Лорен Майер: Добро пожаловать всем на "На скамейке в парке" — разговор на общественной площади, организованный Конгрессом за новый урбанизм. "На скамейке в парке" представляет интерактивные беседы с лидерами мысли в области нового урбанизма и смежных отраслей, предоставляя аудитории возможность участвовать в реальном времени. Вебинарная серия является платформой для членов CNU, чтобы участвовать в дебатах и сотрудничать по актуальным вопросам дня. Сегодняшний вебинар называется "Запуск маломасштабного урбанизма" с Брайаном Фальком и Кевином Клинкенбергом. Если у вас есть мысли, вы можете поделиться ими на "На скамейке в парке" по ссылке tinyurl.com/otpbfeedback и обязательно присоединяйтесь к нам на наших предстоящих вебинарах. Во вторник, 6 декабря, вы можете присоединиться к нам для обсуждения зонирования, поддерживающего физическую активность, с доктором Джейми Шрике, профессором Университета Иллинойса в Чикаго, которая обсудит исследования, финансируемые CDC, измеряющие реформу зонирования по всей стране. А 13 декабря вы можете присоединиться к нам на Форуме авторов "Место и процветание" с автором Уильямом Фултоном и соучредителем CNU Элизабет Мур, которые обсудят, как города помогают нам соединяться и инновационно развиваться. Это книга Фултона, и она дистиллирует то, что он узнал как выдающийся писатель об урбанизме, планировщик, бывший мэр и академик. Вы можете увидеть все наши вебинары "На скамейке в парке" на сайте cnu.org/resources/on-the-park-bench. И это напоминание о том, чтобы подать ваши проекты на премию Charter Awards 2023. Заявки принимаются до 16 декабря 2022 года. Проекты, которые делают места доступными и справедливыми и воплощают широкий спектр принципов нового урбанизма, настоятельно рекомендуется подавать. Мы также принимаем студенческие проекты, и вы можете узнать больше и подать свой проект на cnu.org/charter-awards. А теперь к сегодняшнему вебинару. С нами Брайан Фальк. Брайан — директор некоммерческого проекта Lean Urbanism и Центра прикладных исследований трансектов. Он читает лекции на международном уровне по теме Lean Urbanism и предлагает техническую помощь муниципалитетам, которые признают ценность маломасштабного экономического развития и хотят создать "розовые зоны" для его реализации в своих сообществах. И Кевин Клинкенберг. В течение 25 лет Кевин работал урбанистом, планировщиком и архитектором. Он работал в частном, государственном и некоммерческом секторах и сейчас возглавляет Midtown KC как исполнительный директор. Его прошлый опыт включает 10 лет в качестве партнера и соучредителя 180 Urban Design and Architecture в Канзас-Сити, который работал над проектами в 27 штатах для всех видов государственных и частных клиентов. Живя в Саванне, Джорджия, Кевин возглавлял Sun Development and Renewal Authority в качестве исполнительного директора в течение четырех лет. Он также работал самостоятельно как K2 Urban Design с целью помочь государственным и частным агентствам сделать переход к следующему поколению планирования и развития. Кевин также является автором книг "Почему я хожу: шаг в правильном направлении" и "Руководство по хаус-хаккингу". И я, Лорен Майер, менеджер по коммуникациям в CNU, теперь передаю слово Кевину и Брайану для начала их презентаций. Кевин Клинкенберг: Спасибо, Лорен. Очень приятно быть здесь с вами сегодня. Мы благодарны за приглашение поговорить с вами. Я поделюсь своим экраном. Все видно? Отлично. Я начну с введения в Lean Urbanism. Прежде всего, Lean Urbanism признает ценность маломасштабного экономического развития и предоставляет методы для его реализации. Я имею в виду предпринимательство, но для целей этого обсуждения мы сосредоточимся в основном на маломасштабном развитии недвижимости. CNU недавно опубликовал несколько статей на эту тему. Надеюсь, что для новых урбанистов нам не нужно тратить много времени на разговоры о преимуществах более мелкой структуры для хорошего урбанизма и пешеходной доступности. Брайан Фальк: Извините, мои слайды не переключаются. Момент... Вот так. CNU опубликовал несколько действительно хороших статей на эту тему недавно, одну о возможностях аллей и музеев и другую о потенциале межблочного развития. Кевин также написал отличный блог-пост некоторое время назад о ценности небольших участков, и я рекомендую всем вам ознакомиться с этими ресурсами. Что касается второго и третьего пунктов в этом списке, Strong Towns — действительно отличная адвокационная организация, а Urban 3 проделали отличную работу по анализу и представлению ресурсов и информации об этом, поэтому я направляю вас к Strong Towns и Urban 3 для этого. Следующий пункт о ценности сохранения богатства на местном уровне. У нас есть статья на нашем сайте, написанная Энн Дейгл, называется "Lean Business of Place-Based Enterprise". Я думаю, это отличный ресурс, если люди ищут информацию об этом. Несколько основных моментов из нее: почти все предприятия имеют менее 20 сотрудников, так что почти все предприятия маленькие, и эти предприятия, более мелкие, местные, возвращают от 52 до 79 процентов своего дохода в местное сообщество, в отличие от только 14 процентов от более крупных национальных компаний. Это одна из статей, которую вы найдете на нашем сайте. Вы можете найти около 30 других позиционных статей и кейс-стадий, если хотите больше информации о ценности маломасштабного урбанизма. Последний пункт, который вы видите здесь, о включении и большем участии, также действительно важен. Мы говорим о разнице между маломасштабными и крупномасштабными проектами. Для крупномасштабных проектов участие местных сообществ обычно сводится к простому предоставлению обратной связи на общественных собраниях и поддержке или противодействию проектам. Но с маломасштабными проектами мы позволяем большему количеству людей фактически участвовать в строительстве своих домов, своих бизнесов, своих сообществ, и это ведет к возможности роста, управляемого сообществом. Это важно не только для силы сообщества, но и для вопросов, связанных с равенством, предотвращением вытеснения, сохранением