На встрече собрались ведущие игроки рынка: представители Союза строителей Казахстана, Ассоциации застройщиков, а также руководство и специалисты АО «Казахстанская жилищная компания». Целью диалога было не просто озвучить накопившиеся вопросы, но и выработать конкретные предложения, которые помогут сделать строительный рынок более прозрачным и предсказуемым.
Проблема №1: Вопросы взаимодействия с КЖК
Основным камнем преткновения стали Правила закупок арендного жилья, принятые КЖК. По словам застройщиков, эти нормы создают ненужную финансовую нагрузку, которая замедляет процесс и снижает привлекательность проектов.
Вячеслав Лазарев, Председатель Отраслевого совета, сформулировал проблему так:
«Существующие Правила закупок арендного жилья, принятые КЖК, абсолютно не применимы для механизмов реализации жилья по ДДУ (Договору долевого участия). Почему застройщики должны дважды вносить деньги за один и тот же проект? Сначала в Фонд гарантирования, а потом еще и в КЖК. Это не просто неудобно, это делает проекты нерентабельными».
Бизнес-сообщество настаивает, что двойные гарантии не имеют смысла, особенно когда речь идет об объектах, которые уже обеспечены гарантией единого оператора — самой КЖК. Застройщики считают, что, если бы КЖК выступала как «условный дольщик» и предоставляла увеличенные авансовые платежи, это создало бы ситуацию win-win для всех: клиенты получали бы качественное жилье, застройщики — финансирование на ранней стадии, а КЖК — более привлекательный и конкурентный продукт.
Прозрачность правил: Скрытые барьеры и риски для КЖК
Отдельной темой для обсуждения стали барьеры, возникающие уже на этапе анализа документации застройщика. Бизнес-сообщество указало на разрыв между публично заявленными требованиями и фактическими условиями, которые предъявляются при получении гарантии. Речь идет о необходимости раскрывать полную аффилированность предприятий и предоставлять дополнительную финансовую отчетность.
Как объяснил Вячеслав Лазарев, это создаёт трудности для планирования:
«В процессе анализа возникает ещё какая-то потребность, помимо того, что [застройщик] уже двадцать, тридцать процентов вложил. К нему возникают еще требования: „Нет, ты еще выставь какое-то обязательство либо еще профинансируй проект“. Эти правила не всегда открыты, и застройщик не может их учесть на этапе планирования».
Со своей стороны, заместитель Председателя Правления КЖК Исламбек Каирбеков объяснил, что дополнительные требования вызваны необходимостью минимизировать финансовые риски для государственной компании.
«Дело в том, что мы несем кредитные финансовые риски по данному проекту. Зачастую некоторые компании не имеют достаточного опыта. Мы видим, к примеру, что у них несоизмерим капитал… зачем нам в этот проект «заходить»?».
Он подчеркнул, что КЖК не может «разбазаривать свои средства» и выдавать гарантии проектам, которые могут оказаться дефолтными. Представители КЖК сообщили, что недавние четыре гарантийных случая, три из которых — в регионах, заставили компанию пересмотреть подходы и проводить более глубокий анализ, особенно для компаний, которые впервые выходят на рынок. Тем не менее, КЖК заявила о готовности идти навстречу, изучая аффилированные компании, которые могут обеспечить проекту финансовую устойчивость.
Ответ КЖК: “У нас нет проблем с квартирами”
Представители КЖК ответили, что их компания успешно выполняет свои планы по выкупу жилья, несмотря на ограниченный бюджет.
«У нас проблем с квартирами абсолютно нет. Я думаю, мы уже, наверное, на восемьдесят процентов планы этого года уже выполнили по выкупу», — заявил Исламбек Каирбеков.
Он отметил, что КЖК ориентирована на регионы, где цены, установленные в рамках нормативов, являются рыночными и доступными. Более того, компания активно привлекает застройщиков, предлагая им новые инструменты, такие как ипотечная программа «Орда Аймак», ориентированная на региональные проекты, и нулевую комиссию за гарантийный взнос для застройщиков, впервые заходящих на этот рынок.
«Мы хотим их повернуть именно в это русло, чтобы они работали в рамках закона и пользовались всеми инструментами. Чтобы они не продавали на котловане по бросовым ценам, а могли цивилизованно продавать по нормальным ценам», — добавил Исламбек Каирбеков, подчеркивая миссию КЖК по обелению строительного рынка.
Проблема №2: Заложники ситуации и конституционные права
Еще одним острым вопросом стала программа реновации в целом. Как отметил Вячеслав Лазарев, главная проблема — это отсутствие механизма, который мог бы решить вопрос «последнего собственника», который не соглашается на переселение.
«Один человек может просить не десять миллионов, сто миллионов. И законодательно мы никак не защищены от этого случая», — подчеркнул Лазарев, отметив, что подобная ситуация ставит в заложники десятки семей.
