Но рекордный ввод жилья в 2025 году (почти 17 млн кв. м) загнал застройщиков в ловушку: дома построены, а покупателей с «кэшем» мало. В борьбе за клиента рынок рождает альтернативные финансовые инструменты.
Аналитики Yestate разобрали «под микроскопом» 5 механик покупки жилья, которые спасут вас в 2026 году.
Включайте трек, чтобы читать этот текст на правильной волне.
1. Длительная рассрочка от застройщика (Post-handover payment)
Раньше рассрочку давали только до ввода дома в эксплуатацию (максимум на 1–2 года). Сейчас тренд изменился: чтобы продать готовое жилье, компании готовы ждать ваших денег дольше — до 3–5 лет после заселения.
Как это работает:
Вы заключаете договор напрямую с застройщиком. Банк в сделке не участвует, поэтому ваша кредитная история и пенсионные отчисления не проверяются так строго.
- Первый взнос: Обычно 30–50%.
- Остаток: Делится равными долями или выплачивается по индивидуальному графику.
- Ключевой момент: Вы получаете ключи и живете в квартире, пока платите.
💰 Математика (Пример):
Квартира стоит 30 млн ₸.
- Вы вносите 15 млн ₸ (50%).
- Остаток 15 млн ₸ застройщик разбивает на 3 года (36 месяцев).
- Ежемесячный платеж: 416 000 ₸.
- Переплата банку: 0 ₸.
⚠️ Скрытые риски:
- Наценка на квадрат: Часто цена за м² в рассрочку выше, чем при 100% оплате. Разница может достигать 5–10%. Всегда просите посчитать оба варианта цены.
- Жесткие штрафы: Если вы просрочите платеж застройщику, санкции могут быть жестче, чем в банке — вплоть до расторжения договора и выселения с возвратом денег (за вычетом неустойки).
2. Программа «Өз үйім» (Лайфхак через Отбасы банк)
Существует устойчивый миф: «Отбасы банк — это только для многодетных, бюджетников и очередников акимата». В 2026 году это главное заблуждение, которое мешает вам купить квартиру. Программа «Өз үйім» — это рыночный инструмент, который работает нон-стоп, даже когда государственные лимиты («Наурыз», «7-20-25») исчерпаны.
Как это работает:
Банк и застройщик заключают партнерское соглашение. Это позволяет вам купить квартиру в конкретном ЖК на спец. условиях.
- Без очереди: Вам не нужно стоять в списках акимата.
- Без прописки: Вы можете жить в Атырау, а купить квартиру в Астане.
- Без ограничений: Можно покупать, даже если у вас уже есть недвижимость (это идеально для инвестиций или покупки квартиры детям).
💰 Главный инструмент: Промежуточный заем (Промзайм)
В условиях, когда базовая ставка Нацбанка держится на уровне 18%, а коммерческая ипотека стоит 23–24%, «Промзайм» остается единственным способом взять кредит по адекватной цене.
💡 Словарь Yestate: Что такое Промзайм?
Это вариант для тех, у кого есть 50% от стоимости жилья на руках.
- Вы кладете свои 50% на депозит в Отбасы банке (они лежат там как залог и копят вознаграждение).
- Банк выдает вам кредит на 100% стоимости квартиры.
- Важный нюанс: Первые 3 года вы платите проценты со всей суммы (со 100%), а не с половины.
- Финал: Через 3 года ваши накопления идут в погашение долга, и кредит переходит в жилищный заем со ставкой 3.5% – 5%.
🧮 Реальная математика 2026:
Даже с учетом «нюанса» с переплатой от полной суммы, это выгоднее рынка.
- Рыночная ипотека: Ставка ~23% годовых. Переплата за 15 лет — две цены квартиры.
- Промзайм «Өз үйім»: Ставка от 6% до 10% (в зависимости от вашего Оценочного показателя) на первые 3 года, затем снижение до 5%.
⚠️ Ограничение:
Вы не можете прийти с этой программой к любому застройщику или на вторичный рынок «с улицы». Выбор ограничен только теми ЖК, которые прошли проверку банка и получили гарантию КЖК (Казахстанской Жилищной Компании). Но, учитывая кризис продаж, сейчас в этот список входят почти все крупные объекты BI Group, Bazis-A и RAMS.
3. Trade-In: Обмен старого на новое
Рынок вторичного жилья в стагнации. Продать «панельку» 1980-х годов быстро и дорого сейчас практически невозможно — ипотеку на вторичку дают неохотно. Trade-In решает проблему ликвидности.
Как это работает (Пошагово):
- Вы выбираете новую квартиру у застройщика.
- Партнеры застройщика оценивают вашу старую квартиру.
- Если цена вас устраивает, сумма от вашей квартиры идет в зачет стоимости новой.
