Жилая Недвижимость: Стабилизация
Общий тренд недели: Плато. Вторичный рынок «переварил» шоковый скачок ноября (вызванный чистками ГАСК в Астане) и стабилизировался. Первичный рынок удерживает цены за счет ожиданий введения НДС.
Первичное жилье (Комфорт и Бизнес)
Девелоперы не снижают цены, аргументируя это будущим ростом налоговой нагрузки, но активно предлагают рассрочки, скрывая за ними реальные дисконты.
| Город | Цена (Тенге/кв.м) | Тренд |
| Астана | ~583 000 | +0,2% ↗ (Ожидание НДС) |
| Алматы | ~591 500 | +0,4% ↗ (Рост себестоимости) |
| Шымкент | ~472 000 | 0% ➡ (Стабильно) |
| Актобе | ~289 000 | +0,1% ↗ (Стабильно) |
Вторичное жилье
После резкого вымывания дешевых нелегальных объектов в ноябре, рынок нащупал потолок покупательской способности населения.
| Город | Цена (Тенге/кв.м) | Тренд |
| Астана | ~572 500 | +0,1% ➡ (Охлаждение) |
| Алматы | ~789 000 | +0,3% ↗ (Дефицит ликвидности) |
| Шымкент | ~471 500 | -0,1% ↘ (Коррекция) |
Аренда Жилья: Сезонная Коррекция
В декабре рынок аренды вошел в традиционную фазу затишья. Ставки скорректировались вниз на 3–5% по сравнению с октябрем. Сейчас рынок на стороне арендатора — можно торговаться.
| Формат | Алматы | Астана | Динамика (дек/нояб) |
| 1-комнатные | 220 000 – 270 000 | 180 000 – 230 000 | -4% ↘ |
| 2-комнатные | 350 000 – 450 000 | 280 000 – 350 000 | -3% ↘ |
| 3-комнатные | 500 000 – 700 000 | 400 000 – 550 000 | -2% ↘ |
Наибольшее проседание цен заметно в сегменте 1-комнатных квартир. Это связано с оттоком сезонных арендаторов (студентов, рабочих). В сегменте семейного жилья (3+ комнат) ставки более стабильны, так как такие арендаторы реже переезжают зимой. Текущая доходность (Gross Yield): 5–7% годовых.
Коммерческая Недвижимость: Дефицит и Рост
В сегменте коммерции ситуация зеркальна жилой: если квартиры «стоят», то бизнес-площади дорожают. Инфляция издержек (OPEX) и дефицит качественного предложения толкают ставки аренды вверх. В отличие от жилья, коммерческий сектор переживает бум спроса.
Офисная недвижимость
На рынке наблюдается четкая сегментация: класс А в дефиците (особенно в Алматы), класс В испытывает давление из-за старого фонда.
| Класс | Алматы | Астана | Тренд |
| Класс A | 18 000 – 25 000 | 15 000 – 18 000 | Дефицит в Алматы |
| Класс B | 8 000 – 14 000 | 8 000 – 12 000 | Стабильно |
Если вы планируете аренду офиса класса А на 2026 год, заключайте договоры сейчас. Ожидаемый ввод новых объектов не покроет текущий спрос, а индексация ставок в 2026 году составит минимум 8-10% (уровень реальной инфляции).
В Алматы вакансия в классе А находится на критически низком уровне (~2,7% по итогам III квартала). Свободные площади есть номинально, но крупные лоты (от 500 кв.м) в дефиците. Это позволяет собственникам настаивать на жесткой индексации ставок (CPI + %) и фиксации валютного коридора в долгосрочных контрактах.
В Астане рынок более сбалансирован благодаря вводу новых mixed-use проектов (жилье + бизнес) в районе EXPO (Nexpo Vision, ЖК Manar), которые создают здоровую конкуренцию башням «QazExpoCongress». Вот конкретные проекты, которые формируют этот пул предложения на 2025–2026 годы:
1. Экосистема NEXPO (BI Group)
Это главный драйвер деловой активности в квадрате улиц Туркестан — Улы Дала. Здесь вводится не просто жилье, а формат «бигвилля», где офисная функция интегрирована в застройку.
