Трансформация логистических цепочек и хронический дефицит качественных складов меняют ландшафт коммерческой недвижимости Казахстана. Осенью 2026 года эти вызовы станут главной темой международного форума Central Asia Warehouse Summit (CAWS 2026), который пройдет 15 октября в алматинском Ritz-Carlton. (Подробно о предпосылках форума и рекордном росте спроса на складские площади мы рассказывали в нашем специальном материале).
Пока крупные корпорации делят гигантские логистические хабы, малый и средний бизнес ищет пути масштабирования, уходя из стихийных промзон. Ответом на их запрос становится появление принципиально новой для страны инфраструктуры — формата Light Industrial.
В преддверии саммита совместно с партнером мероприятия IBC Global редакция Yestate обсудила этот зарождающийся тренд с коммерческим директором Cred Group Даниилом Галицким. Мы разобрали анатомию производственных блоков, инвестиционную конкуренцию со стрит-ритейлом и экономику складского девелопмента на примере флагманского проекта компании — Business Park AQJOL.
Справка Yestate: Проект Business Park AQJOL от девелопера Cred Group — первый в столице индустриальный комплекс формата Light Industrial. На территории в 10 га спроектировано 79 автономных производственно-складских блоков общей площадью 45 тысяч квадратных метров. Ввод первой очереди в эксплуатацию запланирован на третий квартал 2027 года. Официальный старт продаж намечен на ноябрь текущего года, однако на этапе предварительного бронирования в первой очереди остаются свободными лишь 15 блоков. Финансовая модель комплекса предлагает инвесторам расчетную окупаемость около 7 лет. При прогнозной арендной ставке 5 900 тг/м² для класса А и 4 900 тг/м² для класса В собственник получает инвестиционный актив, не требующий постоянного операционного вовлечения: управляющая компания берет на себя брокеридж и техническую эксплуатацию комплекса.
От аренды к собственности: кто формирует новый спрос
Yestate: Даниил, эволюция бизнеса неизбежно приводит к необходимости расширения. Компании перерастают стихийные промзоны и морально устаревшие площади, однако аренда крупного склада класса А для некоторых компаний не релевантна. Кто формирует реальный спрос на площади в Business Park AQJOL, какие компании становятся вашими первыми резидентами?
Даниил Галицкий: В последние несколько лет мы наблюдаем тенденцию на смещение спроса от крупных складов формата big box в сторону объектов, востребованных малым и средним бизнесом — собственных производственных и складских помещений. МСБ не всегда может осилить покупку большого склада, но и далеко не всегда нуждается в таком объеме. Здесь и родилась идея производственно-складского комплекса в формате Light Industrial с помещениями небольшой площади. Business Park AQJOL в первую очередь рассчитан на компании, находящиеся между стандартным офисом и большим индустриальным предприятием: различные легкие производства, например, корпусной мебели или текстильных изделий; дистрибьюторы, ритейлеры, а также логистические, складские и e-commerce операторы.
Также по мере роста бизнеса арендная модель становится все менее устойчивой для предпринимателя: появляются новые станки или техника, увеличивается штат и объем обрабатываемой продукции – любой потенциальный переезд в таких условиях встает в круглую сумму. Становится логичнее и интереснее иметь площади в собственности. Так что резидента Business Park AQJOL можно охарактеризовать так: это предприниматель, который уже вырос из аренды, но еще не нуждается в трех-, пяти- или десятитысячнике.
«Резидента Business Park AQJOL можно охарактеризовать так: это предприниматель, который уже вырос из аренды, но еще не нуждается в трех-, пяти- или десятитысячнике».
Разумеется, отдельной категорией нашей целевой аудитории выступают инвесторы, зарабатывающие на рынке коммерческой недвижимости. Для них мы предлагаем различные финансовые инструменты, повышающие привлекательность Business Park AQJOL как объекта для инвестиций.
Инвестиционная модель и конкуренция за капитал
Yestate: Традиционно частный капитал рассматривает коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов как базовый инструмент сохранения средств. Если сопоставить покупку коммерции под стрит-ритейл с приобретением блока в Business Park AQJOL, в чем ключевое преимущество вашей модели с точки зрения инвестиционной привлекательности и пассивного дохода?
Даниил Галицкий: Я бы не сравнивал эти активы напрямую, это все-таки разные инвестиционные продукты. Стрит-ритейл напрямую зависит от локации и покупательского трафика. Резидент Business Park AQJOL отталкивается именно от своего бизнес-процесса (например, производство или логистика). Но даже если сравнить срок возврата инвестиций: мы закладываем 7 лет, тогда как привычная инвесторам коммерческая недвижимость сейчас дает в районе 10 лет.
