Мы продолжаем серию профессиональных дискуссий, инициированных командой Yestate по итогам международного архитектурного конгресса ARCHICA 2026. Сегодня мы публикуем развернутые ответы, которые редакция получила от Эндрю Слейтера — архитектора, урбаниста и сооснователя междисциплинарного проектного бюро Frantz Slater Design Collective. Практика компании, имеющей офисы в Мадриде, Лондоне и Саппоро, фокусируется на макропланировании сложнейших курортных и рекреационных зон.
Портфолио бюро включает знаковые проекты, сформировавшие современный облик премиальных направлений Азии. Разработанные ими мастер-планы для резиденций Odin Hills, панорамного комплекса Hilltop и масштабной пешеходной инфраструктуры Aruku-zaka Street в японском Нисеко задают абсолютные мировые стандарты работы с горным рельефом. Отдельного внимания заслуживает концепция 94 гектаров набережной озера Тойя на Хоккайдо, где архитекторам удалось филигранно интегрировать коммерческую инфраструктуру в хрупкую экосистему водоема.
Мы передали британскому эксперту блок вопросов, касающихся специфики казахстанского девелопмента, чтобы понять, как преодолеть проблему сезонности и почему инвестиции в общественную среду всегда превосходят по рентабельности агрессивную застройку.
Yestate: Эндрю, ваше бюро Frantz Slater Design Collective широко известно своими проектами в Нисеко и Саппоро — регионах, которые задают стандарты премиального курортного девелопмента в Азии. Такие проекты, как Odin Hills, демонстрируют мастерство интеграции архитектуры в сложный природный ландшафт. В Казахстане, в частности в Алматинском регионе, мы обладаем схожим потенциалом, но часто сталкиваемся с проблемой сезонности. Какие архитектурные стратегии из вашего японского опыта вы считаете наиболее адаптируемыми для нашего региона, чтобы превратить горные локации в живые, экономически эффективные центры притяжения 365 дней в году?
Эндрю Слейтер: Сезонность — это фундаментальная проблема мастер-планирования. В Нисеко переход от экономики 2 или 4 месяцев лыжного сезона к настоящей круглогодичной дестинации произошел благодаря осознанным решениям в области землепользования, связности и программирования, а не за счет отдельных зданий. Мастер-план должен формировать многофункциональное ядро деревни с достаточной плотностью, чтобы поддерживать торговлю, рестораны и культурную активность вне пикового сезона. Сети троп и дорог должны объединять разрозненные участки застройки в единое связное пространство. Ландшафтное окружение — лес, водные артерии, рельеф — необходимо вплетать в общественную среду таким образом, чтобы сама природа становилась точкой притяжения независимо от наличия снега. В Алматы исходные природные данные исключительны. Задача состоит в том, чтобы с самого начала структурировать мастер-план вокруг круглогодичной пригодности для жизни, а не относиться к лету и межсезонью как к чему-то второстепенному.
Yestate: Как ландшафтный архитектор и урбанист, вы работаете на стыке дикой природы и комфортной инфраструктуры. В масштабных проектах девелоперы часто совершают ошибку, перегружая ландшафт агрессивной застройкой ради быстрой окупаемости. Не могли бы вы на примере вашей работы в Японии и Европе объяснить, как тонкое планирование общественных пространств и сохранение экосистемы не снижает, а экспоненциально увеличивает долгосрочную капитализацию земельного участка и объектов недвижимости?
Эндрю Слейтер: В курортном мастер-планировании природный ландшафт является главным активом, и в финансовой модели к нему нужно относиться именно так, а не как к ресурсу, который подлежит потреблению в процессе девелопмента. В наших проектах в районе Нисеко мы постоянно убеждаемся, что участки, прилегающие к охраняемым лесам, водотокам и открытым пространствам, продаются со значительной премией по сравнению с аналогичными участками в более плотных и сильно застроенных зонах. Вывод для разработчиков мастер-планов очевиден. Выделение земли под охраняемый ландшафт — это не потеря площади под застройку, это инвестиция в стоимость всего, что к ней прилегает. По-настоящему грамотно спроектированные общественные пространства с сильным ландшафтным характером, пешеходной связностью и ощущением гостеприимной входной группы также обеспечивают долгосрочную доходность объектов гостеприимства, поддерживая высокое качество клиентского опыта за рамками первого визита.
Yestate. Для платформы Yestate и наших инвесторов вопрос экономики гостеприимства крайне актуален. Какие ключевые метрики вы закладываете в мастер-планы курортных территорий, чтобы проект оставался жизнеспособным на протяжении десятилетий? Существует ли золотая середина в зонировании между частными резиденциями и открытыми рекреационными зонами, которая позволяет создать атмосферу эксклюзивности, не превращая территорию в изолированный от города анклав?
