Ассоциация Застройщиков Казахстана представляет ежемесячный аналитический обзор за ноябрь. В этом выпуске мы сосредоточились на двух ключевых индикаторах, напрямую влияющих на финансовую модель проектов: динамике цен на первичном и вторичном рынке жилья в шести крупнейших городах (Астана, Алматы, Шымкент, Актау, Актобе, Караганда) и изменении стоимости основных капиталоемких строительных материалов. Наш анализ показывает, где именно усиливается инфляционное давление на себестоимость и в каких регионах формируются новые очаги роста или, наоборот, зоны коррекции.
Представляем полный анализ динамики цен на жилую недвижимость и строительные материалы за ноябрь в ключевых городах Казахстана.
Динамика Цен на Жилую Недвижимость (Первичный vs. Вторичный Рынок)
В ноябре рынок показал смешанные, но в целом растущие тенденции. Наиболее активный рост зафиксирован в Алматы (первичный рынок) и Астане (вторичный рынок).
| Город | Первичный Рынок (тг/м²) | Динамика (%) | Вторичный Рынок (тг/м²) | Динамика (%) |
| Алматы | 851 580 | +8.4% (Лидер роста) | 786 003 | +2.35% |
| Астана | 528 035 | -1.1% | 571 678 | +5.78% |
| Караганда | 442 067 | +7.4% | 400 923 | +1.13% |
| Шымкент | 457 667 | +0.1% | 470 990 | +1.52% |
| Актобе | 279 286 | +0.9% | 317 550 | +2.34% |
| Актау | 359 150 | -4.4% (Лидер снижения) | 395 433 | -3.2% |
Ключевые Наблюдения:
- Мегаполисы: Алматы остается самым дорогим рынком с доминирующим ростом в сегменте новостроек. Астана показывает коррекцию первичного рынка при активном росте цен на вторичное жилье.
- Волатильность: Актау — единственный город с существенным падением цен на обоих рынках, что сигнализирует о локальной коррекции спроса.
Ценовое Позиционирование по Классам Жилья (Средние Цены, тг/м²)
| Город | Эконом | Комфорт | Бизнес | Элит |
| Алматы | 444 775 | 568 151 | 954 322 | 1 561 125 |
| Астана | 349 500 | 454 603 | 678 868 | 1 040 000 |
| Шымкент | 305 000 | 373 538 | 497 524 | 867 000 |
| Караганда | – | 344 125 | 538 000 | 650 000 |
| Актобе | – | 271 538 | 380 000 | – |
| Актау | – | 245 889 | 425 000 | 523 333 |
Ключевые Наблюдения:
- Лидеры Стоимости: Класс «Элит» в Алматы (свыше 1.5 млн тг/м²) остается наиболее дорогим, подчеркивая премиальный статус города.
- Доступность: Самые низкие цены в классе «Комфорт» зафиксированы в Актау (245 889 тг/м²) и Актобе (271 538 тг/м²).
Динамика Цен на Капиталоемкие Строительные Материалы
В ноябре усилилось инфляционное давление на ключевые конструкционные материалы, в то время как базовые материалы сохранили стабильность.
| Материал | Средняя Цена (тг) | Динамика (%) |
| Арматура | 305 000 | +11.8% |
| Стеклопакет | 55 564 | +7.52% |
| Сваи | 8 300 | +5.06% |
| Битум | 167 000 | +4.29% |
| Бетон | 24 107 | -0.84% |
| Газоблок | 31 226 | 0% |
| Минплита | 32 232 | 0% |
| Кирпич | 140 | 0% |
| Цемент | 37 500 | 0% |
Ключевые Риски:
- Рост цен на Арматуру и Стеклопакеты является основным источником удорожания себестоимости проектов в текущем периоде, особенно для монолитного строительства и фасадных работ.
- Стабильность: Базовые материалы, такие как цемент, кирпич и газоблок, показывают нулевую динамику, что сдерживает общий рост сметы.
Общие Итоги Месяца (Ноябрь)
Общие итоги ноября свидетельствуют о том, что строительная отрасль Казахстана стоит перед двойным вызовом, требующим стратегической гибкости. Рынок жилья демонстрирует высокую региональную фрагментацию: сильные разнонаправленные тренды, такие как активный рост первичного рынка в Алматы и Караганде против падения в Актау и переток спроса на вторичное жилье в Астане, указывают на то, что спрос стал высокосегментированным и требует локализованной стратегии.
Одновременно с этим, девелоперы столкнулись с усилением инфляции затрат, особенно в капиталоемких узлах. Значительный рост цен на арматуру, сваи и стеклопакеты (от +5% до +11.8%) создает прямое давление на себестоимость проектов. Таким образом, несмотря на сохранение общей активности на рынке, главным риском остается необходимость трансляции растущих затрат на сырье в конечную цену продукта при одновременном управлении крайне разнородным региональным спросом.
