Главный Драйвер: Налоговый Шок и 16% НДС
Ключевым фактором, толкающим цены вверх, является вступление в силу нового Налогового кодекса с 1 января 2026 года, который отменяет освобождение застройщиков от НДС на продажу первичного жилья. На данный момент застройщики освобождены от уплаты налога, но новая нагрузка будет практически полностью переложена на конечного потребителя.
Соучредитель Kusto Group Канат Копбаев сделал журналистам BES.media четкое заявление: «Это означает, что цена квартиры как минимум вырастет на 16%». Спикер подчеркнул, что этот рост — не маркетинговый ход, а экономическая неизбежность, поскольку компаниям придется добавлять НДС, который заберет государство. Для наглядности, квартира стоимостью 1 млн тенге за квадратный метр (без НДС) будет продаваться уже за 1 млн 160 тысяч тенге (с НДС).
Комплексное Удорожание: Как Складывается Прогноз в 25%
Многие девелоперы, как отмечается в комментарии, уже сейчас начинают закладывать будущий НДС в текущую стоимость. Это делается для того, чтобы сгладить ценовой шок, который неизбежно произойдет 1 января 2026 года.
Прогноз общего роста цен минимум на 25% складывается не только из прямого налогового бремени, но и из совокупности других факторов. В частности, это прирост стоимости из-за потенциального повышения общей ставки НДС для всех поставщиков и подрядчиков, что увеличит затраты по всей строительной цепочке.
Сюда же добавляется влияние реальной инфляции, которая, по мнению Копбаева, выше официальной статистики, и продолжающееся удорожание импортных строительных материалов.
Таким образом, 16% — это лишь налоговый минимум, а общий рост за счет инфляции и других факторов может достигнуть 25%.
Рост себестоимости обусловлен совокупностью факторов, влияющих на CAPEX девелоперов.
Продолжающаяся зависимость от импорта в ряде критически важных сегментов строительства (от инженерии до отделочных материалов) поддерживает высокие темпы роста цен.
Проблема не ограничивается только НДС.
К этим факторам добавляется монетарное давление: Повышение Базовой Ставки. Удержание или повышение ключевой (базовой) ставки Национальным банком напрямую удорожает проектное финансирование для девелоперов, а также делает нерыночные ипотечные программы более дорогими для коммерческих банков. В итоге это повышает финансовые риски девелопмента и вынуждает застройщиков закладывать более высокую маржу в конечную стоимость, чтобы компенсировать кредитные риски.
Также стоит отметить ужесточение правил долевого строительства и необходимость получения гарантий от Фонда гарантирования жилищного строительства (КЖК) увеличивают финансовые и операционные риски, что также закладывается в конечную стоимость.
Как отмечалось ранее в статье: Энергодефицит в зеркале мегаполисов: Износ сетей, CAPEX-риски и снижение надежности электроснабжения, критический износ инфраструктуры (особенно в Алматы) вынуждает девелоперов самостоятельно инвестировать в строительство трансформаторных подстанций и водопроводных сетей, что значительно увеличивает CAPEX.
Таким образом, 16% — это лишь налоговый минимум, а общий рост за счет инфляции, удорожания проектного финансирования и других факторов может достигнуть 25%.
Многие девелоперы, как отмечается в комментарии, уже сейчас начинают закладывать будущий НДС в текущую стоимость. Это делается для того, чтобы сгладить ценовой шок, который неизбежно произойдет 1 января 2026 года.
Что Это Значит для Рынка
Прогноз о существенном росте цен создает два основных сценария для участников рынка. Для покупателей 2025 год становится последним окном возможностей для приобретения жилья по ценам, не обременённым новым НДС, что может спровоцировать повышенный спрос и ажиотаж. Для инвесторов первичный рынок сохраняет свою привлекательность для сохранения капитала, однако необходимо тщательно оценивать фактический рост цены, отделяя его от налоговой нагрузки.
Рыночные факторы, подтвержденные личным заявлением крупного лидера отрасли, указывают на высокую вероятность существенной коррекции цен в первичном сегменте с начала 2026 года.