Представитель КЖК, Руслан Тагаев, признал, что этот вопрос поднимался даже перед Администрацией Президента, но решение не было найдено из-за «конституционных прав» собственников.
Союз строителей настаивает, что отсутствие «жесткого, но справедливого» механизма может привести к национальной угрозе, поскольку количество ветхого и аварийного жилья в стране растет экспоненциально.
Комплексная застройка: От точечных решений к мастер-девелопменту
Участники заседания перешли к ещё одной важной теме — развитию механизмов комплексной застройки, которые должны заменить хаотичное точечное строительство. Здесь представители бизнеса выразили своё видение того, как государственные компании могут стать драйверами рынка.
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков предложил передавать земли под реновацию квазигосударственной компании, чтобы она, как мастер-девелопер, могла задавать тренды и стандарты для застройщиков, а не бизнес. Это позволило бы решить проблему передачи земли бизнесу, которая существует в законодательстве. Он подчеркнул :
«КЖК, по сути, должна стать мастер-девелопером, который задаёт тренды и стандарты. Это особенно важно для реновации. Поскольку государство не может передавать бизнесу землю, изъятую для госнужд, эту землю можно передавать вам как квазигосударственной структуре. Вы, в свою очередь, сможете реализовывать проекты в коллаборации с застройщиками. Этот механизм упростит взаимодействие и освободит бизнес, который сейчас зачастую оказывается в заложниках ситуации. Вопрос сноса ветхого жилья — это государственная нужда, и государство заинтересовано в том, чтобы районы развивались. Нам нужно отойти от традиционной модели и выстроить цивилизованную схему, как это сделано, например, в Китае, где нет частной собственности на землю».
Представитель Союза строителей Валерий Лакисов подтвердил, что бизнес-сообщество проявляет огромный интерес к этой теме.
«Вопрос номер один у всех: от какой площади начинается комплексная застройка? Есть ли набор учреждений, которые должны быть? Действительно, у бизнеса есть свои предложения, и мы хотим совместной коллаборации, чтобы перейти от точечной застройки к застройке микрорайонов».
Вячеслав Лазарев, со своей стороны, подчеркнул критическую роль бизнеса в этом процессе:
«Мы настаиваем, чтобы представители бизнеса участвовали во внедрении механизмов комплексной застройки, потому что это не только архитектурная и градостроительная деятельность, но и бизнес-деятельность. Бизнес лучше знает, где и как должна располагаться сопутствующая инфраструктура — от бизнес-центров до спортивных сооружений. Современный мастер-девелопмент — это всегда консорциум архитекторов, урбанистов и бизнес-сообщества».
Представитель КЖК Айгерим Курманбаева отметила, что механизм, который они запустили, является «первым шагом» к развитию комплексной застройки со стороны компании. Она напомнила, что была проведена большая работа по разработке стандартов, которые теперь адаптируются в рамках проектов, реализуемых КЖК.
Это показало, что бизнес-сообщество не просто ждёт решения проблем, а предлагает КЖК стать стратегическим партнёром, который будет задавать вектор развития всего рынка.
Судьба старых районов: Между реновацией, модернизацией и комплексным подходом
Диалог, инициированный изданием «Yestate», сфокусировался на будущем старых районов Астаны, включая устаревший центр и даже дома, построенные 10-20 лет назад. Представитель издания поднял вопрос о необходимости комплексного планирования, которое обеспечит не только комфортную застройку, но и интеграцию всех элементов для полноценной жизни горожан.
В ответ на этот запрос, председатель Вячеслав Лазарев уточнил ключевые понятия и рассказал о текущих планах.
Разграничение понятий: Реновация vs. Модернизация
Чтобы избежать путаницы, участники дискуссии четко разграничили два ключевых процесса, которые часто ошибочно объединяют:
- Реновация: Этот процесс относится исключительно к ветхому и аварийному жилью. Решение о реновации принимается на основе официальных актов, подтверждающих, что здание не просто морально, но и физически устарело и представляет опасность.
- Модернизация: Этот термин описывает меры по улучшению уже существующих, но не аварийных зданий. Модернизация включает обновление фасадов, повышение энергоэффективности и улучшение внешнего облика, что, как было отмечено, может значительно улучшить вид «коробок».
Лазарев подчеркнул, что вопросами модернизации занимаются отдельные структуры, такие как Центр зеленых технологий и Центр по модернизации, которые работают над повышением энергоэффективности зданий, что является отдельной, но крайне важной повесткой.
Роль городских властей и бизнеса
В диалоге было подчеркнуто, что вопросы модернизации находятся в компетенции Акимата. Представитель КЖК Руслан Тагаев пояснил, что у местных властей есть два механизма: они могут проводить ремонт за счет местного бюджета (особенно на главных улицах) или предоставлять жильцам кредиты на возвратной основе для проведения работ.
