Основная цель изменений — перейти от хаотичной точечной застройки и высокой плотности к созданию комфортной среднеэтажной городской среды, сохранению уникального горного ландшафта и решению транспортных проблем.
На основе актуальной информации мы подготовили Обзор ключевых ограничений и требований, разъясняющий ключевые изменения и действующие правила застройки территории Алматы, которые вступили в силу в 2025 году и имеют решающее значение для девелоперов и жителей города.
1. Жесткие Ограничения по Высотности (Этажности)
Новые правила устанавливают четкое зонирование по этажности, особенно в центральной части и предгорьях. Это ограничение введено для наиболее уязвимых и чувствительных зон города (Таблица 1).
| Зона | Ограничение | Максимальная Высота | Исключения |
| Предгорья* | 3 этажей** | 12 метров | общественно-культурные объекты |
| Центральный коридор*** | 9 этажей**** | 35 метров | новые уникальные объекты |
| Сейсмоопасные зоны | сейсмические требования и параметры для предгорий |
Примечание:
* Предгорья: весь Южный пояс города, примыкающий к горам, и вся территория, расположенная южнее ВОАД (восточная объездная дорога), проспекта Аль-Фараби, улиц Саина и Жандосова. Эта зона считается наиболее важной для сохранения горного пейзажа и ветрового режима.
** Термин «Ограничение 3 этажей» в новых Правилах застройки Алматы имеет ключевое значение и относится к самым строгим ограничениям по высоте. Разрешаются 3 надземных этажа + цокольный этаж (который обычно частично заглублен в землю). Это принципиальное решение в генеральном плане Алматы о переходе к средне- и малоэтажной застройке на юге города, что кардинально меняет подход к девелопменту в этой части мегаполиса.
*** Центральный коридор: расположение: между Абая и Аль-Фараби.
****«Ограничение 9 этажей» (максимальной высотой 35 метров) в центральном коридоре Алматы обосновано тремя основными стратегическими целями: сохранение уникального городского силуэта, обеспечение сейсмической безопасности и контроль плотности населения в исторически сложившейся части города.
2. Запрет на «Точечную» Застройку и Уплотнение
Новые Правила застройки Алматы вводят ряд регуляторных барьеров, направленных на прекращение практики инфильного девелопмента (точечной застройки), который исторически приводил к деградации качества городской среды и перегрузке инженерной и социальной инфраструктуры. Эти меры призваны обеспечить переход к комплексному, среднеэтажному освоению территории (комплексной регенерации) в соответствии с принципами Генерального плана до 2040 года.
Генеральный план города вводит прямой запрет на практики, которые ранее приводили к чрезмерному уплотнению существующих районов. Таблица 2 аналитически представляет ключевые регуляторные механизмы, введенные для борьбы с точечной застройкой в Алматы.
| Регуляторный Механизм | Суть Требования | Прямое Влияние на Девелопмент | Стратегическая Цель Города |
| Неприкосновенность общих территорий (Зон общего пользования) | Полный и абсолютный запрет на возведение капитальных сооружений на землях общего пользования (ЗОП): парках, скверах, городских площадях, дворовых и детских площадках. | Закрытие возможности для инфильного девелопмента, который использовал зеленые и общественные зоны для строительства. | Фиксация статуса общественных пространств как неприкосновенного ресурса; устранение конфликтов с населением. |
| Ограничение реконструкции | Возведение пристройки площадью более 50% от площади застройки основного здания требует оформления отдельно стоящего сооружения. | Пресечение «маскировки» нового строительства под реконструкцию с целью обхода ограничений плотности и инфраструктурных нормативов. | Обеспечение полноценной экспертизы при значительном увеличении объема здания (требования к парковке, сетям). |
| Запрет на застройку дворов | Прямой запрет на строительство новых жилых комплексов в сложившихся дворовых пространствах существующей жилой застройки. | Сохранение расчетной плотности населения и существующего уровня обеспеченности инфраструктурой в старых районах. | Поддержание уровня комфорта, инсоляции и доступа к социальной инфраструктуре в уже сформированных жилых массивах. |
| Смещение Инвестиций | — | Перенаправление инвестиционной активности с центральных, плотно застроенных зон на освоение новых территорий или регенерацию промышленных («серых») зон. | Стимулирование комплексного планирования территории (КРТ) и развитие города в соответствии с принципами Генерального плана до 2040 года. |
3. Повышение Минимального Стандарта Жилья до класса «Комфорт» и безусловный отказ от «эконом»
Жёсткий Классовый Минимум. В Алматы запрещено возводить жилые комплексы классом ниже III (комфорт-класс) на всей территории города. Это означает фактический запрет на ЖК эконом-класса. Новые правила застройки Алматы вводят системные финансовые и эксплуатационные барьеры для низкокачественного и недостаточно обеспеченного инфраструктурой жилья. Эти требования направлены на повышение капитализации города за счет улучшения качества жилого фонда и принудительного решения проблемы парковочного коллапса.