или изменением характера района в зависимости от того, чего хочет сообщество. Lean Urbanism также признает препятствия, с которыми сталкивается маломасштабное экономическое развитие. Первые два пункта, которые вы видите здесь, связаны друг с другом. Мы должны признать, что когда город предъявляет одинаковые требования ко всем проектам, независимо от их масштаба, эти требования создают несоразмерные нагрузки на более мелкие проекты и, следовательно, привилегируют более крупные проекты. Это создает систему, которая исключает тех, у кого меньше ресурсов, и фактически эта закрытая система часто требует неправильных типов ресурсов. Например, вместо того чтобы знать, как управлять бизнесом, строить или развивать проект, быть арендодателями, эта система требует, чтобы лидеры проектов знали правила, чтобы у них была экспертиза в навигации по сложным системам, которые они установили. Если у человека или компании достаточно ресурсов, они могут нанять эту экспертизу, но если нет, то им просто нужно разобраться в этом, им нужно разобраться, как пройти этот процесс, чтобы узнать, какие все правила, и, к сожалению, это занимает время, которого у большинства малых проектов нет. Lean Urbanism работает над тем, чтобы сделать это маломасштабное экономическое развитие возможным. Это достигается за счет фокусировки на низкозатратных или бесплатных техниках, которые снижают барьеры для входа, создают ситуации, где все проекты конкурируют на равных условиях, независимо от масштаба, где процессы развития проще, быстрее и дешевле для малых проектов. Strong Towns проделали отличную работу по документированию силы маломасштабного экономического развития, и Lean Urbanism позволяет сообществам раскрыть эту силу. В проекте Lean Urbanism мы повышаем осведомленность о ценности маломасштабного экономического развития, о препятствиях, с которыми оно сталкивается, и предоставляем бесплатные инструменты для его реализации. Мы также слышали от людей, которые хотели бы иметь розовые зоны в своем сообществе, чтобы они могли использовать стратегии Lean Urbanism, но либо не могут, либо не хотят делать это сами, поэтому мы также предоставляем техническую помощь для этого. На нашем сайте вы найдете наш бесплатный набор инструментов. Проект Lean Urbanism — это некоммерческая программа, поэтому все инструменты бесплатны. Мы создали шесть из них, вы видите их здесь, но мы добавляем больше, и больше будет доступно со временем, так что если вы хотите оставаться в курсе, подпишитесь на сайте, и мы будем это делать. Также в разделе инструментов на нашем сайте вы найдете список бесплатных ресурсов, созданных другими организациями, которые мы собрали для вашего использования. Два инструмента, о которых мы с Кевином будем говорить сегодня, это руководство по розовым зонам и каталог хаус-хаккинга. Руководство по розовым зонам — наш основной инструмент, оно предлагает структуру для реализации различных инструментов и стратегий, чтобы сделать малое возможным. Розовая зона, если вы не знакомы с ней, это область, где бюрократия облегчена, это область, где барьеры снижены, где проще, быстрее, дешевле создавать малые бизнесы, развивать малые объекты недвижимости, это область, где исследуются новые идеи, где тестируются новые техники, и она почти всегда очень маленького размера. Когда вы думаете о размере розовой зоны, думайте о чем-то меньшем, чем масштаб района, например. Процесс розовой зоны состоит из трех частей. Первая часть — это lean scan, это инструмент оценки, и его цель — выявить препятствия в местном сообществе для маломасштабного экономического развития, а также выявить активы, которые можно использовать, и определить местоположение для розовой зоны. Lean scan в основном состоит из интервью, это встречи, обсуждения с муниципальными сотрудниками, местными владельцами бизнеса, маломасштабными застройщиками, кредиторами, людьми, работающими в этой области. Это отрывок из руководства, которое вы видите здесь, так оно оформлено как руководство, каждый раздел имеет конкретные шаги и подробные инструкции, каждый раздел также имеет контрольный список в конце, чтобы убедиться, что вы делаете то, что нужно. Вторая часть розовой зоны — это воркшоп для создания розовой зоны. Что вы делаете, так это берете информацию, собранную в lean scan, и приводите к столу людей, которые имеют полномочия и способность и готовность действительно внести необходимые изменения, и вы приходите к соглашению о новых протоколах для устранения этих препятствий. Новым урбанистам может помочь думать об этом как о чем-то вроде шретта, за исключением того, что это больше ориентировано на политику, чем на дизайн. Этот раздел в руководстве включает руководство по выбору правильного формата для воркшопа и инструкции по его проведению. Третья часть процесса — это внедрение новых протоколов. Этот раздел включает инструкции по написанию и реализации плана действий, по общению с сотрудниками и предпринимателями и маломасштабными застройщиками в сообществе, чтобы убедиться, что все осведомлены о новых протоколах и используют их. Он также включает инструкции по оценке того, что работает, а что нет, как вносить в это изменения. Результаты этого процесса для сообщества заключаются в том, что оно получает импульс для редевелопмента, и члены сообщества теперь могут участвовать в этом экономическом росте, и это участие означает не только то, что они участвуют, но и получают выгоду от этого экономического роста. Город получает воспроизводимую модель, это означает, что они узнают, что работает, а что нет, и могут создать другие розовые зоны в сообществе или, возможно, внедрить некоторые из этих протоколов на городском уровне. Руководство также включает значительное приложение. Приложение включает такие вещи, как контрольный список для выбора лучших мест для розовых зон, включает руководства по интервью с вопросами для различных людей, с которыми вы будете говорить, и также имеет обширный список общих препятствий, с которыми вы столкнетесь в процессе розовой зоны, и стратегии, которые вы могли