Высокая инфляция, высокие процентные ставки и другие проблемы означают, что сектору недвижимости нужны новые пути к успеху.
«Если вы это построите, они придут». Десятилетиями это было так же верно для удачно расположенных офисных, торговых и жилых объектов недвижимости, как и для бейсбольного поля. Но сегодня сдвиги парадигмы, более высокая инфляция, более высокие процентные ставки и изменение климата заставляют инвесторов и операторов недвижимости столкнуться с суровой реальностью: сегодня, если вы строите это — или покупаете — обычным способом, они могут не прийти.
Само собой разумеется, что пандемия COVID-19 перевернула то, где и как мир использует пространства. В некоторых регионах посещаемость офисов по-прежнему значительно ниже, чем до пандемии; в Соединенных Штатах, например, она колеблется около 50 процентов. Потребители вернулись в традиционные магазины, но совершают покупки ближе к дому. Большие ожидания относительно доставки в тот же или на следующий день привели к увеличению спроса на промышленные площади вблизи мест, где живут и работают люди.
Возможно, даже более преобразующим, чем изменившийся спрос, является тот факт, что у арендаторов появился новый набор потребностей, выходящий за рамки того, что традиционно предоставляли компании по недвижимости. Гибридная работа и многоканальные продажи требуют, чтобы арендодатели предоставляли креативные физические проекты, а также инновационные услуги и решения. Арендаторы, кредиторы и другие заинтересованные стороны все чаще ищут здания, которые играют роль в борьбе с изменением климата. Цифровая сложность стала необходимой для того, чтобы помочь игрокам в сфере недвижимости действовать быстрее и принимать более мудрые решения, обеспечивать отчетность по выбросам, а также отслеживать и анализировать, как используется пространство.
Усложняет ситуацию тот факт, что после десятилетия роста рынка ставки капитализации выросли во всех секторах. Повышение процентных ставок, в сочетании с более высокой инфляцией во многих частях мира, резко изменили стоимость финансирования и ожидаемую прибыль для владельцев, разработчиков и менеджеров. В сочетании с меньшей доступностью рабочей силы эти более высокие затраты сделали развитие и реконструкцию более сложными и менее прибыльными.
Кроме того, сегодня привлечь капитал сложнее, чем всего несколько лет назад. поскольку некоторые партнеры с ограниченной ответственностью сократили свои годовые обязательства — отчасти потому, что их портфели публичного капитала резко упали в стоимости, поэтому их портфели недвижимости, по текущей оценке, превышают их целевые показатели распределения. (Это называется эффектом знаменателя.)
Инфляция и неопределенность относительно направления мировой экономики сделали жилье значительно менее доступным, еще больше затруднили доступ к кредитам на развивающихся рынках и создали сложную среду для привлечения средств, заключения сделок и получения прибыли для инвесторов и операторов недвижимости. Те, кто инвестирует в недвижимость и управляет ею, как пять лет назад, могут оказаться неэффективными и потерять долю. В этот уникальный момент игроки рынка недвижимости должны принять новый образ мышления: заменить «если вы построите, они придут» на «если вы будете работать блестяще и угодите арендаторам, они останутся». На текущем рынке успех инвестора или оператора недвижимости зависит от того, примут ли они следующие шесть императивов:
- Создавайте решения для клиентов, а не только для физических пространств.
- Используйте события для создания импульса, а не просто для его сохранения.
- Находите возможности создания ценности на протяжении всего жизненного цикла проекта, а не только на конечных этапах.
- Рассматривайте устойчивое развитие как возможность, а не как процесс соответствия.
- Внедряйте цифровые решения и расширенную аналитику во всё, а не просто спорадически внедряйте отдельные решения.
- Сосредоточьтесь на эффективности работы, а не только на доходах.
Действия по этим шести императивам потребуют инвестиций или партнерств для доступа к технологиям, аналитике, операциям и возможностям климатологии. Инвесторы и застройщики долгое время были звездами организаций недвижимости, но сегодня очевидно, что ценность, созданная людьми с цифровыми талантами и возможностями, может сравняться с ценностью, созданной «традиционными» людьми в сфере недвижимости.
