Современная городская среда требует глубокого переосмысления подходов к градостроительной документации. Платформа Yestate объединяет профессионалов — архитекторов, проектировщиков и девелоперов, для которых качественный мастер-план территории является фундаментом успешной работы.
В рамках специального проекта «Кто строит города» мы побеседовали с главным архитектором Ассоциации Q88 и руководителем Центра компетенций по развитию территорий АО «КЖК» Санжаром Казиевым. Обсуждаем образовательные инициативы для государственных служащих, переход к цифровому кадастру и главные вызовы комплексного освоения территорий.
Yestate: Ассоциация Q88 ведет масштабную работу по внедрению стандартов комплексного развития территорий и мастер-планирования. Оценивая текущую динамику, насколько сильно за последние годы изменился подход к созданию качественной городской среды, и какие современные подходы уже стали нормой для рынка?
Санжар Казиев: Ассоциация Q88 активно внедряет методы обучения и ежемесячно проводит трехдневные курсы для государственных служащих, формируя у них верхнеуровневое понимание градостроительства и планирования. Эта образовательная инициатива проходит успешно: мы организовали уже около двадцати пяти потоков, в каждом из которых обучается по тридцать человек. Сотни специалистов из региональных управлений и отделов архитектуры со всего Казахстана прошли эту программу, что позволило выстроить качественный профессиональный диалог между регионами.
Если говорить о прикладном значении, то разработка градостроительной документации включает в себя анализ изменений рынка. Однако компетенции восприятия таких сложных документов, как генеральный план, в стране остаются достаточно низкими. Я считаю, что разработка градостроительной документации вообще не должна функционировать исключительно по законам рынка. В рыночных условиях приоритетом становится прибыль от разработки, а не качество документа. В этом вопросе нам стоит вернуться к подходу, который был при Советском Союзе: в идеале этим должно заниматься само государство. Специалисты должны получать стабильную зарплату и сохранять ценности и качество, не пытаясь набрать много проектов в ущерб результату. Важным шагом со стороны государства стала цифровизация: организация «Госградкадастр» при Комитете по делам строительства собирает градостроительные данные и проводит экспертизу документации, что повышает планку качества для всего рынка.
Yestate: Вы объединяете экспертную оптику ассоциации урбанистов и прикладные задачи Центра компетенций Казахстанской жилищной компании. Какой исследовательский проект, реализованный вашей командой, стал главным поводом для гордости с точки зрения реального изменения качества городской среды?
Санжар Казиев: Любая исследовательская работа несет в себе потенциал для реальных прикладных изменений. Мы проводим качественные исследования и сделали серьезный шаг в сторону их автоматизации и цифровизации. Такой подход помогает лицам, принимающим решения, в частности акимам областей и городов, опираться на эти данные и приводить проекты к реальности, поскольку именно это является задачей исполнительных органов.
Для нас цифровизация — это в первую очередь не создание красивой карты, а возможность собрать в одном месте разрозненные данные о территории и превратить их в инструмент принятия решений. Когда мы начинаем исследование города или района, мы смотрим не только на существующую застройку. Мы анализируем инженерную и транспортную инфраструктуру, социальные объекты, демографию, состояние жилого фонда и доступность территории. В цифровой среде эти данные можно накладывать друг на друга и видеть взаимосвязи, которые сложно заметить при традиционной работе с отдельными документами.
В результате у акимата появляется возможность понять, где именно возникает проблема и какие решения необходимо принимать в первую очередь. Наглядно видно, где есть потенциал для реновации, где инфраструктура уже находится под нагрузкой, а где имеются резервы. Именно к этому должна двигаться система градостроительного планирования: от подготовки документа один раз в несколько лет — к постоянно обновляемой цифровой модели территории.
Yestate: В рамках Центра компетенций АО «КЖК» вы работаете с большими градостроительными данными. Насколько такая аналитика открыта и полезна реальному бизнесу? Как девелопер может использовать её на старте проекта, чтобы снизить коммерческие риски?
Санжар Казиев: Именно на предпроектной стадии аналитика даёт бизнесу наибольшую ценность. Очень многие ошибки возникают тогда, когда сначала появляется концепция проекта, а уже потом начинают изучать территорию и выяснять ее ограничения. Правильнее двигаться в обратной последовательности: сначала понять саму территорию, оценить демографию, загруженность дорог, наличие школ и инженерных мощностей, и только после этого определять, какой продукт там действительно нужен.
