В рамках предстоящей деловой программы Green Spaces Expo 2026 профессиональное сообщество обсудит будущее городской среды. Сегодня благоустройство перестало быть просто озеленением по остаточному принципу — оно превратилось в мощный инструмент продаж и формирования добавочной стоимости девелоперских проектов. Чтобы понять, как архитектура среды влияет на экономику строительства, редакция Yestate обратилась к Мирославу Штуке (Mirosław Sztuka) — ландшафтному архитектору, основателю и генеральному партнеру международного бюро S&P Landscape Architecture (Польша, Словения, Саудовская Аравия). В портфолио компании десятки масштабных проектов комплексного развития территорий, премиальных жилых комплексов и общественных пространств. Мы обсудили монетизацию ландшафта, скрытые риски эксплуатации сложных объектов и элементы благоустройства, на которых застройщику категорически нельзя экономить.
Yestate: Сегодня роль ландшафтного архитектора вышла далеко за рамки «озеленения двора». В передовых девелоперских проектах именно среда и пользовательские сценарии начинают диктовать посадку зданий, их этажность и конфигурацию. Насколько сложно переломить классическое мышление застройщика, чтобы разработка мастер-плана начиналась не с распределения жилых объемов, а с программирования ландшафтного каркаса?
Мирослав Штука: Я бы предостерёг от того, чтобы просто заменить одну иерархию другой. Не думаю, что правильный ответ заключается в том, чтобы теперь сначала проектировать ландшафт, а архитектуру — потом. Это должен быть диалог. Мы, ландшафтные архитекторы, не знаем всех нюансов и сложностей проектирования здания. В свою очередь, от архитекторов нельзя ожидать глубокого понимания всех процессов, формирующих живой ландшафт. Кроме того, есть инженеры, экологи, гидрологи и многие другие специалисты. Хороший мастер-план рождается тогда, когда эти дисциплины начинают разговаривать друг с другом достаточно рано, чтобы совместно влиять на принципиальные решения.
За более чем тридцать лет работы я всё ещё встречаю проекты, где ландшафтного архитектора приглашают после того, как здания уже расставлены, дороги и подземные сети зафиксированы, и фактически говорят: «А теперь озелените пространство между зданиями». На этом этапе проект ещё можно улучшить, иногда существенно, но многие возможности уже потеряны.
Поэтому наш подход — не «сначала ландшафт, потом здания». Мы стремимся сначала понять место, а затем развивать архитектуру и ландшафт вместе. Куда естественным образом движется вода? Где она накапливается? Какие части территории перегреваются? Каковы преобладающие ветры? Какая растительность уже хорошо чувствует себя на участке? Где проходят экологические связи? Где находятся лучшие виды? И одновременно: каковы архитектурные требования, требования к доступу, коммерческие цели и параметры застройки?
Например, в некоторых наших крупных мастер-планах в Екатеринбурге мы сознательно не начинали с простого распределения функций и последующего построения вокруг них пространственного каркаса. Сначала мы анализировали климатические факторы, в том числе воду и то, как она уже влияет на городские пространства. Где улицы и площади уже затапливаются? Где по состоянию растительности виден дефицит влаги? Где формируется некомфортный микроклимат? Затем мы сопоставляли эти наблюдения с архитектурными требованиями и задачами девелопмента. Одно начинало формировать другое.
И именно здесь ландшафт приобретает коммерческое значение. Девелопер продаёт не просто квадратные метры, он продаёт обещание лучшей жизни — опыт проживания в этих квадратных метрах и образ жизни, который они предлагают вместе со своим окружением. Ландшафт обладает огромной эмоциональной силой в формировании этого обещания. Покупатель может рационально сравнивать планировки и считать цену, но затем он входит в пространство и почти мгновенно чувствует: «Я мог бы здесь жить». У этой эмоциональной реакции есть вполне реальная экономическая ценность
Однако, чтобы такой процесс работал, необходимо доверие между заказчиком и проектировщиками. Диалог не означает, что все проектируют всё. Заказчику не нужно становиться ландшафтным архитектором, так же как мне не нужно становиться архитектором здания или инженером-конструктором. Мы должны задавать друг другу вопросы, объяснять логику решений и понимать их последствия — но одновременно уважать профессиональную компетенцию друг друга.
