Роберт Студивилл: Итак, всем привет, мы начинаем. Добро пожаловать на "На скамейке в парке", публичную дискуссию, организованную Конгрессом за Новый Урбанизм. Сегодня у нас мастер-планы улиц, и с нами Дэвид Грин. Пол Найт должен был быть здесь, но я буду представлять его презентацию. Модератором выступаю я, Роберт Студивилл. Несколько заметок: подумайте о получении аккредитации CNU. Зарегистрируйтесь в CNU. Преимущества аккредитации предоставляют рыночный сертификат для работодателей и клиентов, видящих вас как аккредитованного профессионала. Сертификат будет указан в публичном каталоге членов на CNU.org как аккредитованный CNU. Перейдите на cnu.org/getinvolved/get-CNU-accredited. И, пожалуйста, отметьте в своих календарях и присоединяйтесь к нам на CNU 35. CNU 35 пройдет в городах-близнецах Миннесоты с 15 по 18 июня 2027 года. Перейдите на cnu.org/CNU35, чтобы узнать больше. Сегодня мы обсудим один из самых эффективных инструментов создания городов в истории: мастер-планы улиц. Когда вы думаете об истории планирования в Америке, некоторые из самых мощных и долговечных планов были План Л'Анфана для Вашингтона, план 1811 года для Манхэттена, план Оглторпа для Саванны и план Уильяма Пенна для Филадельфии, все из которых формировали эти великие города через века изменений. И все же, мастер-планирование улиц было заброшено городами в середине 20-го века. Мы узнаем, почему это произошло, и почему этот инструмент остается крайне актуальным сегодня для застройки, зеленых зон и реконструкции. Мы поговорим о том, как и почему города должны снова использовать этот инструмент. Наш сегодняшний гость — Дэвид Грин. Он является руководителем ARUP, базируется в офисе в Нью-Йорке и лидером в области градостроительного проектирования с более чем 30-летним опытом в крупных проектах планирования и градостроительства. Сосредоточившись на устойчивом дизайне, Дэвид возглавил проект наследия CNU в Роджерсе, Арканзас, который был представлен на CNU 34 в мае. Этот проект в Роджерсе применил мастер-план улиц к послевоенному пригородному коммерческому району. Теперь я дам еще одну биографию, потому что Пол Найт не смог быть здесь сегодня, но я буду представлять его презентацию. Пол Найт работал в области планирования и градостроительства с 2011 года, в настоящее время является старшим планировщиком в Historic Concepts, архитектурной и планировочной фирме. К сожалению, Пол не смог быть здесь сегодня. Пол плохо себя чувствует, но я буду представлять его презентацию. Конечно, если будут ошибки, это мои ошибки, а не Пола, но Дэвид немного подстрахует меня в этом. Итак, я должен... Дэвид, ты видишь это? Ты видишь? Хорошо. У нас все еще открыта другая презентация. Хорошо, я остановлю демонстрацию и начну снова. Да. Хорошо. Итак, еще раз, Пол Найт, Historical Concepts, Институт Дуга Аллена. Из чего состоят города? Автомобили, мусорные контейнеры, канализация, тротуары, рекламные щиты, деревья, здания, улицы, люди. Но что является наименее постоянным и наиболее постоянным? Очевидно, рекламные щиты, автомобили, мусорные контейнеры — наименее постоянные. Затем тротуары, люди, деревья, здания и канализация могут прослужить века, но они не являются самыми важными постоянными вещами. И я уверен, что все вы можете догадаться, что самое постоянное — это улицы. У нас есть замечательная диаграмма, которую сделал Пол, показывающая слои урбанизма, от самых постоянных до наименее постоянных. У нас есть автомобили, светофоры, качели, которые могут прослужить около 10 лет. Люди, деревья — почти век. Здания — это более века. И затем у нас есть разделение между частной и общественной сферой. Общественная сфера длится дольше: парки, памятники, здания, инфраструктура могут прослужить несколько веков. Но затем у вас есть границы и улицы, которые прослужат более тысячелетия. Здесь у нас есть вид на Google Earth Имолы, Италия, которая находится где-то в центральной Италии. И у вас есть общественные права на проезд, четко обозначенные границы собственности. И это были права на проезд или размеченные линии, которые были установлены римлянами около 2000 лет назад. И, как вы можете видеть, они все еще совпадают с текущими улицами и текущими границами собственности спустя 2000 лет. Итак, у вас есть Саванна в 1734 году, и знаменитая Саванна. Это, знаете ли, группа кварталов вокруг площади в знаменитых 22 площадях Саванны. И у вас есть кварталы, у вас есть магистрали, у вас есть площадь для площади, и несколько зданий, построенных в 1734 году. А затем к 1853 году у вас построено большинство кварталов. У вас есть площадь, но улицы все еще там. А затем в 1994 году похожая ситуация, несколько кварталов были освобождены, но они были перестроены в 2013 году, сгруппированы вокруг площади. Откуда улицы получают свою устойчивость? Во-первых, от коллективной собственности. Трудно изменить, когда участвуют несколько акторов. Частные владения зависят от общественных улиц для доступа. Юридическая сеть собственности закрепляет улицы на месте. И затем это... это унаследованный актив, и этот актив растет со временем: коммунальные услуги, дорожные покрытия, организация сети. Улицы — это долгосрочные проекты, которые получают инвестиции со временем. Экономически выгоднее работать с существующей инфраструктурой. Здесь у нас есть Сан-Франциско в 1906 году, сразу после землетрясения и пожара. Почти все здания разрушены, но улицы все еще там. Несколько разных видов, но теперь все эти... все эти кварталы перестроены. Они были перестроены очень быстро с этими же улицами. И у нас есть квартал из Оук-Парка, Иллинойс. И еще один квартал точно такого же размера и размеров из Амстердама в Нидерландах. И у нас есть точно такой же квартал в Буэнос-Айресе. И что вы видите в этих трех городах — это, очевидно, очень разные города: Амстердам, Оук-Парк, Буэнос-Айрес — у них разные типы зданий, у них разный характер, разная архитектура. Эти же кварталы могут быть застроены бесконечным количеством способов. И здесь у вас есть участок на квартале, 60 на 120 футов. Это может быть небоскреб, это может быть один дом с пристройкой, это может быть парковка. И несколько цитат: "План улиц всегда считался основой всего городского планирования", Фредерик Лоу Олмстед. "Улицы и площади требуют наибольшего внимания и заботы при планировании города. Их нужно обсуждать в первую очередь", Отто Вагнер, *Современная архитектура*. "Улицы — это основная структурная единица города", Дуг Аллен, *История городской формы*. "Сначала разделите на участки. Здания и использование земли приходят позже", Ричард Дегенхарт, *10 уроков по проектированию городов*. И здесь у нас есть два действительно важных основополагающих федеральных законодательных акта: Стандартный закон о планировании городов, который был принят в 1925 году, и Стандартный закон о зонировании штатов, 1926 год. Это было в самом начале зонирования. И он определял комплексный план. Комплексный план сначала определялся улицами и общественной инфраструктурой: общественные пути, общественные здания, общественная собственность, общественные коммунальные услуги. И в самом конце говорилось: "а также план зонирования". Зонирование — это применение здравого смысла и справедливости к общественным нормам, регулирующим использование частной недвижимости. Еще раз, общественное было первым, частное было вторым в комплексном плане. Но это было, на самом деле... хорошо, перевернуто в какой-то момент. Но, как мы видим, Стандартный закон о планировании городов касался общественной сферы, и он был первым. А зонирование было вторым; оно касалось частной сферы. Это, конечно, было перевернуто всего через 20 лет в судебном деле, связанном с Нью-Хейвеном. Я не знаю, будет ли Дэвид говорить об этом в своей презентации, но... Но, по сути, они исключили мастер-планы улиц из комплексных планов. И еще