Trends in Suburban Retrofit: Seaside Prize Winners Williamson and Dunham-Jones

Вот отформатированный транскрипт вебинара: Роб Студевилл: Добро пожаловать на On the Park Bench, беседу Public Square, представленную Конгрессом за новый урбанизм. On the Park Bench представляет интерактивные беседы с лидерами мнений в области урбанизма и смежных областях, связанных с застроенной средой. Сегодня у нас тема "Тенденции в реконструкции пригородов" с Джун Уильямсон и Эллен Данхэм-Джонс, модератором которой являюсь я, Роберт Студевилл. Поделитесь своими мыслями по хэштегу #ontheparkbench, www.tinyurl.com/otpbfeedback. И присоединяйтесь к нам на CNU 33. CNU 33 пройдет в Провиденсе, Род-Айленд, с 11 по 14 июня этого года, 2025 года. Этот исторический портовый город имеет потрясающую архитектуру и один из лучших образцов нового урбанизма в Соединенных Штатах. Мы проводили там CNU в 2007 году, и это было фантастически. За последние 17 лет произошло гораздо больше. Так что отметьте это в своем календаре. Я очень жду нашей сегодняшней беседы с Джун Уильямсон и Эллен Данхэм-Джонс. Они являются лауреатами Приза Сисайд этого года. Приз Сисайд будет вручен 8 февраля в Сисайде, Флорида. Джун Уильямсон — профессор и директор аспирантских программ по архитектуре в Школе архитектуры Спитцера Городского колледжа Нью-Йорка, где она работает на факультете с 2008 года. Зарегистрированный архитектор, она практиковала и преподавала архитектуру и городской дизайн по всей территории США. Эллен Данхэм-Джонс — профессор архитектуры и руководитель программы MS в области городского дизайна в Технологическом институте Джорджии, Джорджия-Тек, в Атланте. Она ведет серию подкастов Redesigning Cities и дважды была признана Plan Edison одним из 100 самых влиятельных урбанистов всех времен. Но именно их совместная работа по реконструкции пригородов стала причиной присуждения премии Джун и Эллен. Джун и Эллен являются соавторами пары отмеченных наградами книг по реконструкции пригородов. Книга 2011 года "Retrofitting Suburbia, Urban Design Solutions for Redesigning Cities" изменила наше понимание реконструкции пригородов и пригородов в целом, от своего рода, вы знаете, определенной городской формы до формы почти неограниченных возможностей. Они продолжили это в 2021 году книгой "Case Studies in Retrofitting Suburbia, Urban Design Strategies for Urgent Challenges". И Джун, и Эллен проводят семинары с городами и общественными группами по всей территории Соединенных Штатов, а Эллен ведет базу данных из 2000 проектов по реконструкции пригородов. Они являются ведущими экспертами в этой области. Предстоящие выходные Приза Сисайд станут одним из первых симпозиумов по реконструкции пригородов, по крайней мере, посвященных, вы знаете, их работе. Я Роб Студевилл, редактор Public Square CNU. Сначала состоится дискуссия с двумя участниками дискуссии. Затем мы откроем ее для вопросов из аудитории, поэтому, пожалуйста, используйте функцию Q&A в Zoom, чтобы задавать свои вопросы по мере их возникновения. Мы будем отвечать на них более или менее в том порядке, в котором они заданы. Итак, добро пожаловать, Джун Уильямсон и Эллен Данхэм-Джонс, на On the Park Bench. И поздравляем с предстоящим Призом Сисайд. Спасибо. Хорошо. Итак... Я буду задавать вопросы каждой из вас в отдельности, чтобы избежать путаницы, но, пожалуйста, не стесняйтесь высказываться, обе, если у вас есть мысли, независимо от того, кому изначально адресован вопрос. Прежде всего, я хотел бы спросить о Призе Сисайд, что вы думаете о его получении, и немного рассказать о вашем личном пути к этому моменту. Джун, не могли бы вы начать? Джун Уильямсон: Конечно. Привет. Привет всем. Спасибо, что пришли. Я бы в целом сказала, что я, как, возможно, многие из вас, слушающих, и большинство американцев, выросла... Ну, большинство, многие, многие, многие американцы выросли в пригородных условиях. Пригородные условия для меня в США. Так что я провела время в пригородах Нового Орлеана, пригородах Бостона, пригороде Питтсбурга. Но также и за границей. Когда мне было три года, моя семья переехала в Саудовскую Аравию, но мы жили в комплексе Aramco, который был спроектирован так, чтобы воспроизвести своего рода нефтяной пригород в Техасе с ранчо, крабовой травой, всем этим. А затем позже мы жили в Англии, и мы жили за пределами Лондона, в Суррее, в очень пригородном, так сказать, англо-американском пригородном районе. Так что, имея такое воспитание, а затем поступив в архитектурную школу, где ожидалось, что я отброшу все это и стану искушенным урбанистом, чтобы быть в гармонии с городами, против чего я в целом совсем не возражала. Но меня все еще озадачивали многие мои преподаватели, за исключением Эллен Данхэм-Джонс, потому что она стала моим преподавателем в аспирантуре по архитектуре. Но было это своего рода рефлексивное пренебрежение пригородами и пригородной средой, и, как следствие, жителями пригородов. Вы знаете, я не спорила о том, что... о чем? Потому что я это пережила. Расползание, загрязнение, ограничения на транспорт и мобильность, потребление, исключение и так далее. Но я задавалась вопросом, почему. Так что часть проблемы заключалась в этом отказе даже рассматривать пригороды не просто как статическую противоположность городам, а как динамичный, разнообразный набор мест, в которые архитекторы и дизайнеры могли бы вовлекаться и действительно изменять эти места, полные борьбы и раздоров. Так что это, так сказать, в двух словах, но затем, начав работать с Эллен и столкнувшись с сопротивлением из-за того, что мы взялись за эту тему как за нечто, достойное изучения и внимания. И Эллен, может быть, ты хочешь продолжить оттуда? Эллен Данхэм-Джонс: Конечно, я продолжу. Да. Я тоже выросла в Нью-Джерси, самом пригородном штате. И видела, как расползание только начинало разрушать... Моя первая преподавательская работа была в Университете Вирджинии, и там была красивая сельская местность. За ее пределами вы просто чувствовали, как слышите бульдозеры. Так что я заинтересовалась. Я начала с критики расползания, как один из многих академиков. Но именно приехав на CNU и услышав выступления таких людей, как Виктор Довер, и некоторые работы Питера Калторпа и других, которые показывали эти проекты по реконструкции пригородов, я очень воодушевилась. Я подумала: "Вы знаете, вот почему я присоединилась к CNU". Меня интересовал именно этот аспект устава. И все же я также поняла, что считаю эти проекты очень важными, но знала, что они не публикуются в журналах по дизайну и архитектуре. В то время они не считались достаточно "сексуальными". И именно тогда я подумала, вы знаете, я хочу задокументировать эти проекты и просто поделиться ими, попытаться поделиться ими с более широкой аудиторией, даже за пределами CNU. И это было... Это было действительно начало. Я попросила Джун помочь мне, и с тех пор мы продолжаем. Роб Студевилл: Что вы думаете о Призе Сисайд, и что это значит? Выиграть его в этот момент. Я думаю... вы знаете, 13 или 14 лет спустя после выхода вашей книги, и как вы относитесь к этому, к выходным и к предстоящему симпозиуму? Джун? Джун Уильямсон: Ну, во-первых, я скажу, что издание книги в твердом переплете вышло в 2008 году. Так что 2011 год — это когда вышло издание в мягком переплете. Роб Студевилл: О, все в порядке. О, ну. Извините. Я полагался на Google и не имел хорошей... Джун Уильямсон: Так что есть своего рода более долгая история, и она даже восходит к тому, в каком году вышел номер Places, который мы редактировали? Это был 2004 год? Я думаю, да, где-то между четырьмя и шестью. Мы считаем, что на данный момент мы публикуемся по этой теме более 20 лет. Но просто, вы знаете, это, возможно, само собой разумеется, но я скажу это: получение Приза Сисайд невероятно приятно и подтверждает всю работу, которую мы проделали, начиная с того, что мы были увлечены на задворках и действительно видели, как периферия, в некотором смысле, становится центром. Именно здесь будет коваться наше будущее, наше городское будущее, наше