«Девелопер продаёт не просто квадратные метры. Он продаёт обещание лучшей жизни — опыт проживания в этих квадратных метрах и образ жизни, который они предлагают вместе со своим окружением. И ландшафт обладает огромной эмоциональной силой в формировании этого обещания».
Самыми успешными из наших проектов неизменно были те, где существовал настоящий диалог между заказчиком, архитекторами, ландшафтными архитекторами и инженерами, подкреплённый взаимным доверием к профессионализму друг друга.
Yestate: В современной урбанистике ландшафтный архитектор эволюционировал в полноправного соавтора мастер-плана. В проектах S&P мы видим сложнейшую интеграцию природного каркаса в плотную городскую застройку. Как выстраивается этот баланс на стыке интересов инвестора, желающего получить максимум продаваемой площади, и вашей задачей создать качественную, «дышащую» среду, которая в итоге и продаст эти квартиры?
Мирослав Штука: Я бы поставил под сомнение саму идею о том, что эти интересы обязательно противоречат друг другу.
Конечно, девелоперу нужна продаваемая площадь. Мы прекрасно это понимаем. Но стоимость квадратного метра определяется не только тем, что находится внутри квартиры. Две совершенно одинаковые квартиры могут иметь совершенно разную рыночную стоимость в зависимости от того, что видно из окна: зрелые деревья или парковка; могут ли дети безопасно выйти во двор; можно ли летом пройти по территории в тени; есть ли приятное место, где хочется задержаться; есть ли у всего района собственная идентичность.
Чем выше плотность, тем важнее становится этот вопрос. Сама по себе плотность не обязательно является проблемой. Проблема — плохо организованная плотность.
Ландшафт позволяет сделать достаточно плотную застройку комфортной, создавая иерархию пространств: активные общественные зоны, пространства районного масштаба, полуприватные дворы и более тихие, камерные сады. Деревья, посадки, вода, рельеф и тонкие перепады уровней позволяют создавать приватность, не окружая всё заборами.
Но существует и другое экономическое измерение, значение которого постоянно растёт. Правильно спроектированный ландшафт способен снижать эксплуатационные расходы комплекса. Деревья и растительность уменьшают солнечный нагрев и температуру поверхностей. Зелёные крыши могут улучшать теплотехнические характеристики и снижать тепловую нагрузку. Затенение уменьшает потребность в охлаждении. Продуманное удержание и повторное использование воды способно существенно снизить расход питьевой воды на полив. Водопроницаемые покрытия и системы ретенции уменьшают нагрузку на традиционную ливневую инфраструктуру.
«Ландшафт нельзя рассматривать только как дополнительную статью строительных затрат. Хорошо спроектированный ландшафт — это актив, который создаёт ценность на протяжении всего жизненного цикла проекта».
Иногда всё это представляют исключительно как экологические преимущества. Но это не так. Энергия — это деньги. Вода — это деньги. Инфраструктура — это деньги. Эксплуатация — это деньги. Поэтому ландшафт нельзя рассматривать только как дополнительную статью строительных затрат. Хорошо спроектированный ландшафт — это актив, который создаёт ценность на протяжении всего жизненного цикла проекта.
Yestate: Грамотно благоустроенная территория сегодня — это не роскошь, а обязательное требование покупателя даже в масс-маркете. Раз базовый комфорт среды стал нормой, застройщикам все сложнее отстраиваться от конкурентов. Учитывая, что маржинальность проектов бизнес- и премиум-класса позволяет инвестировать в сложные ландшафты, за счет чего сегодня девелопер может выделить свой продукт? Что дает максимальный визуальный «вау-эффект» и позволяет уверенно закладывать экстра-премию в стоимость квадратного метра?