раз, слой урбанизма из всех вещей, которые у вас есть в городе: улицы — самые постоянные, они прослужат более тысячи лет. Мастер-план улиц, план зонирования — так и должно быть. Здесь у нас есть Манхэттен и знаменитый план 1811 года для Манхэттена, который разметил улицы, которые задали курс городу на последние 200 лет. И у нас есть оригинальные улицы, которые были там до плана 1811 года. А затем у вас были улицы, размеченные в плане 1811 года. Они все были обследованы и размечены, но не были построены сразу. И затем у вас была область, которая вообще не была запланирована; это прошло через, знаете, природные особенности. И в 1812 году очень мало из этого было построено. У вас были только улицы, которые существовали до плана 1811 года, и одна улица, которая шла на север через весь остров. А затем к 1834 году вы начали видеть, как это застраивается. В 1852 году большая часть острова была застроена. И к 1874 году большая часть острова была застроена с точки зрения улиц. Все еще развивались все здания. Вся эта фронтальная застройка была создана в 1811 году. И, наконец, в 1942 году она дошла до вершины острова, была расширена в той области, которая не была запланирована. И у вас было полтора века строительства, которое было возможно благодаря этому мастер-плану улиц. О, если вы просто вернетесь и посмотрите, как упорядоченно, как логично, что этот план был составлен для города. И если вы... если вы сравните это с тем, что произошло в Атланте, когда у вас не было мастер-плана улиц, это то, что происходит, когда у вас нет мастер-плана улиц, потому что частные застройщики, у которых краткосрочные интересы, отвечают за улицы. Я остановлю демонстрацию и передам слово Дэвиду. Так что теперь ты можешь делиться. Дэвид Грин: Хорошо, вы меня слышите? Роберт Студивилл: Да. Дэвид Грин: Отлично. Это было здорово, Роб. Забавно, но я давал эту презентацию в той или иной форме с Полом последние 10-15 лет, так что хорошо иметь здесь немного замены. Итак, я немного углублюсь в юридические вопросы, и у меня есть несколько вещей, которые я просто хочу дополнить тем, что говорил Роб, когда мы дойдем до Нью-Йорка. Как он говорил, у меня всегда было это... не знаю, с тех пор как я учился в аспирантуре в конце 80-х и начале 90-х, может быть, я никогда не мог понять, почему мы просто не рисуем улицы, когда планируем города и места. И за последние 35 лет или около того я много копался в юридических причинах, традиционных причинах, причинах планирования и так далее. И я всегда просто говорю людям, и я скажу это снова в конце, что, как бы, все, что меня волнует, это чтобы у нас были маленькие кварталы в городе, и за пределами этого все могут спорить о чем угодно. Мне все равно. Это просто... Знаете, если мы этого не получим, то у нас действительно будут проблемы. Но есть много трудностей в достижении этого по ряду причин. Итак, это пришло из сна, который однажды ночью приснился жене Райана Гравела. Я работал с ней много лет назад, и мы часто обсуждали это, когда были моложе, и она сказала: "Как мы делим нашу землю, важнее, чем то, что мы с ней делаем". И это действительно лежит в основе этого процесса. Так что, знаете, как объяснял Роб, что произошло в Нью-Йорке, важно понимать, что единственным юридическим проявлением плана был план подразделения и кварталы, а затем, в конечном итоге, в кварталах и участках. Не было наложено использование земли. Не было обозначения того, для чего это будет использоваться, кроме того, что было общественным. И это восходит к тому, как римляне планировали город с гражданскими центрами, ключевыми общественными зданиями, улицами, выходящими за пределы Померия, за стену, к сельскохозяйственной Геркулане, которую описывал Роб в том одном виде. Так что это моя любимая карта, та, что справа. И она описывает фактическое использование на земле в городе Нью-Йорке. А карта слева — это деталь, которую вы можете найти на сайте городского планирования, показывающая фактическое использование каждого участка. И вы все еще можете видеть четкие остатки участка 25 на 100 футов, все это восходит к цепи Гюнтера, конечно, о которой мы сегодня не будем говорить. Но это интересно, потому что нет никакого способа, если вы подумаете об этом, что вы могли бы планировать каким-либо образом то, что происходит на этих картах. Это было бы невозможно. Это все развивалось органично и постепенно с течением времени таким образом, что почти невозможно, чтобы люди, которые разрабатывали первоначальный план, чтобы Рэндалл, могли понять, когда он это разрабатывал и обследовал. Но в безумном мире, в котором мы живем, мы берем что-то, что работает таким очень интересным образом, где у нас есть богатство, разнообразие, устойчивость и так далее, и мы пытаемся наложить на это что-то. Так что мы фактически ретроспективно говорим, что то, что произошло в Нью-Йорке, — это плохо, верно? Что разметка улиц и затем позволение городу развиваться постепенно и органично — это плохо, поэтому мы собираемся наложить эту идею зонирования. И я вернусь к этому с актами разрешения и просто поговорю о последовательности, в которой они были приняты Комиссией Гувера, ну, федеральным правительством в результате Комиссии Гувера. Итак, это просто описывает, опять же, идею, что единственное, что было установлено в этом процессе — и это представительно для любого и почти каждого запланированного города, по крайней мере, в западном мире, верно? Почти каждый запланированный город, датируемый 4000 лет назад. Теперь это не похоже на Лондон. Это не похоже на средневековый Париж, потому что эти города не были запланированы из центрального органа. Они росли как маленькие кварталы, но они росли более случайным и постепенным образом на уровне каркаса. Но это то, где разметка улиц и планирование улиц в настоящее время, мы бы сделали хорошо, чтобы оглянуться назад и понять, как они работали, верно? И все, что Пол сказал через Роба о том, что они являются самыми долговечными элементами города. Как только мы определяем, где они находятся, они могут прослужить века. И мы это знаем. Но по какой-то причине всегда была эта идея, что нам нужно зонировать вещи. Итак, это все началось, но основным зонирующим кодексом, который мы видим, является Резолюция о зонировании зданий 1916 года. И мы знаем, что это из-за Здания Эквити и Финансового района, который находится прямо там, как я сижу прямо рядом с ним, давая эту лекцию и эту презентацию. Но что интересно в этом, и я не уверен, сколько людей это знает — просто небольшое отступление, я, вероятно, потратил десятилетие на преподавание истории всего этого. Итак, мне пришлось вернуться и немного углубиться и прочитать, почему все это произошло так, как оно произошло. И что было интересно в Резолюции о зонировании зданий 1916 года, и я не смог найти другой зонирующий кодекс, который был бы таким, он фактически был организован вокруг улиц. Так что он принимал существование улиц как *априорное* условие и говорил: "Хорошо, улицы существуют вне использования. У нас есть эта сетчатая структура, какая бы ни была структура улиц. Теперь мы будем разрабатывать использования". И в этом случае было всего три категории использования: жилое, коммерческое и неограниченное, что по сути было промышленным. И вы можете видеть, что то, как они это сделали, это захватывающе. Если вы посмотрите на правило использования A в нижнем левом углу, улица была первой, а затем неограниченное использование было напротив друг друга, бизнес был напротив друг друга, жилье было напротив друг друга, и все они сосуществовали на одной улице, или это мог быть следующий квартал. Но идея заключалась в том, что изменение использования происходило на задней границе участка, или в некоторых случаях, в некоторых городах, на аллее. Это полностью перевернулось, и мы начали проецировать использования