урбанистическое будущее в Северной Америке, безусловно. И это также критическое время для внесения изменений в политику, вмешательств, для признания возможностей, действительно, поскольку многие из послевоенных сред, так сказать, прошли свой век, я полагаю. И поэтому это действительно... очень, очень своевременно. Но мы также очень рады возможности собрать людей вместе, чтобы пообщаться с нами в выходные, посвященные вручению приза. Я очень, очень взволнована. Эллен Данхэм-Джонс: Да. Оглядываясь на историю, я просто скажу, что когда Джун и я писали книгу, мы знали, что есть небольшая группа других чудаков, таких как мы, которые... Вы знаете, мы знали, что аудитория невелика, но мы совсем не ожидали, что книгу прочитает так много людей. Не говоря уже о том влиянии, которое она оказала. Так что Приз Сисайд — это огромное подтверждение. И... действительно иметь возможность также приветствовать других ученых. Так что выступать будем не только Джун и я. Но у нас будет довольно много других замечательных докладчиков. Роб Студевилл: Да, идея преобразования пригородов и превращения их во что-то другое, казалось, имела привлекательность не только для урбанистической аудитории, но и для широкой публики. И, насколько я помню, когда книга вышла, было много внимания со стороны СМИ. Я имею в виду, почему, по вашему мнению, это произошло, Джун, почему это так сильно затронуло многих людей? Джун Уильямсон: Ну, я думаю, в широком смысле это демография. Так что, хотя... Хотя города — это динамичные и захватывающие места, пригороды — это... Ну, они более разнообразны, захватывающи и дифференцированы, чем предполагают стереотипы. И я думаю, что здесь есть странное... своего рода расхождение, когда люди живут в этих разнообразных пригородах, но они потребляют и будут отражать этот своего рода стереотип. Это даже не их собственный опыт, который они видели, опосредованный в кино и на телевидении, и экспортированный, в некотором смысле, по всему миру. Но я думаю... Я немного потеряла мысль, но я думаю, что из-за этой связи, которую большинство людей имеют лично, и с... будь то торговые центры, конечно, вырастая, мои собственные бэби-бумеры, а затем и поколение X, как я, а также последующие поколения имели этот жизненный опыт. И хотя процент населения США, проживающего в центральных городах, оставался около одной трети населения. Так что остается две трети. Большая часть этих оставшихся двух третей живет в пригородных условиях. Так что я думаю, что это просто очень резонирует. Это также спорно. У людей очень сильные чувства по отношению к этим местам. И поэтому это переходит, я думаю, в более общую, общую беседу. Но то, что мы вносим, — это реальные знания о видах изменений, которые на самом деле возможны и были реализованы таким образом, что люди, не вовлеченные в сферу дизайна, развития, строительства и планирования, возможно, не осознают, что это вообще возможно. Роб Студевилл: И есть еще сельское расползание. Я имею в виду, вы знаете, те же формы распространились и в сельской местности, и в городах тоже. Но Эллен, что вы думаете о популярности этой темы? Эллен Данхэм-Джонс: Ну, я думаю, мы всегда сосредоточивались, нам не важна муниципальная классификация, является ли что-то городом, пригородом... Я имею в виду, то, как пригороды определяются переписью, это просто абсурд, в любом случае. Или сельской местностью. Нам важна форма. Итак, есть городская форма, которая более пригодна для пеших прогулок, и здания выходят на улицу, бла-бла-бла. И пригородная форма, где это объектное здание, окруженное парковками или газоном. Улицы с завитками и все такое, так что форма. Да. Да, где бы она ни была найдена. Мы хотим реконструировать пригородную форму независимо от муниципальной... Да. И что мы также обнаружили, и, конечно, когда нас начали приглашать читать лекции в сообществах, это... Вы знаете, члены городского совета подходили к нам и говорили что-то вроде: "Вы знаете, когда я стал членом городского совета моего пригорода, моего пригородного города, я пошел в библиотеку, чтобы найти книги, которые могли бы мне помочь. Нет, все книги о центрах городов. Просто, и люди говорили: "Ваша — первая книга, которая помогла мне представить изменения". Так что агенты изменений обычно не имеют образования в области дизайна. И поэтому мы всегда стараемся показывать "до" и "после". И "до", из-за характера пригородного развития, как правило, очень узнаваемы. Все знают, что такое этот мертвый большой магазин, этот мертвый участок заправочной станции, что бы то ни было, вы знаете, участки парковок. А затем мы показываем, что возможно, что было построено, что кто-то смог изменить. И это просто вызывает много воображения и помогает, я думаю, тем людям в сообществах, которые пытаются улучшить свои сообщества. Джун Уильямсон: Я добавлю одну вещь. Могу я просто добавить одну вещь к тому, что говорит Эллен? Она абсолютно права. Я думаю, одна из вещей, которая, возможно, теряется в разговоре из-за этой своего рода оппозиционной рамки "города против пригородов", "плотность против", вы знаете, "расползания" для одних или "действительно замечательных американских мечтаний" для других, заключается в том, что наш аргумент в пользу реконструкции включает, в некоторых случаях, уплотняющую перепланировку, создание большего количества объектов в определенных местах, но также и озеленение. Так что в более широком смысле речь идет о своего рода перемещении плотности. И могут быть места, где реконструкция может включать снижение плотности, воссоздание естественного открытого пространства, так что речь не всегда идет о том, чтобы взять участок и добавить туда что-то еще. Речь идет о балансировании и рассмотрении вещей более регионально, повышении эффективности, раскрытии возможностей, улучшении экологических показателей. Так что я думаю, это то, что иногда является неверной характеристикой нашей работы. Что это, и, возможно, CNU в целом, всегда о добавлении плотности во всех местах. А это не так. Роб Студевилл: Эллен, вы ведете базу данных. Поэтому мне было интересно, каковы текущие тенденции? Многие люди видят, что происходит с пригородами в их местных сообществах. У них также могут быть... Это дизайнеры могут иметь проекты. Но это часто анекдотично, и мы не видим, вы знаете, нет статистики Министерства торговли, которая выходит по пригородам, которую мы действительно видим очень часто, или изменениям в пригородах, поэтому я уверен, что людям интересно, каковы текущие тенденции и как они изменились с тех пор, как вы отслеживаете это. Эллен Данхэм-Джонс: Да, я дам очень краткий ответ, потому что я могла бы говорить об этом часами. Во-первых, их просто так много. Когда мы писали первую книгу, у Джун и меня было 80 тематических исследований, а сейчас база данных насчитывает до 2500. И это лишь верхушка айсберга. Я не могу отслеживать их все. Я собираюсь выйти на пенсию, чтобы обновить базу данных. Но тенденции, которые определенно наблюдаются, это, с одной стороны, будь то торговые центры, офисные парки, коридоры. Просто акцент делается на переходе от помещений к открытым пространствам после пандемии. Так что, будь то экспериментальная розничная торговля, поскольку торговые центры закрываются, многие розничные магазины действительно хотят находиться вдоль тротуара в более городской, пригодной для пеших прогулок среде. Мы видим, что гораздо больше городских скверов абсолютно необходимы в каждом смешанном проекте. И даже в некоторых из тех, где нет жилых помещений, но все еще есть смешанное использование. Зоны отдыха, развитие, ориентированное на тропы, — это очень большая вещь, довольно недавно. Это было построено, конечно, строится. Так что все, что заставляет людей, будь то из их машин или из зданий, является своего рода общим ответом, я думаю, на работу из дома. Это рассматривается как удобства, чтобы иметь доступ. Это также ответ на нехватку рабочей силы. Так что, если вы хотите нанимать людей, вы хотите, чтобы ваше рабочее место, если вы хотите, чтобы они приходили на работу, имело