Как меняется рынок, какие факторы влияют на его динамику и чего ожидать в будущем – разберемся в материале вместе с президентом Ассоциации застройщиков Казахстана Виктором Микрюковым.
Виктор Николаевич, какие основные вызовы в настоящее время стоят перед отечественными застройщиками Казахстана? Как изменилась ситуация за последние несколько лет?
Строительная отрасль — одна из самых стрессовых и нестабильных. Вызовы, с которыми мы сталкиваемся, нестандартны, постоянно появляются новые, порой спорные ситуации.
Исторически, например, кризис, связанный с пандемией, стал для стройки неожиданным испытанием. Нам нужно было адаптироваться: интегрировать работников в новые условия, обеспечить их транспортировку, безопасность. Затем последовало масштабное вливание денег в отрасль. Это было несбалансированное явление — в стройку хлынули огромные средства, что привело к тому, что строить начали буквально все. В результате резко выросли цены на строительные материалы, а себестоимость строительства существенно увеличилась. Вместо положительного эффекта мы получили удорожание, которое затем аукнулось всей отрасли.
Следующий этап — «высушивание» рынка со стороны государства. Были практически полностью свернуты ипотечные программы, а после массового снятия пенсионных накоплений из доступных инструментов осталась только программа «7-20-25» с лимитом в 100 миллиардов тенге. Для строительной отрасли это незначительная сумма, и когда эти средства были исчерпаны, рынок оказался без финансовой подпитки. Многие строительные компании не выдержали, некоторые обанкротились, заморозили объекты. Это породило новую волну проблем: дольщики, рискуя, пытаются завершить брошенные стройки, а местные исполнительные органы вынуждены вмешиваться, чтобы сгладить ситуацию.
По сути, государство сначала искусственно создало пузырь, а затем резко его лопнуло, оставив в проигрыше и застройщиков, и покупателей жилья. В момент финансового изобилия в рынок хлынули не только профессиональные игроки, но и случайные люди, которые не справились с бюджетами и обанкротились. А когда деньги резко перестали поступать, вся отрасль пошла вниз.
Сейчас новый вызов — обсуждение строительного кодекса, где предлагаются непопулярные меры: увеличение гарантийных сроков, введение НДС на квадратный метр. Это приведет к удорожанию строительства и, соответственно, жилья. Если раньше покупатели были освобождены от уплаты НДС, то теперь, с вероятностью 90%, этот налог будет включен, что неизбежно приведет к росту цен.
Кроме существующей вероятности с НДС, какие еще факторы влияют на цену квадратного метра в Казахстане?
Очень существенное влияние, одно из важнейших, наверное, это влияние стоимости строительных материалов все-таки. Основные кристаллоемки, такие как арматура, такие материалы как металлопрофиль, заполнение окон, бетон, то есть основные кристаллоемки, материалы, мы смотрим динамику и спадов в цене практически не было, то есть они постоянно динамично растут, и за последние пять лет себестоимость строительных материалов в разных категориях выросла от 30 до 250%.
А чем это обосновано?
Одним из факторов стало массовое изъятие пенсионных накоплений. Когда в стройку хлынуло большое количество денег, спрос на строительные материалы резко вырос, что привело к их удорожанию.
Другой важный фактор — санкционные ограничения и геополитическая ситуация, связанная с Россией и Украиной. Это вызвало перебои с поставками, изменение логистики и, как следствие, рост цен на материалы. Причем стоимость строительных материалов не стабилизируется — она постоянно меняется, не бывает долгосрочной фиксации или стагнации.
Еще один ключевой фактор — стоимость земельных участков, которая практически непрерывно растет. Если раньше в Астане можно было приобрести участок под небольшой 9-этажный дом за 250–300 миллионов тенге, то сейчас его стоимость составляет 600–700 миллионов. В топовых локациях цены измеряются уже миллиардами и зависят от размеров участка. Например, за 1,5 гектара земли, на которой можно разместить несколько домов, в престижных районах просят 4–4,5 миллиарда тенге. В Алматы стоимость земли еще выше — практически в два раза по всем ключевым локациям.