Для девелопера такая информация позволяет ещё до серьёзных инвестиций увидеть не только преимущества участка, но и его риски. Иногда территория кажется привлекательной, но после комплексного анализа становится понятно, что развитие потребует значительных вложений в инфраструктуру, либо заявленный объём застройки просто не соответствует возможностям района. В конечном итоге выигрывают все: бизнес получает прогнозируемый проект, государство — сбалансированное развитие, а житель — среду, которая формируется исходя из реальных потребностей.
Yestate: Девелопмент долгое время измерял масштаб цифрами и объемами ввода. Насколько сегодня казахстанские застройщики готовы переходить от точечной застройки к сложному мастер-планированию и работе со сценариями жизни человека?
Санжар Казиев: Застройщик всегда в первую очередь будет искать коммерческий интерес. Однако градостроительное планирование уже могут вести такие крупные девелоперы, как BI Group, которые планируют именно сценарий для образа жизни людей. Бизнес постепенно уходит от формирования проектов исключительно в квадратных метрах и начинает продумывать комфорт жителей. Государство также поддерживает этот вектор, мы наблюдаем положительную динамику, но насколько реалистично и качественно это будет воплощено — покажет время.
Мне кажется, сегодня проблема заключается не столько в отсутствии какой-то одной типологии застройки, сколько в том, что мы часто проектируем отдельные объекты, но недостаточно проектируем саму городскую жизнь между ними. Мы умеем строить жильё, торговые центры и дороги, но гораздо сложнее создать район, где все эти элементы работают как единая система. Человеку важно не только качество квартиры, но и то, что происходит после выхода из подъезда: может ли он пешком дойти до парка, кафе или рабочих мест. Особенно это чувствуется в быстрорастущих городах, таких как Астана, где нам необходимо больше внимания уделять смешанным функциям и пешеходной связанности. Город не должен состоять из жилых комплексов, между которыми человек вынужден перемещаться на автомобиле. Человеческий масштаб — это разнообразие функций на небольшой территории.
Yestate: Если посмотреть на развитие крупнейших агломераций страны без абстрактных показателей, какой главный градостроительный вызов предстоит совместно решить девелоперам, архитекторам и государственным институтам в ближайшие годы?
Санжар Казиев: Главной задачей на ближайшую перспективу является формирование методологии межотраслевой координации. Когда привлекаются инвестиции под строительство нового завода или жилья, необходимо четко координировать обеспечение электричеством, водой и транспортной инфраструктурой. Сейчас этими сферами занимаются совершенно разные отрасли. Нам нужна единая пространственная основа, на которой разные ведомства смогут видеть планы друг друга. Проблема возникает тогда, когда решения энергетиков, транспортников и архитекторов начинают пересекаться уже на стадии реализации.
Цифровая платформа должна позволять накладывать эти данные и заранее видеть последствия принимаемых решений. Если планируется новый жилой район, мы должны сразу понимать, какой дополнительный спрос он создаст на городские сети. При этом сама цифровизация проблему не решит — нужна жесткая методология координации, регламентирующая обмен данными и этапы согласования планов. В идеале мы должны перейти к единой цифровой модели территории, где любое крупное решение сразу рассматривается в контексте всего города.
Yestate: Август в строительной отрасли традиционно проходит под знаком профессионального праздника. Подводя итог нашей беседе, что бы вы хотели пожелать коллегам, которые ежедневно формируют облик наших городов?
Санжар Казиев В первую очередь я хочу пожелать всем патриотизма, поскольку все, что мы делаем, направлено на развитие нашей страны. Также желаю коллегам терпения и искренней веры в то дело, которым мы занимаемся.
От редакции:
Переход от точечной застройки к системному мастер-планированию и цифровизации кадастра — это необходимый эволюционный шаг для строительной отрасли Казахстана. В эпоху дефицита инженерных мощностей межотраслевая координация становится главным инструментом выживания и успешности девелоперских проектов. Редакция Yestate благодарит Санжара Казиева за профессиональную экспертизу. Материал подготовлен в рамках специального проекта «Кто строит города».
Частые вопросы
Комментарии (0)