«Кто строит завтра» продолжает собирать на своей площадке главных визионеров отрасли. Зародившись как инициатива ко Дню строителя, рубрика переросла в самостоятельный стратегический спецпроект, где лидеры индустрии прогнозируют эволюцию казахстанского девелопмента.
Сложности с регулированием долевого строительства и цифровизация контрольных процессов существенно изменили ландшафт строительного рынка Казахстана. Девелоперы, привыкшие к простым правилам игры в жилом секторе, активно осваивают коммерческие площади, где требования государства пока менее жесткие. О том, какие долгосрочные риски несет эта миграция для инвесторов и будущих арендаторов, мы поговорили с представителем ассоциации Qazproperty и компании PMG Константином Глушко.
Вопрос Yestate: Как ужесточение государственного контроля на рынке жилья повлияло на стратегии казахстанских девелоперов и почему многие из них сейчас обратили внимание на коммерческую недвижимость?
Константин Глушко: Если сравнивать с предыдущими пятью годами, когда мы наблюдали бум из-за использования пенсионных накоплений, рынок жилья был очень простым для входа. Зарубежные партнеры часто удивлялись, насколько легко у нас начать строить: достаточно зарегистрировать компанию, получить лицензию и нанять субподрядчиков. Из-за этого мы видели массу типовых проектов от разных компаний, работавших с одними и теми же проектировщиками и монолитчиками.
Однако появление большого количества замороженных объектов заставило акиматы усилить контроль. Введение нового Строительного кодекса и цифровизация исходно-разрешительной документации почистили рынок от непрофессиональных игроков. В результате застройщики, столкнувшись с жестким регулированием в жилом секторе и падением спроса, пошли в рынок коммерческой недвижимости, где такого уровня контроля нет, а спрос на покупку квадратов остается высоким.
Вопрос Yestate: Какие риски несет массовый переход застройщиков из жилого в коммерческий сектор, учитывая отсутствие строгих стандартов эксплуатации?
Константин Глушко: Проблема проявится в ближайшие три года. Коммерческие объекты сейчас строятся по принципу квартирной нарезки — бизнес-центр делится на мелкие офисы и продается непрофессиональным собственникам. Остро встанет вопрос эксплуатации. Если в жилых домах жители с трудом договариваются о тарифах ОСИ, то на рынке коммерческой недвижимости жестких требований к содержанию зданий пока вообще нет.
Наша ассоциация инициировала внесение норм по закреплению стандартов эксплуатации, но рынок к этому еще не готов, особенно в регионах, где просто нет профильных специалистов. Недолжная эксплуатация зданий с множеством собственников чревата быстрым износом и проблемами с безопасностью. Застройщики мыслят короткими стратегиями: построить, продать и уйти, оставляя собственников один на один с проблемами управления.
Вопрос Yestate: Насколько казахстанские инвесторы осознают необходимость расчета всего жизненного цикла здания, включая затраты на его содержание и будущую реконструкцию?
Константин Глушко: Долгое время эксплуатация вообще не воспринималась как часть жизненного цикла. Многие считали, что здание проектируется, строится, а потом просто сносится, вычеркивая самый длинный период его жизни. Нам удалось убедить коллег, что эксплуатация крайне важна. Однако единицы застройщиков закладывают в бюджет затраты на текущий и косметический ремонт или реконструкцию через три-пять лет.
Инвестор часто не знает, с какими цифрами столкнется после ввода объекта. Здание начинает изнашиваться, оборудование выходит из строя, и собственнику приходится искать дополнительные средства для сохранения доходности. Идеальный сценарий, когда Facility-оператор подключается на стадии раннего строительства, работает только в высоком сегменте: в отелях по требованиям франшизы, в крупных бизнес-центрах или проектах Built-to-Suit. В объектах среднего класса работают только заказчик, застройщик и проектировщик.
Вопрос Yestate: Как отсутствие профессиональных Facility-консультантов на этапе проектирования отражается на итоговой стоимости проекта для инвестора?
Константин Глушко: Инвесторы просто переплачивают из-за незнания. Ошибка на бумаге исправляется легко, но ошибка, отлитая в бетоне, обходится очень дорого. Инвестор может построить здание класса ниже, чем позволяет локация, и в итоге не достигает ожидаемой доходности. Пока рынок высокий, здания заполняются быстро, но при стагнации бизнес-центры, проданные в нарезку, начнут демпинговать.
Мы хотим внедрить практику, когда инвестор, планируя строительство бизнес-центра высокого класса, привлекает профильных консультантов и Facility-компании. Они должны просчитывать операционный бюджет и рекомендовать качественные материалы и инженерные системы. Арендаторы сейчас стали требовательнее: они хотят видеть профессиональную управляющую компанию, чистые офисы, контролируемый доступ и безопасность. Непрофессионального инвестора пока ничего не стимулирует обращаться к экспертам, и он не представляет, с чем столкнется через несколько лет.
Вопрос Yestate: Почему арендаторы все чаще отдают предпочтение многофункциональным комплексам, несмотря на то что классические компактные бизнес-центры предлагают более низкие ставки аренды?
Константин Глушко: Наша аналитика показывает, что арендаторы готовы платить больше за развитую инфраструктуру внутри здания. Ковидные ограничения и приход поколения зумеров и миллениалов изменили требования к рабочему пространству. Сотрудники больше не хотят сидеть в офисе с девяти до шести, им нужен гибридный формат. Наличие кофеен, фитнес-центров и даже пунктов выдачи онлайн-заказов прямо в здании стало критически важным для привлечения и удержания кадров.
Сейчас решение о переезде часто принимается с учетом мнения коллектива. Если офис закрывает большинство потребностей сотрудников, компания выберет именно его. Кроме того, компаниям важна гибкость. Многофункциональные комплексы предлагают коворкинги, позволяя бизнесу оперативно арендовать дополнительные площади при расширении штата или проектной работе. Классические бизнес-центры не дают такой вариативности сценариев использования пространства, хотя для небольших зданий до 10 тысяч квадратов всегда найдется свой целевой клиент.
Эволюция коммерческих площадей требует новых стандартов
Озвученные тренды наглядно доказывают, что рынок коммерческой недвижимости Казахстана проходит сложный этап взросления. Массовый приход девелоперов из жилого сектора обнажает главную уязвимость рынка: застройщики переносят на бизнес-центры привычную модель «построил, продал по частям и ушел». В результате сложные коммерческие объекты остаются без единой профессиональной управляющей компании. Чтобы избежать массового демпинга и быстрого инфраструктурного износа, рынку предстоит отказаться от подобных коротких спекулятивных стратегий.
Будущее отрасли однозначно принадлежит дальновидным инвесторам. Выигрывать конкуренцию за арендатора будут те участники рынка, которые закладывают расходы на профессиональный Facility-менеджмент еще на этапе заливки фундамента и делают ставку на создание гибких многофункциональных пространств, отвечающих высоким требованиям современного бизнеса.
Частые вопросы
Комментарии (0)