Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивый рост: вакантность в центре города постепенно снижается, ставки аренды стабилизировались, а спрос на качественные площади растет. Всё это позволяет инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.
Помещениями стрит-ритейла, являются торговые площади занимающие первые этажи зданий, имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить вывеску, инженерными коммуникациями, необходимые для качественной торговли, а также заведений общепита, банков, помещений под офисы продаж. В состав объектов могут входить подвальные и антресольные или вторые этажи.
Площадь помещения может варьироваться. В среднем от 50 до 400 кв.м., именно этот формат самый популярный среди арендаторов. Общая площадь объекта может превышать 1000 кв.м., наибольшее предпочтение отдается помещениям на первом этаже.
Инвесторы чаще рассматривают стрит-ритейл в центре города, однако при правильной оценке локации хорошую доходность может обеспечить магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком, на второй линии с возможностью парковки и помещения в спальных районах в центре жилого массива.
Частный инвестор без опыта владения и управления коммерческой недвижимостью может купить готовый арендный бизнес либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти варианты подробнее.
Готовый арендный бизнес – это помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем на 5 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период. Продажа готового арендного бизнеса в Астане обычно проходит с применением мультипликатора валовой аренды от 7 до 9 лет. В премиальных локациях окупаемость может достигать 10-12 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по формуле:
где Ц п – цена приобретения, Д 1 год – доход от первого года аренды*, М – мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости (в годах).
*Доход от первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.
Помещение, которое требует дополнительных вложений – это вариант, не обремененный долгосрочным договором аренды (помещение может быть вакантным или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной), который может потребовать инвестиций в улучшение своего физического состояния. Такие помещения, как правило, дешевле, чем готовый арендный бизнес, поскольку новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестировать в ремонт, приобрести дополнительные электрические мощности либо организовать дополнительные входы и перепланировки, с их узаконением.
Покупка объекта, который затем можно разделить на лоты и сдать нескольким арендаторам. Увеличить доходность всего проекта можно, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. Здесь в упрощенном виде применима формула с мультипликатором от 5 до 7 лет. Но, несмотря на более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, такие инвестиции предпочтительны лишь для игроков с опытом работы на рынке стрит-ритейла, которые понимают его специфику. Более высокая доходность зачастую связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок и узакониванием изменений в объекте, увеличенным временем поиска арендаторов, условиями аренды и другими обстоятельствами.
Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует – стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться. Опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно выделить главные торговые коридоры и ориентиры для инвестора.
Торговые коридоры в Астане. Основных торговых коридоров в столице 15, из них 11 уже сформированы и 4 в стадии формирования. Они составляют 45% всего стрит-ритейла в объеме 1,5 млн. кв.м. В перспективе пяти лет будут сформированы еще несколько торговых коридоров. Уровень вакантных площадей снизился до 10-12%, а ставки выросли на 5-7%.
Ориентиры для покупки помещений стрит-ритейла:
- пр. Республики.
Средняя арендная ставка здесь 12 000 тенге за 1 кв.м. в месяц. Для помещения площадью 200 кв.м. годовой арендный поток составит 28,8 млн. тг, а значит, цена такого помещения с арендатором и окупаемостью 8 лет будет 230,4 млн. тг. Поскольку пр. Республика имеет высоки автомобильный и пешеходный поток, мультипликатор стоит заложить максимальный – 12 лет. Тогда цена составит 345,6 млн. тг. (1,73 млн. тг за кв.м.). - пр. Мангили Ел.
Это проездная магистраль: она в первую очередь ориентирована на автомобильный трафик, с ежегодно растет пешим. Помещение площадью 200 кв.м. можно сдать за 9 000 тг/кв.м. в месяц. Пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости – 172,8 млн. тг. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости за 216 млн. тг (1,08 млн. тг/кв.м.). - пр. Бауыржан Момышулы.
Средняя ставка аренды на – 7 500 тг/кв.м. в месяц. Возьмем для примера помещение площадью 100 кв.м. с арендатором, который платит такую ставку. Получается 9 млн. тг годового дохода – соответственно, продажа готового арендного бизнеса позволит выручить 90 млн. тг (0,9 млн. тг/кв.м.).
Доходность разных операторов. Инвесторы часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильное и доходное. Считается, что продуктовые магазины самые устойчивые: даже в сложные периоды люди продолжают покупать продукты. Но хотя продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях будет хорошим выбором, другие профили способны демонстрировать не меньшую стабильность и главное более высокую доходность. Например, помещения для общепита отличаются высокой востребованностью и более высокой арендной ставкой, а значит, ротацию в них проводить легче.
Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины флагманского формата в центре города со значительными вложениями (в том числе в маркетинг), которые они заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды тоже гарантирует стабильность и хорошую доходность.
Выводы. Объем инвестиций в первые этажи столицы показывают рост на 6% за первое полугодие 2023 года. При правильном выборе помещения и оператора, стрит-ритейл становится эффективным финансовым инструментом с окупаемостью 6-9 лет. Но важно не забывать, что юридическая частота сделки, особенности локации и прочие риски могут привести к снижению доходности. Поэтому необходимо обращаться к профессиональным компаниям специализирующимся на инвестиционной недвижимости. Одним из лидеров данного сегмента является компания «Tetin Invest», которая создает высоколиквидные инвестиционные продукты на базе коммерческой недвижимости, с доходностью от 50% до 100% на вложенный капитал.
Современные торговые помещения стрит-ритейла в столице с каждым годом становятся всё лучше. Девелоперы начинают учитывать требования ритейлеров уже при проектировании жилых зданий, что обеспечивает короткий срок экспозиции объекта после строительства и укрепляет доверие инвестора к проектам коммерческой недвижимости.