некоторые из этих внешних удобств и новые способы передвижения. Я думаю, Джун будет говорить гораздо больше о доступном жилье, но жилье, жилье, жилье — это абсолютно единственное, что все действительно пытаются строить. Муниципалитеты действительно зажаты между, с одной стороны, они знают, что им нужно, и они, по большей части, не всегда, хотят решить проблему доступного жилья. Но они также действительно не хотят менять зонирование с коммерческого, потому что они хотят налоговых поступлений от коммерции. И поэтому существует много своего рода перетягивания каната в дебатах по этому поводу. Но я думаю, что также мы видим... строительные затраты просто взлетели до небес, каждый тип проекта испытывает трудности. И поэтому мы видим много планов, о, будет еще один торговый центр, смешанный проект, еще один офисный парк, который будет иметь больше, вы знаете, будет заполнен большим количеством жилья, или мы видим, что сейчас за пределами Атланты, в богатых пригородах, мы видим, что 20-25-летние офисные здания, которые были построены по 400 долларов за квадратный фут тогда, сносятся. Потому что слишком много пригородных офисных проектов, и они хотят строить жилье в более пригодных для пеших прогулок, смешанных местах. Так что офисные парки сегодня — это умирающие офисные парки, это своего рода умирающие торговые центры вчерашнего дня. Они оба продолжаются. Но я вижу гораздо больше планов, чем реального строительства и застройки. И это верно для всей архитектурной профессии в этом году. Больше счетов было от адаптивного повторного использования, чем от нового строительства. И поэтому будет интересно посмотреть, как это будет развиваться. Я думаю, что другая новая, действительно интересная тенденция, как когда мы писали первую книгу и даже во второй книге. Так много реконструкций было сосредоточено на стареющей коммерческой недвижимости, очень мало изменений в жилых районах, они являются статичной тканью. Тем не менее, с "недостающим средним" мы начинаем видеть гораздо больше. Мы даже видим изменения понемногу, проникающие в жилые районы. Опять же, будучи, вы знаете, так что просто много изменений. Коридоры по-прежнему являются большой проблемой. Легкорельсовый транспорт. Меньше, гораздо больше скоростного автобусного транспорта, много микротранзита. Так что постоянно происходят небольшие сдвиги. И я думаю, что регуляторный мир было интересно продолжать наблюдать за ролью, мы видим, как штаты отменяют местное зонирование. Будет интересно. Кто знает, что произойдет в ближайшие четыре года? Роб Студевилл: Давайте поговорим о жилье немного подробнее, Джун. Итак, э-э... Я имею в виду, жилье находится в центре нашего разговора, разговора о недвижимости и разговора о планировании повсюду. И, конечно, рост цен на жилье, и... Действительно ли это меняет разговор о реконструкции пригородов и как? Джун Уильямсон: Да, я думаю, это огромный и очень важный вопрос прямо сейчас, я думаю, когда мы смотрим на ландшафт и потребности, которые так остро стоят во всех, я думаю, демографических группах и регионах страны по целому ряду факторов, на которые мы можем указать. Я думаю, что я хочу сказать, прежде чем углубляться в это, это то, что, вы знаете, я надеюсь, что все, кто слушает сегодня, знают о нашей второй книге, "Case Studies in Retrofitting Suburbia", которая является совершенно новой книгой. Так что это не переработанное издание первой книги. И у нас действительно гораздо больше примеров. Я начинаю видеть некоторые вопросы в Q&A о примерах. И, вы знаете, ответ... ответ на некоторые из вопросов о примерах: да, мы видели эти примеры. Мы видели всевозможные примеры различных видов использования, применяемых в разных контекстах. Я скажу, однако, что две вещи являются своего рода константами. Конечно, для нас, чтобы быть заинтересованными в документировании примера, одна, которая является одной из первых неотложных проблем в нашей новой книге, подзаголовок, более новой книги, — "Urban Design Strategies for Urgent Challenges". И первая — это нарушение автомобильной зависимости. И я не думаю, что можно достаточно подчеркнуть своего рода пересечение вариантов транспорта или транзита и мобильности с жильем и доступностью жилья. Так что эти вещи действительно идут рука об руку. И я бы сказала, что вторая своего рода возникающая константа во многих, многих реконструкциях, которые мы видели, — это введение или включение какого-либо жилищного компонента в реконструкцию, особенно если это связано с каким-либо новым развитием или новым строительством. С некоторыми из того, что мы называем проектами реинхабитации, это на самом деле может быть переход от коммерческого использования к более общественному использованию. Так что переход от частного к более государственному использованию без увеличения плотности. Так что, вы знаете. Если вы не ознакомились с новой книгой, я призываю вас это сделать, потому что там много, много новых углубленных тематических исследований. Они построены вокруг этих шести задач: нарушение автомобильной зависимости, улучшение общественного здравоохранения. И я думаю, что это огромная область, где также могут быть некоторые средства и поддержка, и некоторые исследования, основанные на данных, поддерживающие стареющее население. И это действительно касается жилья, потому что часть того, что должно произойти, это то, что люди, которые по сути занимают гораздо больше места в своем жилище, чем им действительно нужно. Они могли бы освободить это пространство. Пространство, все пустующие спальни, миллионы пустующих спален по всему континенту. Если бы они могли переехать туда, где было бы место для людей, чтобы уменьшить размер жилья, тогда это освободило бы некоторые дома. И затем использование социального капитала для справедливости. И я думаю, что это очень важный момент, потому что люди автоматически думают, что перепланировка приведет к джентрификации или вытеснению. И существуют политические инструменты, которые могут быть применены в этом отношении, конкурируя за рабочие места и добавляя водо- и энергоустойчивость. Итак, как все это возвращается к жилью? Я думаю, что мы видим здесь реальную связь с идеей преобразования коммерческого использования. Так что, безусловно, мы видим разрешение на строительство дополнительных жилых единиц или отмену своего рода жилья R1, которое закрепило бы районы за системами "одно жилище на участок". Так что дополнительные жилые единицы или вторые единицы, или, возможно, взятие отдельных участков, которые хорошо расположены, и разрешение им иметь более двух единиц. Так что три единицы или размещение "недостающего среднего", три, четыре, пять единиц и размещение "недостающего среднего". Это происходит, это очень постепенно. Так что действительно, я думаю, что рассмотрение коридоров — это огромная тенденция здесь, и возможность связать это с доступностью, верно? Так что, если вы менее зависимы от автомобиля, есть способы заставить доходы людей растягиваться дальше и меньше обременять их высокими затратами на транспорт и жилье. Я думаю, что проводятся действительно, действительно интересные исследования. И мы проводим тематические исследования, но есть и другие ученые, которые действительно используют анализ данных сложным образом, чтобы рассмотреть весь инвентарь, используя ГИС или инструменты городского следа, чтобы действительно рассмотреть большую территорию и своего рода идентифицировать не только пустующие объекты, но и места, где проводится интересное исследование в Сан-Антонио профессором Иэном Кейном из Университета Техаса в Сан-Антонио. Исследование, финансируемое Som Prize, рассматривает семь маршрутов коридоров BRT в столичном районе. И используя сложные данные, полученные из использования кредитных карт и данных сотовых телефонов, чтобы не только идентифицировать пустующие участки, но и то, что он называет участками с низким коммерческим выходом, основанными на данных о продажах, и участками с низкой интенсивностью, основанными на данных сотовых телефонов, чтобы попытаться идентифицировать