- Вы доплачиваете разницу (наличными или в рассрочку/ипотеку).
💰 Выгода vs Потери:
Главный минус Trade-In — это дисконт. Застройщик или риелтор выкупает вашу квартиру ниже рынка (обычно на 10–15%), чтобы потом перепродать ее.
- Рыночная цена вашей квартиры: 20 млн ₸.
- Цена в Trade-In: 17–18 млн ₸.
- Вы теряете: 2–3 млн ₸.
- Вы выигрываете: 3–6 месяцев времени, которые потратили бы на продажу, и фиксируете цену новой квартиры сегодня (до ее подорожания).
Кто предлагает Trade-In (Квартира на Квартиру) в 2026 году?
Мы собрали основных игроков, у которых эти программы поставлены на поток, а не существуют только на бумаге.
1. «Моментальный выкуп» (Real Trade-In)
Подходит тем, кому нужно переехать срочно, и кто готов потерять 10–15% от рыночной цены старой квартиры ради скорости.
- BI Group: Лидер направления. Работают через пул аккредитованных партнеров.
- Условия: Оценивают квартиру (онлайн или выезд). Если цена устраивает — выкуп происходит за 3–5 дней. Деньги сразу зачисляются на счет покупки новой недвижимости.
- Требования: Обычно принимают дома не старше 1970–1980 годов постройки, ликвидные локации.
- K7 Group: Активно развивают это направление в Западном Казахстане и Алматы. Часто используют этот инструмент для закрытия сделок в своих флагманских ЖК.
2. «Помощь в продаже» (Assisted Sales)
Застройщик называет это Trade-In, но технически это бронь с фиксацией цены. Выкупает не компания, а рынок. Подходит тем, кто хочет продать по максимальной цене.
- BAZIS-A:
- Механика: Вы выбираете квартиру, вносите минимальный взнос (10–20%). Вам дают «каникулы» (обычно 2 месяца) и закрепляют за вами партнеров-риелторов (например, «Этажи», «Витрина» и др.).
- Плюс: Цена новой квартиры фиксируется на день бронирования. Даже если застройщик поднимет цены через неделю, для вас она не изменится.
- RAMS Qazaqstan:
- Механика: Аналогичная схема бронирования. Акцент делается на апгрейд (расширение площади). Срок бронирования может обсуждаться индивидуально, иногда до 3 месяцев, учитывая стагнацию вторички.
- Sensata Group:
- Активны в Астане и Алматы. Предлагают гибкие условия: пока ваша старая квартира продается партнерами, вы можете начать ремонт в новой (если дом сдан), подписав договор гарантии.
3. Другие игроки (Ситуативный Trade-In)
Многие девелоперы включают эту опцию «по запросу», даже если она не рекламируется открыто. В 2026 году это делают:
- Exclusive Qurylys (Алматы).
- Novec (Алматы).
- Moy Dom (Астана).
⚠️ Важное предупреждение (Совет Yestate)
Читайте мелкий шрифт.
В случае «Моментального выкупа» дисконт неизбежен — это плата за риск партнера, который забирает вашу «вторичку» себе на баланс.
В случае «Помощи в продаже», если за 2 месяца вашу квартиру не купят, бронь с новой квартиры слетает, и застройщик может вернуть деньги, удержав комиссию за административные расходы. Уточняйте этот пункт «на берегу».
4. Субсидированная ипотека («Партнерская»)
Вы видите рекламу: «Ипотека от 3%» или «8% в первый год». Как это возможно, когда базовая ставка в стране 18%? Это чистый маркетинг, за который платит покупатель.
Как это работает: Застройщик компенсирует банку разницу в процентах (между льготными 8% и рыночными 23%) из своего кармана. Но эту сумму он заранее “зашивает” в стоимость квартиры.
Варианты на рынке:
- Каникулы: Вы платите подъемный процент первый год, но со второго года ставка возвращается к рыночным реалиям — 22%+. Готовы ли вы к такому скачку платежа?
- Снижение на весь срок: Ставку снижают до условных 12–14%, но цена квартиры при этом вырастает на 20–25% от прайса.
⚠️ Совет Yestate: При ставке Нацбанка 18% любые “дешевые” предложения от банков — это либо госпрограмма с жестким лимитом, либо скрытая переплата в цене квадратного метра. Чудес не бывает..
5. Аренда с последующим выкупом (Rent-to-Own)
Механизм, который позволяет жить в квартире сразу, а выкупать ее постепенно (в течение 7–15 лет) через ежемесячные платежи. В отличие от ипотеки, здесь юридически вы являетесь арендатором, пока не выплатите всю сумму.
