Современная коммерческая недвижимость пульсирует в ритме непрерывных изменений, где логистические цепочки и маршруты покупателей сплетаются в единую динамичную структуру. Архитектура новых торговых пространств требует не только строгого инженерного расчета, но и тонкого понимания эволюции человеческого поведения в условиях макроэкономических сдвигов. Чтобы чтение аналитики глобального рынка продуктового ритейла стало более погружающим и объемным, предлагаем задать правильную тональность. Глубокое электронное звучание сета Villa Festa создаст точный фоновый ритм для изучения того, как трансформируются привычные форматы супермаркетов, меняются логистические узлы и куда смещается фокус институционального капитала.
Свежий отчет JLL на 2026 год показывает, что привычный нам продуктовый ритейл переживает глубокую перестройку. Главная причина кроется в формировании глобальной К-образной экономики. Этот макроэкономический термин описывает неравномерное развитие общества в условиях кризиса. Графически процесс напоминает латинскую букву «K». Верхняя, идущая вверх ветвь символизирует финансовый рост обеспеченных групп населения, которые сохраняют покупательную способность и приумножают капиталы. Нижняя, падающая ветвь отражает снижение реальных доходов среднего класса, который теряет стабильность из-за затяжной инфляции.
Длительное инфляционное давление, увеличившее стоимость домашнего питания на 30,2% с начала 2020 года, породило на рынке феномен штангового потребления. Подобно тяжелоатлетическому снаряду, весь спрос скопился на 2 противоположных концах. Люди стали выбирать либо тотальную экономию и походы в дискаунтеры, либо дорогие фермерские продукты и органику. Классические универсальные супермаркеты, которые находятся в пустой середине этой штанги, стремительно теряют аудиторию. Их рыночная доля снизилась с 75,1 % в 1 квартале 2019 года до 73,2% в 1 квартале 2025 года. Высвободившийся поток распределился между жесткими дискаунтерами, чья доля выросла до 16,6%, и нишевыми форматами fresh и premium, удерживающими 7,2% рынка.
Люди больше не делают масштабные закупки на неделю вперед, предпочитая забегать в магазины чаще, но за конкретным набором продуктов. Чтобы закрыть потребность аудитории в экономии и сохранить собственную прибыль, торговые сети начали массово выпускать товары под собственными торговыми марками. Отсутствие рекламных бюджетов делает их дешевле для покупателя и маржинальнее для сети. По данным исследования, мировые продажи таких марок выросли на 30% с 2021 года и теперь формируют 21,3% всех продуктовых расходов.
Вторая причина радикальных изменений на рынке недвижимости — это взрывной рост экспресс-доставки. Прогнозы указывают на глобальный рост онлайн-продаж до 23,3% к 2029 году, но девелоперов волнует изменение способа получения товара. Если раньше доминировали почта и самовывоз, то к 2025 году 45% всех онлайн-заказов стали приносить курьеры до двери. Это заставило ритейлеров полностью перекроить логистику.
Выяснилось, что огромные автоматизированные склады за городом больше не эффективны. Крупнейшие сети начали их закрывать. Например, корпорация Kroger отказалась от услуг роботизированных центров Ocado в пользу сборки заказов прямо в супермаркетах и партнерства с DoorDash, а сеть Ahold Delhaize объявила о закрытии 6 крупных региональных e-commerce центров. Оказалось, что собирать заказы руками курьеров прямо в городских магазинах гораздо быстрее. Магазин перестал быть просто местом для покупок и превратился в локальный логистический узел. Архитекторам теперь приходится перепроектировать здания, закладывая адаптивные зоны для сборщиков и расширяя парковки для непрерывного потока машин доставки.
Именно эти 2 фактора — расслоение спроса и курьерский бум — сломали старое правило коммерческой недвижимости. Долгие годы девелоперы считали, что абсолютно любой супермаркет в торговом центре автоматически гарантирует поток людей. Сегодня эта логика не работает. Обычный универсам со средними ценами, потерявший свою аудиторию, больше не генерирует трафик. Зато магазины, которые точно попали в запрос К-экономики — будь то агрессивный дискаунтер или премиальный маркет, — собирают огромное количество людей.
Ярким подтверждением этого тектонического сдвига выступают стратегии самих ритейлеров. Технологический гигант Amazon принял решение полностью закрыть 57 магазинов форматов Amazon Fresh и Amazon Go, сосредоточившись на развитии своего премиального бренда Whole Foods и анонсировав открытие 100 новых точек. Традиционный гигант Kroger заявил о закрытии порядка 60 нерентабельных магазинов, но запланировал увеличение темпов открытия новых, более дифференцированных локаций на 30% в 2026 фискальном году.
Для владельцев недвижимости уход слабого арендатора теперь воспринимается не как кризис, а как инструмент повышения капитализации. В условиях критического дефицита нового строительства и при рекордно низком уровне вакантности в продуктовом секторе всего 4,3%, пустующие метры мгновенно становятся объектом жесткой конкуренции. На эти площади претендуют активно расширяющиеся сети вроде Aldi, Sprouts, Lidl и Trader Joe’s. Правильная замена оператора оживляет торговый центр, возвращает покупателей и повышает инвестиционную стоимость актива.
Благодаря такой активной ротации объекты с правильными продуктовыми якорями стали невероятно привлекательными для инвесторов. Уровень пустующих помещений в таких центрах удерживается на отметке 4,0%, что значительно ниже показателя в 6,3 % для комплексов без продуктового оператора. Стабильный трафик позволяет генерировать арендную премию в 4,4%. Капитал ищет защитные активы, поэтому объем инвестиционных сделок в этом сегменте вырос на 42 процента за год, достигнув 11 миллиардов долларов при среднем размере сделки 27 миллионов долларов. Показательным маркером зрелости рынка стало увеличение доли институциональных инвесторов до 27%. Эпицентром нового девелопмента становится Юго-Восток США, где реализуется более половины всех новых проектов.
Для более глубокого погружения в представленную аналитику и изучения первичных данных, с полной версией отчета JLL можно ознакомиться по следующей ссылке: https://www.jll.com/en-us/insights/market-perspectives/grocery-winners-are-built-for-value-fresh-format-and-convenience. В дополнение к основному материалу прилагается оригинальная презентация «Grocery winners are built for value, fresh-format and convenience Research Grocery Tracker 2026», которая позволяет детально изучить методологию исследования и визуализированные метрики развивающегося рынка коммерческой недвижимости.
Примечание редакции Yestate:
Рынок коммерческой недвижимости Казахстана демонстрирует высокую степень синхронизации с описанными глобальными трендами. В крупных урбанизированных узлах, таких как Алматы и Астана, мы наблюдаем классическое проявление штангового поведения потребителей. С одной стороны, активно масштабируются сети жестких дискаунтеров и компактные форматы «у дома», которые встраиваются в первые этажи новых жилых комплексов. С другой — стабильную аудиторию сохраняют премиальные гастромаркеты.
Наиболее заметным вызовом для отечественных девелоперов стала адаптация инфраструктуры под сервисы экспресс-доставки. Современный стрит-ритейл и торговые центры уже на этапе проектирования вынуждены закладывать парковочные карманы для курьеров и транзитные зоны, превращая классические продуктовые площадки в удобные логистические узлы внутри плотной городской ткани.
Частые вопросы
Комментарии (0)