Мирослав Штука: Мы дизайнеры, поэтому, конечно, прекрасно понимаем ценность эстетики. Люди реагируют на красоту, и многие решения о покупке принимаются эмоционально. Можно долго рассказывать об устойчивом развитии, биоразнообразии, удержании воды и энергоэффективности, но первая реакция на место возникает почти мгновенно: «Я хочу здесь быть» — или «не хочу». У этой эмоциональной реакции огромная коммерческая ценность.
Можно долго рассказывать об устойчивом развитии, биоразнообразии, удержании воды и энергоэффективности, но первая реакция на место возникает почти мгновенно: «Я хочу здесь быть» — или «не хочу».
Но мне кажется, что само понятие премиальности меняется. Нас всё больше интересует то, что я назвал бы «тихой роскошью» — quiet luxury. Речь не о том, чтобы создавать эффектный «вау-момент» на каждом шагу. Такие приёмы могут прекрасно работать на рекламных визуализациях и во время первого посещения, но они способны довольно быстро начать утомлять визуально или просто наскучить.
«Тихая роскошь» работает иначе. Вы можете не сразу понять, почему вам так хорошо в этом месте. Это подсознательное ощущение качества: правильные пропорции, натуральные и качественные материалы, деревья дают тень именно там, где она нужна, посадки имеют глубину, детали хорошо проработаны, пространства ощущаются щедрыми, а переход между активностью и спокойствием происходит естественно. Вы чувствуете качество ещё до того, как начинаете его анализировать.
И, что особенно важно, такой ландшафт с возрастом должен становиться лучше, а не хуже. Иногда я сравниваю его с хорошим вином. Хорошему вину не нужно кричать о своём качестве. Его ценность определяется качеством исходного материала, знаниями и мастерством, вложенными в процесс производства, и временем, которое ему дают для созревания. С ландшафтом удивительно похожая ситуация.
Качество материала и качество самого процесса имеют первостепенное значение. В нашем случае «материал» — это деревья, растения, почва, вода, камень, древесина и другие материалы, но также и само пространство. А процесс — это проектирование, техническая координация, строительство, период приживаемости и долгосрочное управление.
Зрелое дерево — это тихая роскошь. Тень в жарком климате — тихая роскошь. Тишина в плотном городе — тихая роскошь. Вид на зелень вместо технической кровли — тихая роскошь. Достаточный объём почвы и пространство, позволяющие дереву, посаженному сегодня, через двадцать лет стать великолепным, — это тоже тихая роскошь.
И в отличие от временного «вау-эффекта», ценность таких вещей со временем может только возрастать. Лучшие ландшафты должны также уметь принимать изменения, которые мы не можем полностью предсказать: изменения климата, способов использования пространства, растительности и даже образа жизни.
Поэтому настоящая премиальность, возможно, заключается не в ландшафте, который идеально выглядит в день старта продаж. Она заключается в ландшафте, который с годами становится лучше и обладает достаточным запасом интеллекта и гибкости, чтобы адаптироваться к изменениям — как хорошее вино, которое по мере созревания приобретает всё большую сложность.
«Зрелое дерево — это тихая роскошь. Тень в жарком климате — тихая роскошь. Тишина в плотном городе — тихая роскошь. Вид на зелень вместо технической кровли — тихая роскошь».
Yestate: Масштабные жилые комплексы требуют сложного зонирования. Как вы балансируете между необходимостью создания приватных, тихих зон для резидентов и интеграцией активных общественных пространств (ритейла, сервисов), чтобы территория «работала» финансово, но не теряла своей эксклюзивности?
Мирослав Штука: Ошибка заключается в том, чтобы мыслить только двумя категориями: общественное и приватное.