Руководители сферы недвижимости сталкиваются с новыми вызовами в навигации по меняющимся моделям спроса, меняющимся потребностям арендаторов и сложному макроэкономическому климату, одновременно трансформируя организации как в устойчивом, так и в цифровом плане. В этой статье мы рассмотрим действия, которые стали решающими для инвесторов и операторов, ищущих конкурентное преимущество.
Создавайте решения для клиентов
Поскольку некоторые компании сокращают офисные площади, которыми они владеют или арендуют, конкуренция за привлечение арендаторов становится все более острой. За последние три года в Соединенных Штатах и Великобритании в совокупности стало доступно 125 миллионов квадратных футов офисных площадей, что стало результатом того, что в течение трех последовательных лет освобождалось больше площадей, чем сдавалось в аренду (Приложение 1).
Сегодняшнее конкурентное давление означает, что владельцы и операторы недвижимости должны переосмыслить свое предназначение. Недостаточно предложить четыре стены; ведущие игроки помогут арендаторам создать рабочие места, которые дают конкурентное преимущество. Расширение деятельности в направлении решения проблем требует новой операционной модели, новых талантов и возможностей, а также принципиально иного использования технологий.
Сегодняшнее конкурентное давление означает, что владельцам и операторам недвижимости следует переосмыслить свое предназначение.
В офисных зданиях этот новый мандат означает партнерство с работодателями для понимания того, как они хотят, чтобы их сотрудники использовали пространства. Решения для рабочих мест могут включать предоставление энергичных мест, где сотрудники хотят проводить время, динамичные дизайны, которые могут подходить как для совместной, так и для индивидуальной работы, а также датчики для отслеживания моделей использования, которые могут информировать работодателя о подходе к гибридной работе.
В розничной торговле есть возможность предлагать решения для многоканальной доставки, требуя от игроков рынка недвижимости рассматривать свою роль не только как поставщиков пространства, но и как генераторов лидов. Решения включают предложение новых форматов магазинов, систем доставки и выполнения заказов в тот же день, промышленных площадок рядом с магазинами и опыта мобильных покупок, которые могут конкурировать с лучшими аспектами электронной коммерции.
Переход от предоставления статичного продукта к предоставлению решений создает новые бизнес-возможности для поставок, например, технологий для гибридной работы, офисных цифровых систем для заказа продуктов питания и напитков, более совершенных многоканальных систем выполнения заказов и систем интеллектуальной парковки.
Создание импульса посредством развития
Прогнозирование будущего — отраслей, вкусов в дизайне или поведения арендаторов — всегда было одной из самых сложных задач для застройщиков недвижимости. Но сегодня, увеличивающиеся ставки капитализации, более высокие затраты на вводимые ресурсы и более низкая доступность рабочей силы повышает ставки. В то же время быстро меняющееся поведение делает традиционные спекулятивные игры менее предсказуемыми (Приложение 2).
Наиболее эффективные застройщики могут намеренно создавать экосистемы арендаторов, которые выходят за рамки поиска якорного арендатора. Хорошо спроектированные кластеры обладают потенциалом привлечения якорей и быстрых последователей, которые выигрывают от нахождения рядом друг с другом. Некоторые разработки, известные как магниты для ведущих технологических компаний, например, также оказались привлекательными для арендаторов и покупателей жилых помещений, которые могут работать на некоторые из местных фирм или с ними. Они также привлекают розничных торговцев, желающих обслуживать арендаторов, рабочих и посетителей.
Наш анализ указывает на вознаграждение для игроков, которые успешно курируют экосистемы на основе того, как люди захотят использовать пространства через пять лет : по нашему опыту, в инновационных центрах средняя надбавка к арендной плате за коммерческую недвижимость составляет 10–12 процентов по сравнению с близлежащими центральными деловыми районами.
Инвестируйте в создание стоимости на протяжении всего жизненного цикла
Превосходство в десятилетие, предшествовавшее пандемии, требовало искусного заключения сделок. Правильные покупки, скромные операционные улучшения и езда на ставках капитализации контрактов дали высокую прибыль.
