам относятся: прогрессивное налогообложение земли (высокие налоги на неиспользуемую или неэффективно используемую землю), которые стимулируют её ввод в оборот, и инструменты повышения стоимости (например, увеличение налогов на прирост стоимости недвижимости или на капитал), который частично направляется на финансирование местных нужд. Это позволяет использовать социальную справедливость модели Говарда, сохраняя доверие инвесторов и соблюдая конституционные права граждан.

От Схемы к Сети: Рождение Регионального Полицентризма

Говард представил детальную схему города в виде концентрических колец, где в центре располагался Центральный Парк и общественные здания (Ратуша, Театр), далее шли жилые кольца, а на периферии, примыкая к железнодорожной ветке, располагалась промышленная зона.

Гений Говарда проявился не только в детальной планировке одного Города-сада, но и в его видении целой системы поселений. Он ясно понимал, что даже идеальное, самодостаточное поселение не сможет функционировать в изоляции. Вместо того чтобы ограничиться одним городом, Говард предложил создать целую социально-экономическую сеть — «Город из городов».

Эта сеть должна была состоять из нескольких автономных Городов-садов, каждый из которых сохранял бы свою идентичность, ограниченный размер (около 32 000 жителей) и неприкосновенный Зеленый пояс. Все эти ядра связывались между собой и с центральным, более крупным городом-ядром (рассчитанным на 58 000 жителей) посредством скоростного рельсового транспорта.

Что это означало:

1. Сетевой Эффект и Специализация: Каждый город-сад в сети мог специализироваться на определенной функции (например, один — на образовании и науке, другой — на легкой промышленности), что позволяло эффективно распределять трудовые ресурсы и создавать более разнообразный экономический ландшафт, чем мог бы предложить один моноцентричный город.
2. Снижение Нагрузки на Центр: Жители могли путешествовать по сети для доступа к специализированным услугам или рабочим местам, но необходимость ежедневно совершать маятниковую миграцию в главный, перегруженный центр — исчезала. Транспортные потоки становились рассредоточенными и равномерными.
3. Демократизация Доступа: Создание такой сети гарантировало, что экономические, культурные и образовательные возможности, традиционно сконцентрированные в одном ЦДР, становились доступными для всего региона. Это был мощный инструмент для борьбы с социальным неравенством и обеспечения равного доступа к благам цивилизации.

Позвольте мне представить здесь очень грубую диаграмму, отражающую, как я понимаю, истинный принцип, по которому должны расти все города. Город-сад, предположим, рос, пока его население не достигло 32 000 человек. Как он будет расти? Как он будет обеспечивать потребности других, которых привлекут его многочисленные преимущества? Должен ли он строить на прилегающей к нему зоне сельскохозяйственных угодий и таким образом навсегда утратить свое право называться «Городом-садом»?

Конечно, нет.

Этот катастрофический результат действительно имел бы место, если бы земля вокруг города, как земля вокруг наших нынешних городов, принадлежала частным лицам, стремящимся получить от нее прибыль. Ибо тогда, по мере того, как город будет заполняться, сельскохозяйственные земли станут «созревшими» для строительства, и красота и здоровье города будут быстро уничтожены. Но земля вокруг Города-Сада, к счастью, не находится в руках частных лиц: она находится в руках народа и должна управляться не в мнимых интересах немногих, а в реальных интересах всего сообщества.

Мало что люди так ревностно охраняют, как свои парки и открытые пространства; и мы, я думаю, можем быть уверены, что жители Города-Сада ни на мгновение не допустят, чтобы красота их города была разрушена процессом роста. Но можно задаться вопросом: если это правда, не будут ли жители Города-Сада таким образом эгоистично препятствовать росту своего города и тем самым лишать многих возможности пользоваться его преимуществами?

Конечно, нет.

Есть прекрасная, но упускаемая из виду альтернатива. Город будет расти; но он будет расти в соответствии с принципом, который заключается в следующем: такой рост не должен уменьшать или разрушать, а, наоборот, увеличивать его социальные возможности, его красоту и удобства. Рассмотрим на мгновение случай одного города в Австралии, который в какой-то мере иллюстрирует принцип, за который я выступаю. Город Аделаида… окружён своими «парковыми зонами». Город застраивается. Как он растёт? Он растёт, перешагивая через «парковые зоны» и формируя Северную Аделаиду. И именно этому принципу, но с большим развитием, и призван следовать Гарден-Сити.