бы использовать, чтобы действительно сделать розовую зону работающей. Приложение также включает раздел о временных использованиях, и я думаю, что это важно упомянуть для темы запуска маломасштабного урбанизма. Мы столкнулись с множеством владельцев недвижимости и потенциальных предпринимателей, у которых были цели, возможно, амбициозные, и рынки, на которых они работали, не были готовы к тому типу инвестиций, которые они имели в виду для своих проектов, и многие из этих людей предполагали, что их выбор для их проектов был бинарным: это было 100 процентов того, что они хотели сделать, или это было 0 процентов, и они просто решали, что они могут сделать это и сделать все, или они не могли сделать ничего и ждали, пока рынок улучшится. Но важный момент, который мы хотели донести до них, и особенно до тех, кто хочет запустить маломасштабный урбанизм, заключается в том, что есть множество вещей, которые можно сделать в это время, и поэтому мы называем их временными использованиями, что вы можете начать с малого на проектах, вы можете делать маленькие шаги для достижения этой цели, а не один большой шаг, вы можете начать с шага, который вы можете достичь, и вы можете сделать следующий шаг, когда это будет доступно, когда это будет оправдано, когда у вас будут ресурсы, чтобы это сделать. Примеры здесь в этом разделе приложения касаются как коммерческих, так и жилых временных использований. Я думаю, это хороший переход к обсуждению хаус-хаккинга. Кевин Клинкенберг: Я работал и знал Кевина долгое время, знал, что он не только опытный архитектор и дизайнер, и лидер организации, но и что он сам занимался хаус-хаккингом, и что он модератор группы на Facebook, посвященной хаус-хаккингу. Я твердо верю, что хаус-хаккинг — это отличный способ для членов сообщества попасть на первую ступеньку лестницы владения недвижимостью, но также и для маломасштабных застройщиков взять на себя свои первые проекты. Я попросил его прийти и поработать с нами, чтобы создать этот каталог хаус-хаккинга, и я попрошу его сейчас объяснить, что это такое. Позвольте мне остановить демонстрацию экрана и попрошу вас, Кевин, продолжить, пожалуйста. Кевин Клинкенберг: Спасибо, Брайан, я ценю это. Я не могу сказать достаточно хороших слов о работе, которую проделал Брайан и его группа, и если вы заинтересованы в этих вопросах, загляните на сайт leanurbanism.org, инструменты там фантастические. В дополнение к этому руководству мы также работали над розовой зоной вместе в Саванне, Джорджия, и действительно многому научились в этом процессе. Знаете, многие из этих инструментов, возможно, не самые применимые, если вы находитесь в одном из пяти или шести действительно дорогих городских рынков в стране, которые невероятно успешны, но практически для всех остальных в стране эти идеи и инструменты могут работать и могут помочь в самых разных местах, поэтому я действительно рекомендую всем взглянуть на сайт Lean Urbanism. Позвольте мне посмотреть, смогу ли я сделать это... Вот так. И мне нужно переключиться... Это выглядит хорошо, Брайан и все? Хорошо, ну... Ой, я хочу вернуться к началу. Хаус-хаккинг — это то, что, интересно, я всегда был заинтересован в этом, прежде чем появилось это крутое название для этого, и это то, что действительно было с нами очень долгое время. У нас был этот всплеск за последние, я бы сказал, 50-70 лет, когда идея владения домом и накопления богатства стала очень единственной идеей просто владения отдельным домом на своем участке, и это все. Но исторически говоря, то, о чем мы будем говорить сегодня, было невероятно распространено, и я думаю, что это действительно касается трех пунктов, которые, на мой взгляд, невероятно важны, которые я постараюсь затронуть сегодня. Один из них — это то, что упомянул Брайан, с этой идеей создания мелкозернистого урбанизма, который все мы в CNU, я думаю, действительно глубоко заботимся о нем, знаете, это понятие недостающего среднего жилья, как мы действительно создаем его, кто те люди, которые действительно будут его создавать, и мое сообщение сегодня заключается в том, что люди — это вы, это вы и я, и мы все, кто будет это делать, это не крупный застройщик, который создаст недостающее среднее жилье, проекты, которые мы так любим и хотели бы видеть больше. И также понятие создания местного богатства, это невероятно важно в рамках этой темы, и я думаю, вы увидите через некоторые из примеров, которые я приведу, и как это связано с действительно невероятными личными финансовыми выгодами от преследования хаус-хаккинга, особенно если вы сможете сделать это пару раз в течение своей жизни. Это немного устаревший график, но показывает рост и поиск терминов для хаус-хаккинга, это, очевидно, стало очень популярной вещью в последние несколько лет, было много статей об этом, журналы и статьи о недвижимости действительно подхватили это и почему это становится большой сделкой. Это была оригинальная версия, у нас теперь новая обложка, над которой работал Брайан для каталога хаус-хаккинга, вы можете скачать этот полный каталог бесплатно на сайте Lean Urbanism, это еще одна действительно крутая вещь об инструментах там, они все бесплатны и доступны для скачивания, так что, пожалуйста, воспользуйтесь этим. Также была другая книга, которая вышла пару лет назад автором по имени Крейг Керлоп, называется "Стратегия хаус-хаккинга", я не буду слишком много говорить о том, что он преследует в этом, это интересное исследование случая, он говорит немного больше об идее дома с соседями как о чем-то, что он использовал на более дорогом рынке пару раз, это действительно крутая идея также, и, опять же, есть много разных способов подойти к стратегиям хаус-хаккинга. Брайан упомянул это, но я модерирую группу на Facebook под названием Choose FI House Hacking, и там сейчас более пяти тысяч участников, и люди со всего мира делятся своими собственными советами и вопросами о том, кто заинтересован в преследовании этого подхода, так что действительно хороший диалог в этой группе. Я хотел бы пройти через некоторые примеры, потому что