возможности реконструкции вдоль этих коридоров, чтобы удовлетворить потребность в 500 000 новых жилых единиц, которые, как ожидается, понадобятся столичному Сан-Антонио. Аналогичные исследования проводятся учеными из Атлантического университета Флориды, изучающими Форт-Лодердейл. И, конечно, Питер Калторп делал это в Калифорнии. И многое из этого вдохновлено некоторыми исследованиями, проведенными Столичной плановой организацией Бостона, MAPC, чтобы рассмотреть 3000 торговых центров в столичном районе Бостона. И я думаю, вы писали об этом, Роб, что если 10% лучших расположенных торговых центров будут перестроены под жилье, это могло бы добавить почти 125 000 новых жилых единиц в Бостон. Так что одна часть этого — это просто попытка подумать о том, как связаны землепользование и доступность или возможности. Так что я очень рада этим видам исследований. И, конечно, как только вы находитесь на линии BRT или так далее, тогда вы можете решать проблему сокращения зависимости от автомобилей, половину уравнения. Так что рассмотрение коридоров — это супер, супер захватывающе. И я скажу, что исследование MAPC было вдохновлено моим выступлением там пару лет назад. Так что я думаю, что работа по тематическим исследованиям, которую мы проделали, Эллен и я, с "до" и "после", действительно помогает донести, что эти изменения возможны. И затем это может стимулировать проведение более системных исследований, я думаю, чтобы указать на конкретные места возможностей в любом столичном районе. Так что я надеюсь, что это имеет смысл для людей, и я думаю, что здесь есть огромная область, от субсидированного доступного жилья, которое невероятно сложно, определенно имеет место, и политика может помочь убедиться, что при возникновении новых возможностей этот субсидированный компонент доступного жилья должен быть включен в любой проект. Но есть также этот способ выяснить, как снизить стоимость, извините за выражение, рыночного жилья в сообществах, которое было так ограничено зонированием и ограничениями. А также идеологией, я полагаю, или этими стойкими стереотипами, которые необходимо продолжать разрушать, я бы сказала. Роб Студевилл: Пропускная способность вдоль этих коридоров, особенно, действительно поразительна, когда вы начинаете ее изучать, даже, как вы сказали, 10% вдоль некоторых из этих коридоров, количество жилья, которое вы можете получить, действительно удивительно и могло бы обеспечить все 4,5 миллиона единиц жилья, в которых мы нуждаемся, которые, как предполагается, у нас не хватает по всей стране. Но Эллен, вы знаете. Это своего рода обещание, но эти пригородные участки, особенно эти коридорные участки, оправдывают ли они это? Есть ли проблемы, э-э, вы знаете, на самом деле со строительством жилья на этих коридорах? Эллен Данхэм-Джонс: Это происходит, но очень фрагментарно. Так что есть, и это обычно происходит... Ну, это происходит поэтапно. Так что один из проектов в нашей книге тематических исследований. Там. Самый первый — это Aurora Avenue в Шорлайн, Вашингтон, который начался с: "Хорошо, мы собираемся проложить линию BRT. И мы собираемся проложить подземные коммуникации, пока мы это делаем, и немного изменить". Так что это довольно дорого. Затем они также проложили соединение для тропы. Ну, это вызвало перепланировку того, что было бывшим Sears, своего рода отдельно стоящим Sears, который уже стал многоквартирными домами смешанного дохода. С планами гораздо большей перепланировки, происходящей вокруг этого. Так что, вы знаете, мы начинаем видеть это, да. Так что в этом случае это был своего рода скоростной автобусный транспорт и, в некоторой степени, коридор "полной улицы". Вот так. Я даже не помню. Вы помните, Джун, когда они начали планировать это, сколько времени это заняло? Я имею в виду, вы знаете, эти вещи... Коридоры в конечном итоге требуют очень много времени, чтобы увидеть изменения. Много работ Дэна Бёрдена по коридорам. Конечно, есть несколько действительно отличных примеров, но они... Я бы хотела найти кого-то, кто придумает, как нам ускорить это? Но очень, очень много предложений. Мы видим, что жилье появляется. И я думаю, в частности, потому, что мы видим, что "большая коробка" в целом является одним из худших типов розничной торговли. Они просто не могут конкурировать с Интернетом. И поэтому так много торговых центров, коридоров, крупноформатной розничной торговли не преуспевают. Розничная торговля, как правило, преуспевает, когда у нее есть критическая масса. И поэтому предложения обычно заключаются в том, чтобы сказать: "Хорошо, давайте сгруппируем эту розничную торговлю коридоров на перекрестках или, по крайней мере, в каком-то центре". Это может быть не на перекрестке. Но тогда вы действительно можете очень хорошо выстроить остальное. И даже в нашей первой книге мы провели отличное исследование Cathedral City, Калифорния, где город взял на себя владение не очень большим участком, милей или двумя, того, что было государственной автомагистралью. Сделал ее многополосным бульваром, что дорого, но пропустил высокоскоростное движение посередине, а более медленное местное движение, которое теперь должно было поддерживать их недавно построенный центр города, перестроил рядом с ним, и много пальм, и это действительно сделало красивую, абсолютно красивую реконструкцию. Мы задокументировали это в первой книге. Я надеялась увидеть гораздо больше таких примеров. Не видела много других. Это просто... это дорого. Так что все, реконструкции, коридорные реконструкции, такие как Boulevard, BLVD от Mullenpala Zoides, гораздо... действительно умны тем, что они не меняли бордюр и водосток. Так что они просто, сохраняя все подземные канализационные сооружения, тогда это действительно просто своего рода поверхностная работа. И в этом случае они переместили парковку в центр, проложили новое покрытие, которое является проницаемым, отражающим покрытием. И уличные деревья, и уличные фонари, абсолютно красивый проект. И я вижу гораздо больше предложений от людей, пытающихся это сделать. Мы собираемся приступить к работе. Просто следуйте за ними. Там широкий спектр. И мы, я думаю, мы можем... С законопроектом Калторпа AB 2011, государственным законопроектом, я ожидаю, что мы увидим много таких, которые теперь разрешают по праву, штат разрешает отменять местный контроль зонирования вдоль коридоров, если вы строите доступное жилье. И затем он надеется, что это доступное жилье будет также дополнено автономным шаттл-автобусным транспортом. Так что это без автомобилей. Вдоль коридоров. Роб Студевилл: Мы перейдем к вопросам и ответам. И у меня есть еще вопросы, но, возможно, я до них доберусь, а может быть, и нет, но я хотел напомнить всем, что если у вас есть вопросы, задавайте их в Q&A. Итак, Дуэйн спросил: "Как стратегии реконструкции могут одновременно решать экологические, социальные и экономические проблемы пригородного расползания, не усугубляя неравенство, джентрификацию или рыночные исключения?" Джун, я возьму это. Джун Уильямсон: Ну, отчасти это политика и опережение событий, а также продуктивные беседы во время, когда происходит давление перепланировки. И одна новая книга, на которую я бы указала, называется "Право на пригород. Борьба с джентрификацией на городской окраине" Уиллоу Лунг Амам. Я недавно рецензировала эту книгу вместе с потрясающей новой книгой Бекки Николетис под названием "Новый пригород: как разнообразие изменило пригородную жизнь в Лос-Анджелесе после 1945 года". Это историческая книга. Эти две вместе. И есть также интересная книга Тима Кио о Лонг-Айленде, в районе Нью-Йорка, под названием "В тени Левиттауна". И эти три книги действительно затрагивают этот вопрос. Я думаю, часть того, как мы хотим изменить это, — это думать о том, где происходит вытеснение, где риск вытеснения? И я думаю, что это действительно ключевой фактор, на котором нужно сосредоточиться, когда есть проекты или процессы реконструкции, которые, кажется, находятся в стадии реализации. Так что и в нашей новой книге, в разделе, где мы