Глава 1. Переосмысление точечной застройки и рождение экосистем
Главный градостроительный сдвиг 2025 года — смена парадигмы. Эпоха хаотичного уплотнения, когда высотки появлялись во дворах без оглядки на среду, уходит в прошлое.
В Астане и Алматы пересмотрен подход к выдаче разрешений.
- Что ушло: Проекты-«паразиты», которые просто эксплуатировали существующую инфраструктуру, не давая ничего взамен.
- Что осталось: Точечная застройка трансформировалась. Теперь право на жизнь в центре имеют только те «клубные» проекты, которые улучшают городскую ткань: создают скверы, обновляют инженерные сети района или несут архитектурную ценность.
- Тренд: Рынок смещается в сторону комплексного освоения (бигвилли) и экосистем. Девелоперы поняли: покупатель 2025 года выбирает не просто квадратные метры, а среду обитания, которую невозможно создать в рамках одного тесного двора.
Глава 2. Новая валюта: Вода, Тепло и ТУ
Впервые в новейшей истории Казахстана наличие земельного участка в центре города перестало быть гарантией успеха. На первое место вышли Технические Условия (ТУ).
Инфраструктурный дефицит, о котором предупреждали эксперты, в 2025 году стал реальностью. Мы увидели, как целые районы в мегаполисах ставились на «стоп» из-за нехватки мощностей тепла и воды.
Для инвестора это изменило матрицу оценки рисков. Теперь премиальность объекта определяется не мрамором в холле, а наличием автономной котельной, резервных скважин и гарантированных лимитов от монополистов. Инженерия стала новым золотом.
Глава 3. «Психологический потолок»: Эхо сейсмоаудита
Серия подземных толчков и масштабный сейсмоаудит Алматы, завершившийся в 2025 году, оставили глубокий шрам на психологии потребителя. Рынок Южной столицы пережил переоценку ценностей.
Мы зафиксировали резкий всплеск спроса на малоэтажное строительство. Формат 5-9 этажей, ранее считавшийся «неэффективным использованием земли», внезапно стал самым желанным и ликвидным активом. Покупатель готов переплачивать за ощущение безопасности и близость к земле. Высотные башни в предгорьях, напротив, столкнулись с удлинением сроков экспозиции. Сейсмофобия стала реальным экономическим фактором, влияющим на ценообразование.
Глава 4. Международный бренд: Города, в которых хотят жить
На фоне внутренних вызовов, 2025 год принес неожиданный, но мощный позитив извне. Наши мегаполисы получили беспрецедентное международное признание.
- Архитектурный прорыв: Настоящим триумфом стало проведение и вручение наград Share Architecture Awards 2025. Профессиональное мировое сообщество высоко оценило казахстанскую урбанистику. Награды получили как визионеры отрасли, так и ключевые градостроительные инициативы.
- Признание стратегии: Интерес международных экспертов к «ресинтезу» генплана Алматы и научному подходу Space Syntax подтвердил: наш курс на полицентричность и концепцию «Move Quickly, Live Slowly» соответствует передовым мировым стандартам. Мы больше не копируем чужое, мы создаем свои смыслы.
- Туризм и Технологии: Алматы параллельно укрепил позиции в World Travel Awards, став туристическим магнитом региона, а Астана подтвердила статус Smart City, оставаясь точкой притяжения для бизнеса и экспатов.
Глава 5. Коммерция: Эволюция офисных пространств
Слухи о смерти офисов оказались преувеличены, но требования к ним трансформировались. Арендаторы больше не ищут просто квадратные метры — они ищут среду, которая помогает удерживать таланты.
Тренд года — Human-Centric Offices. Классические бизнес-центры и новые проекты адаптируются под запрос на Work-Life Balance. В цену аренды теперь ментально закладывается не только локация, но и наличие террас, лаунж-зон, качественного ритейла и интеграции в городскую жизнь. Бизнес голосует деньгами за проекты, где сотруднику хочется проводить время, а не просто отсиживать часы.
Ярким маркером этого сдвига стали проекты формата Dream City Tech. Это уже не просто «рабочее место», а мультифункциональный хаб, органично интегрированный в жилую среду. Высокие потолки, террасы, лаунж-зоны и прямой доступ к качественному ритейлу. Work-Life Balance перестал быть лозунгом и стал требованием к архитектуре.
Глава 6. Цифровой финал: Госэкспертиза меняет правила
Под самый занавес года рынок получил мощнейший импульс к «обелению». Анонсированный переход на машиночитаемый формат смет KENML 2.0 с 1 февраля 2026 года — это сигнал, который невозможно игнорировать.
Эпоха «рисованных» смет уходит. Государство внедряет стандарт бескомпромиссной прозрачности. Для отрасли это означает болезненный, но необходимый январь, когда придется перестраивать процессы. Но в долгосрочной перспективе это оздоровит рынок, убрав с него компании, умеющие «решать вопросы», но не умеющие считать экономику.
ПРОГНОЗ YESTATE: Что нас ждет в 2026?
Мы входим в год «Великой фильтрации».
- Консолидация: Количество застройщиков сократится. Выживут только системные игроки.
- Рост себестоимости: «Белые» сметы, дефицит квалифицированных кадров и дорогие материалы не дадут ценам упасть.
- Региональный вектор: Инвесторы начнут искать доходность за пределами двух столиц — Шымкент и Западный Казахстан станут новыми точками роста.
Главный урок 2025 года: Недвижимость — это больше не «купи-продай». Это сложный продукт на стыке инженерии, IT, урбанистики и эмоций.
С Новым годом, коллеги! Пусть ваши фундаменты будут крепкими, а проекты — амбициозными.
P.S. Мы долго думали, какой нотой закончить этот материал. Словами здесь всего не передать. Трек M83 — Outro называется «Финал», но звучит как начало чего-то грандиозного. Прямо как наш 2026-й. Включайте на полную громкость. Мы идем дальше.