Правильная покупка остается критически важной, но сегодняшняя среда подчеркивает операции — область, которая стала более конкурентной. Стать владельцем операционной платформы — один из важнейших способов, с помощью которого крупные игроки используют преимущества своего масштаба и увеличивают доходность. Платформы предоставляют арендаторам постоянный опыт и позволяют осуществлять инвестиции в технологии с использованием заемных средств (как обсуждается ниже), а также эффективные закупки и финансы. Фонды, превышающие 5 миллиардов долларов, многие из которых являются владельцами платформ или полностью вертикально интегрированы, превзошли фонды, инвестирующие менее 1 миллиарда долларов, на 440 базисных пунктов по внутренним ставкам доходности с 2009 по 2019 год (Приложение 3). Сочетание масштаба и вертикальной интеграции обеспечивает единообразие условий для арендаторов, более эффективное использование технологий и эффективные закупки.
Используйте устойчивое развитие как возможность
Экологические, социальные и управленческие вопросы, особенно вопросы устойчивости, перешли из разряда «галочек» в разряд действий по созданию стоимости. Игроки в сфере недвижимости могут рассматривать вопросы устойчивости тремя способами: во-первых, анализируя существующие портфели с точки зрения устойчивости в поисках ценности; во-вторых, декарбонизируя существующие здания; и, в-третьих, создавая новые предприятия, связанные с устойчивостью. Для каждого из них потребуются передовые цифровые и аналитические инструменты.
Игрокам рынка недвижимости было бы разумно оценивать свои портфели через призму изменения климата, не в последнюю очередь потому, что изменение климата уже отражается в оценках. (Приложение 4). Владельцы и операторы, которые не учитывают как растущий физический риск (например, наводнения), так и переходный риск (например, нормативные требования), могут недооценивать расширение ставки капитализации, стоимость сокращения выбросов или и то, и другое. При глобальном риске списаний, связанных с климатом, в размере 7,5 триллионов долларов, многое поставлено на карту.
Климатическая аналитика может помочь выявить неправильно оцененные активы и определить, разумнее ли их покупать, продавать или модернизировать. Наши исследования показывают, что в диверсифицированном портфеле коммерческой недвижимости только 10 процентов активов обуславливают 80 процентов рисков, и что некоторые активы (например, на рынках со значительной отраслью возобновляемой энергии) фактически выигрывают от климатического перехода. Стратегическое приобретение активов и добавление стоимости за счет улучшений декарбонизации укрепляют портфели. Способность генерировать прибыль, одновременно достигая климатических целей, также может помочь владельцам недвижимости получить доступ к большему капиталу на лучших условиях.
Декарбонизация зданий требует инвестиций, но также открывает возможности для снижения расходов на электроэнергию и эксплуатацию, а также потенциальной «зеленой» надбавки к доходу от аренды. Самые умные операторы не только определят активы, которые выиграют от улучшений (включая лучшую изоляцию, более эффективные окна, тепловые насосы и солнечные батареи на крыше), но и найдут возможности улучшить экономику своих путей к чистому нулю. Мы обнаружили, что типичный путь к чистому нулю — это отрицательная чистая приведенная стоимость (NPV). Операторы могут создавать положительные пути NPV-чистый нуль, используя аналитику на уровне портфеля, чтобы выяснить правильный порядок внедрения, в какие активы инвестировать в какое время и как связать действия на уровне активов со стратегиями покупки возобновляемых источников энергии. Операторы также могут значительно увеличить стоимость своих активов и портфелей, предприняв дополнительные шаги, такие как измерение выбросов и информирование об этом арендаторов, использование масштаба для улучшения закупок и включение этих идей в инвестиционный процесс.
Проблема изменения климата также открывает возможности для создания новых видов бизнеса, таких как предложение услуг по сокращению выбросов другим владельцам, производство и хранение энергии на месте или предоставление услуг по повышению устойчивости к изменению климата местным сообществам.
Внедряйте цифровые технологии во все
Когда-то отрасль недвижимости отставала на годы в плане цифровых возможностей, но теперь она догоняет. Сегодня крупнейшие владельцы собирают и используют мощь своих огромных массивов данных для принятия лучших решений и создания приложений, которые одинаково служат управляющим активами, арендаторам и жильцам. Следующий этап цифровой трансформации отрасли требует улучшенного управления изменениями и принципиально новых подходов к бизнесу. Он также требует инвестиций в новые типы талантов (включая разработчиков, инженеров и специалистов по данным) для создания, поддержки и улучшения инструментов, необходимых для трансформации.
Сегодня крупнейшие владельцы недвижимости собирают и используют потенциал своих огромных массивов данных для принятия более обоснованных решений.