рассматриваем социальную справедливость, я думаю, есть несколько действительно интересных тематических исследований, где общественные группы, работающие с религиозными группами, пытаются наладить связи с местными выборными должностными лицами, чтобы, когда в сообщество поступает новая инфраструктура или другие виды благ, велся продуктивный разговор о том, как это может быть реализовано, а не страх, который мог бы привести к фактическому отказу от этих необходимых инвестиций, потому что есть ощущение, что джентрификация и вытеснение неизбежно последуют. Вместо этого есть возможность получить необходимые блага, парки, площади, канализацию, другие вещи в сообщества. И реконструкции могут иметь общественные использования и пространства, зарезервированные для них в проектах. Так что я думаю, это действительно ключевой момент. У меня есть больше примеров в книге. Эллен Данхэм-Джонс: Я просто добавлю и, по сути, скажу, вы знаете, ваш вопрос: "Как можно одновременно решать эти проблемы?" Прочитайте нашу книгу. Именно так мы ее и изложили: что есть все эти проблемы, и показывая, как разные проекты, они не все решают все из них, но они всегда решают несколько. И это самое большое изменение от первой книги к этой. Первая книга была только о том, что вы можете сделать для снижения автомобильной зависимости. Теперь все... Мы должны быть умнее. И поэтому мы написали вторую книгу. Мы подумали: "Вау, эти проекты более амбициозны, и мы хотим рассказать их историю". Роб Студевилл: Диана спрашивает: "В большинстве пригородных реконструкций старые торговые комплексы переоборудуются в жилые проекты или какую-либо другую форму коммерческой застройки. Видели ли вы или могли бы вы поделиться тематическими исследованиями или примерами, где реконструкция предназначена для использования в качестве общественного объекта, такого как школы, библиотеки или общественные центры? Я знаю, что у вас много таких примеров в вашей книге, и, возможно, в обеих ваших книгах. Кто хочет ответить?" Эллен Данхэм-Джонс: Я быстро отвечу. Итак, да, Диана, много примеров повторного использования и того, что мы называем реинхабитацией. Так, в первой книге одним из них был мертвый торговый центр, который был надстроен общественным колледжем. Это затем вдохновило в Остине, штат Техас, когда торговый центр Highland Mall умер, Austin Community College искал больше места и изначально они просто купили JCPenney. Затем они в конечном итоге купили весь торговый центр. И теперь у вас есть общественный колледж, работающий в торговом центре. Они сотрудничали с местным застройщиком, который строил жилье и офисы на парковках, одновременно озеленяя многие из этих парковок. И, в частности, увековечивая память о бывшем рабе, лагере бывших рабов, который находился на этом месте. Вы знаете, роль, когда вы получаете... Это всего лишь один пример. О, и это на новой остановке общественного транспорта. Так что преобразования могут быть действительно вдохновляющими. Роб Студевилл: Стэн спрашивает: "Сталкивались ли вы с успешными преобразованиями офисов в жилые помещения в пригородных примерах, которые вы рассматривали? Это сейчас более широкая тенденция. Офисные парки нуждаются в реконструкции. И долгое время мы говорили больше о торговых центрах, чем об офисных парках. Джун, что вы думаете о преобразованиях офисов в жилые помещения?" Джун Уильямсон: Ну, еще в 2008 году у нас были примеры того, как назывался тот в районе Миннеаполиса, Эллен? Я забыла название. Skyloft, кажется. Да, и там были финансовые проблемы с этой перепланировкой, но это было своего рода низкое, среднее, было ли это восьми-, семи-, шести- или восьмиэтажное офисное здание с парковкой вокруг, преобразованное в жилые лофты. Я думаю, это огромная область возможностей. Так что было много, много статей о желании, но также о сложности и стоимости преобразования высотного офисного здания в центре города в квартиры, и несколько из них произошли здесь, на Манхэттене, где я живу, и вам нужно прорезать атриум, и это очень, очень дорого. Но ценность собственности, возможность делает это в некоторых случаях, возможно, жизнеспособным предложением. Но возможности огромны в этих своего рода офисных зданиях класса B, класса C в периферийных условиях. Так что у вас уже есть здание с инфраструктурой, лифтами и так далее. И путем своего рода переделки фасада, возможно, вдавливания и создания террас и так далее, вы можете справиться с проблемой большой площади этажа, но в низкоэтажном здании, где тип конструкции более гибкий и прощающий, а затем, возможно, также добавить что-то на участок, чтобы создать более связное своего рода жилое развитие, действительно, действительно огромная область возможностей. Так что мы видели некоторые примеры, даже 20-летней давности, и я ожидаю увидеть больше таких. И я думаю, что некоторые из них могут быть превращены в общежития или, вы знаете, есть это новое, я думаю, совместное жилье с несвязанными взрослыми, стремящимися сэкономить, а также бороться с одиночеством. Так что вместо маленьких студий-коробок повсюду, вам также нужно иметь свою собственную кухню и платить за все свои собственные коммунальные услуги и так далее. Объединение ресурсов и поиск способов для людей жить вместе, возможно, пока они молодые взрослые, но также и пожилые люди ищут это в своего рода формате совместного проживания, я думаю, это действительно способствует реконструкции пригородного своего рода среднеэтажного офисного здания. Так что я ожидаю увидеть больше таких. Эллен Данхэм-Джонс: Я также хочу добавить, что, я думаю, то, что я сейчас много вижу, это застройщики, которые приходят в старые офисные здания, пригородные офисные участки, которые имеют много наземной парковки, и они строят гараж, размещают много жилья, а затем делят парковку с офисом. И действительно делают его многофункциональным, и даже просто позволяют офису оставаться офисом, но теперь действительно преобразуют это и начинают делать много этого в масштабе. И это может сделать аренду офисов более привлекательной, люди живут там. Может быть кафе. Это может просто сделать всю среду более привлекательной для работодателей и сотрудников. Роб Студевилл: Итак, Дэвид С. В прошлом были странствующие торговцы, которые парковали свой грузовик в определенном месте один день в неделю и продавали продукты, рыбу, мясо, одежду или что-либо еще людям в сельских и полусельских районах. Вы видите исчезающие пригороды? У него может быть идея или может быть потребность. Вы видите что-то подобное в вашей пригородной реконструкции? Эллен? Эллен Данхэм-Джонс: Ближе всего, я бы сказала, я не... если это не попадает в новости, я, вероятно, об этом не слышу. Вы знаете, я в основном полагаюсь на местные газетные статьи, которые говорят о развитии, чтобы найти проекты. Так что нет, я не вижу много такого, но я, конечно, знаю о "фудтрак-пятницах" и... Это такого рода вещи. И я действительно думаю, что мы просто будем видеть все больше и больше с использованием автономии и дронов для доставки всевозможных вещей. Предположительно, Walmart может доставить вам горячую курицу-гриль дроном за 30 минут. И я думаю, что мы просто видим целый ряд взрывов того, как и где мы будем... получать нашу еду. Я буду. Но в целом, я имею в виду, грузовики — это своего рода интересно, потому что я действительно думаю, что другая тенденция заключается в том, что розничные площади сокращаются. В целом. И поэтому еда и напитки растут. Но... вы знаете, кто знает? Я не знаю, где... где я бы хотела видеть больше места для мелких торговцев. Я имею в виду, я действительно думаю, что Mashpee Commons был одной из самых первых реконструкций торгового центра Дуани Питера Зиберга. Там были линейные здания, которые были намеренно слишком узкими, всего 25 футов в глубину. Чтобы заслонить парковки, чтобы они все еще могли создать ощущение прогулки по городской двусторонней торговой улице в MASHB Commons. Так что эти маленькие линейные здания были специально для местной розничной торговли. Потому что они знали, что сетевые