Реновация Астаны 2030: Большая трансформация. Как столица избавляется от «аварийного прошлого» и строит будущее

Для того чтобы глубже погрузиться в атмосферу масштабных преобразований, мы подобрали саундтрек, который идеально резонирует с идеей городской эволюции.

Слушайте трек Max Cooper — Organa, пока читаете этот материал. Эта композиция — музыкальная метафора реновации Астаны. В ней математическая точность электронных ритмов встречается с живой, органической текучестью — так же, как строгие линии нового дизайн-кода Астаны переплетаются с исторической тканью старого города. Под эти звуки легче представить, как старые кварталы улицы Асан Кайгы и обветшалые фасады Кенесары трансформируются в единый, пульсирующий организм современного мегаполиса.

Нажмите «play» и почувствуйте ритм города, который прямо сейчас переписывает свою историю.

Ниже представлен подробный анализ текущей ситуации, подготовленный на основе данных из Программы реновации жилища в городе Астане до 2030 года.

Масштаб вызова: Демография опережает прогнозы

Сегодняшняя Астана сталкивается с демографическим давлением, которое значительно превосходит ожидания прошлых лет. Согласно Генеральному плану 2016 года, предполагалось, что численность населения столицы достигнет 1,2 млн человек только к 2030 году, однако фактически этот рубеж был пройден уже в конце 2021 года. По состоянию на начало 2025 года в городе проживало уже 1 490 740 человек, а прогноз на 2035 год указывает на рост до 2,3 млн жителей.

Этот скачок ставит перед городом критические задачи: необходимо не только строить жилье, но и создавать новые мощности водоснабжения, тепло- и энергообеспечения. За последние несколько лет в столице ввели более 10 млн кв. м жилья, что превысило нормы в полтора раза, однако износ сетей требует немедленной модернизации всей системы жизнеобеспечения параллельно с застройкой.

На текущий момент в столице насчитывается 3 636 многоквартирных жилых домов (МЖД). В рамках системного учета была проведена масштабная инвентаризация, охватившая районы Сарыарка (994 дома), Алматы (658), Нура (636), Есиль (594), Байконыр (450) и Сарайшык (304).

Ретроспектива: От «Доступного жилья» к опыту Анкары

История системного обновления столицы началась в 2013 году в рамках программы «Доступное жилье – 2020». Фундаментом для нынешнего механизма послужил международный опыт турецкого города Анкары по регенерации городской среды с участием госпредприятия «ТОКІ».

Суть этой модели — сбалансированная гибридная система: уполномоченная организация строит жилые комплексы, где часть квартир безвозмездно передается жителям аварийных домов, а остальные реализуются на рынке для реинвестирования средств в новые циклы. За период с 2013 по 2022 годы этот подход позволил переселить 4 312 семей из 282 аварийных домов. В новый этап до 2029 года вошли еще 206 домов:

• Район «Байқоңыр»: 104 дома.
• Район «Сарыарка»: 82 дома.
• Район «Алматы»: 15 домов.
• Район «Есиль»: 5 домов.

Помимо этих 206 домов, в документе упоминается, что по результатам новых обследований 2024–2025 годов аварийными были признаны еще 28 жилых домов (в районах Сарыарка, Байқоңыр и Алматы), которые также войдут в графики работ.

Модернизация: Вторая жизнь старого фонда

Программа реновации до 2030 года не ограничивается лишь радикальным сносом — значительная часть стратегии сфокусирована на тех объектах, которые сохраняют свою конструктивную устойчивость, но нуждаются в глубоком качественном обновлении. Модернизация жилого фонда в этом контексте рассматривается как комплекс мер по обновлению зданий, направленный на улучшение условий их эксплуатации, обеспечение безопасности жителей и приведение внешнего облика в соответствие с современным архитектурным стилем столицы. Для системного управления этим процессом специализированная уполномоченная организация формирует единый реестр данных по каждому дому, прошедшему паспортизацию и подлежащему капитальному ремонту.

Техническая часть модернизации ориентирована на достижение максимальной энергоэффективности и комфорта проживания. Помимо стандартного ремонта кровли, подъездов, подвалов и фасадов, программа предусматривает установку автоматизированных систем регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета энергии. Особое внимание уделяется «вертикальному транспорту»: в многоквартирных домах проводится масштабный ремонт или полная замена лифтового оборудования. Все работы по реконструкции наружных стен и кровли выполняются с жестким соблюдением правил дизайн-кода Астаны, что позволит превратить типовые постройки прошлых десятилетий в эстетически привлекательные элементы современной городской среды.