на кварталы, а затем определять размер квартала по использованию, которое было спроектировано, и понимать требования транспорта и безопасности и все остальное, что привело к безумию, которое у нас было за последние 100 лет. Но важно помнить, что в 1916 году мы не разъединяли, мы не отделяли идею использования от природы и характера и качества улицы, как в ее физическом проявлении, так и в ее операционном проявлении. Все это меняется в 1920-х годах, в основном, и это представлено через... и годы здесь важны: 1926 год, с делом *Euclid v. Ambler*. Я имею в виду, есть так много легкомысленных ответов о деле *Euclid v. Ambler*, и люди постоянно говорят, что это... это было ужасно, что все эти ужасные вещи. Это имело несколько действительно плохих вещей, в итоге имело несколько действительно хороших вещей, и, к сожалению, в нашей практике общего права, которая у нас есть в Соединенных Штатах, мы избавились от некоторых хороших вещей и сохранили некоторые плохие вещи, я бы сказал. Так что, знаете, Сазерленд, который на самом деле был очень проницательным судьей и написал удивительное решение, и если вы его не читали, вы должны, в деталях. Но он просто сказал, что неудобство — и все это исходит из неудобства, что именно поэтому Резолюция о зонировании зданий была введена в Нью-Йорке из-за теней, которые отбрасывались и негативного воздействия, которое здание Эквити имело на своих соседей — но он говорил, что это может... это может быть просто правильная вещь в неправильном месте, как свинья в гостиной вместо двора. И именно через это и защиту однофамильных районов все использования были исключены. И в его... не в решении, но в его писаниях, он фактически говорит о том, что люди вернутся и вернут соответствующие использования в эти районы, но его задачей было избавиться от всех из них и позволить людям, которые занимаются этим профессионально, по сути, планировщикам, вернуться и сказать им, что им нужно вернуть. Это, конечно, не произошло еще около 100 лет, к сожалению. Но ключ к решению, процессу с точки зрения того, как это негативно повлияло на то, как мы думаем о планировании городов, заключался в установлении районов использования. Итак, это U3... извините, U2, U3 и U6. И идея здесь заключается в том, что у нас есть высокая интенсивность, которая была промышленной. У нас есть своего рода буферное состояние, которое является своего рода коммерческой зоной с U3. И затем U2, которая является своего рода смесью легкой коммерции и жилья. И это было для буферизации промышленного от жилого, что не обязательно является плохой вещью сама по себе, верно? Но что это сделало, и это... я не могу переоценить важность этого, это разъединило идею использования от физических границ, которые мы установили в мире. Так что эта... область буфера полностью сфабрикована. Нет... это не связано с существующими общественными правами на проезд. Это обозначает переходы использования с буферами на частной собственности, что означает, что использование теперь имеет приоритет над расположением улиц, верно? И это начало этой радикальной трансформации. Я имею в виду, это была радикальная трансформация, которую мы имели в способе, которым мы планировали города, потому что теперь все основывается на использовании. И одна вещь, которую я хотел сказать, когда Роб говорил, что Закон о зонировании был принят в 1926 году, а Закон о планировании городов был принят в 1925 году, что на самом деле произошло — и если вы прочитаете истории этих законов, и многое из этого было под влиянием дела Euclid, потому что Комиссия Гувера знала, что зонирование будет проблемой — Закон о зонировании был фактически принят. Был проект в 1924 году, и он был принят в 1926 году вместе с решением по делу Euclid. Только через два года, в 1928 году, был принят Закон о планировании городов. Итак, что это означало, и я знаю, что это звучит безумно, но вы должны представить, что вы находитесь там, когда все это происходит в 1926 году. Федеральное правительство и Верховный суд оба говорят, что использование — это то, что движет способом, которым мы планируем города. А затем, как бы в качестве послесловия, или, по крайней мере, как воспринимаемого послесловия, два года спустя, они говорят: "Да, кстати, было бы хорошо проецировать улицы и установить этот вид мастер-плана улиц". И Закон о планировании городов очень короткий. Я думаю, что ссылки на самом деле длиннее, чем текст. И опять же, важно читать эти вещи, потому что именно отсюда происходят все условия, в которых мы находимся сегодня. Итак, опять же, я просто повторю то, что говорил Роб ранее, что план должен быть составлен в соответствии с комплексным планом и так далее, и так далее, и так далее, и так далее, чтобы способствовать здоровью и общему благосостоянию и так далее, и так далее. И все это было сказано, что нам нужно сначала разметить физическую структуру города, определить, где находятся эти ключевые общественные здания. Они много говорят о портах и других вещах. Это именно то, что снова делали римляне. И это предотвратит случайное или фрагментарное зонирование, которое у нас есть практически по всей стране, верно? Не трудно понять, что произошло. Итак, в этот момент времени, что ранее было основным драйвером способа, которым мы формируем города и планируем города, процесс подразделения — и это трансформируется в 20-м веке в ордонанс подразделения, верно? Регламенты, которые описывают, как мы подразделяем землю — затем изменяется. И опять же, это то, что происходит на основе, на основе юридических решений, которые были приняты в 1920-х годах. Мы начинаем смотреть на... И опять же, я не могу переоценить, насколько это было важно, что есть куча планировщиков, транспортных инженеров и так далее, и так далее, выясняющих, что делать. И они говорят, что они решают, какой тип дороги должен быть сделан, и из чего он должен быть сделан. Они делают это, предсказывая количество и тип трафика, который будет использовать его. И единственный способ, которым они могут это сделать, это объявить использования на участках. И это тот момент, в который, через всю эту программу, это тот момент, в который мы начинаем видеть, как общественная структура, общественные права на проезд, проектируются с точки зрения производительности в проблематичном ключе, основанном на прогнозируемых использованиях. И мы знаем из диаграмм Пола, что использования являются самыми изменчивыми и наименее долговечными элементами города. Так что мы основываем самые постоянные части города на самых непостоянных элементах регулирования планирования городов. И просто чтобы подчеркнуть это, это то, почему это было так сложно. Итак, CIAM, через Афинскую хартию, подхватывает это в 1930-х годах и начинает говорить о опасности улиц, на которых есть и пешеходы, и автомобили. И есть это целое, если вы не читали это — опять же, это основа стольких теорий планирования на протяжении 20-го века и в первые пару десятилетий 21-го века — что они фактически устанавливали это как то, что они называют угрозой, верно? Так что мы должны удалить всех пешеходов из общественных прав на проезд и просто позволить автомобилям проезжать там. И если вы думаете, что это не что-то, что полностью встроено в планирование — и у меня нет этого слайда в этой презентации, я, вероятно, должен был бы — но если вы знаете, кто такой Роберт Уиттен, когда он ездил по стране в 1920-х годах, делая первые комплексные планы для городов, и есть отличный пример в Кливленде и Атланте. И его рекомендации для центра города и центра Атланты в 1922 году, прямо в центре города, где была сетка, были такими: мы должны иметь пересечения на разных уровнях, чтобы позволить вдвое большему количеству автомобилей двигаться вдвое быстрее. Это была логика в 1922 году того, как мы начинали трансформировать мышление об улицах как