Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивый рост: вакантность в центре города постепенно снижается, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади растет. Всё это позволяет инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.
Помещениями стрит-ритейла, являются торговые площади занимающие первые этажи зданий, имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить вывеску, инженерными коммуникациями, необходимые для качественной торговли, а также заведений общепита, банков, помещений под офисы продаж. В состав объектов могут входить подвальные и антресольные или вторые этажи.
Доля вакантных помещений на основных торговых улицах г. Астаны*
Площадь помещения может варьироваться. В среднем от 50 до 400 кв.м., именно этот формат самый популярный среди арендаторов. Общая площадь объекта может превышать 1000 кв.м., наибольшее предпочтение отдается помещениям на первом этаже.
Спрос на стрит-ритейл по размеру помещений, кв.м.*
Инвесторы чаще рассматривают стрит-ритейл в центре города, однако при правильной оценке локации хорошую доходность может обеспечить магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком, на второй линии с возможностью парковки и помещения в спальных районах в центре жилого массива.
Частный инвестор без опыта владения и управления коммерческой недвижимостью может купить готовый арендный бизнес либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти варианты подробнее.
Готовый арендный бизнес – это помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем на 5 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период. Продажа готового арендного бизнеса в Астане обычно проходит с применением мультипликатора валовой аренды от 7 до 9 лет. В премиальных локациях окупаемость может достигать 10-12 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по формуле:
где Ц п – цена приобретения, Д 1 год – доход от первого года аренды*, М – мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости (в годах).
*Доход от первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.
Помещение, которое требует дополнительных вложений – это вариант, не обремененный долгосрочным договором аренды (помещение может быть вакантным или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной), который может потребовать инвестиций в улучшение своего физического состояния. Такие помещения, как правило, дешевле, чем готовый арендный бизнес, поскольку новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестировать в ремонт, приобрести дополнительные электрические мощности либо организовать дополнительные входы и перепланировки, с их узаконением.
Покупка объекта, который затем можно разделить на лоты и сдать нескольким арендаторам. Увеличить доходность всего проекта можно, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. Здесь в упрощенном виде применима формула с мультипликатором от 5 до 7 лет. Но, несмотря на более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, такие инвестиции предпочтительны лишь для игроков с опытом работы на рынке стрит-ритейла, которые понимают его специфику. Более высокая доходность зачастую связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок и узакониванием изменений в объекте, увеличенным временем поиска арендаторов, условиями аренды и другими обстоятельствами.
Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует – стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться. Опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно выделить главные торговые коридоры и ориентиры для инвестора.
Торговые коридоры в Астане. Основных торговых коридоров в столице 15, из них 11 уже сформированы и 4 в стадии формирования. Они составляют 45% всего стрит-ритейла в объеме 1,5 млн. кв.м. В перспективе пяти лет будут сформированы еще несколько торговых коридоров. Уровень вакантных площадей снизился до 10-12%, а ставки выросли на 5-7%.
Арендные ставки в торговых коридорах г. Астаны за 1Н2023 г., тг/кв.м в мес*
Ориентиры для покупки помещений стрит-ритейла:
- пр. Республики.
Средняя арендная ставка здесь 12 000 тенге за 1 кв.м. в месяц. Для помещения площадью 200 кв.м. годовой арендный поток составит 28,8 млн. тг, а значит, цена такого помещения с арендатором и окупаемостью 8 лет будет 230,4 млн. тг. Поскольку пр. Республика имеет высоки автомобильный и пешеходный поток, мультипликатор стоит заложить максимальный – 12 лет. Тогда цена составит 345,6 млн. тг. (1,73 млн. тг за кв.м.). - пр. Мангили Ел.
Это проездная магистраль: она в первую очередь ориентирована на автомобильный трафик, с ежегодно растет пешим. Помещение площадью 200 кв.м. можно сдать за 9 000 тг/кв.м. в месяц. Пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости – 172,8 млн. тг. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости за 216 млн. тг (1,08 млн. тг/кв.м.). - пр. Бауыржан Момышулы.
Средняя ставка аренды на – 7 500 тг/кв.м. в месяц. Возьмем для примера помещение площадью 100 кв.м. с арендатором, который платит такую ставку. Получается 9 млн. тг годового дохода – соответственно, продажа готового арендного бизнеса позволит выручить 90 млн. тг (0,9 млн. тг/кв.м.).
Доходность разных операторов. Инвесторы часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильное и доходное. Считается, что продуктовые магазины самые устойчивые: даже в сложные периоды люди продолжают покупать продукты. Но хотя продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях будет хорошим выбором, другие профили способны демонстрировать не меньшую стабильность и главное более высокую доходность. Например, помещения для общепита отличаются высокой востребованностью и более высокой арендной ставкой, а значит, ротацию в них проводить легче.
Структура арендаторов в торговых коридорах*
Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины флагманского формата в центре города со значительными вложениями (в том числе в маркетинг), которые они заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды тоже гарантирует стабильность и хорошую доходность.
Выводы. Объем инвестиций в первые этажи столицы показывают рост на 6% за первое полугодие 2023 года. При правильном выборе помещения и оператора, стрит-ритейл становится эффективным финансовым инструментом с окупаемостью 6-9 лет. Но важно не забывать, что юридическая частота сделки, особенности локации и прочие риски могут привести к снижению доходности. Поэтому необходимо обращаться к профессиональным компаниям специализирующимся на инвестиционной недвижимости. Одним из лидеров данного сегмента является компания «Tetin Invest», которая создает высоколиквидные инвестиционные продукты на базе коммерческой недвижимости, с доходностью от 50% до 100% на вложенный капитал.
Современные торговые помещения стрит-ритейла в столице с каждым годом становятся всё лучше. Девелоперы начинают учитывать требования ритейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости.