В хороших городах всегда существовали градации приватности. Вы можете перейти с оживлённой улицы на площадь, с площади — в более спокойное зелёное пространство, затем — в жилой двор и, наконец, в небольшой сад непосредственно у своего дома. Мы чувствуем эти переходы даже тогда, когда никакой знак не сообщает нам, что мы пересекли границу.
Ландшафт особенно хорошо умеет создавать такие переходы. Изменение уровня, группа деревьев, более плотные посадки, вода, сужение дорожки или просто смена материала могут дать понять, что вы входите в более камерное пространство, без необходимости ставить забор.
В то же время ритейлу и сервисам нужны люди. Нельзя просто разместить коммерческие функции там, где осталось свободное место, и ожидать, что они заработают. Они должны естественно располагаться на пешеходных маршрутах и рядом с местами, где людям действительно хочется проводить время.
Это ещё одна причина, почему ландшафтные архитекторы должны подключаться к проекту на ранней стадии. Мы не просто решаем, где будут стоять деревья. Мы программируем движение, активность, комфорт, виды, тень и взаимоотношения между разных типами пространства. Успешному проекту нужны и интенсивность, и спокойствие. Более того, ценность одного во многом определяется существованием другого.
Yestate: В попытках оптимизировать смету девелоперы часто ищут компромиссы. Назовите основные элементы современного городского ландшафта, на которых застройщику категорически нельзя экономить при реализации проектов высоких классов, чтобы не разрушить изначальную концепцию и доверие покупателей?
Мирослав Штука: Возможно, самое важное, что должен понимать девелопер: наиболее важные части успешного ландшафта часто являются именно теми, которых не видно.
Красивое дерево видно. Объём корнеобитаемого грунта, который позволяет ему стать красивым деревом, — нет. Посадки видны. Структура почвы, дренаж и система полива, которые их поддерживают, — нет. Водный элемент может быть видимым. А гидрологическая система, связывающая крыши, мощёные поверхности, удержание воды, фильтрацию и полив, может оставаться практически полностью невидимой.
Именно эти элементы особенно легко становятся объектом сокращений при оптимизации бюджета, потому что они не обязательно присутствуют на рекламной визуализации. Но именно они определяют, сможет ли изображение на этой визуализации когда-либо стать реальностью.
У каждого проекта есть бюджет, и любой серьёзный проектировщик понимает необходимость оптимизации стоимости. Мы сами постоянно этим занимаемся. Проблема начинается тогда, когда отдельные элементы удаляются или заменяются без понимания того, зачем они были предусмотрены.
Ландшафт — это сложная взаимосвязанная система. Глубина почвы влияет на деревья. Деревья влияют на тень. Тень влияет на испарение, температуру зданий и комфорт человека. Отметки влияют на дренаж. Дренаж влияет на влажность почвы. Влажность почвы определяет, какие растения выживут. Удержание воды влияет на потребность в поливе. Поэтому удаление одного, на первый взгляд незначительного, элемента может вызвать последствия совершенно в другой части системы.
Я видел решения по экономии на этапе строительства, которые выглядели абсолютно разумно в таблице расходов, но через два-три года становились очень дорогими, когда деревья начинали погибать, посадки деградировали или дренаж переставал работать так, как было задумано.
Особенно важен вопрос управления водой. В таких климатических условиях, как Центральная Азия и Ближний Восток, он становится одним из фундаментальных факторов, определяющих экономическую и экологическую жизнеспособность ландшафта. Вопрос уже не может звучать просто: «Сколько воды нужно ландшафту?» Нужно спрашивать: откуда берётся наша вода? Сколько её мы можем удержать? Можем ли повторно использовать серую или очищенную воду? Сколько воды испаряется? Можно ли подбором растений снизить потребность в поливе? Может ли ландшафт управлять ливневыми водами, для которых иначе пришлось бы строить дополнительную традиционную инфраструктуру?
И снова: это экологические вопросы, но одновременно и финансовые.
Поэтому в числе моих главных приоритетов были бы невидимые основы: достаточный объём почвы и корнеобитаемого пространства, дренаж, гидроизоляция, интеллектуальная система полива и управление водой. Я бы также защищал качество самих деревьев и качество реализации.