о инструменте планирования. Больше не о физической структуре, которая была до всех этих использований, а о чем-то, что фактически двигало производительность. Итак, у меня есть несколько действительно быстрых примеров. Итак, это Атланта Белтлайн. Мы сделали мастер-план улиц для этого в 2004 году. И я просто скажу, что это то, с чем мы постоянно сталкивались, были эти, знаете, большие участки, которые были промышленными, которые переустраивались, переподключались к соседству. И люди думали об этих как о проектах, верно? Это способ, которым, по большому счету, большинство людей, включая в планировочной профессии, думают об возможностях. Но на самом деле этот участок был 11 кварталов Нью-Йорка, 12 кварталов Нью-Йорка. Итак, представьте, с диаграммой ниже, что вы подходите к куче людей в районе и говорите: "Что вы думаете, это должно быть?" И это было 12 кварталов Нью-Йорка. Это совершенно не имеет смысла. Итак, если мы пересмотрим это и сначала разместим сеть улиц, мы можем затем вернуться и определить эти отдельные вещи, подумать о том, что они должны быть развиты как. Но если мы не сделаем это сначала, мы окажемся с этими гигантскими проектами, основанными на использовании... И это именно то, что произошло по всей территории США. Очень быстро, это просто некоторые исследования, которые мы проводили, когда я был в Georgia Tech. И это интересно, потому что вы смотрите на размеры кварталов до регулирования и после регулирования — регулирования, которые должны были регулировать. Итак, стандартное отклонение в квартале 1928 года было 0,79. Стандартное отклонение, и это только для, как бы, пригородов второго кольца, это даже не касается эксурбов, было 6,14. Так что отклонение было шесть порядков величины. Пока это регулировалось, до того, как это регулировалось, это было менее одного порядка величины. И затем в то же время кварталы становились все больше и больше, и это потому, что они были организованы вокруг требований зонирования. Итак, какое бы использование земли ни было наложено на это, у вас должны были быть требования к циркуляции и так далее, которые заставляли эти вещи становиться больше и больше. Итак, возвращаясь к Белтлайну, у нас было 6500 акров земли, с которыми нам нужно было что-то сделать. Итак, мы как-то убедили город Атланту принять это. И логика была просто в том, что у нас были такие вещи, как эта большая промышленная зона или эти большие, знаете, проекты многоквартирных домов середины века, ориентированные внутрь. И мы заставили всех понять, что самое важное — это просто разметка структуры кварталов. И затем, как только вы это сделаете — и мы все это знаем, верно? Я не говорю никому на звонке ничего, чего они не знают — мы затем наложили потенциальные использования, верно? И одна из моих великих друзей, Элизабет Уильямс, всегда спрашивает меня: "Ну, как только у вас есть зонирование смешанного использования, зачем вообще нужно зонирование?" как риторический вопрос. Я всегда думал, что это здорово. В любом случае, у вас есть это, и так что мы затем сделали в каждом из этих случаев, мы предварительно протестировали все структуры кварталов, которые мы установили, чтобы мы знали, что мы можем получить огромное количество или огромное разнообразие различных проектов, чтобы застройщики не могли вернуться и сказать: "Мы собираемся избавиться от улицы, потому что мы не можем вписать многоквартирное здание туда", или что-то еще. И вы знаете, как это происходит, это все своего рода транзакционный процесс, где, ну, знаете, "Мы избавимся от улицы, но сделаем здание кирпичным", верно? Потому что все это, когда оно находится в зонирующем ордонансе, все это своего рода эквивалентно, что является небольшой проблемой. Итак, мы фактически создали — и это было сделано первоначально со студентами, а затем перешло в профессиональный мир — но мы создали мастер-план улиц для города Атланты, который был принят в зонирующий ордонанс, в зонирующий район для Атланта Белтлайн. И это фактически было в действии, и я покинул Атланту в 2014 году, переехал в Лондон, вернулся и посетил через 10 лет. И я думал, что ничего из этого не произошло, но я обнаружил, что целая куча этих улиц фактически была введена в действие. И это важно, потому что когда я давал эту первую, самую первую презентацию об этом городским чиновникам, я нанял зонирующего администратора из города Атланты. И прямо когда я закончил, он откинулся на спинку стула — он был очень приятным стариком — он откинулся на спинку стула и сказал: "Дэвид Мабор, это все очень хорошо, но вы знаете, что это незаконно". Это то, с чем мы сталкивались. Все говорили, что это незаконно. И я сказал, его звали Джон, я сказал: "Ну, Джон, давайте просто отложим это на минуту и представим, что мы можем это сделать". И оказывается, что это не совсем незаконно, что есть способы сделать это, но это то, что нам говорят снова и снова. Итак, в некотором роде параллельно этому, это действительно не о планировании будущего. Это о управлении будущим. И это одна из вещей, которые я пытаюсь вывести людей из их мышления, что мы должны идентифицировать все, что происходит в будущем. Что мы действительно хотим сделать, так это установить каркас улиц, а затем управлять развитием точно так же, как это происходит за этими окнами до сих пор в Нью-Йорке. Вы можете сделать это в гораздо большем масштабе. Итак, я потратил много времени на изучение земельных ордонансов 1780-х годов в США. Итак, когда я руководил мастер-планом для страны Кувейт, я убедил страну ввести национальный ордонанс, который был сеткой 100 метров на 100 метров. И это важно для мастер-плана улиц, потому что это сделало, так же как земельный ордонанс сделал здесь, в Соединенных Штатах, это установило серию линий, линий обследования, которые затем в конечном итоге стали общественными правами на проезд. Итак, это может быть не самым красивым в мире, но что это делает в наибольшей степени, это позволяет и фактически стимулирует людей строить более высоко связанные сети улиц, а затем отслеживать и управлять изменениями использования с течением времени. Вы не проецируете это в будущее. Итак, это был проект в Северной Каролине, довольно большой проект, и мы смогли войти, и я привожу эти примеры, потому что это может произойти, верно? Это было... Я люблю это. Это самая крутая вещь, которую я когда-либо делал, кроме мастер-плана улиц. Это просто план улиц. Итак, мы создали этот район в Кэри, Северная Каролина, который делает ничего больше, чем проецирует планы улиц. У него нет ограничения плотности. Мы управляем воздействием на трафик. Это основанная на производительности сеть улиц. Единственное требование к использованию заключается в том, что у нас не должно быть более 80% либо нежилых, либо жилых, что, хорошо, я имею в виду, это просто говорит, что вы не хотите иметь только, знаете, все многоквартирные дома или все офисы. И затем мы просто установили очень простые критерии, где мы смотрим на типы улиц, начальные размеры кварталов, метод отслеживания как наблюдаемый, а не тот, который, знаете, генерирует поездки, что приводит нас ко всем видам различных проблем с планировкой улиц, а затем начальное распределение программы. Так что опять же, все, что мы делали, это говорили, что это все требования к использованию для проекта, и есть логика за этим, что минимум 25 000 квадратных футов нежилых использований предоставляется на 100 многоквартирных жилых единиц. Если вы попытаетесь использовать это как логику, это дает вам невероятную свободу без того, чтобы оказаться в зоне только одного использования. Итак, зонирующий кодекс, верно, зонирующий кодекс в основном просто размер квартала, линии застройки, высота и прозрачность первого этажа, верно? И нам пришлось добавить кое-что в это, чтобы все прошло, но это в основном логика всего проекта. Итак, опять