магазины никогда не будут там арендовать. И они на самом деле, я знаю, мне на самом деле сказал Дуг Сторрорс на CNU, что на самом деле именно эти местные розничные торговцы во время рецессии помогли им выжить. Джун Уильямсон: Я бы также сказала, что вы формулируете это как сельскую или полусельскую местность. Я думаю, это всегда было пригородным. Так что даже ранняя история пригородных жителей до Второй мировой войны использовала свою собственность для ее потребительской ценности, чтобы выращивать яйца или овощи. И это история фермерского рынка в Лос-Анджелесе: люди привозили свои товары из ближайших пригородов, не из действительно сельских районов, а просто из своих собственных приусадебных участков. В Сал. У нас, конечно, есть фудтраки, которые существуют. И во многих пригородных районах, где розничная торговля потеряла арендаторов, у нас могут быть временные рынки, барахолки, подобные вещи, которые происходят. Так что я бы охарактеризовала это как всегда пригородное, в некотором смысле, так что я думаю, это продолжается. Я думаю, одна вещь, которая своего рода захватывающая, это некоторые исследования, которые проводятся в области микромобильности в грузоперевозках. Так что Эллен упомянула доставку дронами, но в пригородах и в пригородных реконструкциях также могут быть велосипеды. Велосипедные грузовики. И поэтому вместо того, чтобы везде стояли грузовики доставки, имея более центральную точку, и где вещи могут быть помещены в местные транспортные средства, приводимые в движение человеком, чтобы сделать эту последнюю доставку и высадку. Так что я ожидаю увидеть больше такого тоже. Роб Студевилл: Марк... Марк спрашивает: "У нас есть требования к коммерческим помещениям на первом этаже в большинстве наших узлов для реконструкции, которые зонированы под коммерцию, без простого отказа от этих требований. Видели ли вы решения, преднамеренные "третьи места", выходящие на зеленые зоны? Процентное соотношение, позволяющее размещать жилые помещения на первом этаже? Если да, то есть ли у вас хорошие цифры или другие идеи, связанные с этим? Эллен?" Эллен Данхэм-Джонс: Итак, я думаю, что важнее, вы знаете, вы никогда не сможете добиться, вы не сможете добиться того, чтобы розничная торговля выживала на каждом фронте. Поэтому вам нужна иерархия улиц, которая четко говорит: "Хорошо, это будет наша торговая улица, а, возможно, эта — это торговая улица назначения. Здесь много еды и напитков, которые привлекают людей извне". Другая улица — это ваша более повседневная розничная торговля, продуктовый магазин, аптека и так далее. Но затем признайте, что у вас будут другие боковые улицы, которые не будут, не должны быть исключительно коммерческими. И поэтому вместо того, чтобы сосредоточиться только на том, как вы зонируете использования, сосредоточьтесь на других способах активации. И в некоторых случаях это будут просто насаждения, и это будут красивые фасады, но не обязательно успешные. Есть, я думаю, много людей, я люблю работу Дэвида Бейкера, и он и Аманда Лоппер проделали большую работу над тем, что они называют "первыми 20 футами", и как активировать... как у них есть довольно разнообразные примеры способов активировать первые 20 футов вверх и первые 20 футов от здания. Роб Студевилл: Много вопросов, у нас заканчивается время, я вижу. Джун Уильямсон: Просто чтобы развить это, я не хочу... Я просто хочу похвалить Марка за этот вопрос, потому что я думаю, что это одна из тех проблем, где благонамеренные планировщики требовали коммерческие помещения на первом этаже без... И это вызывает больше проблем, чем пользы. И я думаю, что нет ничего плохого в том, чтобы жить на первом этаже, и жилое использование на первом этаже, даже с минимальным отступом, может быть полностью управляемо дизайном. И поэтому я бы призвала всех благонамеренных планировщиков, которые думают, что это аксиома, что нельзя иметь жилые помещения на первом этаже, и что нужно иметь розничную торговлю на первом этаже, переосмыслить это, пока не стало слишком поздно. И это может быть жилье-работа. Это могут быть определенные виды квартир и то, как они организованы и спроектированы в этом первом ряду. Роб Студевилл: Ник спрашивает: "Безнадежны ли пригородные тупиковые районы для реконструкции? Соседская коммерция кажется нежизнеспособной. Больше жилых домов и пробок в узких местах. Это, я имею в виду, вы знаете, там, где у вас нет связанной сети улиц. Как вы реконструируете эти пригородные тупиковые подразделения?" Эллен Данхэм-Джонс: Вы знаете, найти примеры соединенных тупиков — это был Святой Грааль все то время, пока я вела базу данных. Я пытаюсь найти примеры бывших тупиков, которые на самом деле были разделены часто невероятно малыми расстояниями, но на самом деле были соединены. Чрезвычайно редко. Так что изменение городской формы, на мой взгляд, — это способ сделать что-либо более коммерчески жизнеспособным там, чтобы помочь, вы знаете, есть много примеров соединений троп. Но что касается автомобильных соединений, вы знаете, я действительно думаю... вы знаете, это... Есть несколько целых подразделений, которые выставили себя на продажу. Потому что они просто мешали развитию, и они решили: "Эй, мы получим лучшую цену, если будем говорить вместе", или целые подразделения, которые были куплены застройщиками тупиковых подразделений. Из-за новой транзитной линии, и застройщик хотел... Так что это редкие, очень редкие, но примеры, которые я знаю. Роб Студевилл: А есть ли какие-либо примеры государственного законодательства или государственных стимулов, Джун, для реконструкции пригородов? Джун Уильямсон: Ну, я думаю, это уже был тот, что в Калифорнии, это был SB AB 2011, очень, очень многообещающий пример. Эллен, у тебя есть другие? Эллен Данхэм-Джонс: Миннесота также... Я имею в виду, что вызовы зонированию R1 существуют. Зонирование R1. Да. Есть много... штатов и отдельных городов, которые сейчас особенно пишут ADU или разрешают ADU или жилье на полосе. Я имею в виду, у них разные названия. Но были попытки, Южная Каролина и я забыла, какой еще, Джорджия на самом деле в какой-то момент пытались ввести законопроекты для финансирования строительства государственных парковочных гаражей на участках мертвых торговых центров как способ стимулировать перепланировку, но ни один из них не был принят, насколько я знаю. Но было пара таких примеров. Так что я думаю, что в части финансирования на самом деле, вероятно, немного больше возможностей. Увидеть что-то из этого? Роб Студевилл: У нас осталось всего несколько минут, на самом деле, до часа. Так что постараемся ответить еще на несколько вопросов. Хейзел спрашивает: "После того, как первоначальное препятствие зонирования устранено, чтобы разрешить полноценные сообщества по праву вдоль коридора, каковы примеры объединения коммунальных услуг, в основном воды и канализации, для ускорения реконструкции пригородов? Джун, у вас есть мысли по этому поводу?" Джун Уильямсон: Ну, мы называем это "предупреждающей реконструкцией". Если вы реализуете один из таких проектов и собираетесь быть владельцем или управляющим, и вы предвидите, что у вас может быть цикл через 10, 15, 20 лет. И я только что слышала об этом от Мюллера в Остине, который был огромным бывшим аэропортом, который был действительно фантастически реконструирован в оживленный, плотный, своего рода пешеходный район с множеством различных типов жилья. Но одна из первых вещей, которые они сделали, чтобы генерировать денежный поток, это взяли часть собственности и сделали, по сути, большой, большой торговый центр, и они проложили коммуникации в траншеях, а не по самому дешевому диагональному пути между вещами, но чтобы предвидеть, какими будут будущие улицы, и уже заранее загрузили всю инфраструктуру в эти сервитуты и места, чтобы, когда... и они шутили, когда я была там на прошлой неделе, что, возможно, пришло время вернуться и рассмотреть реконструкцию этой собственности или ее частей, и у них уже есть хорошо расположенные коммуникации для этого. Ряды деревьев, действительно