Однако, как часто бывает, стремление к идеальной защите потребителя вступило в жесткий клинч с экономической реальностью. Вместо четкого, стимулирующего закона мы получили документ, в котором популистские нормы — вроде абсурдной 10-летней гарантии на все, от фундамента до обоев — соседствуют с усилением бюрократии. Как итог: жильё становится дороже, сроки — дольше, а доступность — ниже.
Желание закона и спорные итоги
Отрасль ждала появления нового Строительного кодекса. Наше стремление было четким: создать единый, вышестоящий правовой акт, регулирующий строительную деятельность, вместо фрагментарных норм, разбросанных по множеству документов. Строительство — это драйвер экономики, формирующий 5-6% ВВП, и отсутствие единого регулятора тормозило его развитие.
После полутора лет работы и интенсивных баталий, Кодекс принят в первом чтении. К сожалению, итоговый результат содержит ряд критически спорных моментов, которые несут риски избыточного регулирования, увеличения себестоимости и, как следствие, задержки реализации проектов.
Цена гражданской защиты: Миф о 10-летней гарантии
Одним из самых спорных решений, инициированных депутатами, является попытка установить единый гарантийный срок на все элементы здания — 10 лет. Эта норма, вводимая без требуемого Анализа Регуляторного Воздействия (АРВ), является популистской и абсолютно нежизнеспособной.
Наш опыт показывает: гарантийные сроки должны быть дифференцированы по трем основным конструктивам:
- Конструктивные элементы, не требующие обслуживания (фундамент, монолит, несущие стены). Здесь можно давать и 10, и 20 лет. Проблем нет.
- Элементы, требующие сервиса (плоская кровля, сливные воронки, элементы фасада). Мы не можем нести гарантию 10 лет, если долговечность напрямую зависит от качества обслуживания управляющей или эксплуатирующей компанией. Три года — это объективный и оптимальный срок, позволяющий устранить все строительные дефекты.
- Оборудование. Застройщик не может отвечать за насос или лифт 10 лет, если производитель дает гарантию, например, 5 лет. Гарантия должна ложиться на завод-изготовитель.
Установка единой 10-летней гарантии неизбежно приведет к удорожанию квадратного метра жилья, детских садов и других объектов, по нашей оценке, минимум на 8% уже на старте. Если к этому добавить рост НДС до 16%, мы получим замкнутый круг, когда жилье, которое хотят купить граждане, станет для них недоступным.
Запрет против развития: Социальная инфраструктура
Не менее опасной является попытка внедрить запретительный подход в части социальной инфраструктуры: «Нет школы и садика — нет разрешения на строительство».
Мы полностью согласны с тем, что городу необходимо комплексное развитие территорий. Однако государство не должно идти путем запрета, который неизбежно остановит стройку, лишит тысячи людей работы и обрушит вклад отрасли в ВВП.
Вместо запрета необходимо использовать экономические стимулы. Нужно создать предельно удобный механизм, при котором застройщик, параллельно со строительством ЖК, возводит социальные объекты, а государство гарантированно и оперативно выкупает их по адекватной рыночной цене. Это обеспечит динамичное развитие, которое, кстати, просят и сами горожане.
Бюрократизация и скорость: угроза срокам
Несмотря на заявленную цель цифровизации, новый Кодекс не только не сокращает сроки, но и увеличивает их. Если ранее подготовка к старту проекта занимала около двух лет, то теперь этот срок увеличится, как минимум, на полгода.
Сроки необходимо сокращать, а не увеличивать. Чтобы обеспечить всех граждан жильем, нам нужно непрерывно строить 30 лет без учета естественного прироста населения. Мы должны быть быстрее, и бюрократизация является прямым врагом этой скорости.
Еще один критический момент касается Плана Детальной Планировки (ПДП) и специальных технических условий (СТУ):
- Изменение ПДП: Ограничение возможности адекватного изменения ПДП — абсурд. ПДП — это подчиненный документ по отношению к Генплану, и их соответствие должно автоматически контролироваться электронной системой, а не ручными решениями, чтобы исключить коррупционные лазейки.
- Массовые СТУ: Наблюдается коррупционное количество одинаковых СТУ, которые застройщики вынуждены разрабатывать для минимальных улучшений. В Кодекс должна быть заложена четкая норма: если по одной и той же теме разработано, скажем, 10 одинаковых СТУ, то на их основе автоматически должен приниматься новый нормативно-технический документ.
Заключение: требуется баланс интересов
Ассоциация застройщиков не стремится ограничивать граждан, а настаивает на соблюдении предельно правильного баланса интересов.
Законодательство должно быть расчётным, а не эмоциональным. Введение каждой нормы, будь то гарантийный срок или ужесточение проверок, должно сопровождаться четким расчетом того, как это отразится на стоимости жилья, сроках ввода и, в конечном счете, на доступности жилья для граждан. Иначе, кодекс, призванный «защитить народ», сделает народные цели недостижимыми.