же, это просто установка плана улиц. Мы не знаем, сколько времени это займет, чтобы сделать. Мы не знаем, какие будут использования в конечном итоге, но это устанавливает что-то на месте. И это был быстрый анализ. Я не включил все это сюда, но это просто разница между кампусом Georgia Tech, если бы он развивался слева с требованием плана улиц, по сравнению с тем, что справа, где не было требования для этого. Итак, вы в конечном итоге теряете всю общественную связанность, общественные права на проезд. И на самом деле, многие из улиц в плане слева были там и были удалены по мере развития кампуса. Я знаю, что кампусы отличаются от городов, но это та же идея, верно? Это предвзятое представление о том, что улицы плохие. И я знаю, что, вероятно, большинство людей на звонке сейчас не думают так, но я могу сказать вам без всяких сомнений, что большинство населения этой страны и большинства других стран считают, что улицы — это что-то, чего следует избегать, особенно связанные улицы. Итак, я просто сделал эту очень простую диаграмму много лет назад. Она говорит, что это просто способ, которым мы регулируем мир, верно? У нас есть мастер-план улиц. Это Филадельфия, это может быть любой, который мы смотрим. А затем это из Хаусмановского Парижа, потому что это крутая маленькая диаграмма. У нас есть дальше идут стандарты для общественных работ, так что как мы проектируем улицы. Затем идут строительные стандарты, так что как здание обращается к улице, верно? Оно установлено на границе участка? Есть ли линия застройки? Есть ли отступ? И затем контроль за развитием, который касается всего, что происходит в зданиях, что меня не особо волнует. Пока это не создает неудобств для своих соседей, ставьте что угодно туда, верно? Это, на мой взгляд, должно быть по умолчанию, чтобы позволить плану улиц иметь приоритет. И затем, наконец, это был ордонанс подразделения, который я создал, не знаю, 20 лет назад. И это просто определение квартала, а затем периметр любого квартала с номером. И я бы... я бы бросил вызов любому на этом звонке попытаться сделать плохое место из этого. Вы можете не сделать великое место, но это действительно трудно сделать, знаете, если периметр квартала составляет 2000 футов, и это все, что вы регулируете. Это действительно трудно сделать что-то, что не связано, верно? Это было бы невозможно, на самом деле, произвести большинство пригородов и эксурбов, которые у нас есть в этой стране, но это просто в основном не существует в этой стране. Мы можем найти примеры, но они настолько редки и между ними, что это невероятно. Итак, я просто скажу, наконец, небольшую историю. Я переехал в Нью-Йорк около четырех лет назад. Первое место, где я жил, было на Ист-Бродвее, и это Ист-Бродвей. И я использую это изображение уже 20 лет в презентациях. И я нахожу это каждое утро, когда я иду на работу в течение года, который я жил там, я проходил по моему изображению, которое я использую. И я показываю это, потому что улицы, знаете, предсуществующее состояние, но затем это идеальное физическое проявление ордонанса подразделения, верно, плана подразделения. Это участки 25 на 100 футов, каждый из которых индивидуально развивается без учета распределения использования, без учета стиля. Это просто использование участка на индивидуальной постепенной основе и описывает своего рода богатство и разнообразие, которое может возникнуть просто благодаря установке плана улиц. И это никогда не могло бы произойти, если бы это был проект, основанный на использовании. Итак, юридические вопросы, традиционные вопросы, профессиональные вопросы. Я имею в виду, у нас есть профессия, которая пытается поддерживать определенный статус-кво во многих отношениях. Мы боремся со всеми этими вещами, и, возможно, в следующие 20 лет мы начнем рассматривать планы улиц как основной способ, которым мы планируем города. Я остановлюсь здесь. Роберт Студивилл: Отлично. Большое спасибо, Дэвид. И я просто сделаю несколько объявлений. У нас есть несколько вопросов в Q&A, но если у вас есть вопрос к Дэвиду, задайте его в функции Q&A в Zoom. И также, Дэвид будет раздавать некоторые исторические тексты по планированию участникам. Я полагаю, как мы это сделаем, это просто отправим электронное письмо трем участникам и сообщим вам, что мы выберем их случайным образом, и сообщим вам, что вы выиграли текст. И Дэвид, ты описал три текста. Дэвид Грин: Конечно. И я думаю, что мы на самом деле сделаем объявление и разберемся, но у нас есть *Мастер-план* Эдварда Бассета, первое издание. *Материалы пятой национальной конференции по планированию городов, Чикаго, 1913 год*, которую возглавлял Олмстед. Это оригинальное издание. И затем *Перепланировка малых городов, шесть типичных исследований* Джона Нолана, который является мастером, и его второе издание. Так что они все в хорошем состоянии, и я отправлю их тем, кого мы выберем. И один из людей, который работает со мной здесь, в офисе в Нью-Йорке, должен отправить мне записку о том, кто эти три человека, так что мы объявим это, как только я получу это. Роберт Студивилл: Итак, Дэвид, я помню, как видел презентацию Белтлайна, когда CNU был в Атланте, и я полагаю, это было в 2010 году? Дэвид Грин: Да. Роберт Студивилл: Что-то вроде того, 2010, 2011. Но я помню, как видел те улицы, которые ты разметил, и я был поражен и на самом деле очень взволнован этим. И приятно знать, что они действительно... некоторые из этих улиц, или многие из этих улиц, действительно были построены. Это удивительно. Итак, сила просто положить что-то на бумагу... Дэвид Грин: Именно. Роберт Студивилл: ...огромна. Дэвид Грин: Да, да, ты прав. Абсолютно. Это ключ. Я могу немного поговорить об этом, если хочешь. Роберт Студивилл: Да, да, да. Или на компьютере. Но позволь мне просто, знаешь, некоторые люди все еще могут быть сбиты с толку, потому что, я имею в виду, ты привел пару примеров в Атланте и Кэри. Но многие люди все еще могут быть сбиты с толку: как создать мастер-план улиц? Как город это делает, и когда город должен создать мастер-план улиц? Дэвид Грин: Ну, исторически, они должны были это делать как часть процесса расширения. Так что если вы прочитаете Закон о планировании городов, он действительно говорит о первоначальном планировании города, разметке плана улиц. А затем, по мере роста города... и это интересно, по мере роста города, эти улицы расширяются и соединяются. И это... это что-то, что происходило традиционно и немного органично, знаете, на протяжении всей истории до того, как мы попали в ту регуляторную структуру, в которой мы находимся сейчас. Итак, вы делаете это постепенно. Но красота проецирования улиц — и это действительно интересно, и это ключевая часть Закона о планировании городов, который был заменен некоторыми плохими прецедентными законами — но там фактически было положение, что когда вы размечаете улицы, и есть юридическая структура для этого, что люди... потому что вы размечаете это на общественной собственности, верно? Извините, частной собственности. Я имею в виду, весь Манхэттен был частной собственностью, когда Рэндалл размечал свою сетку, верно? Я имею в виду, это интересная история. Но затем, что это делает, это говорит владельцам земли, что это то, где улицы идут. Мы компенсируем вам за эти улицы, но если вы построите в этих проецируемых правах на проезд, вы будете обязаны и ответственны за удаление любых структур, построенных в этих областях. Так что это защищало улицы в будущем. Была политическая воля и некоторые доходы, которые были сгенерированы в Манхэттене, которые позволили этому произойти, но через ряд юридических дел это изменилось. Индивидуальные права собственности взяли верх в основном. И то, что мы в итоге увидели, это идея захвата, превосходящая идею установки улиц для общественного блага. Я вернусь и скажу, что