- Nexpo Vision: Позиционируется как деловой хаб района. Это квартал класса Business+, сдача которого планируется на IV квартал 2025 года. Проект включает большие площади под стрит-ритейл и офисные пространства (коворкинги, сервисные офисы) на первых этажах и в стилобате.
- Nexpo Union: Соседний квартал, где также предусмотрен значительный пул коммерческих помещений.
2. Новые проекты Sensata Group
Застройщик активно осваивает локации вокруг EXPO и Главной мечети, создавая конкуренцию традиционным БЦ.
- ЖК Manar: Расположен по пр. Мангилик Ел, прямо напротив Главной мечети (в шаговой доступности от EXPO). Сдача запланирована на 2026 год. Это масштабный проект, где первые этажи (высота потолков до 3.8 м) отданы под коммерцию. За счет локации эти площади будут забирать на себя спрос со стороны малого и среднего бизнеса, которому дорого снимать офисы в башнях «QazExpoCongress».
3. Офисный кластер EXPO Business District
В самом комплексе EXPO (сферическая зона) продолжается ротация и заполнение офисных блоков.
- Блоки С1, С3, С4: Это действующие офисные здания класса «А» под управлением QazExpoCongress. Хотя они уже построены, на рынок периодически выходят лоты после ротации арендаторов (госкомпаний и квазигоссектора).
- Тенденция: Сейчас наблюдается миграция компаний из старого центра на Левом берегу (Водно-Зеленый бульвар) именно сюда, так как здесь новее инженерия и проще с парковкой.
Почему это «балансирует» рынок?
Раньше качественный офис в Астане можно было найти только в Talan Towers или изумрудном квартале (где вакансия <2-3%). Ввод проектов типа Nexpo Vision и Manar дает бизнесу альтернативу. Это новые здания с современной инженерией (FaceID, вентиляция). Ставки здесь ниже, чем в «золотых» башнях, но статус локации (район EXPO) остается престижным.
Если вы ищете помещение для инвестиций или аренды, мы рекомендуем присмотреться к коммерческим помещениям в Nexpo Vision — к моменту сдачи в конце 2025 года спрос на готовые офисы с ремонтом в этой локации будет максимальным.
Ритейл и Стрит-ритейл
Торговые центры восстанавливают трафик, но стрит-ритейл страдает от проблем с парковкой и жесткого регулирования вывесок (дизайн-код).
- ТРЦ (Астана/Алматы): Ставки варьируются от 15 000 (якорные арендаторы) до 30 000+ тенге/кв.м для островков и бутиков в галереях.
- Стрит-ритейл (Центр): 10 000 – 18 000 тенге/кв.м. В Астане спрос смещается на левый берег (район Ботанического сада), в Алматы «золотой квадрат» остается вне конкуренции.
Складская недвижимость (Логистика)
Самый горячий сегмент 2025 года. Казахстан утвердился в роли логистического хаба Центральной Азии по объему качественного предложения.
| Класс | Ставка (Тенге/кв.м) | Динамика |
| Класс A (Dry) | ~5 600 – 6 000 | Рост дефицита |
| Класс B | ~3 500 – 4 000 | Стабильно |
Анализ Драйверов: Психология и Математика
На этой неделе рынок формировали два фундаментальных противоречия.
1. Маркетинг страха vs. Экономика (НДС 2026)
Застройщики и риелторы активно разыгрывают карту нового Налогового кодекса (введение НДС 16% с 2026 года). Основной посыл рекламных кампаний: «Покупайте сейчас, в январе цены вырастут».