Однако, как отметил представитель Yestate, проблема касается не только фасадов, но и развития стрит-ритейла и экономики города. Он указал на отсутствие единых правил городского планирования, что приводит к хаотичному развитию коммерческих площадей и неэстетичному облику улиц.
Будущее: Комплексный подход и создание стандартов
Вячеслав Лазарев полностью согласился с этим мнением, подчеркнув, что правильный подход к торговым площадям создает не только экономически выгодную, но и продуманную урбанистическую инфраструктуру.
«Нужно подход делать не только с точки зрения архитектуры, но и с точки зрения бизнеса, урбанистики. Это должен быть такой проектный офис, который включает разные мнения, и это нужно транслировать».
Вячеслав Лазарев отметил, что в Казахстане понятие «комплексная застройка» только зарождается, в то время как в других странах, таких как Россия, уже давно существуют четкие стандарты, например, «комплексное развитие территорий» (КРТ). Он заключил, что именно поэтому Союз строителей инициирует совместную работу с КЖК по выработке этих стандартов.
Таким образом, дискуссия показала, что будущее городских районов Астаны зависит от совместных усилий: правильного законодательного подхода к реновации, эффективной работы городских властей по модернизации и, главное, выработки единых стандартов для комплексной застройки, которая объединит интересы всех сторон — от архитекторов до бизнеса и, конечно, самих горожан.
Он отметил, что вопросы модернизации находятся в компетенции Акимата. Руслан Тагаев из КЖК подтвердил, что Акимат может финансировать ремонт фасадов на центральных улицах или предоставлять кредиты жильцам для самостоятельных работ.
Оба спикера сошлись во мнении, что комплексный подход к развитию районов, включая продуманный стрит-ритейл, необходим для создания «живых, современных, урбанистически продуманных» районов.
Исламское финансирование: Новый путь для застройки
На заседании был поднят ещё один важный вопрос: возможность внедрения принципов исламского финансирования для реализации проектов комплексной застройки. Как отметил Вячеслав Лазарев, многие застройщики не готовы работать с традиционными кредитами, и им необходимы альтернативные, соответствующие нормам Шариата, инструменты.
«Есть такой термин уже Sharia Compliance. Для многих застройщиков это действительно важно, и это позволит выпускать исламские облигации — Сукук — для финансирования крупных проектов», — подчеркнул он.
Представитель КЖК Айгерим Курманбаева подтвердила, что компания готова рассмотреть этот вопрос. Она отметила, что данная тема уже поднималась ранее, и если у бизнес-сообщества есть конкретные предложения или презентации, КЖК готова их изучить и проработать.
Предложения и следующие шаги
По итогам встречи, участники пришли к выводу, что необходима совместная работа и диалог. Было предложено:
- Упростить правила КЖК: Пересмотреть правила закупок, чтобы устранить дублирование гарантий и сделать участие в программе более выгодным для застройщиков.
- Повысить прозрачность: Разработать и опубликовать более подробные правила для застройщиков, которые впервые обращаются за гарантией, чтобы они могли оценить свои риски на этапе планирования.
- Централизовать реновацию: Разработать единую государственную программу реновации, в рамках которой КЖК могла бы выступать как мастер-девелопер, ответственный за комплексное развитие территорий.
- Привлечь бизнес: Обеспечить участие представителей бизнеса на этапе разработки нормативно-правовых актов, чтобы они могли подсказать, как сделать механизмы комплексной застройки и реновации наиболее эффективными и жизнеспособными.
- Изучить исламское финансирование: Проработать механизмы, которые позволят привлекать финансирование для проектов через инструменты исламского банкинга.
Заседание завершилось на оптимистичной ноте: все стороны готовы к дальнейшему сотрудничеству и поиску компромиссов. Открытый диалог — это первый шаг к созданию прозрачной и устойчивой системы, которая позволит эффективно решать жилищные вопросы и развивать города в интересах всех граждан.
В результате многостороннего диалога на заседании Отраслевого совета можно сделать несколько ключевых выводов.
Во-первых, участники признали, что существующие механизмы реализации программы реновации и выдачи гарантий нуждаются в совместном совершенствовании. Было отмечено, что текущие правила КЖК создают определенные сложности для застройщиков, а также есть потребность в выработке более гибких и эффективных решений для взаимодействия с собственниками ветхого жилья.
Во-вторых, совещание показало готовность бизнеса и государства к диалогу и поиску компромиссов. И застройщики, и представители КЖК согласны в главном — необходимо стремиться к прозрачности, снижению рисков и переходу от точечной застройки к комплексному развитию территорий.
Наконец, участники пришли к соглашению о том, что будущее градостроительства в Казахстане должно основываться на новом подходе. Необходимо создать специальный консорциум из представителей архитектуры, урбанистов, бизнес-сообщества и профессиональных управленцев. Это позволит эффективно решать задачи по комплексному освоению территорий и созданию полноценных, продуманных и экономически жизнеспособных районов, учитывающих не только архитектурные, но и социальные, и урбанистические потребности горожан.