Реализация таких проектов невозможна без активного участия самих жителей, так как именно согласие собственников на общем собрании является ключевым юридическим условием для начала работ. Механизм финансирования выстроен на принципах возвратности: при наличии средств в местном бюджете город организует и оплачивает работы, а собственники квартир и нежилых помещений обязуются вернуть эти средства в течение срока от 7 до 15 лет. Доля расходов каждой квартиры определяется пропорционально ее полезной площади, что обеспечивает справедливое распределение финансовой нагрузки внутри объекта кондоминиума. Такой подход позволяет проводить комплексную реконструкцию зданий, не дожидаясь их перехода в категорию аварийных, и сохранять исторически сложившуюся жилую среду Астаны

Восьмиэтапный механизм реализации реновации

Работа по сносу аварийного фонда и строительству доступного жилья осуществляется в следующей последовательности:

1. Определение районов и этапов реконструкции: Местный исполнительный орган (МИО) устанавливает приоритетные зоны и очередность проведения работ в городе.
2. Анализ собственности: Проводится детальное изучение прав собственности на земельные участки и строения в границах выбранных районов реконструкции.
3. Достижение договоренностей: Ведется работа с собственниками домов, официально признанных аварийными и подлежащих сносу в соответствии с законодательством РК.
4. Проектирование и строительство: Осуществляется разработка проектов и возведение новых домов, а также сопутствующей инженерно-коммуникационной инфраструктуры.
5. Обеспечение жилым фондом: Производится передача доли введенных в эксплуатацию площадей уполномоченной организацией либо закуп готового жилья на рынке через систему государственных закупок.
6. Переселение жильцов: Организуется фактический переезд граждан из домов, подлежащих сносу, в подготовленные жилые помещения.
7. Снос аварийного жилья: Выполняется полный демонтаж освобожденных аварийных строений.
8. Реинвестирование: Проводится продажа доли жилых и нежилых помещений в новых домах на свободном рынке, а полученные доходы направляются на финансирование строительства следующих объектов.

Этот системный подход позволяет МИО переселять жителей в новые кварталы, сохраняя при этом темпы обновления городской среды без чрезмерной нагрузки на бюджет.

Компенсация владельцам коммерческих (нежилых) помещений регулируется четкими правилами, которые направлены на баланс интересов собственника и города. Вот подробная информация о том, как определяется и выплачивается компенсация:

1. Приоритетный вариант: Предоставление равнозначных площадей

Согласно механизму, владельцам нежилых помещений в первую очередь предлагается не денежная выплата, а обмен. При согласии собственника ему предоставляются равнозначные площади под коммерческие помещения в новых объектах, которые возводятся на месте снесенных или на выделенных участках.

2. Денежная компенсация и определение рыночной стоимости

Если собственник отказывается от предложенных вариантов обмена, закон предусматривает выплату стоимости имущества:

• Условие выплаты: возмещение производится в случае официального отказа собственника от предоставления равнозначных площадей.
• Основа оценки: собственнику возмещается именно рыночная стоимость реквизируемого имущества.
• Ориентир для оценки: стоимость реализации квадратного метра определяется сложившейся конъюнктурой рынка недвижимости на момент реализации проекта. Она не может быть ниже себестоимости строительства, но при этом должна соответствовать текущим ценам на аналогичные объекты в данном районе.

3. Достижение договоренностей (Фактор вето)

Здесь кроется главный риск-менеджмент проекта. Программа проводит четкую грань между «аварийным» (снос обязателен по закону ради безопасности) и «ветхим» жильем. Для реновации ветхого дома, который еще не признан аварийным, инвестору необходимо получить 100% согласие всех собственников. Отказ даже одного владельца квартиры может заморозить реновацию всего пятна застройки. Поэтому компетенции в медиации и переговорах становятся для девелопера не менее важными, чем строительные навыки.

Три трека реализации: Гибкость для инвестора

Программа реновации — это не жесткая директива, а меню возможностей. Документ закрепляет три юридических механизма реализации проектов, позволяя девелоперам выбрать оптимальную модель входа:

1. Бюджетное инвестирование: Город самостоятельно финансирует снос и строительство через уполномоченную компанию. Бизнес здесь выступает лишь подрядчиком (через госзакупки), что минимизирует риски, но ограничивает маржинальность.
2. Частные инвестиции: Самый перспективный трек для рынка. Инвестор за свой счет расселяет жителей (или выкупает квартиры) и строит коммерческое жилье. Город, со своей стороны, подводит магистральные сети к границам участка. Это классический девелопмент с «инженерной субсидией» от государства.
3. ГЧП (Совместное предприятие): Реализация проектов в партнерстве с социально-предпринимательской корпорацией (СПК) или уполномоченной организацией. Этот путь подходит для сложных локаций, где требуется административный ресурс для юридической очистки земли.

