Отечественный рынок недвижимости проходит через этап сложной структурной трансформации, сопровождающийся активным обсуждением в обществе. Все чаще в публичном пространстве просачивается нарратив о том, что жилищный сектор стал проблемным, а государственные органы недостаточно заботятся о гражданах, нуждающихся в собственном жилье. Ответом на подобные настроения стала масштабная экспертная дискуссия на площадке подкаста Taldau Talks. Модератором двухчасовой профессиональной беседы выступил политик Маулен Ашимбаев, возглавлявший Сенат Парламента вплоть до его упразднения 1 июля 2026 года. Участие фигуры такого калибра задало диалогу высокий аналитический тон и продемонстрировало готовность государственного аппарата открыто препарировать сложные экономические процессы.
Открывая встречу, Маулен Ашимбаев обозначил ключевые контуры дискуссии, подчеркнув, что для казахстанцев недвижимость является не просто местом проживания, но сакральным символом стабильности и уверенности в завтрашнем дне. Ведущий констатировал исторический рекорд — ввод более 20 млн квадратных метров жилья по итогам прошлого года, но при этом указал на три фундаментальных дисбаланса: разрыв между спросом и реальной платежеспособностью, отставание доходов населения от роста цен на недвижимость, а также дефицит доступных ипотечных инструментов на фоне дорогого жилья. Сформулировав эту базу, модератор предложил экспертам оценить глобальные тенденции отрасли.
Председатель правления АО «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова первой взяла слово, связав напряжение на рынке с уникальным демографическим давлением. Средний возраст в республике составляет 29 лет, что генерирует колоссальный естественный спрос. Руководитель финансового института отметила прямую корреляцию между количеством рожденных детей и числом заключаемых сделок купли-продажи, которых ежегодно фиксируется от 360 до 430 тысяч.
Экономист Эльдар Шамсутдинов представил несколько иное видение среднесрочной перспективы. Эксперт выразил скепсис относительно бесконечного роста рынка, отметив, что пик демографического бэби-бума уже пройден, а коэффициент рождаемости постепенно снижается до 2,7. Аналитик спрогнозировал скорое взросление рынка и замедление естественного спроса, особенно в стремительно стареющих северных регионах страны.
Рассуждая о будущем спроса, Маулен Ашимбаев поднял вопрос о смене поколенческих парадигм и поведенческих паттернах так называемых «зумеров». Эльдар Шамсутдинов отметил уникальный экономический феномен: нынешняя молодежь станет крупнейшим поколением наследников за всю историю человечества, к которым перейдет колоссальный объем недвижимости. Однако, как подчеркнул ведущий подкаста, новые поколения позиционируют себя иначе — они ценят свободу, мобильны, готовы к переездам и не рассматривают владение квартирой как сакральную цель или безальтернативный инструмент инвестиций, предпочитая вкладывать средства в ценные бумаги или криптовалюту. По мнению Шамсутдинова, пока рынок жилья структурно не трансформируется в сторону доступной и цивилизованной аренды, классическая модель естественного владения продолжит доминировать, однако в долгосрочной перспективе эти поведенческие сдвиги способны кардинально изменить рынок.
Руководитель Алматинского филиала Союза строителей Казахстана Тимур Нуртаев предложил взглянуть на ситуацию через призму себестоимости проектов и разложил затраты девелоперов на конкретные факторы. Спикер подчеркнул, что государство не выдает землю строителям бесплатно, участки приобретаются по рыночной стоимости. Фундаментальное давление на прайсы оказывает импортируемая инфляция, так как значительная часть материалов закупается за рубежом.
«Большая половина строительных материалов у нас закупается за рубежом... Если общемировая цена на металл растет, соответственно, у нас растет себестоимость строительства. То есть фактически у нас импортируемая инфляция на строительные материалы», — пояснил Тимур Нуртаев, добавив, что ситуацию усугубляют импортные лифты, санфаянс и другой дорогостоящий инвентарь.