я думаю, что иногда легче понять идею хаус-хаккинга, работая через конкретные примеры. Каталог хаус-хаккинга, который мы написали, действительно описывает широкий спектр типов зданий, которые наиболее вероятно будут использоваться для подхода хаус-хаккинга, и также содержит ряд личных примеров, три из которых я собираюсь поделиться, которые я сделал за эти годы, и я думаю, что они могут быть полезны, когда вы начнете думать о том, как вы могли бы подойти к этому. Общая идея здесь, опять же, заключается в том, чтобы использовать ваши инвестиции в получение ипотеки на недвижимость как способ создать другой доход для себя, и так это не просто получение ипотеки для покупки этого отдельного дома, но это получение ипотеки, чтобы увидеть, есть ли другие способы для меня иметь некоторый доход от этого. Мой первый опыт с этим был покупка этой недвижимости в середине 1990-х, которая была построена как отдельный дом изначально, но была разделена на три отдельных единицы за эти годы, так что это был триплекс, и я купил его в то время, когда район все еще не был таким уж хорошим, здание я называю своим не очень хорошим триплексом, потому что оно было не в очень хорошем состоянии, но у него было три отдельных единицы, и я жил в одной и сдавал в аренду другие две, и в конечном итоге улучшил здание по частям в течение примерно десятилетия, сделал много улучшений. У меня есть некоторые цифры на экране, которые я собираюсь поделиться на протяжении этого, это было пару лет назад, когда я давал эту презентацию, так что они немного устарели, но я думаю, вы можете понять общий смысл этого. Инфляционно-скорректированная стоимость в 2019 году за то, что я действительно купил его, была 140 тысяч, и эта стоимость, конечно, сегодня примерно вдвое больше того, что она действительно стоит. В реальных терминах это означает, что если бы это было 275 тысяч долларов как цена покупки, что если бы вы вкладывали 10 процентов, что вам не нужно было бы, вы могли бы купить такую недвижимость за даже 3 процента ссуды FHA или 5 процентов ссуды с многими условными ипотеками, но если бы вы вкладывали 10 процентов, вы знаете, вы смотрите на около 27 тысяч долларов наличными и ипотеку около 1500 долларов в месяц или 1600 долларов в месяц. Теперь, на моем рынке, арендная плата, которую вы бы получили, даже если бы вы жили на одном из этажей и сдавали в аренду другие две, превысила бы эти 1600 долларов в месяц, и это был мой опыт владения этим триплексом, что я мог покрыть ипотеку с арендной платой, которую я получал. Так что есть очевидные преимущества в этом, я был молодым человеком в то время, одна вещь, которую это действительно позволило мне сделать, это позволило мне начать свой бизнес в молодом возрасте и быть предпринимателем и делать это, не беспокоясь о своих жилищных расходах. И если вы предприниматель, вы знаете, что иногда это борьба, первый год, когда я это сделал, был настоящей борьбой экономически, а затем это пошло довольно хорошо после этого, но наличие этой недвижимости и фактически отсутствие жилищных расходов было действительно отличным катализатором для меня. Второй раз, когда я это сделал, я, пока у меня все еще был этот дом, решил построить новый дом с каретным домиком сзади, это был дом, который я построил около 2005 года. Я называю это неудачами в новом строительстве, потому что это все оказалось намного дороже, чем я ожидал в то время, так что я потратил больше на проект, чем я действительно хотел бы, но в конце концов у меня был дом стоимостью около 350 тысяч долларов, и у него был, это был трехспальный дом спереди, но у него был действительно большой однокомнатный каретный домик сзади над трехместным гаражом. Так что, опять же, это то, что мы бы назвали сегодня ADU, вспомогательной жилой единицей, становящейся очень популярной по всей стране, и в этом случае, опять же, если бы вы купили это и, скажем, вложили 10 процентов, это было бы 35 тысяч долларов первоначального взноса, опять же, вы могли бы купить это за 3 процента или 5 процентов ипотеки, стоимость была около 2000 в месяц, на моем рынке вы могли бы легко сдать эту квартиру за тысячу в месяц, так что вы живете в фактически действительно хорошем месте за значительно меньшую стоимость, чем на рынке. Третий раз, когда я это сделал, это было в Саванне, Джорджия, мы с женой купили этот таунхаус, который вы видите на левой стороне, номер 308, это пятиэтажное здание таунхаусов, которые все были отдельными таунхаусами с правом собственности, у него была дорожка к задней части, которая вела к этому каретному домику сзади, который был однокомнатной квартирой над двухместным гаражом, и в этом конкретном примере мы фактически купили этот дом, он не был выставлен на продажу, мы преследовали его вне рынка и смогли купить его, вы можете увидеть, что мы заплатили, что была ипотека, и на этом рынке в Саванне мы смогли сдавать его, мы делали ежемесячные аренды вместо годовых аренд, и это фактически покрывало ипотеку, так что, опять же, вы можете представить себе финансовые выгоды, которые это приводит к, когда вы можете покрыть свою ипотеку с помощью другой арендной единицы на недвижимости, и в этом случае мы почти никогда не знали, это одно из преимуществ ADU или каретного домика, потому что мы почти никогда не знали, что арендаторы были там сзади, и так было огромное преимущество в этом. Я показываю вам некоторые цифры только из рынка Канзас-Сити, это, очевидно, отличается от рынка к рынку, и некоторые цифры о том, сколько стоят наши средние новые дома и средние новые существующие дома, цель всего этого — показать вам, что если вы вместо покупки нового типичного дома смотрите на дуплекс или триплекс, вы можете получить представление о том, какой будет ваша ежемесячная плата после дохода и какой фактически доход вам нужен, чтобы квалифицироваться, и они значительно отличаются от того, если бы вы покупали отдельный дом. Если вы можете показать кредитору возможности дохода от дуплекса или триплекса, вам фактически нужно меньше дохода, чтобы купить единицу, так что это большое дело