А в других регионах там есть какие-то дешевле?
В других регионах цена тоже достаточно высокая, почему? Потому что очень большой пул земель находится в частной собственности. Земля от государства уже в городах практически не выделяется, либо выделяется уже в каких-то минимальных масштабах. Соответственно все, что сейчас строится, оно строится на частных землях, которые очень дорогие в цене. Вот это два фактора, которые стоит отметить. Все остальное влияет косвенно, но все равно больно. Третий момент, можете отметить, это вынужденный рост заработной платы. То есть вынужденно необходимо поднимать заработную плату на строительных объектах и везде, во всех сервисах, во всех направлениях, которые обслуживают здесь строительные объекты. Поэтому это направление тоже.
Как обстоят дела с отечественным производством? Есть ли в Казахстане материалы подходящего качества, способные конкурировать с импортными? Не должен ли был местный рынок заместить дорогие зарубежные аналоги?
К сожалению, структура казахстанского рынка не позволяет производителям запускать крупные производства и эффективно их развивать. Тем не менее, в Казахстане успешно производят керамогранит – это популярный материал, который активно используется, особенно в проектах эконом- и комфорт-класса. Качество казахстанского керамогранита достаточно высокое, и он востребован. Цемент, а также инертные материалы полностью отечественного производства. Однако главная проблема в том, что высокотехнологичное оборудование – такие элементы, как насосы, листовые материалы и другие важные компоненты – в Казахстане практически не производятся. А если листовые материалы и выпускаются, то доля казахстанского содержания в них остается незначительной.
Как правило, когда в отрасли возникают кризисные ситуации, компании стремятся снизить издержки за счет внедрения инноваций и новых технологий. Но в условиях ограниченного локального производства и зависимости от импорта этот процесс в Казахстане идет медленнее, чем хотелось бы.
Как по-вашему, есть ли такие инновации, новые технологии в строительстве у нас в стране, могут ли они как-то действительно повлиять на цену образования? И, например, какие это технологии? То есть, например, используют ли у нас там 3D-печать, какие-то экологичные материалы или еще что-нибудь?
В Казахстане применяются инновации и технологии, но, к сожалению, далеко не во всех сферах строительства. Это одна из наиболее консервативных отраслей, где новые решения и продукты внедряются достаточно медленно. Например, сейчас на многих строительных объектах используются силовые башни для подачи раствора на стены при штукатурке. Еще четыре года назад такие технологии практически не применялись, но сегодня подобные башни можно увидеть почти на каждом объекте. Это позволяет отказаться от доставки раствора в мешках, тем самым сокращая затраты на логистику и упрощая процесс работы. Также рассматриваются варианты автоматизации и механизации, однако в строительстве по-прежнему преобладает ручной труд. Если говорить о снижении издержек, то основной подход заключается в минимизации лишних операций и сокращении ненужных затрат на различных этапах строительства.
Существуют ли какие-то законодательные или административные барьеры, которые влияют на стоимость квадратного метра?
К счастью, нет. Государство всячески пытается зарегулировать эту отрасль. Были попытки со стороны агентства по защите и развитию конкуренции. Но в целом, наше мнение и позиция четкая. Если мы работаем в реалиях рыночной экономики, то рыночная экономика должна регулировать рынок. Если брать просто цены в Казахстане и сравнить эти цены с региональным городом в Российской Федерации Омск. Там жилье в два раза дороже. Если сопоставить, то логично, что у нас по многим направлениям жилье недооценено. Это говорит не о том, что застройщики могут поднять стоимость. Если они поднимут стоимость, они потеряют своих покупателей. Это говорит о том, что есть коридор для роста, но нет факторов, которые позволяют увеличить эту цену, потому что платежеспособный спрос не сформирован.
А какие-то изменения в законодательной сфере могли бы как-то улучшить в этом плане ситуацию с ценообразованием?
