Программа обновления старого фонда столицы перешла в активную фазу. Чтобы раскрыть тему реализации программы реновации, редакция Yestate обратилась напрямую в Центр урбанистики. В формате прямого диалога мы обсудили стратегию развития территорий, механизмы снижения рисков для застройщиков и архитектурное будущее Правого берега.
Градостроительная хирургия и приоритеты столицы
Yestate: Как программа реновации 174 объектов интегрирована в долгосрочный мастер-план развития Астаны? Мы видим здесь многослойную задачу: является ли программа в первую очередь техническим инструментом (модернизация изношенных сетей и коррекция плотности) или это инструмент градостроительной "хирургии", направленный на ликвидацию морально и визуально устаревшей архитектуры в пользу эффективного вовлечения ценных земельных активов в рыночный оборот? Как город расставляет приоритеты между этими задачами в рамках единого плана?
Елнар Базыкен: Для города программа реновации 174 объектов не является просто технической модернизацией или коммерческим вовлечением земли в оборот. Это комплексный инструмент устойчивого градостроительного развития. Наш главный приоритет заключается в ликвидации дисбалансов городской среды, обновлении изношенных сетей и создании условий для повышения качества жизни граждан. Вовлечение земельных активов в рыночный оборот рассматривается городом не как самоцель, а как экономический рычаг, позволяющий за счет частных инвестиций обновить критическую инфраструктуру центра и избавить столицу от морально устаревших, аварийных объектов.
Квартальный кластер и конец точечной застройки
Yestate: Планирует ли город масштабировать программу и перейти от точечной реновации к комплексному освоению территорий? Рассматривает ли город возможность реализации квартального девелопмента на высвобождаемых участках?
Елнар Базыкен: Реестр первой очереди выступает стартовой площадкой программы. Город стратегически нацелен на переход от точечной реновации к комплексному освоению территорий через мастер-планирование квартальными кластерами. Позиция города однозначна, будущее центра за квартальным девелопментом, а точечная застройка изжила себя. Места с низкой плотностью и высокой степенью износа жилого фонда рассматриваются как потенциальные пилотные площадки для создания современных кварталов.
Задача города состоит в превращении этих территорий в зоны с принципиально новым качеством среды, где новые жилые массивы бесшовно интегрируются в общую городскую инфраструктуру и не создают дополнительной нагрузки на соседние дворы. Мы готовы рассматривать формат открытого запроса и принимать концептуальные предложения от девелоперов на реновацию целых кварталов. Однако позиция города здесь принципиальна, девелопер должен выступать не просто застройщиком, а полноценным соучастником создания городской ткани. Любая квартальная концепция будет жестко оцениваться государственными экспертами на предмет обеспеченности социальными объектами, зелеными зонами и соответствия единому Дизайн-коду Астаны.
Интерес девелоперов и защита от уплотнения
Yestate: Наблюдаете ли вы уже сейчас интерес со стороны крупных девелоперов к этим участкам? Есть ли уже готовые предложения инициаторов по мастер-планированию этих территорий?
Елнар Базыкен: Город фиксирует высокий интерес со стороны крупных инвесторов к участкам первой очереди реновации. Ряд предложений по мастер-планированию этих территорий уже находится на рассмотрении городских служб. Позиция города в этом диалоге строго регуляторная. Мы тщательно отсекаем попытки банального, агрессивного уплотнения застройки. Город поддерживает только те инициативы, которые предлагают сбалансированные архитектурные решения, учитывающие плотность населения, транспортные потоки и сохранение идентичности районов Правого берега.
Yestate: Готовы ли вы приветствовать концепции Mixed-use, где бизнес-функции, ритейл и сервисы создают полноценный самодостаточный квартал?
Елнар Базыкен: Город больше не позволит строить монофункциональные спальные районы в центральных узлах столицы. Внедрение формата Mixed-use является обязательным требованием к новым проектам.
Нам критически важно насыщение этих участков коммерческой инфраструктурой, рабочими пространствами, коворкингами, качественным ритейлом и сервисами на первых этажах. Это официальное требование города, направленное на создание самодостаточных кварталов, снижение маятниковой миграции и создание новых рабочих мест непосредственно внутри жилых массивов.