есть несколько элементов решения, которое написал Сазерленд, которые противоречат этому, которые я хотел бы, чтобы мы вернулись к как стратегии, но они на самом деле не были подхвачены. Так что нам пришлось сделать, как с Белтлайном, это анализировать такие вещи, как где находятся границы собственности. Итак, затем вы могли бы проецировать улицы в тех областях, где могут быть границы собственности, так что отступы могли бы удерживать эту землю от застройки. Итак, скажем, вам нужно было получить право на проезд шириной 60 футов, вы могли бы сделать боковые отступы шириной 30 футов на каждом из этих участков, чтобы люди не могли строить. И затем один человек мог бы развиваться, следующий человек мог бы развиваться, и затем эта улица могла бы быть введена в действие. Есть также стратегии, где если было необходимо разрешение, чтобы изменить зонирование на этом конкретном участке, вы должны были бы добавить улицу. Здесь это становится сложным, потому что как только это встроено в зонирующий ордонанс, а не в ордонанс подразделения, это очень открыто для транзакционных обсуждений, когда вы проходите процесс разрешения. Итак, я шутливо говорил, что люди с радостью избавятся от улиц, чтобы получить больше кирпича на зданиях. И когда вы сидите перед районом, вы говорите: "Хорошо, мы избавимся от этой улицы, но мы сделаем наш продуктовый магазин на этом гигантском участке с парковкой спереди кирпичным, чтобы он выглядел исторически". Это просто совершенно противоположно тому, что мы должны делать. Так что есть юридические вопросы и традиционные вопросы, которые мешают этому работать. Но это должно происходить сейчас, верно? Города, знаете, комплексные планы, извините, в основном — и я просто скажу это — в основном бесполезны, верно? Они не говорят вам, что делать. Оригинальный комплексный план был Законом о планировании городов. Он говорит вам точно, что делать. И когда мы делаем 10-летний план, мы не должны просто говорить: "Это будет жилое, а это будет коммерческое и так далее, и так далее". Мы должны разметить сеть улиц, верно? Это именно то, что мы должны делать, даже если мы только размечаем основные магистрали, а затем устанавливаем критерии подразделения для отдельных улиц. Это способ, которым мы создавали города на протяжении 3000 лет, верно? Это просто... это и так вы должны работать вокруг юридического процесса, и это может измениться, верно? Потому что мы снова, мы не в системе гражданского права, мы в системе общего права. Так что как только город размечает, какие будут общественные права на проезд, и вы говорите, что у них есть юридическое право это делать... Роберт Студивилл: Как улицы строятся? Будет ли город даже, знаете, ответственным за строительство этих улиц? Дэвид Грин: Итак, в некоторых случаях город строит улицы. Если они пытаются — и здесь много экономики за этим — в некоторых случаях города строят улицы, если они пытаются использовать инфраструктуру как катализатор развития, что в основном и было улицами 100 лет назад. Я имею в виду, железные дороги строили города и размечали улицы на станциях, знаете, которые они устанавливали по всей стране, чтобы стимулировать экономическое развитие. Был целый раздел из них, который касался только земельной спекуляции, верно? Так что была экономическая основа для этого. Или они могут получить... и это ключевая вещь, которая изменилась, вероятно, 25 лет назад. Мы смогли заставить застройщиков строить улицы, используя частные деньги, но по стандартам муниципального Департамента общественных работ. И затем эти улицы — и это становится немного странным здесь — но эти улицы могли бы оставаться частными улицами. Так что улицы в Атлантик Стейшн в Атланте частные, верно? Или они могли бы быть переданы, переданы городу, а затем стать частью сети общественных прав на проезд. Проблема с этим заключается в том, что в текущей ситуации, в которой мы находимся сейчас, все настолько против налогов. Трудно заставить людей хотеть платить деньги за обслуживание улиц. Но если они не переданы общественности, муниципалитету, это вызывает проблемы, верно? Так что в первый раз, когда я пошел в Атлантик Стейшн, я стоял на улице, фотографируя, и я не шучу, верно? Какой-то охранник подходит ко мне и говорит: "Извините, сэр, но вам не разрешено фотографировать". Я был такой: "Что вы имеете в виду? Я стою на общественной улице?" И он говорит: "Нет, извините, сэр. Это не общественные улицы". И это просто небольшое указание на разницу между чем-то, что является частной собственностью, и чем-то, что является общественной собственностью. Нет... нет серебряной пули в этом, я скажу это. Роберт Студивилл: Позвольте мне начать с некоторых вопросов от аудитории. И снова, используйте функцию Q&A в Zoom. Первый вопрос от Алекса: "Работают ли мастер-планы улиц лучше для меньших по масштабу жилых и смешанных использований? А как насчет крупных промышленных использований?" Дэвид Грин: Да. Роберт Студивилл: "Или мы просто нарушаем это для тех случаев, которые не подходят? Например, аэропорт Атланты или крупные химические заводы?" Дэвид Грин: Итак, я могу точно сказать вам, в чем проблема с этим. Проблема в том, что мы думаем, что все должно быть большим, и мы думаем, что мы будем его подразделять. Это никогда не происходит. Гораздо проще юридически и концептуально агрегировать или объединять участки или кварталы. Итак, идея заключается в том, что вы начинаете с умолчания, которое является тем, что вы видите на экране прямо сейчас, но это должно иметь где-то стадион Янки. Итак, юридически — и это серая зона, но юридически — правительство не может регулировать само себя, верно? Так что все, что город владеет, они могут войти, и если это для общественного блага, они могут агрегировать, знаете, 100 кварталов в Южной Атланте для аэропорта Атланты, или, знаете, 20 кварталов, чтобы поставить новый стадион Метс. У них есть возможность сделать это. Итак, что это делает, это... так что это может быть использовано для любой плотности, любого уровня развития, но идея заключается в установке самого маленького инкремента развития сначала, верно? Так что одна вещь, которую люди не осознают, это то, что ключ к не только разметке кварталов и улиц для Нью-Йорка, но и к индивидуальным участкам, верно? И есть целое... весь отчет для плана Комиссара составляет три страницы, верно? Но они говорят о возможности развивать очень маленькие застройки на участке 25 на 100 футов. Никто в здравом уме, знаете, в том, как работает земля, никто бы не вернулся, или это было бы очень трудно взять квартал справа, который вы видите на экране, пока вы все еще его видите, и сказать: "Мы собираемся сделать это 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10," знаете, "20 зданий вниз по кварталу," что придает ему его живость и устойчивость и все другие вещи. Итак, они должны были начать с участка, а затем, когда им нужно было построить Эмпайр-стейт-билдинг, они агрегировали половину квартала или они объединили половину квартала участков. Это отличный вопрос, но это то же самое везде. Итак, умолчание — это маленький участок. И... исключение — это большая вещь. И вы могли бы взять целую область, и вы хотите сделать ее промышленной, это нормально, делайте это, верно? Но... но мы не можем начать с этого и сказать: "Ну, мы должны учесть промышленное, так что давайте сделаем все эти области большими." Но это умолчание, верно? Роберт Студивилл: Да. Кайли задала интересный вопрос, и вы недавно сделали план в Роджерсе, который я упомянул, который был в пригородной зоне, как коммерческая пригородная зона с большими магазинами. Итак, какой совет вы можете дать для внедрения этих идей в пригороды, в которых мы работаем, которые уже в основном состоят из тупиков и больших кварталов? Дэвид Грин: Это так сложно. Так что дело в Роджерсе в том, что это