Дизайн-код: Эстетика знаковых улиц и новый визуальный стандарт

Астана окончательно уходит от концепции «лоскутного одеяла», где каждое здание на одной улице могло иметь свой цвет, фактуру фасада и хаотичную рекламу. Теперь город внедряет Дизайн-код — единую систему правил, которая жестко регламентирует всё: от материала облицовки цоколя до типа подсветки адресных табличек. Это «визуальная конституция» столицы, цель которой — вернуть городу архитектурную гармонию и человеческий масштаб.

Новое «лицо» исторического центра

Особое внимание в Программе уделено знаковым улицам — Кенесары и Бейбітшілік. Эти артерии старого города первыми проходят через тотальную эстетическую ревизию. Программа реновации предусматривает не просто снос ветхих строений в этих районах, но и глубокую модернизацию фасадов тех домов, которые формируют облик улиц.

• Материалы будущего: Вместо осыпающейся штукатурки и случайной покраски внедряются долговечные и эстетичные материалы — керамогранит и алюкобонд. Это позволяет старым зданиям визуально «подтянуться» к уровню современных жилых комплексов.
• Единый реестр: Специализированная организация уже сформировала список из 183 домов, требующих первоочередного ремонта фасадов для придания городу целостного облика.

Борьба с «визуальным шумом»

Дизайн-код 2026 года вводит строгий запрет на хаотичное размещение информационных конструкций. Любая вывеска на фасаде теперь должна соответствовать архитектурному ритму здания.

• Реклама и навигация: Правила определяют четкие места для размещения вывесок, их габариты и даже тип подсветки. Это освобождает улицы от «визуального загрязнения» и позволяет архитектуре снова стать видимой.
• Ночной облик: Проектирование систем архитектурного освещения становится обязательной частью любого проекта реновации. Астана ночью должна выглядеть столь же стильно и безопасно, как и днем.

Город для пешехода, а не для машин

Ключевой принцип дизайн-кода в зонах реновации — функциональное зонирование. Пространство улицы теперь четко разделено на пешеходную часть и зону формирования архитектурно-художественного облика.

• Принцип «шаговой доступности»: В проектах комплексной застройки, таких как район улицы Асанқайғы, обязательным условием является создание парков и скверов.
• Озеленение и мебель: Дизайн-код регламентирует даже типы ограждений, уличных скамеек и виды деревьев, которые будут высажены вдоль обновленных кварталов.

Цифровой контроль и экспертиза

С 2026 года контроль за соблюдением этих норм автоматизирован. Стоимость реализации проектов теперь напрямую зависит от положительного заключения комплексной вневедомственной экспертизы проектно-сметной документации (ПСД). Если материалы фасада или параметры благоустройства в проекте застройщика не соответствуют утвержденному дизайн-коду района, проект просто не будет допущен к реализации.

Инвестиционный магнит: Район улицы Асан Кайгы

Эпицентром трансформации в 2026 году стала зона улицы Асан Кайгы (район «Байқоңыр»). Это самая масштабная площадка в столице площадью 334 гектара, где на месте ветхого частного сектора формируется современный полицентричный кластер — от шоссе Алаш до улицы Ж. Тәшенова, включая участки вдоль С. Сейфуллина и Кенесары.

Сегодня этот район переживает радикальную трансформацию: на месте хаотичного частного сектора, который десятилетиями называли «шанхаем», формируется современный полицентричный кластер.

96 новых доминант: Масштаб жилой застройки

Градостроительный план этого района впечатляет: здесь предусмотрено возведение 96 новых многоквартирных жилых комплексов общей площадью порядка 2,4 млн кв. м. На данный момент большинство этих объектов находятся на стадии проектирования (ПСД) или «нулевого цикла». Хотя маркетинговые названия ЖК будут присвоены ближе к старту продаж, уже сейчас понятно, что это созвездие новых кварталов полностью изменит силуэт Астаны.

• Активность: В районе уже работают 16 частных застройщиков, получивших 27 отводов на проектирование (35,2 га). Это участки площадью 35,2 га, где в ближайшие годы начнется активная фаза строительства.
• Четкое разделение ролей: В системе управления реновацией нет дублирования функций. Уполномоченная организация ТОО «Елорда Даму» выступает единым оператором по вопросам сноса, строительства и работы с инвесторами на площадках реновации («сносим и строим»). В свою очередь, ТОО «Өркен қала» фокусируется на программе модернизации жилого фонда («ремонтируем и сохраняем»), отвечая за капитальный ремонт фасадов и замену лифтов в домах, не подлежащих сносу.
• Инфраструктурный бонус: Чтобы стимулировать девелоперов, город за счет бюджета подводит магистральные сети (тепло, свет, вода, ливневка) прямо к границам участков. Это позволяет бизнесу экономить до 25% бюджета проекта.
• Экономический эффект: Смена статуса района с «аварийного сектора» на современный жилой массив резко повышает ликвидность. Инвесторы и покупатели уже сейчас готовы платить «премию за среду», что позволяет застройщикам успешно реализовывать здесь жилье III (Комфорт) и IV (Бизнес) классов.
• Фронт работ: Всего под снос в этом секторе попадает 1139 частных домов. Процесс уже запущен: за период с 2018 по 2023 годы было демонтировано 156 строений, освобождая место для новой архитектуры.
• Планы застройки: На очищенных территориях запланировано возведение 96 многоквартирных жилых комплексов общей площадью около 2,4 млн кв. м.