с личной финансовой стороны, и если вы случайно новый урбанист и хотите жить в месте, где вам не нужно много ездить, и вы можете, если вы два взрослых и можете жить на одну машину меньше на домохозяйство, вы можете начать видеть, что расходы, которые вы экономите в течение всего десятилетия, как быстро они складываются, так что сниженные жилищные расходы, сниженные расходы на машину, если вы смотрите на сложный процент, это более четверти миллиона долларов экономии всего за десятилетие, вы начинаете умножать это пару раз в своей жизни, и вы получаете идею. Хаус-хаккинг может принимать самые разные формы, это типичный дуплекс, вот смешанное здание, где вы можете представить себе три или четыре единицы над магазином, вы могли бы получить ипотеку и жить в этом, есть четырехэтажные дома, дома с каретными домиками и так далее. Одно из предостережений, очевидно, заключается в том, что на многих рынках этот тип жилья фактически незаконен с нашими текущими усилиями по зонированию, и поэтому мы очень усердно работаем как новые урбанисты, чтобы попытаться изменить зонирование, где мы можем. Этот триплекс не был бы разрешен для строительства нового в этом зонирующем районе сегодня, то же самое было верно для дома, который я сделал с каретным домиком, теперь мы, к счастью, только что исправили это в моем городе, где мы смогли легализовать ADU по всему городу, но в многих, многих юрисдикциях это все еще не разрешено. Когда мы сделали Саванну, это было законно, так что это была хорошая сделка. Это наш текущий дом, и, опять же, мы можем рассмотреть возможность замены этого маленького гаража, который вы видите сзади, на ADU в какой-то момент, и это своего рода надежда здесь, теперь, когда мы легализовали ADU, чтобы иметь возможность воспользоваться этой возможностью. Я бы просто подытожил, сказав, что если вы хотите это сделать, если вы заинтересованы в хаус-хаккинге, гораздо легче начать с существующего здания, которому нужно немного TLC, и вложить в это пот и труд сами, вы можете получить обычную ипотеку до четырех единиц в одной собственности, так что четырехэтажный дом, и если вы живете в одной единице, вы можете получить обычную ипотеку на это, это может быть более сложным, вам, возможно, придется поговорить с несколькими кредиторами, но вы можете это сделать, эти программы существуют, и я думаю, что это здорово делать это и повторять, покупать один, жить в нем какое-то время, а затем, если вы в том же городе, вы могли бы сделать это снова, и это действительно отличный, это почти как отличный наркотик для входа в девелопмент, если вы все заинтересованы в этом, если вы не заинтересованы в этом, это все равно имеет невероятные преимущества для вас и для вашего сообщества с точки зрения предоставления такого рода жилья и этого выбора для людей. Это краткое резюме и обзор хаус-хаккинга, я вернусь и остановлю демонстрацию экрана и с удовольствием отвечу на любые вопросы, которые у вас есть. Лорен Майер: Замечательно, спасибо большое, Кевин и Брайан, это были отличные презентации. У меня было несколько вопросов, которые возникли из этой презентации, на которые я хотел бы получить ваши ответы. Один из них: можете ли вы привести примеры наиболее распространенных типов бюрократии или что делает незаконным, с чем может столкнуться хаус-хакер или кто-то, занимающийся lean coding, и если у вас есть конкретные примеры, как работать в рамках этой бюрократии или как ее изменить? Брайан Фальк: Конечно, несколько приходят на ум очень быстро, я думаю, Кевин может, вероятно, перечислить даже больше, но первый — это тот, который он упомянул. В большинстве городов в США более 70 процентов муниципальной земли зонировано только для односемейного жилья, и они просто не позволяют строить ADU или преобразовывать гараж или подвал или чердак в дуплекс или больше. Односемейное зонирование, я думаю, это то, что применяется больше всего. Есть и другие, когда ADU разрешены, они часто имеют требования к владельцу-арендатору, это часто очень сложно. Кевин говорит о хаус-хаккинге, но и в большинстве случаев хакер действительно живет там, но он также говорит о повторении, и если вы переходите к этому второму проекту, вы не хотите продавать свой первый, вы хотите иметь возможность сдавать в аренду как вспомогательную, так и основную жилую единицу, и где законы о владельце-арендаторе есть, вы не можете это сделать. Есть и другие вещи, связанные с... Многие коммунальные службы имеют требования к вторым электрическим счетчикам, которые очень дороги для установки, вещи, связанные с водой, где требуются вторые подключения, вам фактически нужно копать до улицы, чтобы подключиться к магистрали, вещи, которые просто очень дороги. Есть такие вещи, как требования к парковке, где каждая единица должна иметь больше парковки, чем это возможно для собственности. У меня было еще несколько на уме, которые ускользнули от меня, Кевин, я уверен, что ты можешь перечислить довольно много очень быстро. Кевин Клинкенберг: Ну, это отличный список, Брайан, и это будет немного варьироваться от города к городу. Мы много лет работали в CNU, чтобы продвигать форм-бейст коды как решение для многих из этого, и они действительно могут быть, но если вы находитесь в городе, где это просто не очень вероятно, чтобы это произошло, в моем городе в Канзас-Сити, Миссури, это просто медленный, маловероятный путь, чтобы это произошло по ряду причин, мы можем добраться туда в конечном итоге, но я думаю, если вы можете найти возможности просто откусить некоторые из этих меньших, конкретных элементов, чтобы изменить, тогда вы могли бы иметь, это действительно, я думаю, лучший способ идти в сложных юрисдикциях. Так что мы смогли получить вспомогательные жилые единицы, кодифицированные здесь, в Канзас-Сити, Миссури, просто сосредоточившись на этом вопросе и ничем другом. Это идеальное решение? Нет, это не так, и оно действительно имеет требование к владельцу-арендатору, но это все равно огромное положительное изменение, которое повлияет на жизни многих людей и откроет эту возможность для многих