Обзор сфокусирован на оперативных регуляторных изменениях, которые окажут стратегическое влияние на финансовые модели девелоперов в 2026 году (в частности, введение НДС 16% и новые штрафы), а также на детальном анализе ценовой динамики в пяти ведущих городах РК. Эта неделя прошла под знаком фискальной активности и стабилизации цен на вторичном рынке после осеннего пика.
I. Регуляторные Изменения: Главные Вызовы
На прошедшей неделе доминировали новости о налоговых и административных ужесточениях, которые окажут стратегическое влияние на рынок недвижимости и инвестиции с 2026 года.
| Тема | Суть Изменения | Ключевой Вывод |
| Штрафы для Застройщиков | Президент подписал закон об ужесточении административной ответственности (вводится с 19 января 2026 г.). Штраф за привлечение денег дольщиков без разрешения для крупного бизнеса достигает 8,228 млн тенге (2000 МРП-2026). | Резкое повышение регуляторного риска и рост затрат на проектные гарантии. |
| Налогообложение REIT | В проекте нового Налогового кодекса отменяется льгота по КПН для фондов недвижимости, вводя ставку 20% на арендный доход. | Угроза двойного налогообложения (до 30%) и полная потеря конкурентоспособности инвестиционного инструмента. |
| Методика Ипотеки | Нацбанк и АРРФР анонсировали новую методику расчета ставки (с 1 июля 2026 г.), которая станет индивидуальной и будет зависеть от первоначального взноса, срока и LTV заемщика. | Переход к рыночному ценообразованию. Стимулирование больших первоначальных взносов; исчезновение единой усредненной ставки. |
II. Динамика Цен на Вторичное Жилье (Ноябрь 2025 г.)
По данным аналитиков, в ноябре преобладает умеренная коррекция цен на вторичном рынке в крупных городах, что отражает охлаждение рынка после осеннего пика. В целом по стране рост цен на жилье с начала года составил около 5.4%. Однако, оперативные данные за последнюю неделю (см. таблицу ниже) показывают резкую активизацию спроса.
| Город | Средняя Цена, тг/м² (Октябрь) | Динамика Месяц к Месяцу (Октябрь к Сентябрю) | Ключевой Тренд |
| Алматы | ~768 000 | Стабильность (0%) | Самое дорогое жилье в РК. Рост замедлился из-за высокой базы, но спрос стабилен. |
| Астана | ~540 000 | Небольшое снижение (-1%) | Высокое предложение на первичном рынке давит на вторичный сегмент. |
| Шымкент | ~464 000 | Небольшое снижение (-2.4%) | Снижение после активного роста в начале года, но долгосрочный тренд позитивный. |
| Актау | (Нет точных данных за ноябрь) | Умеренный рост (+8.5% с начала года) | Высокий годовой рост. Рынок чувствителен к региональной экономике и ценам на нефть. |
| Атырау | (Нет точных данных за ноябрь) | Умеренный рост (Общерыночные тренды) | Восстановление спроса в связи с активизацией нефтяного сектора. |
Изменение Цен в разрезе по типам жилья (16.11 – 23.11.2025)
| Тип | Астана | Алматы | Шымкент |
| Первичное жилье (Средняя цена м²) | 565 000 тг (+0.5% м/м) | 690 000 тг (+0.8% м/м) | 385 000 тг (+0.2% м/м) |
| Вторичное жилье (Средняя цена м²) | 535 000 тг (+1.2% м/м) | 660 000 тг (+1.5% м/м) | 355 000 тг (+0.4% м/м) |
Вторичный рынок продолжает расти опережающими темпами, что указывает на высокий спрос на готовое жилье и давление инфляции.
III. Проекты и Экспертиза
- Спортивный Объект: РГП «Госэкспертиза» выдало положительное заключение на проект Ледового дворца спорта в Павлодаре (трибуны на 500 мест, две хоккейные площадки, конькобежная дорожка 400 м). Это даст старт строительству крупного регионального спортивного объекта.
- Рыночные Трения (Алматы): На рынке Алматы зафиксирована волна беспокойства среди дольщиков и покупателей в связи с сообщениями об исчезновении названия компании Rams Qazaqstan с ряда объектов и из социальных сетей. Ситуация находится под пристальным вниманием инвесторов и может повлиять на восприятие риска долевого строительства.
- Офисная Недвижимость: Зафиксирован бум ввода в эксплуатацию нежилых зданий: за 9 месяцев 2025 года введено в 2.2 раза больше нежилых зданий, чем годом ранее, что указывает на укрупнение и профессионализацию рынка аренды.