Я надеюсь, нет и не будет, потому что любые законодательные изменения, связанные с ценообразованием, с какими-то подходами, они не идут на руку ни покупателям, ни строительным компаниям. Мы видим, что государство вмешивается в формате медведя в посудной лавке и буквально крушит все. История с вливанием больших денег в эту сферу очень показательна на самом деле. Да, это было очень неправильно.
А что тогда нужно сделать для здоровой конкуренции в строительной отрасли? Какие меры могли бы ее поддержать, чтобы была действительно здоровая, справедливая конкуренция среди застройщиков?
Самое главное условие, которое должно работать на рынке строительства, это условие неукоснительно соблюдения законов действующих законодательств всеми участниками рынка. На данный момент, к сожалению, это не так. На данный момент соблюдают законодательство в сфере строительства порядка 30% компаний. 70% компаний героически нарушает действующее законодательство. В частности, закон о долевом участии в строительстве.
А это происходит потому, что само законодательство пока еще несовершенно и не очень удобно? Либо вследствие каких-то других причин?
Это происходит из-за отсутствия должного контроля за соблюдением законодательства. Это – первая проблема. Вторая – отсутствие механизмов, которые бы давали застройщикам четкий сигнал: если ты строишь строго по закону, ты получаешь преференции и льготы, твои проекты идут вперед. Но в нашей системе все работает наоборот. Если ты соблюдаешь закон, ты обязан сдавать отчетность, регистрировать все договоры, держать деньги дольщиков на одном счете и не можешь размещать их на депозитах. То есть компании, которые следуют букве закона, несут дополнительные финансовые издержки.
В то же время те, кто нарушает законодательство, получают преимущество, сокращая расходы за счет обхода установленных процедур. Это порождает ситуацию, в которой добросовестные застройщики теряют деньги, а нарушители получают выгоду.
Может быть вы сможете выделить какие-то основные проблемы, что нужно изменить в законодательстве, чтобы упростить эту всю историю, чтобы издержки не привозили к потере денег?
Я не сторонник запретов, ограничений и жестких методов. Пусть компании работают так, как хотят. Если застройщик решает обходить закон – пожалуйста, но в этом случае у него не будет доступа, например, к ипотечным программам. Ипотеку смогут получить только те, кто работает в правовом поле. Работаешь по закону – получаешь доступ к сниженной ставке по кредитам, к государственному банку земельных участков. Нарушаешь – таких привилегий у тебя нет. Создавая преференции для компаний, которые строго соблюдают законодательство, можно направить рынок в правильное русло. Будем надеяться, что эти идеи найдут отклик у тех, кто принимает решения.
Ваши прогнозы для рынка жилья на ближайшие несколько лет. Как застройщики смогут адаптироваться к текущим социально-экономическим изменениям и что будет на этом рынке в ближайшие годы?
В ближайшие годы спрогнозировать ситуацию в строительной сфере крайне сложно. Это отрасль, где необходимо учитывать все колебания и изменения.
Мы можем достаточно уверенно прогнозировать только на ближайший год, понимать, каким он будет, но даже здесь возможны стрессовые моменты. Например, в прошлом году ожидалось удорожание в пределах 5%, при этом ежемесячный прирост стоимости составлял 0,2–0,5%. Все происходило постепенно и плавно. Год оказался относительно сбалансированным. В этом году также надеемся на стабильность, без неожиданных потрясений. Однако многое зависит от того, какие меры предпримет государство в части ужесточения требований к строительной отрасли.
Важно понимать, что строительные проекты реализуются не за один год. Минимальный срок строительства – от 10 до 20 месяцев, в среднем – 16–17 месяцев на один объект. При этом квартиры продаются по текущим ценам и в нынешних экономических реалиях, когда еще нет НДС. Однако в 2026 году, когда застройщики будут признавать прибыль и оформлять сделки купли-продажи, этот налог уже вступит в силу. Это означает, что застройщики вынуждены заранее закладывать будущие издержки в стоимость, поднимая цены, чтобы подготовиться к появлению НДС.