людей. Иногда вам нужно не позволять совершенству быть врагом хорошего и искать способы минимизировать худшие элементы в ваших кодах или другие вещи, которые могут быть проблемой. Лорен Майер: Замечательно, спасибо большое, это хорошо сочетается с другим вопросом, который у меня был, который заключался в том, каковы основные характеристики успешного хаус-хаккинга или маломасштабного урбанистического проекта? Кевин Клинкенберг: Ну, он должен приносить деньги, он должен быть экономически обоснованным, если он этого не делает, вы знаете, где люди могут попасть в беду довольно быстро, если они, возможно, не смотрят достаточно внимательно на финансы и попадают в беду с недвижимостью, которая слишком дорога и, возможно, не сдается за столько, сколько они надеялись. Так что я действительно люблю советовать людям, если у вас есть возможность, если вы живете в месте, где вы можете начать с существующего здания, если вы молоды и можете пойти в район, который, знаете, как развивающийся район, но не действительно горячий район сейчас, сделайте это, найдите место, где это немного дешевле, и позвольте вам учиться, потому что вам придется научиться быть арендодателем, среди прочего, и ничего из этого не сложно, это не ракетостроение, и любой, кто имеет настойчивость, может это сделать, но есть некоторые вещи, которые вы узнаете по пути, особенно о финансировании и работе с арендаторами и всем остальным, и это может быть невероятно полезно, не только финансово полезно, но, знаете, я завел отличных друзей за эти годы, у меня были отличные опыты с людьми, которым я сдавал в аренду, и, знаете, это много полезного, но вам придется учиться, так что просто не пытайтесь взять на себя слишком много слишком быстро. Лорен Майер: Отлично, так что, также на тему арендодателей и подобных вещей, хаус-хаккинг — это способ создать доход с домом, чтобы компенсировать расходы, в то же время также было много обсуждений о негативных последствиях краткосрочной аренды через такие вещи, как Airbnb, и в чем разница между хаус-хаккингом и Airbnb и этим стилем краткосрочной аренды? Кевин Клинкенберг: Я могу быстро ответить на это, и, знаете, Брайан, не стесняйтесь вмешаться, мы немного говорили об этом в каталоге, но есть разные способы сдачи в аренду, и, знаете, я сдавал в аренду долгосрочным арендаторам, я сдавал в аренду ежемесячным арендаторам, и я немного занимался Airbnb с нашими ADU, и вам просто нужно выяснить, что работает для вас и ваших собственных личных целей в этом отношении. Знаете, большая часть сопротивления в отношении краткосрочной аренды связана с более крупными корпоративными структурами, которые приходят в сообщество и покупают 30, 40, 50 объектов недвижимости и фактически управляют почти как нелицензированные отели, и, знаете, есть огромная разница между кем-то, кто делает это, и кем-то, кто владеет недвижимостью, живет на ней и сдает комнату или сдает каретный домик или отдельную единицу или что-то еще, чтобы действительно принести пользу себе. Почти у всех, с кем мы говорим, действительно нет возражений против такого рода краткосрочной аренды, они действительно больше нервничают по поводу более крупных структур, покупающих несколько домов в районе и преобразующих их. Я не знаю, Брайан, если у тебя есть какие-то мысли или... Брайан Фальк: Немного, пара. Я думаю, ответ на ваш вопрос, Лорен, заключается в том, что разницы нет, хаус-хаккинг может быть в любом из этих форматов, в любом способе аренды, но я думаю, когда вы говорите о сопротивлении краткосрочной аренде и как это связано с хаус-хаккингом, я думаю, что то, что сказал Кевин, важно, что два основных возражения, я думаю, заключаются в том, что вы забираете ценное жилье с рынка в сообществе, где жилье необходимо, может быть кризис, это место, где, если вы используете его для краткосрочной аренды, члены сообщества не могут его использовать, и другое — это изменение характера района, влияние на характер места, и я думаю, в обоих этих случаях, когда вы добавляете жилье, вы не забираете его, вы не удаляете единицу, которая существовала раньше, в которой жил член сообщества, вы фактически не уменьшаете количество жилых единиц в сообществе, но также, если у вас всего лишь сосед или ADU сзади или маленькая квартира в вашем здании, вы не меняете характер сообщества. Лорен Майер: Это полностью имеет смысл, спасибо большое. Я задам еще один вопрос и затем передам слово аудитории для вопросов, так что не стесняйтесь задавать свои вопросы сейчас. Мой последний вопрос, чтобы подвести итоги, касается Lean Urbanism и как вопросы равенства могут быть решены через процесс Lean Urbanism. Брайан Фальк: Ну, равенство находится в центре этого. Одна из проблем, которую мы выявили, когда начали проект, была сложность для членов сообщества участвовать в строительстве сообщества, это было из-за системы, которую мы создали, у нас есть ситуация, когда почти все, что мы видим, это крупные проекты крупными, глубококарманными актерами, и более мелкие проекты слишком сложны, и поэтому упрощение малых проектов позволяет большему количеству людей в сообществе участвовать в этом, будь то хаус-хаккинг или строительство своего дома, начало бизнеса, владение недвижимостью, где у них есть бизнес, просто вовлечение в сообщество и получение выгоды от этого редевелопмента и этого роста. Так что это вопрос включения, это позволяет большему количеству людей получить доступ к этому процессу, это вопрос характера сообществ, это вопрос, ну, когда я говорю о характере, я имею в виду, что когда люди действительно участвуют в изменении своего сообщества, они могут влиять на это и решать, хотят ли они его изменить или сохранить, и также у вас есть экономическая выгода от этого, создание богатства в сообществе, я думаю, это в центре Lean Urbanism. Кевин Клинкенберг: Да, и я бы добавил, знаете, Брайан, насколько я помню, почти все розовые зоны, над которыми вы работали, были в основном в сообществах с низким уровнем богатства, и это действительно было заложено в саму концепцию того, как мы можем использовать некоторые