не было действительно пригородом. Это было на самом деле своего рода пригородизированным. Это было как то, что произошло, когда римляне покинули Дамаск, и он был захвачен. Итак, есть остатки римского города в Дамаске. Ну, не так много сейчас, но есть остатки римского города в Дамаске. Но теперь это было этой великой сетью, которая была установлена, а затем многие из улиц были удалены и так далее. В Роджерсе у нас была отличная... город на самом деле хочет взять на себя инициативу по восстановлению улиц. Итак, это было очень легко. Итак, в этих первых кольцах и даже в некоторых из вторых кольцевых пригородов, когда у вас все еще есть этот каркас, который как-то связывается, по крайней мере, знаете, в большинстве случаев с четвертью секции, которую мы имели в земельном ордонансе, вы можете начать воссоздавать эти связи. Но это... это физически настолько встроено в более крупные пригороды, что это почти невозможно переподключить эти вещи, даже до такой степени, что, знаете, оглядываясь назад, я просматривал ордонанс подразделения с 1957 года, и они сделали это незаконным, чтобы расширить тупик, верно? Так что есть это безумие о, знаете, разъединении и всех обоснованиях, все от Просвещения до, знаете, BS общественной безопасности для причин, по которым мы, знаете, сделали тупиковые подразделения. Это очень трудно и дорого сделать, и это юридически очень сложно. Итак, в зависимости от уровня, до которого это не... вы не можете реконструировать или вставить своего рода связанную сеть улиц, вы должны думать, что это будет гораздо более тактически. И реальность такова, что, я имею в виду, так много земли, которую мы развили в Соединенных Штатах, так много земли, которую мы развили в Соединенных Штатах, по сути, не поддается адаптации, если мы просто не вытащим все, верно? И я не совсем уверен, как мы обходим это. Я думаю, в моем уме, это оглянуться назад и подумать, если бы мы принимали эти решения в 1950 году, мы могли бы иметь хрустальный шар и изменить наше мнение. Мы бы меняли вещи, которые произошли 50, 60 лет спустя. Так что я не могу думать об этом во многих случаях с точки зрения того, что произойдет через 10 лет, но что произойдет через 50 лет. И много раз это просто как самая простая вещь в мире — купить два дома спиной к спине на тупиках и соединить их, если вы можете сделать это юридически. И я знаю, что это звучит странно, может быть, в некотором смысле, но эти вещи настроены быть... быть невероятно хрупкими, верно? Вы не можете войти и поставить заправочную станцию в районе. Вы не можете расширить пригороды. Я имею в виду, это просто... это все организовано против... Роберт Студивилл: Да. У нас также много нежилых использований в пригородах, которые часто являются большими кварталами, знаете, здания выходят из бизнеса, знаете, коммерческие полосы, большие магазины, офисные парки. Являются ли они более податливыми для создания мастер-плана улиц? Дэвид Грин: Они более податливы, абсолютно, потому что однофамильные дома встроены в то, что мы делаем. И снова, вернитесь к Сазерленду, прочитайте решение. Но так что проблемы, как, есть две действительно большие проблемы с такими вещами, как полосы торговых центров. Во-первых, инфраструктура не работает рационально. Есть некоторые... некоторые люди, я последую за кем угодно, кто хочет знать, но есть некоторые люди в Далласе, которые делают интересные вещи, где они фактически следуют существующей инфраструктуре. Но как только вы должны вытащить все канализации и все остальное и установить сеть улиц, это становится невероятно дорого. Другая вещь, и я знаю, что большинство людей, вероятно, не осознают этого, но в 1958 году федеральное правительство изменило норму амортизации для розничных предприятий на 15 лет с 38 лет. И что это сделало, это сделало розничную землю чем-то, что фактически было частью операционного бюджета, а не капитальных вложений. Итак, это странно, но в конце 15 лет, в основном, вы могли бы фактически перестроить и сделать еще одно капитальное вложение дальше, чем отремонтировать то, в чем вы существовали. И именно поэтому у нас есть все эти безумные места. И да, это легче сделать. И я не хочу быть пессимистом по этому поводу, потому что я очень оптимистичен по поводу будущего, в целом. Но этого просто так много, верно? Так что мы можем указать на эти, как интересные вещи, которые произошли, но просто подумайте объективно о количестве этих пригородных участков, которые были реструктурированы. Я имею в виду, даже много лучших зеленых полей, которые мы видим по всей стране, это зеленые поля, верно? Это обходит недоиспользованные или мертвые торговые центры или полосы торговых центров и переходит к зеленым полям, потому что это то место, где вы можете установить именно то, что вы хотите. Так что есть какой-то промежуточный шаг, который мы должны... мы должны выяснить, и это финансово и юридически сложно сейчас. Роберт Студивилл: Еще один быстрый вопрос, затем перейдем к планировочным текстам. И это хороший вопрос: "Можете ли вы рассказать о разнице в результатах между установлением стандартов проектирования улиц и разметкой мастер-плана улиц как метода долгосрочного планирования?" Дэвид Грин: Да, это отличный вопрос. Так что одна из вещей, которую мы сделали в проекте Кэри, касалась именно этой ситуации. Изначально предполагалось, что там будет большой рекреационный центр на большом участке, потому что он был большим, который был бы ориентирован на сообщество, но референдум не прошел. Итак, застройщики теперь вошли и делают меньшие кварталы, перемещая его. Так что то, что мы сделали, это установили план улиц, который был демонстрацией того, что произойдет. Но затем мы также позволили модификации, но мы установили строгие критерии о размерах кварталов, о частоте пересечений. И мы протестировали это, верно? Это одна из вещей, которую я сделал, когда работал над мастер-планом в Мекке. Мы установили программу подразделения, которая была основана на производительности, а затем посмотрели, насколько плохо люди могли это испортить, и в основном это работало довольно хорошо. Так что есть характеристика производительности, но то, что я нашел лучшим решением, это иметь план, который проецируется, верно, который дает вам базовую линию, а затем иметь эти конкретные критерии производительности. То, что не происходит — и это совсем другой разговор — то, что не происходит, это то, что эти вещи не тестируются достаточно тщательно, чтобы знать, что вы не получите непреднамеренные последствия, исходящие из критериев производительности, но это действительно, действительно хороший вопрос. Роберт Студивилл: Почему бы нам не перейти к тому, что вы... что мы обещали на... на исторические тексты и три, которые мы будем раздавать? Дэвид Грин: О, я не думаю, что парень, который у меня здесь в офисе, который должен смотреть на это, не может получить доступ к... Он сделал. Нет, нет, я думаю, мы отправили это ему по электронной почте. О, вот и все. Хорошо, у меня это есть. У нас это есть. О, вернитесь. Извините. Алтаф Мулла, Джозеф Побанер и Кевин Кларк. И мы отправим *Мастер-план* Алтафу, документы по планированию 1913 года Джозефу, и что было третьим? О, да, *Типичные города* отправим Кевину. Итак, Алтаф, Джозеф и Кевин, если вы можете просто отправить мне электронное письмо с вашей информацией, я отправлю их вам на этой неделе. Мой адрес электронной почты [email protected]. Вы можете найти... найти меня на LinkedIn. Так что да, поздравляю. Я отправлю их. Так круто. Роберт Студивилл: Хорошо, отлично. Возвращаясь, позвольте мне просто задать быстрый вопрос, потому что я думаю, это важно, потому что, знаете, относясь к Новому Урбанизму, потому что мы всегда были... Новые Урбанисты всегда были о создании планов улиц. Знаете, это часть того, что мы делаем. Но в чем разница между