Кроме того, по словам Нуртаева, введение нового Налогового кодекса обязало девелоперов работать с бригадами на общеустановленном режиме, что увеличило фонд оплаты строительно-монтажных работ. Дополнительным бременем ложится социальная нагрузка, поскольку строительные компании за свой счет подводят инженерные сети и возводят школы с детскими садами.
Эльдар Шамсутдинов, в свою очередь, обратил внимание на доходы самих застройщиков, заявив о высокой маржинальности сектора. По его словам, девелоперы всегда действуют рационально, возводя только те объекты, которые принесут наибольшую прибыль при минимальных вложениях. Эксперт привел данные о том, что строительные компании фактически оперируют авансовыми платежами, работая, по его оценке, на 140 процентов за счет денег вкладчиков.
Следующий блок вопросов Маулена Ашимбаева касался эффективности государственной жилищной политики и роли Отбасы банка. Ведущий прямо поинтересовался, не приводит ли концентрация почти 60 процентов ипотечного портфеля в одном институте к вытеснению частных финансовых игроков.
Защищая действующую модель, Ляззат Ибрагимова подробно объяснила механику системы жилищных строительных сбережений, исторически восходящую к немецким строительным кассам. Она подчеркнула, что 75 процентов портфеля формируются за счет дисциплинированных вкладчиков, которые годами копят средства под низкий депозит в 2 процента ради получения займа под 5 процентов. Руководитель банка назвала этот механизм абсолютно антиинфляционным. Тимур Нуртаев, в свою очередь, высоко оценил существующие программы, но попросил увеличить лимиты кредитования, поскольку текущих 36 млн тенге для Алматы катастрофически не хватает для приобретения просторных трехкомнатных квартир, необходимых многодетным семьям.
Эльдар Шамсутдинов вступил в профессиональную полемику, представив математическую модель влияния льготных программ на ценообразование.
«Если Отбасы банк даст 7 процентов, то семья может купить себе квартиру уже стоимостью 48,6 млн тенге. То есть его покупательная способность вырастает в два раза», — аргументировал экономист, доказывая, что дешевые деньги искусственно разгоняют стоимость недвижимости, так как покупатель ориентируется на комфортный ежемесячный платеж, а не на итоговую цену объекта.
Переходя к практической плоскости, Маулен Ашимбаев задал экспертам самый волнующий население вопрос: что делать молодой семье прямо сейчас — покупать квартиру в ипотеку или ждать падения цен? Спикеры проявили абсолютное единодушие, посоветовав не откладывать сделку. Ляззат Ибрагимова напомнила, что ипотечные платежи фиксируются в тенге и со временем нивелируются инфляцией, становясь выгоднее арендных ставок. Тимур Нуртаев подтвердил эту мысль примерами из собственной практики, призвав не ждать обвала рынка.
«Если нужно купить квартиру, то нужно... если у тебя есть такая потребность, то это надо делать сейчас. И не ждать, когда цены упадут. Цены не упадут», — отрезал представитель девелоперов.
Эльдар Шамсутдинов согласился с коллегами, но предостерег молодые семьи от чрезмерной закредитованности, порекомендовав следить за тем, чтобы ежемесячный платеж не превышал 30 процентов от совокупного дохода домохозяйства.
Углубляясь в проблемы строительного сектора, ведущий поднял острую тему возможного картельного сговора между крупными застройщиками и барьеров для новых компаний. Эльдар Шамсутдинов констатировал вероятное наличие ценовых договоренностей, отметив синхронный рост стоимости у ключевых игроков и отсутствие агрессивной конкуренции за клиента. Он также скептически оценил конкурентоспособность локального производства стройматериалов. Экономист привел пример, когда местные производители просили от 100 до 150 тысяч тенге за дверь, тогда как импортный аналог хорошего качества в сетевом гипермаркете обошелся всего в 35 тысяч тенге.
