9 сентября в столице прошла совместная пресс-конференция руководства РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» и Палаты налоговых консультантов, посвященная глубокому кризису взаимодействия крупного девелопмента и субъектов малого предпринимательства. Модератором от строительного сообщества выступил заместитель председателя союза Абзал Саманов, а налоговую методологию представили председатель правления профильной палаты Андрей Хорунжий и эксперт Алан Батенов.
Обсуждение, инициированное для оценки последствий нового Налогового кодекса, быстро вышло за рамки стандартных докладов и переросло в открытую дискуссию после вопросов от нашей редакции и коллег с телеканала Atameken Business. Наш анализ показал, что отрасль столкнулась не просто с фискальными барьерами, а с фундаментальной трансформацией производственных цепочек.
Фискальный барьер и изоляция малого бизнеса
Открывая встречу, Андрей Хорунжий детально разобрал первопричину рыночного дисбаланса. Государственные органы, стремясь пресечь схемы уклонения от уплаты налогов, применили достаточно прямолинейный метод — ввели прямой запрет относить на вычеты по корпоративному подоходному налогу затраты юридических лиц по сделкам с индивидуальными предпринимателями на упрощенной декларации. Однако при разработке этих ограничений специфика строительной отрасли, где привлечение узкопрофильных субподрядчиков является основой производственного процесса, оказалась учтена не в полной мере. Подобная архитектура налогообложения сделала прямое сотрудничество экономически нецелесообразным, искусственно изолировав малый бизнес в сегменте услуг исключительно для физических лиц.
Объясняя логику фискального регулятора, эксперт затронул внедряемую государством концепцию «налоговых расходов». Фактически государство осознанно отказывается от части поступлений через специальные режимы и льготы, заменяя ими прямые субсидии. Расчет строится на том, что оставляемые бизнесу деньги пойдут на развитие, что в конечном счете должно увеличить общую налогооблагаемую базу. Однако на практике в строительстве этот механизм дал сбой из-за разрыва цепочки B2B.
«Как только возникают взаимоотношения с юридическими лицами, возникает простая экономическая ситуация, — подчеркнул Андрей Хорунжий. — Юридическое лицо, не относя расходы на вычеты, дополнительно теряет 20% в виде корпоративного подоходного налога. Я становлюсь невыгоден, и многие компании стараются не заключать договоры с теми, кто работает на упрощенном режиме».
В качестве системного выхода эксперты Палаты предложили внедрить упрощенный вариант общеустановленного режима для индивидуальных предпринимателей. Концептуально малым подрядчикам не требуется громоздкий бухгалтерский учет. Предприниматель сможет вести деятельность без расширения штата бухгалтеров, опираясь на цифровые инструменты и механику налога на добавленную стоимость, где все приобретения и продажи можно свести к простым колонкам учета, если компания не занимается экспортом или специфическими освобожденными оборотами.
«Если налоговый режим будет устанавливать простой учет доходов и расходов, налоговая отчетность сложится всего из 2 строк, — пояснил председатель Палаты налоговых консультантов. — Разница между ними — это прибыль, облагаемая 10%. Зачем искать бухгалтера, если у тебя есть электронная тетрадка, данные в которую подтягиваются автоматически через электронные счета-фактуры?».
Отдельно эксперт коснулся многолетних споров о составлении списков разрешенных видов деятельности (ОКЭД) для применения упрощенной декларации. Позиция Палаты заключается в том, что любые отраслевые перечни бессмысленны: регулировать рынок через запреты по кодам неэффективно, если сама фискальная конструкция делает работу с юрлицами невыгодной. Проблему должен решать свободный выбор предпринимателя в пользу того или иного режима в зависимости от его целевой аудитории.
Адаптация девелоперов: аренда вместо продаж
В ответ на фискальное давление рынок начал искать альтернативные пути сохранения рентабельности. Капитал всегда выбирает путь наименьшего сопротивления, и новые налоги зачастую не увеличивают собираемость, а лишь меняют юридическую форму реализации конечного продукта. Особенно ярко это проявилось в сегменте малоэтажного строительства, где появление налога на добавленную стоимость вынудило девелоперов полностью пересмотреть концепцию сбыта, чтобы не перекладывать возросшие издержки на конечного потребителя. Наглядным примером такой трансформации поделился Абзал Саманов, рассказав об изменении стратегии реализации недвижимости в столичном пригороде.
«С этого года в связи с внедрением нового Налогового кодекса у застройщиков, продающих жилье, появился НДС, то есть дома стали дороже на 16%, — поделился Абзал Саманов. — Мы решили эту проблему другим путем. Арендный бизнес подпадает под упрощенный режим. Маслихат Косшы, где мы строим, установил налог на упрощенку в 2%. Теперь вместо того, чтобы продавать дома, мы перешли в арендный бизнес с последующим выкупом. Мы не стали искать схемы, мы просто поменялись как бизнес».