думая о том, что вы все равно собираетесь разместить такие вещи. Так что размещайте их умно в своего рода городской блочной конфигурации. Роб Студевилл: Мы почти у цели. У вас есть пара минут, чтобы продолжить, если у нас есть еще вопросы? Вам нужно быть где-то немедленно? Хорошо, тогда продолжим спрашивать. Кстати, это отличные вопросы. Можем ли мы сохранить чат здесь? Да, я хочу его сохранить. Да. Я думаю, да. Роб Студевилл: Хорошо, итак, как выглядит подход к реконструкции пригородов для частных лиц и мелких застройщиков, у которых нет капитала или институциональных связей? Это подход для мелких застройщиков? Эллен Данхэм-Джонс: Абсолютно, это может быть. Я имею в виду, я думаю... все, вы знаете, много внимания уделялось мертвым торговым центрам и мертвым офисным паркам. Это своего рода гламурные категории, но есть и более мелкие объекты, где есть... и проекты реинхабитации, как правило, чрезвычайно важны в, назовем их, более медленных рынках, которые не могут привлечь крупных застройщиков. Так, один из моих проектов, который мне очень нравился в далеком прошлом, ранний проект, — это превращение старого продуктового магазина Food Lion в местную библиотеку в Дентоне, штат Техас. Или превращение, вы знаете, это помогает, есть много примеров мелких застройщиков, просто использующих работу Монти Андерсона в Южном Далласе. Он проделал большую работу, с одной стороны, сотрудничая с городом, там был торговый центр с мертвым магазином Ames Ace, Ace Hardware. И, например, Walmart или кто-то хотел прийти, и мэр спрашивал Монти, вы знаете, не можем ли мы сделать что-то лучше? И Монти сказал: "Хорошо, мы будем партнерами. Я куплю это помещение и превращу его во все эти маленькие инкубаторы для малого бизнеса, но вы должны предоставить программу наставничества, чтобы действительно помочь этим начинающим предпринимателям научиться заполнять все необходимые формы, как вести бизнес и так далее, и так далее". Так что многие из этих видов, как Джун и я часто используем термин, общественно полезных использований, я думаю, в частности, часто осуществлялись довольно мелкими застройщиками. Роб Студевилл: Ник спрашивает: "Есть ли определенный момент, когда пригородные велодорожки никогда не имеют смысла? С другой стороны, в какой момент пригородные велодорожки очевидны? Джун, можете ли вы вообще поговорить о велодорожках и пригородной реконструкции?" Джун Уильямсон: О, боже. Ну, я думаю, во многих пригородных условиях, при реконструкции, если вы достаточно замедлите движение, то вы сможете иметь более мелкую конфигурацию, где велосипеды, автомобили, пешеходы могут более безопасно перемещаться вместе. И затем я бы сказала, что действительно нужно подумать о сквозных маршрутах, все больше и больше людей, живущих в пригородах, должны ездить на работу на велосипеде, если они могут. И я думаю, что типы улиц, которые продвигает и широко документирует NACDO, Национальная ассоциация городских транспортных чиновников, где вы можете увидеть разрезы и детали, и как их реализовать, являются целесообразными. Я думаю, также существует потребность в парковках для велосипедов, чтобы действительно подумать о душевых, которые могут понадобиться людям в местах назначения, или, возможно, о наличии парковок для велосипедов в пригородных торговых точках. Все эти вещи. Так что это не только сама велодорожка, но и места назначения, и насколько они благоприятны для человека, приезжающего на велосипеде. Но как только вы выезжаете на артерии или коридоры, они должны быть защищены каким-то образом, я думаю, чтобы работать. Нам также нужно больше пригородных велосипедов. Я думаю, что это могут быть пригородные автобусы, VRT, которые могут перевозить велосипеды. На них, и, например, переоборудование самих транспортных средств, чтобы вы могли своего рода комбинировать, чтобы добраться туда, куда вам нужно, не полагаясь на автомобиль. Эллен Данхэм-Джонс: Да, я тоже подключусь к этому, потому что я признаю, что я велосипедист, и поэтому иногда немного фанатична в этой теме. Но электровелосипеды абсолютно взорвались в пригородах, особенно среди... Самая большая группа покупателей электровелосипедов — это люди старше 60 лет. И это не то, что, вы знаете, они не выезжают на артерии. Но это чрезвычайно... Я думаю, у этого есть реальный потенциал для нас. Да, нам нужны планы. Нам также нужны тропы. Здесь, в Атланте, у нас есть большой проект "Рельсы в тропы" под названием Beltline. В 2018 году технологическая компания переросла свои офисные площади на Beltline. Они опросили своих сотрудников. 30% ходили или ездили на велосипеде на работу. Это 800 сотрудников в технологической компании. И они сказали: "Мы уволимся, если вы переведете нас с Beltline". Поэтому они построили совершенно новый офис, удвоили свои площади, но с 30% меньшим количеством парковочных мест. Вы знаете, я имею в виду, это действительно... Я думаю, многие люди совершенно удивлены. Это Атланта. Никто не думал, что кто-то ходит или ездит на велосипеде, а пешеходные тропы огромны, и пригороды не смогут построить все дороги, чтобы соединить все свои большие суперблочные участки. Но они часто могут строить тропы, особенно вдоль ручьев, если это холмистая местность, давать сервитуты. В нашей книге описаны некоторые блестящие стратегии, которые это делают. Роб Студевилл: Еще раз напоминаю, что мы собираемся опубликовать это видео. И поэтому, пока мы продолжаем задавать еще вопросы, вы можете вернуться к видео завтра, и я уверен, что многие люди увидят его онлайн. Итак, Алекс, который является канадцем, спрашивает: "Существует ли в США негативная реакция на реконструкцию пригородов? Например, "расползание — это нормально, просто сделайте его больше". Как это было, вы знаете, какова ситуация с NIMBYизмом и пригородной реконструкцией, Эллен?" Эллен Данхэм-Джонс: Негативная реакция всегда была. Всегда были люди, и в определенной степени, я имею в виду, вы знаете... Грубая шутка, которую мы часто шутили, заключается в том, что нам просто нужно еще несколько похорон. В основном это пожилое население, которое не хочет видеть изменений. А молодые люди, переезжающие, на самом деле немного больше заинтересованы в изменениях. Так что... честно говоря, и я как бы забегаю вперед, но я действительно думаю, что "Сделаем Америку снова великой", отсылающее к модели 1950-х годов, потенциально является реальным возвратом к тому представлению, что, эй, пригородная модель 1950-х годов была великолепна. Для некоторых, но не для всех. Я беспокоюсь, что мы на самом деле потенциально можем увидеть еще большую негативную реакцию. Джун Уильямсон: Я думаю, одна из странностей здесь заключается в том, что есть некоторые, и я думаю, люди писали об этом в связи с движением YIMBY, что это своего рода странные политические союзники. Так что у вас могут быть своего рода аргументы против регулирования прав собственности, сходящиеся с мандатами "нам нужно что-то делать с изменением климата, эффективностью использования энергии, доступностью", которые оба противостоят обычному ведению дел, которое довольно долго действовало в мейнстриме. Так что есть некоторые интересные, я думаю, странные совпадения, которые действительно возникают в определенных контекстах. Так что я думаю, что продвижение большего количества этого или, по крайней мере, побуждение людей подвергать сомнению некоторые из их инстинктивных реакций, которые, как показывают многие исследования, также вызваны страхом и тревогой. И это то, что действительно сложно, я думаю, решить продуктивным способом, я полагаю. Настойчивость, я думаю, необходима, и быть вооруженным хорошей информацией, убедительными примерами и историями успеха может помочь сдвинуть, я думаю, заблокированные разговоры. Потому что мы не можем просто... потому что мы не можем вернуться в прошлое. Так это не работает. Роб Студевилл: Хейзел, которая, я полагаю, принимает участие в вашем симпозиуме и выходных. Она сказала, что с нетерпением ждет выходных Приза Сисайд. И ее вопрос: "Сталкивались ли вы или реализовывали