Вводится прямое требование, направленное на повышение минимального стандарта жилого фонда Алматы и его долгосрочной капитализации. Этот шаг является стратегическим барьером против строительства низкокачественных, быстро морально устаревающих проектов. Для девелоперов это означает существенное увеличение себестоимости и необходимости более тщательного планирования, но в то же время гарантирует повышение долгосрочной ликвидности проекта и снижение рисков его быстрой моральной деградации.
Класс жилья определяется не только отделкой, но и ключевыми архитектурно-строительными параметрами: площадью квартир, высотой потолков, качеством инженерных систем, площадью благоустройства и озеленения. Таким образом, город принудительно устанавливает более высокий порог входа на рынок. Утверждены жесткие требования к благоустройству прилегающих территорий, включая установку урн, уход за зелеными насаждениями и ремонт фасадов временных строений с сохранением внешнего вида. Повышение минимальных стандартов ведет к увеличению себестоимости, но обеспечивает более высокую долгосрочную ликвидность жилого фонда. Город защищает себя от появления деградирующих районов, требующих дорогостоящей ревитализации через 10–15 лет. Мера стимулирует девелоперов фокусироваться на качестве, функциональности и долговечности продукта, а не только на минимизации затрат.
Установлено строгое требование: на одну квартиру должно приходиться как минимум одно парковочное место (см. пункт 4). Это мера направлена на разгрузку дворов и прилегающих улиц.
4. Строгий Парковочный Регламент: 1:1
Самое радикальное изменение касается парковочного обеспечения. Норма «1 квартира = 1 парковочное место» (коэффициент 1:1) является очень жесткой с точки зрения международных стандартов градостроительства и рыночной экономики. Норматив жёсткого коэффициента 1:1 обязывает девелопера интегрировать паркинг (чаще всего подземный) в проект.
В Алматы норматив 1:1 (одно парковочное место на одну квартиру) введен как регуляторный и финансовый барьер (Таблица 3. Цели норматива 1:1). Это не столько норматив, поощряющий автомобилизацию, сколько инструмент контроля плотности и качества жилой среды.
| Цель нормы 1:1 | Механизм |
| Фильтр качества | Увеличение себестоимости проекта, что автоматически отсекает девелоперов, строящих жилье с минимальными финансовыми вложениями (экономкласса). |
| Освобождение дворов | Принуждение девелопера к интеграции паркинга в проект, чтобы автомобили не занимали дворы и гостевые парковки, а также не перегружали прилегающие улицы. |
| Учет климата | В условиях Алматы (холод зимой, жара летом) подземные паркинги часто воспринимаются как элемент комфорта и безопасности, за который покупатели готовы платить. |
Норма 1:1 в Алматы, безусловно, жестче, чем прогрессивные международные стандарты. Она отражает текущую реальность города: доминирование личного автотранспорта и слаборазвитую альтернативную мобильность. Новые правила используют строгое требование: на одну квартиру должно приходиться как минимум одно парковочное место. Это мера направлена на разгрузку дворов и прилегающих улиц. В этом контексте норма 1:1 служит необходимым, хотя и временным, механизмом принуждения рынка к повышению качества и обеспеченности инфраструктурой.