Разделение рисков и роль системного оператора
Yestate: В какой степени город готов выступать в роли оператора проекта по подготовке площадок, беря на себя консолидацию участков, расселение и подведение сетей? Что город готов предложить инвесторам в качестве стимула?
Елнар Базыкен: Город понимает специфику и сложность Brownfield-проектов. Стратегия города не предполагает, что инвестор должен в одиночку преодолевать все бюрократические и социальные риски. Выстраивается модель понятного государственно-частного партнерства. Город готов брать на себя функции верхнеуровневого оператора, обеспечивать юридическую чистоту, координировать процессы консолидации участков и расселения, а также планомерно подводить необходимые инженерные мощности. Мы стремимся формировать для инвесторов прозрачный, готовый продукт, но взамен требуем строгого исполнения всех архитектурно-социальных обязательств проекта.
Город осознает, что проекты реновации экономически и технологически сложнее, чем освоение Greenfield-площадок. В качестве стимулов для повышения конкурентоспособности этих участков город предлагает инвесторам подведение и модернизацию магистральных сетей за счет городского бюджета. Также предлагается регуляторная гибкость, подразумевающая взвешенный подход к коэффициентам плотности и этажности в строгом соответствии с градостроительными нормативами, без ущерба для инсоляции и комфорта жителей. Дополнительным стимулом выступает капитализация среды, при которой город берет на себя создание масштабного рекреационного и ландшафтного окружения, парков и бульваров, что автоматически повышает статус и коммерческую ценность проектов девелоперов в этой локации.
Архитектурный контроль и синхронизация сетей
Yestate: Как город намерен гарантировать отсутствие точечных дефицитов ресурсов после ввода новых объектов? Кто выступает автором концепций обновления фасадов для зданий, находящихся в активной фазе демонтажа?
Елнар Базыкен: Городские службы ведут жесткий, сквозной контроль за балансом коммунальных ресурсов. График реализации программы реновации полностью синхронизирован с планами модернизации и развития мощностей ТЭЦ, подстанций и водоводов. Город гарантирует, что ни один новый объект реновации не будет введен в эксплуатацию без опережающего развития инженерных сетей в данном районе. Мы ликвидируем риски возникновения точечных дефицитов тепла, воды и электричества, так как проекты реновации включают в себя полную глубокую замену и укрупнение прилегающих магистральных сетей за счет города и системных инфраструктурных вложений застройщиков.
Текущий демонтаж фасадных конструкций представляет собой плановый этап очистки городской среды от визуального шума и аварийных элементов. Автором и контролирующим органом всех концепций обновления фасадов выступают городские структуры, ответственные за архитектурный облик столицы. Мы не допускаем стихийных решений со стороны подрядчиков на местах. На каждый объект формируется и утверждается четкий архитектурный паспорт, основанный на требованиях единого Дизайн-кода города.
Город делает ставку на долговечные, капитальные материалы, включая натуральный камень и фибробетон, взамен недолговечной штукатурки. При этом город гарантирует, что если жители заявляют о необходимости сохранения знаковых советских элементов декора или лепнины, эти элементы будут бережно отреставрированы.
Город-Парк и видение десятилетия
Yestate: Каким вы видите облик центральных районов Астаны через 10 лет? Какую архитектурную идентичность город закладывает в эти площадки?
Елнар Базыкен: Через 10 лет центральные районы Астаны должны представлять собой единую, высококачественную и экологичную городскую ткань. На смену аварийному и морально устаревшему фонду придет сдержанная, благородная архитектура, использующая долговечные природные материалы и фактуры.
Линейно-парковые коридоры связывают жилые массивы в единую непрерывную экологическую систему. Фото @Yestate
Концептуальное видение города базируется на Генеральном плане, согласно которому из 77 000 гектаров общей площади Астаны 42 000 гектаров зафиксированы как рекреационные зеленые зоны. Архитектурная идентичность новых площадок реновации будет основана не на слепом уплотнении, а на создании Города-Парка. Новые кварталы будут бесшовно встроены в масштабные, непрерывные линейно-парковые коридоры, такие как 10-километровая ось Green Line, обеспечивая баланс между динамичной столичной жизнью, приватностью граждан и сохранением исторического контекста Правого берега.
Частые вопросы
Комментарии (0)