«Я видел решения по экономии на этапе строительства, которые выглядели абсолютно разумно в таблице расходов, но через два-три года становились очень дорогими, когда деревья начинали погибать, посадки деградировали или дренаж переставал работать так, как было задумано».
Дорогой материал мощения часто можно заменить более простым и всё равно создать красивое пространство. Гораздо сложнее компенсировать дерево, которое не может расти, потому что кто-то сэкономил на грунте под ним. Поэтому, когда бюджет необходимо сокращать, мой принцип прост: Сначала упрощайте то, что видно, и не экономьте на том, что заставляет всю систему работать.
Yestate: Архитектура среды продолжает жить и меняться после сдачи объекта. Сложные ландшафтные решения часто становятся головной болью для управляющих компаний. Как заложить устойчивость и неприхотливость ландшафта еще на этапе концепции, чтобы зеленая зона не превратилась в финансовую обузу для жильцов через 5–10 лет?
Мирослав Штука: Ландшафтная архитектура, возможно, единственный крупный компонент девелоперского проекта, который не является завершённым в день сдачи объекта. Для нас сдача проекта — не финальная картинка. Это нулевой год.
Деревья растут. Растительные сообщества конкурируют между собой. Одни виды становятся сильнее, другие исчезают. На участок приходят новые виды. По мере развития крон меняются условия затенения. Меняется и количество воды, необходимое ландшафту.
Если проектировать так, словно ничего из этого не произойдёт, эксплуатация превращается в постоянную борьбу с природой — а такая борьба стоит дорого.
В нашем подходе естественная сукцессия всё чаще становится частью самого проекта. Вместо вопроса «как сохранить каждый квадратный метр точно таким, каким он был в момент сдачи?» мы спрашиваем: «как сделать так, чтобы со временем ландшафт становился богаче и зрелее?»
Это не означает отказа от ухода или превращения всего в дикое пространство. Некоторые зоны должны обслуживаться очень тщательно. Другие могут управляться гораздо более динамично. Интеллект проекта заключается в понимании того, где какой подход нужен.
Критически важен подбор видов. Растения должны соответствовать местному климату, почве и доступному объёму воды. Полив должен реагировать на реальную потребность растений, а не работать по фиксированному таймеру. Датчики влажности почвы, погодные данные и автоматизированные системы способны существенно снизить потребление воды. Но технология должна поддерживать естественные процессы, а не пытаться их заменить.
Устойчивый ландшафт — это не ландшафт, который вообще не требует ухода: такого ландшафта не существует. Это ландшафт, где обслуживание работает вместе с естественным развитием места, а не постоянно пытается повернуть его вспять. Это более устойчиво экологически, но одновременно и экономически.
Yestate: Завершая нашу беседу, давайте посмотрим в будущее. Что станет абсолютной нормой в благоустройстве премиальных жилых комплексов через пять лет? Увидим ли мы тренд на максимальную натурализацию среды, дикие сады или полную интеграцию умных технологий в ландшафт?
Мирослав Штука: Я думаю, мы увидим и натурализацию, и технологии, но есть ещё одна трансформация, которая, возможно, окажется даже важнее: граница между архитектурой и ландшафтом будет становиться всё менее чёткой.
Пространство — это премиальный ресурс, особенно в плотном городе. Мы больше не можем позволить себе думать о здании как об одном объекте, а о ландшафте — как о другом объекте, занимающем всё, что осталось вокруг.
Крыши становятся садами. Фасады становятся средой обитания. Террасы удерживают воду. Здания дают тень растительности, а растительность защищает здания от солнечного перегрева. Дворы участвуют в вентиляции и формировании микроклимата. Дождевая вода переходит из архитектуры в ландшафт и возвращается в системы, обслуживающие здание. Архитектура и ландшафт начинают перекрываться и сливаться.