из инструментов, которые мы узнали за эти годы как новые урбанисты, чтобы действительно помочь людям попасть на первую и вторую ступеньки лестницы, чтобы создать богатство для себя, и я думаю, что это критично, я имею в виду, это просто как слайд, который у вас был с временными использованиями, вы знаете, просто через слишком много хороших намерений за последние 100 лет мы просто сделали невероятно трудно для людей начать делать что-либо, и это попытка показать, как мы можем исправить некоторые из этого и помочь людям. Лорен Майер: Абсолютно, спасибо большое. Я передам слово для вопросов аудитории, так что я на самом деле объединю два, которые только что пришли, первый из которых от кого-то в ответ на покупки домов Кевина, будет ли то же самое возможно сегодня в наше время с рецессией, возможно ли купить дом, и в сочетании с упоминанием, что покупка дома сложна в популярных дорогих городах, какие шаги или ресурсы вы рекомендуете домовладельцу или маломасштабному застройщику, чтобы поговорить о недвижимости и их покупке в некоторых из этих областей? Кевин Клинкенберг: Ну, переезжайте из этих дорогих городов, вы действительно не хотите быть там в любом случае, и плюс, знаете, мы были бы рады видеть вас в некоторых из наших менее дорогих, есть много очень недорогих рынков, которые были бы рады видеть вас и вашу энергию. Но, знаете, да, мы движемся к спаду на рынке жилья, я думаю, мы увидим, что жилье станет намного дешевле, это уже происходит, цены начинают снижаться, мы, вероятно, увидим некоторое дешевое жилье, но я просто также, знаете, я достаточно стар, чтобы видеть три, чтобы увидеть взлеты и падения ипотечного рынка и рынка жилья за много лет, и я знаю, что все начинают паниковать по поводу ипотечных ставок сейчас, но я думаю, что первая ипотека, которую я купил, я думаю, что у меня была ипотека на 8 процентов, знаете, исторически говоря, 6, 7, 8 процентов ипотеки очень нормальны. Теперь потребуется некоторое время, чтобы мы приспособились к этой новой реальности, потому что у нас были беспрецедентно низкие исторически низкие ипотечные ставки в течение десятилетия, но я думаю, что через год или два рынок, вероятно, сбросится и будет в порядке. Так что я бы, знаете, искал возможности, всегда есть сделки на рынке, и на падающем рынке, если вы накопили немного денег и имеете возможность купить, вы найдете возможности на падающем рынке, и есть огромные, знаете, инструменты финансирования, чтобы помочь людям начать, если это первая покупка, знаете, это все еще отличные программы на 3 и 5 процентов или очень низкие деньги, чтобы действительно помочь, и они могут работать для любого из тех вещей, которые мы описали сегодня. Брайан Фальк: Кевин говорил о дополнительном доходе, который приходит с хаус-хаккингом, и это то, что это самое очевидное преимущество — это сделать вашу покупку дома и вашу ипотеку более доступной, возможно, также помочь вам квалифицироваться, но да, как только что сказал Кевин, ставки выглядят действительно высокими по сравнению с тем, что они были за последние несколько лет, но могут быть неуправляемыми, и особенно если вы ожидаете, что они снова снизятся в ближайшем будущем, если наличие соседа или арендатора помогает вам позволить себе это сейчас, представьте, в каком лучшем положении вы будете, когда ставки действительно снизятся, и вы сможете рефинансировать. Кевин Клинкенберг: Да, и не бойтесь идти, знаете, идти в часть города, которая не является популярной частью города, или брать на себя недвижимость, которая нуждается в некоторой работе, вы не хотите быть просто осторожными, и вы не хотите, знаете, брать на себя денежную ловушку, но, Боже мой, когда я купил этот первый триплекс в 94 или 95 году, когда это было, я был молодым архитектором, зарабатывающим почти ничего в плане дохода, и, знаете, это очень возможно, вам, возможно, просто придется искать за пределами самых желанных районов или даже некоторых из более дорогих городов и искать места, где вы можете жить без машины, как сказал Кевин, знаете, это способ не только увеличения вашего дохода, но и снижения ваших расходов, автомобили обычно являются вторым по величине расходом для домохозяйств в США. Лорен Майер: Абсолютно, спасибо большое. У нас также есть несколько вопросов о розовых зонах. Так что первая часть этого вопроса: является ли центральный район логичным местом для начала в городе для создания розовой зоны, и следом за этим кто-то говорит, что в маленьких городах, таких как тот, в котором я живу, все участки в центре имеют ширину от 25 до 66 футов, уже мелкозернистые, почему бы не сделать розовую зону на весь центр, а не только на одну область? Брайан Фальк: Хорошо, я отвечу на этот вопрос первым, и основная причина, по которой мы предлагаем сделать ее маленькой, заключается в том, что это более приемлемо для муниципалитета, в основном потому, что это легче управлять, если вы пилотируете новые протоколы, это часто более приемлемо для муниципальных сотрудников, если вы говорите о небольшой области, так что это не перегружает их изменениями, и также из-за типического психологического сопротивления изменениям, если вы говорите о маленьких вещах в маленьких пространствах, это часто легче. Первый вопрос, я думаю, Лорен, был, являются ли центральные районы лучшими местами для них, и это действительно зависит от места, возможно, что центр лучше, возможно, что, как упомянул Кевин ранее, что центральные районы — это где горячие рынки, зависит от места. Вам действительно нужно иметь доступные объекты недвижимости, чтобы сделать розовую зону маломасштабного развития достаточно легкой для людей, которые живут и работают там. Если также центр не зонирован для жилых помещений, вы знаете, вы хотите иметь это, а также коммерческие, вы хотите иметь смесь использования в этом. Так что обычно, я думаю, если мы говорим о самых распространенных лучших местах для расположения, это прямо за пределами центра, где у вас будут районы с хорошими костями, которые хорошо спланированы, которые близки к центрам занятости, возможно, которые