Важно понимать, что этот аргумент — не просто маркетинговая уловка, а экономический факт. Введение НДС неизбежно увеличит себестоимость строительства. В девелопменте, где маржинальность сжата инфляцией, у застройщиков нет ресурса, чтобы взять эти 16% на себя. Мировая практика показывает, что налог на добавленную стоимость в конечном итоге оплачивает покупатель. Текущий «подогрев» спроса имеет под собой реальную математическую основу. Покупка до вступления поправок в силу (при условии фиксации цены) — это способ хеджировать этот налоговый риск.
2. Дилемма Инвестора: Депозит или Бетон?
В сегменте инвестиционной недвижимости сложилась интересная коллизия. С одной стороны, текущая доходность аренды (5–7% годовых) проигрывает банковским депозитам (14–16%), что мотивирует часть «случайных» рантье фиксировать прибыль и выходить в кеш.
С другой стороны, стратегические инвесторы занимают выжидательную позицию. Почему? В 2026 году высокие ставки по ипотеке и удорожание жилья продолжат выдавливать потенциальных покупателей на рынок аренды. Спрос на съемное жилье будет расти, толкая ставки вверх. Вторичное жилье неизбежно подтянется в цене вслед за новостройками после введения НДС.
Сейчас на продажу выходят в основном те, кому нужна ликвидность здесь и сейчас. Профессиональные игроки удерживают активы, готовясь снимать сливки с растущего рынка аренды в следующем году.
Главные события недели
Otbasy Bank: Активизация программы «Өз үйім»
На фоне рекордного притока депозитов (население перешло к сберегательной модели), банк объявил об активизации программы «Өз үйім». Это логичный ответ на стагнацию рынка: накопленная ликвидность вкладчиков должна работать. Условия программы остаются одними из самых конкурентных, позволяя приобрести жилье по ставкам значительно ниже рыночных (от 3,5% до 7% годовых). Для вкладчиков, накопивших 50%, это реальный шанс закрыть сделку до налоговых изменений 2026 года, не прибегая к дорогой коммерческой ипотеке.
Астана: Новый вектор урбанистики
В профессиональном сообществе активно обсуждается проект «Move Quickly, Live Slowly», который задает новый стандарт комплексного освоения территорий. В отличие от точечной застройки, проект фокусируется на балансе мобильности и комфорта среды. Эксперты Yestate отмечают, что именно такие концептуальные проекты будут удерживать ликвидность в 2026 году на фоне устаревания типового жилья.
ГАСК: Амнистии не будет
Рейды по незаконным строениям продолжаются и в предпраздничную неделю. Риск покупки в ЖК без документов остается критическим — Акиматы четко дают понять, что легализации самостроя «задним числом» больше не будет.
Астана: Смещение делового центра
Эксперты фиксируют миграцию бизнеса в район EXPO. Готовящиеся к сдаче объемы в NEXPO Vision (BI Group) и коммерческие площади в ЖК Manar (Sensata Group) формируют новый кластер, оттягивая спрос у старого административного центра. Тренд 2026 года — офис в шаговой доступности от дома, а не в отдельной башне.
Вывод Yestate: Что делать перед 2026?
Неделя показала, что «пузыря» нет, но есть структурная трансформация.
Для бизнеса: Если планируете аренду офиса класса А на 2026 год — фиксируйте условия сейчас. Индексация ставок составит минимум 8–10%.
Для частных инвесторов: Сейчас время «покупателя с деньгами» (Cash is King). На вторичном рынке можно найти срочные варианты с дисконтом до 10-15%, пока продавцы конкурируют за редкого покупателя с «наличкой».
Для покупателей новостроек: Угроза роста цен из-за НДС реальна. Если покупка планировалась, имеет смысл закрыть сделку в текущем году, но только у надежных застройщиков и с использованием инструментов рассрочки, чтобы минимизировать влияние высокой базовой ставки. Рассматривайте проекты с длительной рассрочкой (как в кейсах Sensata или BI Group).
Для вкладчиков Отбасы банка: Сейчас идеальный момент для реализации накоплений через прямые продажи банка («Өз үйім»), пока цены на первичку не скорректировались вверх из-за НДС.
