Почему современному девелопменту уже недостаточно проектировать объекты: новый уровень анализа территорий

За последние десятилетия девелопмент прошел огромный путь. Мы научились проектировать здания. Но до сих пор не научились проектировать жизнь, которая возникает после их открытия. И чем больше я работаю с проектами, общественными пространствами, коммерческой недвижимостью и концепциями развития территорий в Казахстане и Узбекистане, тем чаще задаю себе один и тот же вопрос.

Одни пространства становятся частью повседневной жизни людей, а другие, несмотря на качественную архитектуру и большие инвестиции, так и остаются просто хорошо реализованными объектами. Два жилых комплекса с похожим бюджетом и одинаковым набором функций формируют совершенно разный образ жизни. В одном дворе люди проводят вечера, знакомятся с соседями и возвращаются снова, а другой остается лишь транзитной территорией.

Анализируя, я поняла, что мы очень подробно обсуждаем, что построить. Гораздо реже задаем себе вопрос, как эта территория будет жить после завершения строительства.

Поиск ответа на этот вопрос изменил мой собственный взгляд на развитие территорий. Ответ оказался совсем не там, где я ожидала его найти: не в архитектуре и в урбанистике. И даже не в девелопменте. Он оказался значительно раньше — в спорте. Более двадцати лет я занималась подготовкой спортсменов, руководила федерациями.

Сегодня, оглядываясь назад, понимаю, что меня всегда интересовал не сам спорт. А закономерности.

Помню обычное занятие по классическому танцу в университете. Я у станка. Мы выполняли demi-plié — базовое упражнение, знакомое каждому хореографу. Для большинства это было просто движение. Но в какой-то момент я поймала себя на мысли, что меня интересует совсем другое. Почему именно это упражнение становится основой для всех последующих элементов. Почему именно такая последовательность движений позволяет телу развиваться правильно. Какие механизмы включаются в работу.

Тогда я впервые поняла, что меня интересует не движение само по себе. Меня интересует механизм. Позже, став тренером, я перестала искать ошибки. Я начала искать причины.

Если спортсмену не удавался прыжок, проблема могла быть не в прыжке, а в переносе веса тела. Если не хватало скорости — в дыхании. Если быстро наступала усталость — в плотности тренировочной программы. Если одинаковая методика не подходила конкретному ребенку, я меняла программу, а не человека.

Меня всегда интересовал один вопрос. Почему одна система развивается эффективнее другой?

Спустя много лет, начиная работать с развитием территорий, я неожиданно поняла, что задаю абсолютно те же вопросы. Архитектор видел форму. Инженер — конструкцию. Девелопер — экономику проекта. Производитель — оборудование. А меня снова интересовал механизм.

Тогда произошло главное открытие моей профессиональной жизни. Я не перенесла спорт в развитие территорий. Я перенесла способ исследования человека в территорию.

В этот момент я поняла, что всю свою профессиональную жизнь изучала один и тот же объект. Человека. Сначала через движение. Потом через обучение. Сегодня — через городскую среду.

Постепенно я начала записывать закономерности, которые сначала помогали мне готовить спортсменов, а позже стали основой моего подхода к анализу территорий.

Эта система сопоставлений не появилась за один день. Она складывалась постепенно, проект за проектом. Пришло понимание, что меняется масштаб, но не меняются сами закономерности. Человек остается человеком независимо от того, находится ли он в спортивном зале, школьном дворе, жилом комплексе или городском парке.

Тогда изменился и мой собственный объект анализа. Я перестала смотреть на территорию как на совокупность отдельных объектов. А начала рассматривать ее как систему функций, взаимосвязей и сценариев повседневной жизни.

Функция перестает быть характеристикой отдельного объекта. Она становится характеристикой всей территории. Потому что человек никогда не воспринимает пространство по отдельным элементам. Он проживает его как единую систему.

Поэтому одинаковые объекты могут создавать совершенно разную ценность. Детская площадка может остаться просто набором оборудования, а может стать пространством общения, развития, инклюзии и формирования локального сообщества. Пешеходная дорожка может быть лишь маршрутом, а может стать ежедневной привычкой, влияющей на здоровье, безопасность и качество жизни.

Сам объект остается прежним. Меняется понимание его функции. Думаю, именно здесь сегодня начинается следующий этап развития девелопмента. Архитектура остается основой любого проекта. Инженерия обеспечивает его надежность. Экономика определяет жизнеспособность. Но появляется еще один уровень анализа.

Функция. Не функция отдельного объекта. А функциональная система территории. То, как взаимосвязаны маршруты, общественные пространства, сценарии использования, локальная идентичность, цифровые сервисы и повседневные привычки людей. Именно эта система определяет, станет ли территория частью жизни города или останется просто качественно реализованным проектом.

Если территория формирует устойчивые сценарии повседневной жизни, она становится более востребованной жителями, дольше сохраняет свою привлекательность и создает дополнительную ценность для девелопера. Именно поэтому анализ поведения человека сегодня становится не только социальной, но и экономической задачей.

Оглядываясь назад, я понимаю, что никогда не меняла профессию. Я продолжала исследовать человека. Просто менялся масштаб исследования. И этот путь постепенно привел меня к созданию собственных методологий анализа территорий, они никогда не были самоцелью. Они стали следствием многолетнего поиска ответа на один и тот же вопрос.

Не что построить. А по каким закономерностям человек будет жить в этом пространстве каждый день.

Возможно, именно поэтому вопрос «что построить?» постепенно перестает быть главным. Следующий вопрос звучит иначе:

Какую жизнь создаст эта территория после того, как строительство закончится?

Именно ответ на этот вопрос и станет новым конкурентным преимуществом современного девелопмента. Он будет конкурировать качеством повседневной жизни, которое рождается между зданиями.