В рамках системной реформы жилищно-коммунального сектора и усиления контроля за эксплуатационной надежностью зданий Министерство промышленности и строительства утвердило новые Правила по безопасной эксплуатации строительного объекта кондоминиума. Нормативный правовой акт введен в действие Приказом Министра промышленности и строительства от 29 мая 2026 года № 267. Документ устанавливает единый правовой и технический регламент, обязательный для исполнения всеми субъектами управления — объединениями собственников имущества (ОСИ), простыми товариществами (ПТ), управляющими компаниями, а также собственниками жилых и нежилых помещений.
Главная цель разработанного регламента — обеспечение конструктивной безопасности, долговечности зданий, предотвращение преждевременного износа общедомовых инженерных сетей и минимизация рисков возникновения аварийных ситуаций в многоквартирных жилых комплексах.
Ключевые элементы системы эксплуатационного контроля
Утвержденные правила переводят процесс содержания общего имущества кондоминиума из плоскости ситуативного ремонта в плоскость обязательного планово-предупредительного мониторинга. Технический контроль состояния объекта теперь разделен на три взаимосвязанных этапа:
- Текущие и плановые осмотры Проводятся управляющими структурами дважды в год — весной и осенью. Весенний осмотр нацелен на фиксацию повреждений после зимнего периода и формирование дефектных ведомостей для летних ремонтных работ. Осенний осмотр оценивает общую готовность кондоминиума, инженерных узлов и тепловых контуров к отопительному сезону.
- Внеочередные (аварийные) инспекции Назначаются незамедлительно после фиксации стихийных бедствий, техногенных инцидентов, деформаций несущих элементов или крупных аварий на магистральных сетях снабжения.
- Экспертное техническое обследование Привлекается специализированными организациями при обнаружении прогрессирующих трещин, просадок фундамента или по истечении нормативных сроков службы конструкций для определения остаточного ресурса здания.
| Зона эксплуатационного контроля | Ключевые объекты мониторинга | Обязательные операционные действия |
| Несущие и ограждающие конструкции | Фундаменты, стены, перекрытия, фасадные системы, кровля | Фиксация трещин, гидроизоляция стыков, контроль осадочных швов, очистка водостоков |
| Внутридомовые инженерные системы | Отопление, ГВС, ХВС, канализация, электроснабжение, вентиляция | Промывка и опрессовка тепловых сетей, замер сопротивления изоляции, ревизия запорной арматуры |
| Вертикальный транспорт и безопасность | Лифтовое хозяйство, системы пожаротушения, дымоудаления, молниезащита | Прохождение ежегодного технического освидетельствования лифтов, проверка автоматики диспетчеризации |
| Общедомовые территории и доступ | Подвалы, чердаки, технические этажи, лестничные клетки | Ограничение доступа посторонних лиц, обеспечение температурно-влажностного режима |
Разграничение ответственности и ведение документации
Важной новеллой приказа № 267 является детальное разграничение зон ответственности между органами управления кондоминиума и непосредственными собственниками помещений. Органы управления отвечают за безопасность, стабильную работу и своевременный ремонт элементов, обслуживающих более одного помещения (магистральные стояки, общедомовые щитовые, кровля, подвалы). Собственники квартир обязаны за свой счет содержать внутриквартирные сети и оборудование, не допуская самовольного переоборудования, сноса несущих перегородок или вмешательства в общедомовую вентиляцию и теплосеть.
Особое внимание правила уделяют цифровизации и документированию процессов. На каждый строительный объект кондоминиума в обязательном порядке заводится Технический журнал эксплуатации. В этот документ заносятся:
- Результаты всех плановых и внеплановых осмотров с детальным описанием дефектов;
- Сведения о выполненных текущих и капитальных ремонтах;
- Акты готовности объекта к зимней эксплуатации;
- Предписания государственных органов жилищной инспекции и отчеты о лоцировании аварийных ситуаций.
Для профессионального девелоперского сообщества, проектных институтов и сервисных компаний внедрение данных правил означает стандартизацию требований к передаваемой исполнительной документации. Архитектурные решения и заложенные инженерные параметры теперь должны бесшовно интегрироваться в последующие эксплуатационные регламенты управляющих компаний, что повысит инвестиционную привлекательность качественных ЖК и снизит операционные издержки инвесторов на долгой дистанции.
Ознакомиться с полным текстом документа, изучить детальные технические регламенты и скачать утвержденные формы актов осмотра строительных объектов можно на официальном портале нормативных правовых актов Республики Казахстан по ссылке: https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2600038858.
Частые вопросы
Комментарии (0)