преобразования больших домов или "МакМэншенов" в другие типы зданий? Совместное жилье, как упомянула Джун, квартиры, жилье для пожилых людей или другое. Джун?" Джун Уильямсон: Мне нравятся ваши рисунки того, как это можно сделать. Я думаю... Когда вы смотрите на городские, своего рода, пригородные районы с низкой плотностью застройки, многое из этого уже произошло, конечно, в Нью-Йорке и многих других городах, что эти старые дома на самом деле являются квартирами. Если присмотреться внимательнее, хотя снаружи они могут все еще выглядеть как большие дома. И я думаю, что это не то, что мы смогли отследить или конкретно проследить. Я скажу. Я недавно была в Остине, и они только что приняли законопроект, я думаю, разрешающий до четырех или пяти единиц на участках, своего рода, по праву в городе, и многое из этого будет включать взятие некоторых старых домов и путем комбинации перепланировки и пристроек, поиск способов преобразования в несколько единиц на одном участке, где по-прежнему, по сути, одно здание на участке. Так что следите за этим. Я думаю, потому что люди очень рады видеть плоды этого изменения политики в Остине, где на рынке жилья невероятное давление. Роб Студевилл: Хейзел спрашивает: "Каковы некоторые из ваших любимых примеров стандартов частных общественных пространств для более крупных, более 10 акров, пригородных участков или проектов реконструкции, Эллен?" Эллен Данхэм-Джонс: Итак, это всегда была интересная тема, на самом деле, потому что я думаю, что многие в CNU, мы все как бы хотим, чтобы наша инфраструктура была общественной. И чтобы общественные пространства были по-настоящему общественными. Но мы обнаружили, что во многих проектах, я бы не сказала в большинстве, застройщики предпочитают оставлять их частными, потому что они считают, что могут предоставлять лучшие услуги и действительно лучше поддерживать чистоту улиц, чем они доверяют своему местному правительству. Но Mosaic — это проект реконструкции в Северной Вирджинии, где причина заключалась в том, что они хотели снизить ограничение скорости на улицах. И если бы они позволили им быть общественными, то ограничение было бы 35 миль в час. Хотя это был полностью пешеходный, небольшой квартал. Развитие. Так что интересно, что вы получаете разные причины. И я думаю, иногда также в отношении общественных пространств, опять же, иногда это просто вопрос обслуживания, но это также желание иметь возможность закрывать их, чтобы проводить фермерский рынок по субботам, не проходя через бюрократию. Я видела хорошие примеры, где, как мне казалось, застройщики действовали с очень благими намерениями, это все равно было, и все же, делая это, они оставляли эти... Роб Студевилл: Вопрос от Стивена: "Как местные органы власти могут стимулировать перепланировку этих стареющих торговых центров, а они повсюду? Извините. Повторите. Джун?" Джун Уильямсон: Как местные органы власти могут стимулировать перепланировку стареющих торговых центров? Я подключусь, если хотите. Да, ну, я думаю, одна из первых вещей, это было бы сотрудничество с вашей Столичной плановой организацией и работа над поиском этого инвентаря таким образом, чтобы его можно было искать. Так что, если застройщик ищет возможность, как он находит эту возможность? Собственность. Я думаю, это то, что они также пытаются сделать в Сан-Антонио и в Форт-Лодердейле. Так что речь идет о создании способа, с помощью которого потенциальный застройщик может быть направлен к правильной собственности, вместо того, чтобы биться головой о стену, потому что он, по сути, приобрел неправильную собственность, чтобы сделать то, что он надеется и пытается сделать. И поэтому, если их можно направить к конкретным объектам, то что может сделать местное правительство, я думаю, это помочь облегчить процесс получения разрешений. Все, что, вы знаете, мы слышим это снова и снова, все, что может сократить бюрократию и ускорить утверждения, это как золото, без фактического предоставления каких-либо денег. Речь идет о сокращении временных рамок, что бесценно на многих уровнях. И затем есть помощь с предпроектными затратами и подготовкой участка, такого рода вещи. В дополнение к, вы знаете, есть финансирование за счет прироста налогов и другие подобные вещи. Но я думаю, что многое можно сделать, не идя по этому пути. Эллен Данхэм-Джонс: Я просто хочу повторить все, что сказала Джун, но также сказать, что одна из новых тенденций — это на самом деле видеть, особенно с мертвыми торговыми центрами, которые были куплены застройщиком-троллем, который просто говорит, что он перестроит собственность, но ему нужно, чтобы город снизил его налоги на недвижимость, потому что она сейчас в таком ужасном состоянии. И они просто выкачивают, выкачивают, выкачивают из нее деньги. В ответ на это, и это более распространено, чем хотелось бы думать, мы видим, как города теперь становятся мастерами, выкупая собственность у застройщиков-троллей, становясь самими мастерами-застройщиками. Что не является чем-то, к чему города привыкли, но, конечно, центр Вестминстера, который получил награду за устав, является отличным примером этого. Но их все больше и больше. Роб Студевилл: Ну, я думаю, нам пора заканчивать. Позвольте мне задать вам по одному последнему вопросу. Каков, по вашему мнению, главный вывод, который люди должны извлечь из реконструкции пригородов прямо сейчас? Что бы вы добавили, Эллен, к разговору, который у нас был? Эллен Данхэм-Джонс: Я, наверное, вспомню это через пять минут, но нет, прямо сейчас это было действительно потрясающе. Спасибо, Роб. Спасибо всем, кто задавал отличные вопросы. И я имею в виду, я просто думаю, что реконструкция пригородов будет продолжаться. Я надеюсь, что мы получим еще одно поколение исследователей, которые действительно займутся этим. Я скоро выйду на пенсию, и я действительно не знаю. Вы знаете, поэтому я хочу поощрять... Это не академическая аудитория, но нам нужно, чтобы некоторые из вас пошли в академическую среду и на самом деле действительно продолжили. Не просто, да, нам нужны люди, которые это делают. Но удовольствие, которое мы с Джун получаем, это, я думаю, приходить на проект через пять лет после его проектирования и видеть, что на самом деле было построено, что нет, почему. Как он работает. А затем возвращаться в фирму, которая его проектировала. И они часто не знают, что на самом деле было построено, а что нет, и как оно работает. И поэтому отличный разговор. Так что это то, что я хотела бы видеть в будущем. Роб Студевилл: Джун, последние мысли, выводы? Пока. Джун Уильямсон: Второе, и я также просто хочу, вы знаете, больше исследователей, новые темы. Я хочу подчеркнуть то, что Питер Калторп сказал в недавнем интервью: "Полоса везде". Так что есть возможность, вы знаете, Эллен и я смотрим на эту работу в национальном и даже глобальном масштабе. Мы также работаем в Австралии. Но полоса везде. Так что есть возможности очень локально, я думаю, для вас принять участие там, где вы живете. И еще одна вещь, которую я хотела бы сказать, я просто хочу обратить внимание на предстоящую проблему всего, что мы построили в зоне контакта дикой природы и городской застройки, или так называемой Huey, и, по некоторым исследованиям, треть населения США, по сути, живет в Huey, которая подвержена лесным пожарам, наводнениям, экологическим и другим видам воздействия на окружающую среду. И это то, к чему мы все действительно должны, я думаю, быть гораздо более внимательными и осведомленными, и что это может означать для повестки дня реконструкции в будущем. И многое из этого было построено всего за последние 20-30 лет. Так что это действительно надвигающаяся вещь. Роб Студевилл: Ну, это звучит как еще одна тема для совершенно другого On the Park Bench в ближайшем будущем. Джун и Эллен, я хочу поздравить вас с Призом Сисайд и пожелать вам прекрасно провести время в начале февраля в Сисайде. Я завидую. Я благодарю всех за участие, за отличные вопросы и участие. Всем хорошего дня, и увидимся на следующем On the Park Bench. Скоро. Пока.