либо существуют, либо ранее имели районные главные улицы, так что вы можете иметь бизнесы, а также жилые помещения, вы можете легко добраться до мест и, надеюсь, где цены все еще доступны. Кевин, у тебя есть что добавить к этому? Кевин Клинкенберг: Ну, просто также люди, которые жаждут изменений в районе, это еще один элемент к этому, так что те, знаете, развивающиеся районы, я думаю, могут быть действительно хорошими, потому что вы можете найти людей, которые действительно жаждут видеть, как их районы улучшаются и меняются, и, знаете, некоторые из более устоявшихся районов, которые, знаете, уже имеют много отличных элементов, они, знаете, вероятно, будут более сопротивляться предприятию. Лорен Майер: Абсолютно, и этот вопрос от Райана Стивенсона, и они спрашивают, видят ли Кевин и Брайан требования к групповому проживанию как барьер? Кевин Клинкенберг: Так что, я думаю, если я правильно понимаю, что говорит Райан, он спрашивает о том, как некоторые города ограничивают количество людей, как на, на, знаете, неродственных людей, которые могут жить вместе в доме, иногда это три или четыре или пять человек, и, конечно, это может быть барьером, просто зависит от вашего города. Многие города, особенно многие университетские города, имеют это как способ попытаться ограничить распространение студенческого жилья. Опять же, я думаю, что книга, которую написал Крейг Керлоп, была действительно интересной в этом отношении, потому что его стратегия заключалась в том, чтобы он жил в Денвере, дорогом рынке, он искал купить отдельный дом, который, возможно, имел четыре спальни, жил в одной спальне, а затем сдавал в аренду другие три другим людям, и затем использовал это как стратегию вместо того, чтобы просто иметь отдельную единицу, и он подробно описывает, знаете, действительно, как сделать этот подход и сделать его успешным, но вы, конечно, можете столкнуться с этим как с проблемой в некоторых городах. Брайан Фальк: И я думаю, что это пример стратегии, которую Кевин упомянул ранее, которая заключается в том, чтобы откусить то, что вы можете изменить, чтобы не пытаться изменить весь зонирующий код города. Это дает мне возможность очень быстро упомянуть еще один из наших инструментов, который называется инструмент lean code, и он был создан именно для этой цели. Центр прикладных исследований трансектов является домом для умного кода, модельного зонирующего кода на основе трансектов, и, очевидно, мы выступаем за пересмотр зонирующих кодов, но мы также признаем, что большинство городов либо не захотят, либо не смогут из-за сложности, времени, затрат на пересмотр, не захотят или не смогут пересмотреть свой код, и этот инструмент предназначен для помощи именно в том, что описывал Кевин, что заключается в выявлении препятствий в зонирующем коде для маломасштабного экономического развития и предоставлении стратегий для внесения изменений, для стратегического ремонта зонирующего кода, и максимальное количество неродственных жителей здания может быть примером такого рода изменений. Лорен Майер: Понял, у нас есть еще пара вопросов здесь, когда мы начинаем завершать. Первый из них от Карлтона Джонсона, спрашивающего: "Вы сталкивались или изучали идеальный лот для мелкозернистого урбанизма? Кажется, что 25 футов — это исторический стандарт, но это кажется произвольным стандартом, основанным на том, что это округлое число, а не на функциональности." Кевин Клинкенберг: Да, я имею в виду, я не думаю, что есть идеальный номер, 25 футов был распространен исторически здесь тоже, это просто своего рода виртуальное подразделение мили до... И, знаете, я люблю 25-футовые участки, я думаю, они могут работать действительно хорошо в многих условиях, но с современными строительными кодами они также являются вызовом, современными строительными и зонирующими кодами, потому что вы часто отдаете по крайней мере три фута, если не пять футов от боковых линий участков, что, к сожалению, мы не делали это исторически, но мы делаем это сейчас, так что это может быть немного более сложным с некоторыми из современных кодов, но, знаете, есть также легионы примеров замечательных типов зданий, построенных на 25-футовых участках, так что я просто... Да, я не знаю, что я видел идеал в этом отношении. Брайан Фальк: Нет, я не знаю об идеале тоже, я думаю, если вы можете получить 25-футовые участки, это замечательно, есть также проблема, где зонирование пригородного разрастания было наложено на старые районы, и из-за не только отступлений, но и минимальных размеров участков некоторые из этих мест могут быть несоответствующими и сложными для реновации, даже если ADU разрешены, это может сделать реновацию или строительство ADU сложным, знаете, нужно получить отклонение, чтобы это сделать, или просто запрещено. Так что я думаю, что у вас также есть много мест, где... где объекты недвижимости были агрегированы, так как стоимость на рынках снизилась, много людей купили соседние участки, и... так что вам также нужно сделать это действительно легко и быстро и дешево, чтобы разделить участки, это для жилых или коммерческих, знаете, я думаю, что касается коммерческих, если у вас есть районные главные улицы, и... если все 25 футов, это на самом деле может быть большим для... для того, чтобы быть своего рода барьером для входа из-за стоимости для некоторых предпринимателей или потенциальных владельцев, так что если вы можете придумать способы разделить объекты недвижимости внутри или сделать это возможным для строительства меньшего на пустых участках, это также будет полезно. Лорен Майер: Спасибо большое, мы находимся на одном часу, так что спасибо нашей аудитории за вопросы, спасибо Брайану и Кевину за замечательную презентацию. Вы можете ожидать, что запись этого будет доступна завтра для тех, кто пропустил, и вы можете узнать больше о работе, которую мы делаем на cnu.org. Спасибо большое за то, что провели время с нами в этот вторник, и мы с нетерпением ждем встречи с вами снова. Еще раз спасибо, Брайан и Кевин. Брайан Фальк: Спасибо. Кевин Клинкенберг: Спасибо, Лорен.