В целом мы видим, что инвесторы активно ищут нишу для вложения капитала. Но жилая недвижимость и коммерция не дадут быстрой окупаемости, к тому же коммерция на первых этажах часто простаивает без арендаторов (либо они меняются раз в 3-4 месяца, что создает дополнительные трудности). Спрос на офисы лихорадит уже не первый год после пандемии, выгнавшей многих офисных сотрудников на удаленку. На этом фоне быстро растет интерес к индустриальной и складской недвижимости. Расчетный срок окупаемости составляет около 7 лет. В индустриальном сегменте мы видим устойчивый спрос при жестко ограниченном предложении, что позволяет рассчитывать на ставку аренды на уровне 5 900 тг/м² для класса А и 4 900 тг/м² для класса В.
Приобрести один или несколько блоков можно уже на этапе котлована, причем для покупки есть разные опции: либо в рассрочку на весь период строительства, либо с оплатой полной суммы и дисконтом за квадратный метр. За время строительства цена квадратного метра будет постепенно расти. Этот рост рассчитан таким образом, чтобы для инвестора вложение капитала в Business Park AQJOL было выгоднее по сравнению с другими инвестиционными инструментами.
Обязательно нужно держать в голове и различные программы господдержки. Многие предприниматели, занимающиеся производством или складским бизнесом, могут опереться на Фонд развития предпринимательства «Даму». Фонд предлагает программы кредитования или субсидирования, по которым предприниматели могут рассчитывать на недорогие относительно стандартной рыночной ставки деньги.
Читайте по теме: Саммит CAWS 2026: рекордный рост складов и трансформация логистики в Центральной Азии
Архитектура продукта и инженерные мощности
Yestate: Сегодня склад нового поколения перестает быть просто холодной коробкой. Функциональное зонирование и запас прочности инженерных сетей становятся главными критериями жизнеспособности объекта. Учитывая это, что конкретно получает покупатель Business Park AQJOL на входе и насколько гибок конструктив комплекса под сложное технологическое оборудование резидентов?
Даниил Галицкий: Все здания обеспечены необходимой инфраструктурой: инженерные сети, санузлы, парковочные места (для резидентов, посетителей и грузового транспорта), современные воротные системы и т. д. На территории будет небольшая воркаут-площадка, зеленая зона отдыха, а также кафе-столовая и минимаркет в административно-бытовом корпусе.
Мы предлагаем ассортиментную линейку помещений. В блоках класса А рабочая высота составляет 8 метров, предусмотрены докшелтер и уравнительная платформа для ускорения погрузки и разгрузки, стандартный пандус 1,2 метра, а также пристроенный двухэтажный офис на 100 квадратных метров. Многоярусное стеллажное хранение для блока А заложено прямо в конструктиве здания: мы не ставим стеллажи, просто пол и высота помещения такие, чтобы арендатор имел возможность их поставить. Этот вариант будет интереснее для логистических компаний и игроков рынка электронной коммерции, так как спроектирован с учетом их бизнес-процессов.
Блок класса В, наверное, больше подойдет для легких производств. Рабочая высота здесь 6 метров, установлены высокие ворота, позволяющие заехать в здание (соответственно, становится возможной боковая погрузка-разгрузка). В этом классе также предусмотрен аналогичный пристроенный двухэтажный офис, но есть и вариант исполнения блока класса В без пристроенного офиса.
Разумеется, все блоки полностью оснащены с точки зрения инженерии: сети, сигнализация, освещение, армированные полы с нагрузкой 5 тонн для класса А и 4 тонны для класса В, и другие признаки современного качественного склада. Также мы сделаем 2-3 блока класса В с бетонным основанием под установку опор для кран-балки — чисто как MVP. Если будет востребовано, то вторая очередь строительства будет уже полностью с этим дополнением. Что касается электричества, здесь мы предоставляем каждому резиденту стартовую мощность в районе 55 Вт на квадратный метр. Но сечение подводящих кабелей также закладывается с запасом, чтобы мощность можно было увеличить по запросу резидента. Условия увеличения обсуждаются индивидуально.
Интеграция в город и экосистема управления
Yestate: В отличие от крупных логопарков, вынесенных далеко за пределы города, формат Light Industrial требует сохранения связи с транспортной сетью из-за высокой плотности рабочих мест. По каким критериям вы выбирали локацию для проекта и какую инфраструктуру берет на себя управляющая компания за пределами самих блоков?
Даниил Галицкий: Здесь мы шли от обратного и разрабатывали концепцию под конкретный участок. Учитывая дефицит современных складских помещений, в итоге приняли решение реализовать такой проект, в котором сможем максимально продуктивно использовать имеющуюся локацию. Плюсы очевидны: Business Park AQJOL располагается на пересечении крупных магистралей, позволяющих охватить всю Астану. По проспекту Акжол можно за считанные минуты добраться до улицы Богенбай Батыра – и вот перед тобой весь правый берег; по проспекту Кошкарбаева буквально километр до спальных районов юго-востока города и 20 минут до сердца столицы – дворца Акорда. До главной трассы Астана-Караганда, соединяющей северные и южные регионы страны, можно добраться за три минуты.