В целом, международные нормы не регулируют парковочные места настолько жестко и часто применяют более гибкие подходы (Таблица 4. Международные требования к парковочным местам), основанные на зонировании, доступности общественного транспорта и концепции «мобильности как услуги» (MaaS).
| Название Концепции | Суть Подхода | Примеры Городов |
| Отмена Минимальных Норм (Minimum Parking Requirements) | Города отменяют обязательные минимальные требования к парковкам, оставляя решение о количестве мест на усмотрение рынка и девелопера. | Многие города США (Денвер, Баффало), Великобритания, Германия. |
| Максимальные Нормы (Maximum Parking Limits) | Вместо установления минимума, вводят максимальный предел парковочных мест, чтобы ограничить использование личных автомобилей и стимулировать общественный транспорт. | Лондон, Амстердам, ряд городов Китая. |
| Зонирование по Транспортной Доступности | Нормативы жестко привязаны к индексу доступности общественного транспорта. Чем ближе станция метро или крупный транспортный узел, тем ниже требуемый коэффициент парковки (может быть 0,5:1 или даже 0,3:1). | Большинство европейских столиц. |
В большинстве развитых стран градостроительная политика за последние 10–20 лет движется в прямо противоположном направлении: к снижению или полной отмене минимальных требований к парковкам.
Почему международные города снижают требования? Снижение требований делает владение машиной менее удобным и дорогим, подталкивая жителей к автобусам, метро, велосипедам. Меньше парковок = меньше стимулов для авто = меньше выбросов. Подземные паркинги очень дороги. Отмена минимальных норм снижает стоимость строительства и, соответственно, цену жилья, делая его доступнее. Место, которое не используется под паркинг, можно отдать под общественные или коммерческие функции (ритейл, кафе, скверы), повышая привлекательность района.
В то время как мировые лидеры борются с избытком парковок, Алматы борется с дефицитом легальных мест и низким качеством застройки.
5. Климатическая Устойчивость и Экологический Регламент
Градостроительный регламент, разработанный на основе Генплана до 2040 года, впервые вводит обязательные требования, направленные на адаптацию города к климатическим изменениям и улучшение экологической ситуации, особенно в части ветрового режима и качества воздуха.
5.1. Ветровое районирование
При проектировании высотных зданий (до 9 этажей) теперь обязательно учитывается ветровое районирование. Здания должны быть ориентированы вдоль преобладающего направления ветра (северо–северо-восток и юго–юго-запад).
Эта мера носит стратегический характер и направлена на предотвращение образования «ветровых мешков» и застоев воздуха, которые способствуют накоплению смога. Архитектура теперь должна активно участвовать в формировании «ветровых коридоров» для обеспечения естественной вентиляции города.
5.2. Транспортная Интеграция и Снижение Нагрузки
Новая застройка обязана интегрироваться в утвержденные программы развития транспортной системы. Строго запрещено ухудшение качества работы городского транспорта или увеличение транспортных проблем.
Этот пункт обязывает девелопера обеспечивать не только парковку, но и транспортную доступность проекта, косвенно стимулируя создание мультимодальных хабов и развитие общественного транспорта, тем самым снижая автомобилизацию.
6. Защита культурного наследия: Абсолютный Запрет на Снос
Новые Правила застройки вводят четкий и бескомпромиссный правовой барьер для сохранения исторического и культурного ядра Алматы. Строго запрещен снос зданий и сооружений историко-культурного наследия, независимо от их республиканского или местного значения. Это требование устраняет риски спекулятивного выкупа и уничтожения исторических зданий под коммерческую застройку.