Кто это предлагает:
Частные застройщики этот инструмент используют редко — им невыгодно «морозить» деньги на 15 лет. Основные игроки здесь — квазигосударственные фонды и банки:
- Samruk-Kazyna Construction: Государственный оператор. Периодически выводит на рынок пулы коммерческого жилья (в Астане и Алматы) через онлайн-аукционы. Условия прозрачные, но конкуренция за лоты высокая.
- Банковские структуры (Halyk Ghar, Jusan Property): Компании, управляющие недвижимостью банков. Часто реализуют залоговое жилье или объекты, перешедшие на баланс от застройщиков-должников. Это может быть как первичка, так и свежая вторичка.
- Казахстанская Жилищная Компания (КЖК): Периодически запускает программы аренды с выкупом для сотрудников бюджетной сферы (врачи, учителя), но иногда открывает доступ и для широкого рынка.
Кому подходит:
Тем, у кого нет накоплений на первоначальный взнос (он часто составляет 0% или равен гарантийному депозиту в 2-3 месяца аренды), но есть официальный «белый» доход, позволяющий платить аренду выше рыночной.
Юридическая чистота. Если вы расторгнете договор на 5-м году, большинство компаний не вернет вам выплаченные деньги, посчитав их как плату за аренду. Внимательно читайте условия досрочного расторжения!
⛔️ Yestate предупреждает: Осторожно, Кооперативы!
В Instagram вы увидите сотни объявлений: «Квартира в рассрочку под 0% на 10 лет», «Без процентов и переплат». Чаще всего это Потребительские кооперативы (ПК).
Почему это опасно:
- Это не банки и не застройщики.
- Принцип работы: вы платите вступительный взнос и встаете в «очередь». Квартиру вам купят только тогда, когда накопится достаточно денег за счет новых вкладчиков.
- Риск: Это классическая схема финансовой пирамиды. Если приток новых людей иссякнет, вы останетесь и без квартиры, и без вложенных денег. Государство не гарантирует возвраты вкладов в кооперативах (в отличие от депозитов в банках).
Совет: Подписывайте договор аренды с выкупом только если квартира уже построена, вы ее видели, и она переходит в ваше пользование сразу после подписания. Если вам предлагают «подождать в очереди» — уходите.
📊 Сводная таблица Yestate
Какой инструмент выбрать под вашу ситуацию?
| Инструмент | Первоначальный взнос | Реальная переплата / Ставка | Срок | Идеально для… |
| Рассрочка от застройщика | Высокий (30–50%) | 0%, НО цена квартиры часто выше на 5–10% | Короткий (1–3 года, редко 5) | Тех, кому отказали банки (нет “белой” зарплаты). |
| «Өз үйім» (Отбасы банк) | 50% (можно сразу) | 6% – 10% (первые 3 года), далее 3.5% – 5% | Длинный (до 25 лет) | Тех, у кого есть накопления, но нет льгот. |
| Trade-In (Выкуп) | Ваша старая квартира | Вы теряете 10–15% от цены вашего старого жилья | Моментально | Тех, кто хочет переехать «день в день» без стресса. |
| Партнерская ипотека | Стандартный (20%) | Высокая (скрыта в цене квартиры +20% или ставка вырастет через год) | Длинный (до 20 лет) | Тех, кто ждет снижения ставки и готов к рефинансированию. |
| Аренда с выкупом | 0% (или депозит) | Включена в ежемесячный платеж (выше аренды) | Средний (7–15 лет) | Тех, у кого нет накоплений на взнос. |
Резюме Yestate: Ваша стратегия на 2026 год
В 2026 году рынок недвижимости Казахстана окончательно трансформировался в «рынок покупателя». Огромный объем введенного жилья (16.9 млн кв.м) и дорогая ипотека давят на застройщиков. Им нужны деньги, чтобы закрывать свои обязательства перед банками, и ради «живого кэша» они готовы на многое.
Три главных правила покупки в этом году:
- Вы — хозяин положения. Если у вас есть на руках хотя бы 30–50% суммы, вы «Король ситуации». Не бойтесь быть «неудобным» клиентом. Торгуйтесь. Требуйте скидку за быстрый выход на сделку, просите паркинг в подарок или индивидуальный график рассрочки. Сейчас в отделах продаж сговорчивее, чем когда-либо.
- Смотрите на итоговую цену, а не на «цену квадрата». Квартира за 400 000 тг/м² в ипотеку под 23% в итоге обойдется вам в три раза дороже, чем квартира за 450 000 тг/м² в беспроцентную рассрочку. Считайте переплату за весь срок.
- Читайте мелкий шрифт. Время простых решений прошло. Теперь дьявол кроется в деталях: в комиссиях за бронь, в штрафах за просрочку рассрочки, в условиях аренды с выкупом.
Ипотеки может и не быть, но потребность в доме никуда не делась. Используйте эти 5 инструментов с умом, и новоселье станет реальностью даже в эпоху высоких ставок.