Отвечая на вопрос о барьерах, Тимур Нуртаев подчеркнул, что сейчас настало идеальное время для входа на рынок новых игроков, которые хотят заняться жилым строительством. Это стало возможным благодаря Казахстанской жилищной компании (КЖК), которая снизила порог опыта для получения гарантии до 10 000 квадратных метров в столице и Алматы, и до 5 000 квадратов в регионах, что позволяет легально стартовать даже со строительства одного небольшого дома.
Предпоследний блок вопросов Маулена Ашимбаева был посвящен технологическому прогрессу. Модератор спросил о потенциале искусственного интеллекта и цифровизации в удешевлении квадратного метра и повышении прозрачности процессов.
Отвечая на вопрос модератора о потенциале цифровизации, Тимур Нуртаев посетовал на игнорирование многими компаниями BIM-технологий (3D-моделирования), что ведет к переделкам и удорожанию проектов. Отдельное возмущение представителя отрасли вызвали бюрократические барьеры. Спикер выразил недовольство тем, что по закону прохождение государственной экспертизы занимает 45 рабочих дней (или 60 календарных), а при необходимости повторной подачи сроки еще больше затягиваются, напрямую увеличивая себестоимость. Он высказал надежду, что частные ИИ-разработки помогут сократить сроки до 3-4 дней. (от редакции: Напомним, недавно Госэкспертиза официально запустила ИИ, что позволило сократить сроки проверки проектов до 2 дней. Подробнее читайте здесь: https://yestate.kz/news/gosekspertiza-zapustila-ii-dlya-proverki-proektov). Ляззат Ибрагимова рассказала о внедрении блокчейн-технологий, сокративших время регистрации залогов до десяти минут, а также об использовании искусственного интеллекта в скоринговых моделях банка.
В завершение подкаста Маулен Ашимбаев попросил экспертов назвать ключевые решения для повышения эффективности жилищной политики на предстоящие годы.
Ляззат Ибрагимова предложила перевести рынок арендного жилья на прозрачную цифровую платформу и внедрить прогрессивную шкалу налогообложения для владельцев третьей и четвертой квартиры, чтобы охладить спекулятивный спрос. Отдельный акцент она сделала на развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По словам главы банка, поведенческие финансы доказывают, что доступность просторного пригородного жилья напрямую стимулирует многодетность, и Отбасы банк планирует активно прорабатывать программы кредитования ИЖС уже в следующем году.
Кроме того, она анонсировала планы банка по выходу на IPO в 2027 году. Маулен Ашимбаев поинтересовался, не приведет ли появление частных инвесторов к отказу банка от социальной миссии в угоду коммерческой выгоде. Глава банка заверила, что контрольный пакет акций останется у холдинга «Байтерек», обеспечивая необходимый баланс интересов.
Эльдар Шамсутдинов завершил дискуссию предложением использовать инструменты финансового инжиниринга. Отвергнув классическую секьюритизацию из-за риска повторения глобального ипотечного кризиса, экономист предложил внедрить покрытые бонды. Это позволит банкам выпускать обеспеченные портфелем облигации, сохраняя ответственность за дефолты заемщиков на собственном балансе, что привлечет ликвидность на рынок без неконтролируемого разгона цен на бетон.
Эльдар Шамсутдинов завершил дискуссию предложением активнее использовать инструменты финансового инжиниринга. Отвергнув классическую секьюритизацию из-за риска повторения ипотечного кризиса, экономист предложил внедрить покрытые бонды. Это позволит банкам выпускать обеспеченные ипотечным портфелем облигации, сохраняя ответственность за дефолты на собственном балансе, что привлечет необходимую ликвидность на рынок без неконтролируемого разгона цен на жилье.
Комплексный диалог наглядно продемонстрировал, что жилищный рынок страны не стоит на месте, а проходит этап серьезного взросления. Институты и девелоперы активно ищут баланс между покупательской способностью населения и реальной себестоимостью строительства.
Чтобы составить собственную картину того, куда движется рынок недвижимости, какие изменения ждут ипотеку и как застройщики адаптируются к новым правилам игры, рекомендуем посмотреть видеоверсию дискуссии.
Частые вопросы
Комментарии (0)