Традиционные методики оценки в значительной степени опираются на сопоставимые продажи. Большая неопределенность спроса на коммерческую недвижимость, макроэкономическая среда и влияние изменения климата на оценки делают их менее эффективными. Игроки, использующие нетрадиционные данные и расширенную аналитику для оценки недвижимости и переговоров по аренде, часто могут действовать быстрее и увереннее, выигрывая больше сделок и платя правильную цену. Расширенная аналитика и климатическая аналитика могут как подтверждать опытные знания, так и создавать новые идеи (Приложение 5). Например, в одной модели на основе цифровой аналитики, которую мы построили для города на западном побережье США, мы узнали, что близость к заправочной станции оказывает отрицательное влияние на рост арендной платы, но близость к большому количеству пятизвездочных ресторанов, отмеченных Yelp, оказывает на него сильное положительное влияние.
Приложения не только используют данные для улучшения процесса принятия решений, но и облегчают жизнь жильцов и арендаторов — например, с помощью онлайн-платформ аренды, форм заявок на техническое обслуживание и приложений для взаимодействия с общественностью. Другие инструменты могут помочь повысить эффективность операций: внедрение цифровых технологий может увеличить чистый операционный доход (NOI) на 10 процентов и более — это существенное улучшение по сравнению с традиционными рычагами. Неудивительно, что компании, работающие в сфере технологий в сфере недвижимости (proptech), оказались весьма привлекательными для венчурных и частных инвесторов: в 2021 году объем инвестиций впервые превысил 50 миллиардов долларов. Наиболее продвинутые операторы не просто покупают или подписываются на приложения proptech: они создают свои собственные и трансформируют свои процессы, чтобы максимально увеличить ценность, создаваемую созданными ими технологиями.
Сосредоточьтесь на эффективности работы, а не только на доходах
Расходы на вводимые ресурсы, включая рабочую силу, материалы и финансирование, быстро растут. Между тем, инфляция превышает предыдущие нормы для контрактных или эпизодических повышений арендной платы в коммерческой недвижимости. Чтобы идти в ногу с меняющейся экономикой, владельцы и менеджеры должны действовать как в отношении расходов, так и доходов.
С точки зрения затрат, построение устойчивых цепочек поставок и контроль эксплуатационных расходов могут компенсировать потенциальное снижение маржи NOI (Приложение 6). Крупные владельцы на данном рынке могут, например, централизовать лизинговые команды и предоставить им цифровые инструменты, которые помогут принимать решения по лизингу, создающие стоимость. Владельцы также могут рассмотреть возможность консолидации и пересмотра контрактов на энергоснабжение и техническое обслуживание по всем объектам портфеля. При более высоких затратах на финансирование для получения прибыли также необходимо будет поддерживать высокие кредитные рейтинги, находить недорогой капитал и регулярно рефинансировать.
Что касается доходов, то текущие рыночные условия требуют более глубокого анализа лизинга. Коммерческая аренда может соответствовать растущим ценам, если операторы используют все свои рычаги (включая аренду с оговорками о длительности и эскалации) и инструменты (включая расширенную аналитику и превосходные рыночные исследования). Недвижимость долгое время считалась средством хеджирования инфляции для партнеров с ограниченной ответственностью; чтобы выполнить это обещание, генеральные партнеры должны идти в ногу со временем, чтобы гарантировать, что коммерческая аренда соответствует растущей ценовой среде.
Массовые изменения в поведении и мышлении, а также текущие экономические условия сходятся, чтобы создать эпоху перемен в сфере недвижимости. Те, кто принимает вызовы — переосмысливая требования рынка, необходимые технологии и способы использования новых талантов — будут позиционировать себя для успеха. Конкуренты, которые не смогут адаптироваться, могут остаться позади. Стройте недвижимость, которую хотят арендаторы, и предоставляйте опыт, который нужен сотрудникам, покупателям и жильцам, и они действительно придут.
Об авторе(ах)
София Браньес — консультант в офисе McKinsey в Стэмфорде, штат Коннектикут, Даниэле Кьярелла — старший партнер в лондонском офисе, Адитья Сангхви — старший партнер в нью-йоркском офисе, а Брайан Викери — партнер в бостонском офисе.