мастер-планом улиц и мастер-планом в целом? Потому что часто они просто выдают мастер-план в целом, и он имеет все использования, он имеет все детали, он имеет вещи, которые не постоянны, знаете, менее постоянны. И почему план улиц как отдельное упражнение важен? Дэвид Грин: Итак, я дам вам очень конкретный ответ на это. Это важно, потому что если он стоит отдельно и до всего остального, он несет с собой как юридический, так и восприятие приоритет. Итак, пока мастер... план улиц устанавливается первым — и я говорю это как бы косвенно — он священен, верно? Так что разметка Рэндаллом острова Манхэттен — это самый важный регулирующий документ в истории Нью-Йорка. Это не был мастер-план, это не были все эти другие вещи. Но как только вы смешиваете все это, тогда люди смотрят на использования, происходящие на квартале, как на столь же важные, как улица. И я знаю, что мы можем говорить себе, что мы пишем отчеты, и мы говорим людям в тексте, что это самая важная вещь. Но мы все знаем, что в реальном мире это просто не происходит. И это именно то, почему я был удивлен, что каркас улиц и зонирующий ордонанс в городе Атланта работали так хорошо, потому что это открыто для этой транзакционной смены, потому что это... это означает, что улицы так же важны, как количество кирпича на здании, потому что обе эти вещи регулируются. И читая документ, вы бы не знали этого. Но если есть предварительный документ, который принят городом, который является священным, знаете, в кавычках, это затем несет высший уровень приоритета. И это ключ: получение восприятия и юридического приоритета для плана улиц. Но как только вы начинаете добавлять все дополнительные вещи, вы теряете это, верно? Вы просто не можете... вы не можете управлять этим процессом. Роберт Студивилл: Итак, это... это видео будет размещено на сайте CNU через день, так что люди смогут вернуться и посмотреть его. Но мы продолжим задавать еще несколько вопросов. Дэвид Грин: Конечно. Роберт Студивилл: "Мастер-планы улиц, представленные, все полностью сетчатые. Есть ли примеры мастер-планов улиц, которые учитывали топографию и природные элементы?" Дэвид Грин: Абсолютно. Я имею в виду, это... я имею в виду, великие, знаете, как планы Олмстеда, оригинальные планы подразделения были все мастер-планами улиц, которые прилагали огромные усилия, чтобы согласовать с... с топографией. И нет ничего... Так что нет ничего священного в том, чтобы иметь прямоугольную сетку в любом случае. Но есть две вещи, которые возникают в результате не делания этого. Одна из них заключается в том, что вы ограничиваете возможность для различных типов зданий, потому что я знаю, что это звучит немного странно, но вы можете, знаете, иметь какие-то странно сформированные кварталы, которые затем исключают вас от размещения чего-то вроде условного жилого здания на этом. Или если вы это сделаете, вы окажетесь с отступами, которые не позволяют вам активировать улицу так, как вы могли бы хотеть. Но вы бы знали это, входя в это, верно? Вы бы знали, входя в это, что у вас будут эти ограничения, и вы могли бы... вы могли бы протестировать это. Но нет никакой внутренней... нет никакой внутренней концептуальной разницы между изогнутыми улицами и прямоугольными кварталами. Единственное, что я бы сказал, что критично здесь, это периметр кварталов и связанность улиц, потому что это должно быть проходимо, верно? И именно поэтому я всегда говорю, что я просто хочу маленькие кварталы, потому что это наиболее подходит для ходьбы. Но да, конечно, давайте сделаем некоторые изогнутые улицы. Почему бы и нет? Роберт Студивилл: Майк спрашивает: "Есть ли какие-либо сообщества, которые заметно перешли от застройщика, управляющего планированием улиц в крупных подразделениях, планируемых единицах развития, к наложению мастер-плана улиц на оставшиеся неразработанные участки, чтобы обеспечить более упорядоченное, плотное, городское квартальное развитие?" Дэвид Грин: Я не... я не думаю, что это произошло в Соединенных Штатах за последние 100 лет. Есть куча людей на звонке, ну, я не знаю, сколько их все еще там, но, вероятно, некоторые люди могут сказать мне, что я ошибаюсь в этом. Но я не могу вспомнить ни одного. Был... Роберт Студивилл: Да. Техасский город, Бастроп, Техас, который принял какой-то план улиц, но я не уверен, был ли он реализован или в какой степени. Дэвид Грин: И что интересно, это то, что вы можете подумать о, и я помню, когда вы писали об этом, Роб, но вы можете... как это должно быть, "О, ну, есть 50 из них, которые происходят прямо сейчас в Северной Каролине," верно? Но это не ответ. Ответ заключается в том, что мы могли бы, возможно, подумать о трех, верно? Я не знаю, но это не будет очень... это не будет что-то, что имеет значение на самом деле. Роберт Студивилл: Ну, вы должны начать с чего-то. Дэвид Грин: Да, нет, абсолютно, 100%, 100%. Роберт Студивилл: Кевин спрашивает: "Когда мы создаем мастер-план улиц, должны ли мы также создавать мастер-план троп и немоторизованных соединений?" Дэвид Грин: Очень хороший вопрос. 100%. Да, я бы думал об этом, я называю это мастер-планом улиц просто из-за легкости понимания, но это действительно мастер-план прав на проезд. Итак, например, тот, который мы сделали в Кэри, у нас была тропа, которая была обозначена. У нас был вунерф, который был обозначен, и это были оба общественные права на проезд, но не технически улицы. Итак, да, абсолютно. Да. И на самом деле, когда вы делаете мастер-план улиц, вы смотрите на, как бы, разные типы улиц, и один из этих типов улиц может быть, как бы, велосипедно-пешеходная улица, или это может быть транзитная улица, или это может быть все виды... Роберт Студивилл: Да. Так что мы должны думать об улицах несколько иначе. Улица не обязательно что-то, по чему едет автомобиль. Дэвид Грин: Именно, именно. Роберт Студивилл: Итак, Алекс спрашивает: "Как вы эффективно тестируете паттерны кварталов?" Дэвид Грин: О, так... Ну, на протяжении многих лет я просто работал над вычислительными аналитиками. Итак, мы запускаем, как бы, мы просто делали проект в городе в Канаде, и у них была очень специфическая типология, которую они используют. Итак, мы просто установили ряд моделей, которые бы вписались в кварталы, которые мы проецировали, а затем мы обнаружили, где у нас возникали конфликты. Но это довольно просто. И я всегда использовал много лет назад тот факт, что у вас есть, знаете, вы тестируете для многоквартирных домов, так что у вас есть двухъярусная палуба, 120 футов, 10 футов с каждой стороны для вентиляции, а затем 35 футов с каждой стороны для глубины блока. Что означает, что у вас есть около 240-футовой ширины квартала, чтобы вместить то, что произойдет на проекте. Так что вы смотрите на жилое, это хорошо работает для офиса, отеля и так далее, и так далее. Итак, то, что мы сделали, это протестировали различные типологии зданий, чтобы убедиться, что они будут работать. А затем попытались найти самый маленький квартал, который бы вместил наибольшее количество различных типов проектов. И к чьей-то точке зрения раньше, если это большое промышленное здание или стадион, вы этого не делаете, верно? Но это не ракетная наука, верно? Я имею в виду, посмотрите. План, который перед вами, снова, вместил все от однофамильных домов до Эмпайр-стейт-билдинга, верно? Единственная причина, по которой мы не строим Эмпайр-стейт-билдинг сегодня на участке земли размером 200 футов на 400 футов, это то, что у нас должны быть чрезмерные количества парковки и все виды других услуг, и так далее, и так далее, и так далее. Роберт Студивилл: Есть ли какие-либо онлайн-ссылки на план Кэри Саут Хиллс? Да, хороший вопрос для Мэри Мэдден. Но, я думаю, знаете, это в основном все в отношении наших вопросов. Я думаю, это была отличная дискуссия сегодня. И мне очень жаль... **Дэвид Грин