В официальном тексте программы маслихата конкретные названия компаний обычно не перечисляются (чтобы не создавать преференций), но, исходя из данных по 27 выданным отводам на проектирование и текущей активности в районе Асан Кайгы, можно выделить ключевых игроков, работающих в центральной части города по модели реновации: В таких масштабных проектах (334 га) обычно участвуют лидеры рынка, такие как BI Group, Sensata Group, G-Park или NAK, которые имеют ресурсы для выкупа участков и сложного проектирования в условиях плотной застройки.

Основной стимул для бизнеса здесь — не только локация в центре, но и беспрецедентная поддержка со стороны Местного исполнительного органа (МИО). Город берет на себя самую «неблагодарную» и дорогую часть проекта — магистральные сети.

Финансовое плечо: Фактор КЖК

Как финансировать строительство на этапе котлована, когда старый дом уже снесен, а новый еще не вырос? Здесь в игру вступает Казахстанская Жилищная Компания (КЖК). Программа реновации предусматривает получение гарантии КЖК, что дает застройщикам «зеленый свет» на привлечение средств дольщиков с нулевого цикла. Для девелоперов, работающих по второму механизму (частные инвестиции), это критически важный инструмент, обеспечивающий cash-flow проекта и снижающий потребность в дорогих банковских займах.

Капитализация через среду: Смена статуса района

Самый интересный процесс происходит в области ценообразования. Мы наблюдаем классический пример джентрификации: как только район избавляется от имиджа «ветхого сектора» и получает качественное освещение, широкие тротуары и благоустроенные скверы в «шаговой доступности», его рыночная привлекательность взлетает.

Рынок реагирует на обещание новой среды мгновенно. Еще на стадии проектирования (ПСД) и первых отводов земли интерес инвесторов к этой локации позволяет застройщикам позиционировать проекты как III (Комфорт) и IV (Бизнес) классы. Покупатели готовы платить “премию за среду”, инвестируя в европейский формат жизни в самом сердце столицы.

Такая модель создает «вечный двигатель» реновации: доходы от продажи коммерческой доли жилья в новых ЖК Асан Кайгы позволяют городу аккумулировать средства для сноса следующей очереди из оставшихся 983 домов. Таким образом, район становится не только градостроительным, но и мощным финансовым донором всей программы.

Резюме

Утверждение Программы реновации (Решение №356) фиксирует смену эпох в градостроительстве Астаны. Мы официально переходим от экстенсивного роста («строим в степи без сетей») к интенсивному развитию («перестраиваем центр на готовых сетях»).

Сухой остаток для рынка:

1. Скрытая субсидия: Главная ценность программы для девелопера — это не земля, а инженерные мощности. На Левом берегу застройщики платят миллиарды за тяговые подстанции и трубы. В зоне реновации город подводит магистральные сети за счет бюджета. Это резко меняет финансовую модель проекта.
2. Математика сноса: Работа в «коричневых зонах» (Brownfield) стала выгоднее. Если стоимость расселения двухэтажки ниже, чем покупка «голого» участка на аукционе (с учетом экономии на сетях), — проект летит.
3. Главный риск — не стройка, а люди: Пункт о 100% согласии собственников (для ветхого жилья) делает проекты уязвимыми к «потребительскому терроризму». Успех девелопера теперь зависит не от качества бетона, а от качества работы переговорщиков.

Прогноз: В ближайшие 5 лет район улицы Асан Кайгы и квадраты старого Байконура покажут самый высокий рост цены квадратного метра. Это эффект «низкой базы»: превращение частного сектора в современный квартал дает бóльшую дельту прибыли.

Столица превращается в город, где старые районы не деградируют, а получают «инъекцию» современной инфраструктуры. Для жителей — это безопасность и новые метры, для бизнеса — уникальные площадки с готовыми коммуникациями, а для города — неповторимый облик, достойный статуса главной столицы региона.

Изучить документ: Решение маслихата № 356/43-VIII «О реновации жилища в городе Астане до 2030 года» (PDF)

Автор: Yestate Research

Tell us something about yourself.