Дискуссия о дроблении и «кулинарной книге» девелопера
Предложение экспертов легально разделять потоки реализации — обслуживать розничных клиентов через ИП на упрощенке, а корпоративных заказчиков через ТОО на общеустановленном режиме — закономерно вызывает вопросы о рисках. Коллеги с телеканала Atameken Business озвучили опасения многих предпринимателей: не будет ли такая структура расценена проверяющими органами как незаконное дробление бизнеса с целью ухода от налогов? Представители Палаты налоговых консультантов поспешили развеять эти страхи, сославшись на установленные высокие лимиты доходности и нормы статьи 30 Налогового кодекса, которые регламентируют пределы добросовестности налогоплательщиков и запрещают лишь откровенно фиктивные сделки.
Atameken Business: Не породит ли предложенное вами разделение потоков новые схемы ухода от налогов и незаконное дробление бизнеса?
Андрей Хорунжий: «Государство установило колоссальный порог доходности для упрощенки — почти 2,5 миллиарда тенге. Это сделано именно для того, чтобы дробление стало ненужным. Разделить реализацию: физическим лицам продавать через ИП на упрощенке, а юридическим — через ТОО на общеустановленном режиме — это абсолютно законное построение структуры, а не уклонение от уплаты налогов».
Чтобы систематизировать легальные подходы и уберечь рынок от сомнительных серых схем, профильные объединения решили взять на себя функции методологов. Союз строителей совместно с налоговыми консультантами анонсировал выпуск специализированного прикладного пособия, которое поможет девелоперам адаптировать свои договоры под новые фискальные реалии без нарушения закона.
Абзал Саманов: «В течение 2–3 месяцев мы разработаем готовую концепцию, что-то вроде кулинарной книги рецептов. Если вы строите ЖК, вам лучше работать так, если производственную базу — выберите такую конструкцию. Механизмов много, включая консорциумы. К сожалению, люди, оказавшись зажатыми тяжелыми условиями, выбирают самый короткий путь, который может оказаться неправильным. Мы предложим правильный».
Вопросы редакции Yestate о себестоимости и кадрах
Наша редакция сфокусировала внимание спикеров на наиболее болезненных точках производственного цикла — конечной цене квадратного метра и нарастающем кадровом голоде. Официальная статистика фиксирует тревожную динамику: за первые 7 месяцев 2026 года в стране закрылось почти 220 тысяч индивидуальных предприятий. Мы прямо спросили экспертов о том, какие финансовые потери несут застройщики из-за новых правил игры, и не приведет ли массовый уход подрядчиков с рынка к срыву сроков сдачи объектов в эксплуатацию.
Редакция Yestate: На сколько процентов выросла фактическая себестоимость строительства 1 квадратного метра, и как закрытие 219 778 ИП отразится на сроках ввода объектов?
Абзал Саманов: «Точные цифры назвать сложно, это коммерческая тайна, но в кулуарах некоторые коллеги озвучивают цифру удорожания порядка 14%. Что касается закрытых ИП... Стройка действительно замедлилась, но даже если с рынка ушло юридическое лицо, сам человек никуда не делся. Маляры, каменщики — они все присутствуют на рынке. Дело даже не в налогах, а в экономике: мало ипотечных программ, жилье дорожает. Главное, чтобы застройщикам было чем оплачивать объемы».
Подобная риторика наглядно демонстрирует, что ликвидация ИП чаще всего означает лишь смену юридического статуса исполнителей, а не их уход из профессии. Однако ситуация, при которой официальное предприятие закрыто, а мастера продолжают трудиться на объектах, сигнализирует о высоких рисках перетока низового субподряда в неформальный сектор экономики. Для преодоления же общего финансового голода спикер призвал застройщиков укрупняться и искать выход на внешние рынки капитала, приводя в пример успешное размещение государственных панда-бондов под 3–4% годовых.
Долгострои и новая парадигма партнерства
Отдельный блок дискуссии был посвящен хронической проблеме долгостроев и очевидной неэффективности закона о долевом участии, который концептуально застыл в реалиях 2016 года. Текущие механизмы привлечения средств дольщиков морально устарели и не покрывают всего многообразия экономических отношений на строительной площадке. Возникновение незавершенных объектов чаще всего является следствием системных ошибок менеджмента и критического недостатка оборотного капитала, а не изначального злого умысла девелоперов. Для кардинального решения проблемы участники рынка предлагают полностью изменить парадигму взаимодействия бизнеса и местных исполнительных органов, переведя акиматы из статуса распределителей земельного фонда в категорию полноценных инвестиционных партнеров.
«Государство должно быть не просто поставщиком земли, — резюмировал Абзал Саманов. — У акимата в руках ресурс — земля с сетями. Государство должно выступать инвестором и говорить: мы передаем участок, оцениваем вклад в миллион долларов, кто готов зайти как партнер? И затем акимат забирает свою долю готовыми квартирами».
Подводя итог, можно утверждать, что строительная индустрия подошла к серьезной развилке. Участники рынка вынуждены балансировать между поиском сложных, но легальных механизмов структурирования бизнеса и риском скатывания целых производственных звеньев в теневую экономику. В этих условиях инициатива по созданию упрощенного общеустановленного режима для индивидуальных предпринимателей выглядит не просто пожеланием бизнеса, а критически необходимой мерой для сохранения прозрачности строительной отрасли. В завершение встречи наша редакция договорилась о запуске регулярной экспертной колонки Андрея Хорунжего на страницах Yestate, где профильный эксперт продолжит разбирать сложные вопросы налогового учета для девелоперов и инвесторов.
Частые вопросы
Комментарии (0)