Теперь наша схема понятна. Город-Сад построен. Его население достигло 32 000 человек. Как он будет расти? Он будет расти за счёт основания – вероятно, по решению парламента – ещё одного города на некотором расстоянии от своей «сельской зоны», чтобы у нового города была своя собственная «сельская зона». «За счёт основания ещё одного города», и в административных целях это будут два города; но жители одного смогут добраться до другого за считанные минуты, поскольку будет специально предусмотрен скоростной транспорт, и таким образом жители двух городов фактически будут представлять одно сообщество.

Эбенезер Говард, Завтра: мирный путь к реальным реформам

Концепция Говарда явилась прообразом современного регионального полицентризма. Она показала, что устойчивость и комфорт достигаются не через строительство одного крупного города-магнита, а через создание гибкой, функционально-связанной, самодостаточной системы автономных ядер. Это прямое обоснование стратегии, которую сегодня стремятся реализовать многие агломерации, включая города Казахстана.

Наследие

Хотя ни один город не был реализован в точности по чертежам Говарда, его работа стала идейной основой для:

• Движения «Новые города» (New Towns Movement) XX века.
• Современных концепций «15-минутного города» и ESG-стандартов в девелопменте.

Концепция «Городов-садов» Эбенезера Говарда оказала огромное влияние на градостроительство XX века. Движение «Новые города» (New Towns Movement) стало его прямым практическим воплощением как на Западе, так и в СССР. Движение «Новые города» — это масштабное градостроительное явление, которое возникло как ответ на разрушения Второй мировой войны и необходимость расселения перенаселенных, перегруженных индустриальных мегаполисов.

Великобритания стала родиной этого движения, прямо вдохновлённого идеями Говарда. Закон о Новых Городах (New Towns Act 1946) дал правительству Великобритании право создавать корпорации развития, ответственные за проектирование и строительство новых, самодостаточных городов, призванных разгрузить Лондон и другие крупные промышленные центры. Города Летчуорт и Велвин (построенные ещё при жизни Говарда), а также послевоенные города вроде Стивениджа, Кроли и Мильтон-Кинса. Эти города стали моделью для планирования во всем мире.

В Советском Союзе идея управляемого, планового развития городов также нашла своё мощное воплощение, хотя и под идеологическим знаменем «социалистического расселения». СССР массово строил новые города, которые делились на несколько типов:

• Города-Спутники (для разгрузки столиц): Подобно западным «новым городам», они создавались для вынесения промышленности и части населения из крупнейших центров (например, из Москвы или Ленинграда).
• Промышленно-Плановые Города (Моногорода): Это города, созданные с нуля вокруг крупного промышленного предприятия (например, автомобильного завода, электростанции или металлургического комбината).
• Сходство с Говардом (и Полицентризмом):
  • Они были самодостаточными в плане занятости (рабочее место находилось в городе).
  • Они были многофункциональными (включали жильё, культуру, спорт, торговлю).
  • Их развитие было плановым и контролировалось государством, что исключало хаотичное развитие земли.

Движение «Новые города» по обе стороны Железного занавеса являлось попыткой реализации полицентризма и самодостаточности на региональном уровне, доказывая, что идеи социального реформатора Говарда были универсальным ответом на кризис моноцентричного индустриального мегаполиса

Выводы для Казахстана: Адаптация Наследия для Полицентризма

Опыт «Новых городов» XX века, как на Западе, так и в СССР, доказал: идея самодостаточных, функционально-связанных ядер является эффективным инструментом против кризиса моноцентричного мегаполиса. Для современных городов Казахстана (Астана, Алматы), стремящихся к полицентричному развитию, наследие Говарда предлагает три ключевых стратегических вывода:

1. Управляемое Развитие и Приоритет Зеленого Пояса

Проблема не в отсутствии плана, а в неспособности его контролировать. Говард показал, что ограничение роста является благом. Для казахстанских городов это означает:

• Реальное, а не декларативное внедрение Зеленого пояса вокруг агломераций, которое прекратит хаотичное расползание города и частное извлечение выгоды от роста стоимости земли на периферии.
• Четкое определение масштаба каждого нового локального хаба (или «города-спутника»), что позволяет заранее рассчитать и гарантировать социальную и транспортную инфраструктуру, избегая повторения ошибок стихийной, точечной застройки.

2. Фискальная Адаптация Справедливости

Прямая имплементация модели Доверительного Фонда сталкивается с правовыми и инвестиционными рисками. Однако принцип Говарда о том, что рост стоимости земли должен работать на благо сообщества, должен быть адаптирован через фискальные инструменты.