Что касается транспортной доступности… Я бы сказал, что это достаточно весомый фактор, в Business Park AQJOL будет почти 80 отдельных блоков и в каждом из них потенциально могут быть десятки сотрудников. Каждому из них ежедневно нужно добираться на работу. Поэтому размещение такого объекта где-то на трассе за городом автоматически вынуждает резидентов организовывать трансфер или решать этот вопрос иным образом. Для формата Light Industrial в целом характерно большее количество сотрудников, чем для big box – на крупных складах, как правило, многие процессы автоматизированы. Но в нашем случае локация исключает эту проблему: в шаговой доступности расположено несколько остановок общественного транспорта, через которые проходит несколько автобусных маршрутов из разных частей города. А для сотрудников, добирающихся на работу на личном транспорте предусмотрен как общий паркинг, так и отдельные парковочные места перед каждым боксом.
Пожалуй, здесь прячется основное отличие бизнес-парка как единого объекта от набора разрозненных складов. Задача управляющей компании заключается в том, чтобы создать для резидента возможность сфокусироваться на их деятельности и вообще не задумываться о происходящем за стенами их блока. Безопасность, вывоз мусора, содержание внутренних дорог и территории, обслуживание сетей – все обеспечение нормальной работы бизнес-парка ложится на УК.
Нам также важно, чтобы на территорию бизнес-парка можно было спокойно заехать и встать на разгрузку даже в пиковые часы. На тот случай, если док или ворота заняты другим автомобилем, предусмотрена перехватывающая грузовая парковка на 20 парковочных мест для фур. Водители могут не ждать вдоль трассы на обочине, как это обычно бывает.
Уход из промышленных гетто
Yestate: Переход к современным стандартам требует от девелоперов не только возведения стен, но и создания полноценной среды. На ваш взгляд, какие барьеры сегодня тормозят масштабирование качественных индустриальных парков в Казахстане и мешают бизнесу уйти из старых промзон?
Даниил Галицкий: Рынок индустриальной недвижимости меняется довольно медленно. Многие предприниматели до сих пор используют промышленные помещения старого фонда, оставшиеся еще со времен СССР или первых лет независимого Казахстана. Например, территория бывшего Целинсельмаша после закрытия завода постепенно превратилась в крупный промышленный внутригородской хаб. Или есть квартал мебельных производств, исторически сложившийся в районе пересечения улиц Жиенкуловой и Бейсекбаева – да, там работают и ведут бизнес, но условия, в которых предпринимателям приходится это делать, устарели не одно десятилетие назад.
Недостаток нормальных административных и торговых помещений, катастрофически неудобная грузовая логистика, нехватка электрических мощностей – далеко не весь список проблем, с которыми приходится сталкиваться арендаторам и владельцам таких объектов. Из-за отсутствия единой управляющей компании подобные места рано или поздно превращаются в тесный и неудобный рынок, в котором рано или поздно бизнесы начинают задыхаться. Невозможность роста и масштабирования приводит к тому, что владельцы бизнеса начинают гнаться исключительно за низкой ценой аренды, закрывая глаза на откровенно плохие условия работы и необходимость решать большое количество побочных проблем, связанных с эксплуатацией. И количество таких проблем только нарастает.
Однако предприниматели постепенно начинают осознавать простую истину: если не заниматься бытовыми вопросами эксплуатации помещения, а сфокусироваться на своем бизнесе, то в итоге такой подход оказывается выгоднее, чем попытки решить все самостоятельно. Поэтому в последние годы наблюдается постепенное увеличение количества складских объектов нового поколения. Да, многие застройщики Казахстана все еще мыслят форматом big box, потому что это проверенное решение, однако мировые тренды (Европа, Штаты, страны Персидского залива, Турция, Россия) показывают, что формат Light Industrial становится следующей эволюционной ступенькой в развитии складской и промышленной недвижимости. Мы ставим перед собой цель поднять эту планку и предложить столичному бизнесу принципиально новые условия, а также создать структурный подход к данному рынку.
Проще говоря, мы в Business Park AQJOL предлагаем нашим резидентам не просто помещение на 500 квадратов. Мы предлагаем готовое решение для следующего шага в развитие их бизнеса.
«Мы в Business Park AQJOL предлагаем нашим резидентам не просто помещение на 500 квадратов. Мы предлагаем готовое решение для следующего шага в развитие их бизнеса.»
От редакции:
Трансформация рынка коммерческой недвижимости требует принципиально новых форматов взаимодействия между застройщиками, логистами и инвесторами. Central Asia Warehouse Summit 2026 предлагает прикладную B2B-площадку для выстраивания партнерств, поиска технологичных решений и открытого обсуждения будущего отрасли.
Форум пройдет 15 октября в Алматы, на площадке отеля Ritz-Carlton. Организаторы предусмотрели различные форматы участия для девелоперов, инвесторов и ритейлеров.
Оформить участие: Нажмите здесь, чтобы перейти на сайт регистрации CAWS 2026.
Частые вопросы
Комментарии (0)