Одновременно часть функций, которые традиционно решались исключительно средствами технической инфраструктуры, уже сегодня может частично выполняться зелёной и голубой инфраструктурой. Вместо того чтобы просто отводить дождевую воду через всё более крупные трубы, мы можем удерживать, очищать и повторно использовать её средствами ландшафта. Вместо того чтобы полагаться только на механическое охлаждение, растительность, тень и эвапотранспирация могут снижать тепловую нагрузку вокруг зданий. Зелёные крыши способны одновременно удерживать осадки, поддерживать биоразнообразие и улучшать теплотехнические характеристики здания.
Думаю, эта интеграция будет очень быстро усиливаться. Во многих отношениях ландшафтные архитекторы к этому готовы, потому что наша профессия всегда работала с системами, меняющимися во времени: водой, растительностью, климатом и экологией. Архитектура традиционно была в большей степени ориентирована на создание законченного объекта. Пока не все архитекторы комфортно чувствуют себя с мыслью, что часть их архитектуры может быть живой, сезонной, не полностью предсказуемой и постоянно меняющейся. Но это должно измениться.
Думаю, мы всё чаще будем говорить об архитектуре как о биотопе: о зданиях, которые не просто занимают участок, а активно создают условия для других форм жизни. И эта связь работает в обе стороны. Архитектура может поддерживать природу, а природа — функциональность архитектуры.
Фасад может становиться средой обитания, а растительность одновременно обеспечивать затенение. Крыша может поддерживать биоразнообразие, удерживать воду и улучшать теплотехнические характеристики здания. Ландшафт может стать частью экологической инфраструктуры здания, а не чем-то, что размещают вокруг него после завершения строительства.
Технологии, безусловно, будут частью этого будущего, но значительная их часть станет невидимой: мониторинг влажности почвы, полив, реагирующий на погодные условия, системы управления водой, датчики и всё более сложные системы экологического контроля будут незаметно работать за ландшафтами, которые внешне могут становиться всё более естественными.
Наш международный опыт особенно ясно показывает необходимость этого изменения. Устойчивый ландшафт Варшавы нельзя просто перенести на Крит, в Эр-Рияд или Екатеринбург. Каждый проект должен отвечать своему конкретному климату, воде, экологии, культуре и способам использования пространства.
Поэтому я не думаю, что будущее можно свести к стилистическому тренду вроде «диких садов». Изменение гораздо фундаментальнее. Мы будем переходить от размещения ландшафта рядом с архитектурой к созданию архитектуры и ландшафта как единой экологической системы.
И красота останется принципиально важной. Люди по-прежнему будут влюбляться в места. Они по-прежнему будут выбирать одну квартиру вместо другой, потому что, войдя во двор, посмотрев с террасы или пройдя под деревьями, просто почувствуют: «Я хочу здесь жить».
Разница в том, что красивый ландшафт будущего должен будет ещё и работать. Возможно, именно туда движутся наши профессии: от декора к инфраструктуре, от отдельных дисциплин к интегрированным средам обитания и от попыток контролировать природу — к пониманию того, как архитектура и природа могут поддерживать друг друга.
«Возможно, именно туда движутся наши профессии: от декора к инфраструктуре, от отдельных дисциплин к интегрированным средам обитания и от попыток контролировать природу — к пониманию того, как архитектура и природа могут поддерживать друг друга».
Встреча с экспертом в Алматы
Интервью Мирослава Штуки доказывает главное: грамотная архитектура среды всегда окупается. За впечатляющей эстетикой премиальных проектов стоит глубокое проектирование невидимых систем, где ландшафтные решения работают в неразрывной связке с инженерией. Баланс между коммерческой плотностью застройки и экологическим комфортом рождается именно в этом диалоге.
Задать вопросы о мастер-планировании и лично обсудить с основателем S&P Landscape Architecture экономику сложных проектов профессионалы рынка смогут на площадке Green Spaces Expo 2026 в Алматы.
Комментарии (0)