• Введение прогрессивного налогообложение земли (высокие налоги на неиспользуемую или неэффективно используемую землю), чтобы стимулировать её ввод в оборот, а не удержание в ожидании роста цены.
• Разработать механизмы, где часть налогов на прирост стоимости недвижимости (налог на капитал) направляется непосредственно на финансирование социальной инфраструктуры в том же районе. Это имитирует земельную ренту Говарда, обеспечивая социальную справедливость без нарушения права частной собственности.

3. Функциональная Интеграция и Сетевой Эффект

Самый важный урок — это системность. Полицентризм не работает, если новые районы являются лишь «спальными гетто».

• Города должны создавать самодостаточные ядра, в которых рабочие места, услуги и досуг доступны в пределах 15-минутной пешей или велосипедной доступности.
• Необходимо инвестировать в скоростной, децентрализованный общественный транспорт, который связывает эти новые ядра между собой и с центральным районом (как в концепции «Города из городов» Говарда), а не просто сводить все потоки в один ЦДР. Это стратегически снизит маятниковую миграцию и устранит транспортный коллапс.

Для городов Казахстана наследие Говарда и опыт движения «Новых городов» является не историей, а готовым к адаптации руководством по созданию устойчивой, справедливой и экономически эффективной городской агломерации.

Несмотря на то что идея Говарда о «человеческом масштабе» остается актуальной, его конкретная цифра на фиксированную численность города-сада в 32 000 человек воспринимается сегодня как исторически обусловленный артефакт. Критический взгляд современных урбанистов можно свести к двум основным тезисам: устаревшая экономическая самодостаточность и проблема масштаба (ликвидности).

Говард выбрал численность 32 000 человек (из них 2 000 — сельское население) в конце XIX века, исходя из того, что такой размер может обеспечить минимально необходимую экономическую и социальную базу для автономного функционирования, включая местные фабрики, школы и театры. В XXI веке, в условиях глобализации, экономики знаний и высокой специализации, 32 000 человек недостаточно для обеспечения разнообразия рынка труда, сложной инфраструктуры и культурной ликвидности. Узкий рынок не может поддерживать высокоспециализированные рабочие места (например, в IT, биотехнологиях или R&D), что заставляет жителей, ориентированных на карьеру, мигрировать в более крупные центры.

Небольшой город не сможет самостоятельно финансировать и поддерживать дорогостоящие объекты, такие как крупные медицинские центры, университетские комплексы или крупный общественный транспорт, без значительных государственных дотаций. Небольшой масштаб ограничивает разнообразие культурных мероприятий, магазинов и ресторанов, что делает его менее привлекательным для молодёжи и творческих классов.

Современная урбанистика оперирует концепцией критической массы населения и плотности, необходимой для финансовой устойчивости. Говард выступал за «разреженный» город. Однако, согласно принципам ООН-Хабитат и современным урбанистическим исследованиям (например, КБ Стрелка), для эффективного использования земли и инфраструктуры плотность городского населения должна быть не менее 15 тысяч чел./км².

Большинство успешных современных полицентричных ядер или «новых городов» планируются с гораздо большей численностью населения, чтобы обеспечить экономическую устойчивость. Спутники Москвы и Санкт-Петербург часто планируются на 100 000 — 200 000 человек и более.

Города-спутники Алматы или Астаны должны иметь население, достаточное для привлечения крупных инвесторов и создания полноценной, независимой от центра экономики. Яркий исторический пример в Казахстане — Темиртау, который был спроектирован для обслуживания металлургического комбината и сегодня является мощным, самостоятельным экономическим ядром, чья численность (около 170 000 человек) значительно превышает расчеты Говарда.

Современники считают, что сама идея самодостаточных, ограниченных в росте ядер остаётся краеугольной. Концепции, вроде «15-минутного города», являются прямым наследником идеи Говарда о пешеходном масштабе.

Однако фиксированная численность 32 000 сегодня является слишком низкой для обеспечения современной экономической и социальной ликвидности. Современная адаптация требует, чтобы каждое ядро имело гибкий, но достаточный масштаб для поддержки комплексной смешанной застройки и разнообразного рынка труда, а не просто базовой самодостаточности XIX века.

Труд Говарда служит напоминанием: настоящее решение проблем города лежит не в точечном строительстве, а в создании системной, социально справедливой и экономически ответственной модели, где каждый локальный район функционирует как самодостаточное и гармоничное ядро.

Автор: Редакция Yestate

Искренне влюбленные в архитектуру, дизайн и урбанистику, делимся этой страстью, исследуем и рассказываем о самых интересных идеях и проектах.