На протяжении десятилетий мировая недвижимость вращалась вокруг того, что можно было увидеть — блестящие офисные башни, торговые центры и престижные отели. Но этот фокус всё больше смещается в сторону «невидимой» собственности: облачных сервисов и центров обработки данных (ЦОД).
«Мир недвижимости меняется от того, что я бы назвал ‘видимым’, к ‘невидимому’«, — сказал Кишор Мурджани, генеральный директор команды альтернативных и частных фондов CapitaLand Investment.
«Это всё, что мы не видим, но чем пользуемся: ‘облако’, как мы его называем, живёт в центре обработки данных«, — отметил он во время панельной дискуссии на Азиатском саммите Института Милкена, проходившем в Сингапуре. «Именно это движет сдвигом в стоимости«.
Согласно недавнему опросу CBRE (фирмы по оказанию услуг в сфере недвижимости) об интересе инвесторов к ЦОД в 2025 году, 95% крупных инвесторов по всему миру планируют увеличить свои инвестиции в центры обработки данных. Из 92 опрошенных крупных инвесторов, 41% заявили, что планируют выделить $500 миллионов и более капитала на сектор ЦОД в 2025 году, по сравнению с 30% в прошлом году.
Спрос на ЦОД резко возрос в последние годы, в основном за счёт взрывного роста рабочих нагрузок, связанных с ИИ, которые требуют огромной вычислительной мощности, электроэнергии, охлаждения и сетевой инфраструктуры. Goldman Sachs прогнозирует, что мировое потребление электроэнергии центрами обработки данных вырастет на 50% к 2027 году и до 165% к 2030 году.
Стюарт Кроу, генеральный директор по рынкам капитала в Азиатско-Тихоокеанском регионе (APAC) глобальной риелторской фирмы JLL, сказал, что инвесторы перераспределяют портфели, уходя от традиционных секторов в пользу альтернативных.
«Большая часть этого — центры обработки данных, а теперь ещё и хранилища энергии (батареи) и связанная с ними инфраструктура«, — сказал он на той же дискуссии.
Гудвин Гау, управляющий партнер Gaw Capital Partners, также участвовавший в дискуссии, добавил, что его фирма инвестирует в центры обработки данных Китая.
Ограничения Капитала
Однако, как отметили участники дискуссии, возникает дефицит финансирования. В то время как мировой аппетит к ЦОД высок, темпы и масштабы этих проектов напрягают традиционных кредиторов.
«Банки, безусловно, сталкиваются с трудностями в отношении своей подверженности риску в ЦОД, учитывая огромный объём и масштаб строительства, которое сейчас происходит, и стоимость создания этих мощностей», — сказал Мурджани из CapitaLand Investment.
Согласно данным Школы бизнеса Колумбийского университета, строительство гипермасштабного объекта (огромного ЦОД) стоит $12 миллионов за мегаватт, а современные гипермасштабные ЦОД имеют мощность от 150 до 300 мегаватт. Объекты, ориентированные на ИИ, мощность которых превышает 1 гигаватт, потребуют многомиллиардных инвестиций. Гигаватт — это 1000 мегаватт мощности, а мегаватт — 1 миллион ватт.
«Я думаю, что банки начинают чувствовать некоторое напряжение», — добавил Мурджани.
Boston Consulting Group оценивает, что гиперскейлерам потребуется инвестировать около $1,8 триллиона в период с 2024 по 2030 год для удовлетворения спроса на ИИ и облачные сервисы.
«Так что самый большой вопрос для сообщества недвижимости: достаточно ли сейчас капитала?» — сказал Кроу из JLL.
Участники дискуссии также отметили, что рост искусственного интеллекта может изменить физическую недвижимость, особенно офисные помещения, поскольку компании сокращают штат и корректируют свои потребности в офисных площадях.
Консультационная компания по недвижимости Savills в отчете, опубликованном в сентябре, спрогнозировала более медленное восстановление мировых инвестиций в недвижимость в этом году. Ожидается, что мировые инвестиции в коммерческую недвижимость вырастут на 8% в 2025 году по сравнению с прошлым годом, что значительно ниже ранее прогнозировавшихся фирмой 27%.
Согласно отчету, многие девелоперы сталкиваются с такими препятствиями, как рост стоимости строительства, ограничения в финансировании, нехватка рабочей силы и регуляторная сложность. Тем не менее, большие объёмы неразмещённого капитала остаются доступными, и крупные институциональные игроки практически не проявляют признаков отказа от недвижимости как основного класса активов.