- Для девелоперов это означает необходимость ревитализации, реставрации или интеграции существующих памятников в новые проекты, а не их ликвидации.
Любая застройка или реконструкция, расположенная в непосредственной близости от памятников, должна проходить дополнительное согласование с уполномоченными органами по охране наследия для соблюдения режима охранных зон и зон регулирования застройки. Обеспечивается сохранение визуальной доминанты и исторического контекста памятников, не допуская, чтобы новые высотные здания подавляли их или искажали историческую панораму.
Таким образом, сохранение наследия становится не просто желаемым, а юридически обязательным условием для любого градостроительного проекта в Алматы. Со списком памятников истории и культуры местного значения города Алматы вы можете ознакомиться ниже.
Заключительные выводы: Стратегический Вектор Развития Алматы
Новые Правила застройки, утвержденные в Алматы, являются не просто набором технических ограничений, а фундаментальным регуляторным сдвигом, который кардинально меняет вектор градостроительной политики города. Их принятие знаменует собой переход от приоритета количества и скорости строительства к приоритету качества, устойчивости и социального комфорта.
Три ключевых стратегических вывода:
1. Сдвиг к средне-этажной комфортной среде
Введение жестких ограничений по этажности (3 этажа в предгорьях и 9 этажей в центральном коридоре) — это бескомпромиссный шаг, направленный на сохранение уникального городского силуэта, обеспечение сейсмической безопасности и поддержание ветрового режима. Город отказывается от статуса вертикально растущего мегаполиса в пользу человекоцентричной, среднеэтажной агломерации, интегрированной в природный ландшафт.
2. Двойной барьер для повышения качества
Новые правила используют финансовые и регуляторные рычаги для повышения минимального порога входа на рынок. Требование строить жилье не ниже III класса (комфорт-класс) и устанавливать жесткий норматив парковки 1:1 создает значительный барьер себестоимости. Этот двойной фильтр принуждает девелоперов инвестировать в полноценную инфраструктуру и качество продукта, гарантируя долгосрочную ликвидность и предотвращая создание деградирующих районов.
3. Приоритет общественному пространству и наследию
Введен абсолютный запрет на точечную застройку и использование земель общего пользования (парков, дворов). Этот шаг окончательно фиксирует статус общественных пространств как неприкосновенных. В сочетании с запретом на снос объектов культурного наследия, новые Правила обязывают девелоперов работать с существующей городской тканью через ревитализацию и интеграцию, а не через уничтожение, что способствует сохранению идентичности и повышению социального капитала Алматы.
В конечном счете, новые Правила застройки — это стратегический контракт между городом и бизнесом. Они сигнализируют о том, что Алматы переходит к управлению, ориентированному не на оперативное освоение территории, а на долгосрочное устойчивое развитие и создание города, который ставит качество жизни и экологию выше строительного объема.
Где найти полные правила?
Официальный текст документа:
Документ зарегистрирован в Департаменте юстиции города Алматы 17 января 2025 года и вступил в силу с марта 2025 года. Текст доступен на официальных информационно-правовых ресурсах, в том числе по этой ссылке: Решение внеочередной XXVI сессии маслихата города Алматы VIII созыва от 25 декабря 2024 года № 193 «Об утверждении Правил застройки территории города Алматы».
На изображении обложки представлен жилой комплекс проекта 1st, BI Group.
- Первый, среди лучших 1st by BI — это исключительный проект премиум-класса, расположенный в одном из самых престижных и экологически чистых районов Алматы. Каждая деталь комплекса создана для безупречного образа жизни. Собственный открытый теннисный корт и крытый бассейн, многофункциональные спортивные площадки, уникальный PlayHub, кинотеатр под открытым небом, зоны для барбекю и просторная пешеходная аллея — это не просто удобства, а символы престижа, подчеркивающие высокий статус жителей. 1st by BI — новый эталон роскоши, где гармония с природой дополняется безупречным комфортом.