Эндрю Слейтер: Метрики, к которым мы возвращаемся наиболее часто — это пешеходная связность, соотношение активного общественного фасада к площади частных резиденций, а также долгосрочная стоимость эксплуатации объектов общего пользования. Мастер-план, который максимизирует продаваемую площадь в ущерб качеству общественной среды, как правило, показывает хорошие результаты на начальном этапе продаж и плохие с течением времени. Та самая окружающая атмосфера, которая оправдывает премиальное ценообразование, разрушается без постоянных инвестиций в общие пространства. Что касается зонирования, рынок Нисеко предлагает полезный ориентир. Адреса, которые лучше всего сохраняют свою ценность, не являются самыми приватизированными, они являются наиболее тщательно курируемыми. Эксклюзивность на хорошо спроектированном курорте возникает благодаря качеству и однородности среды, а не благодаря ее ограждению. Мастер-план должен обеспечивать проницаемость и связь с более широким ландшафтом, контролируя при этом плотность и характер застройки внутри него.
Yestate. Эндрю, создание курорта — это всегда проектирование эмоций. Переходя к практическим рекомендациям для казахстанских девелоперов, на какие неочевидные детали при проектировании и эксплуатации загородной недвижимости им следует обратить внимание прямо сейчас? Какие ошибки в операционной логистике или выборе материалов вы чаще всего встречаете при развитии туристических кластеров, и как их можно избежать на стадии концептуального проектирования?
Эндрю Слейтер: Проблемы, наносящие наибольший ущерб развитию горных курортов, почти всегда решаются или создаются на стадии мастер-плана. Иерархия дорог и логистика обслуживания часто недостаточно детально прорабатываются на ранних этапах, что приводит к тому, что маршруты транспорта доставки и сервисных служб вступают в конфликт с пешеходной инфраструктурой. Управление дренажом и талыми водами в климатических зонах с циклами замерзания и оттаивания требует очень тщательного проектирования вертикальной планировки, это невозможно дешево исправить постфактум. Что касается материалов и ландшафта, техническое задание должно учитывать горизонт технического обслуживания в 15 или 20 лет, а не ориентироваться исключительно на фотографию в день открытия. Выбор видов растений, системы мощения и подпорные конструкции — все это должно бесперебойно работать в условиях экстремальных сезонных колебаний. Стадия концептуального проектирования — это именно тот момент, когда необходимо решить эти вопросы, прежде чем инженерная и строительная логика сделает их неизменными.
Проект Lake Toya Waterfront Estate на Хоккайдо. В масштабном проекте планировки набережной озера Тойя, охватывающем 94 гектара, инженерная логистика и износостойкость играют определяющую роль. Здесь архитекторы заложили инфраструктурный каркас, способный выдерживать как суровые снежные зимы, так и интенсивные летние нагрузки. Дренажные системы и вертикальная планировка продуманы на начальном этапе, что исключает любые операционные конфликты между обслуживающими службами и отдыхающими.
Yestate: Главная болевая точка местного рынка — это огромный разрыв между блестящим рендером концептуального пространства и тем, что получается в реальности после безжалостного сокращения расходов на стадии строительства. Как британские архитекторы юридически и концептуально защищают свои идеи от бюджетной оптимизации со стороны девелопера?
Эндрю Слейтер: Самая надежная защита — это внедрение ключевых планировочных и ландшафтных решений в нормативно-правовую базу, будь то одобрение проекта застройки, земельные ковенанты или руководства по проектированию, прилагаемые к мастер-плану. Когда структура общественного пространства, зоны сохранения ландшафта, ограничения по габаритам зданий и принципы палитры материалов закреплены в документах, имеющих обязательную силу для последующих этапов, их становится значительно сложнее разрушить в процессе стоимостного инжиниринга. Помимо юридических инструментов, ключевым моментом является обеспечение того, чтобы девелопер искренне понимал, какие именно элементы являются структурными для ценностного предложения проекта. Заказчик, который внутренне осознал, почему ландшафтная ось или профиль деревенской улицы имеют значение для динамики продаж, будет защищать их сам. Задача архитектора на ранних стадиях состоит не только в создании чертежей, но и в формировании этого убеждения.
Yestate: Если бюджет на создание среды в конечном итоге урезается, что должно быть исключено в самую последнюю очередь? Какая деталь общественного пространства выступает в качестве несущей конструкции проекта, без которой все остальное теряет смысл?
Эндрю Слейтер: Структура общественной среды — главные пешеходные маршруты, центральное пространство для встреч, ландшафтный каркас, соединяющий территорию. Это те элементы, которые создают чувство места, из которого все остальное черпает свою ценность. Здание можно упростить без разрушения всего проекта, но удаление или ухудшение качества общей среды сказывается на каждом участке, на каждом впечатлении гостя и на каждом будущем разговоре о продажах. Ландшафт и каркас общественного пространства — это не просто строка расходов, это инвестиция, благодаря которой все остальные статьи затрат имеют смысл.
Yestate: Заглядывая за горизонт 30 лет, как изменится сама концепция отдыха и второго дома? Как новые технологии и экологические стандарты трансформируют типологию курортной архитектуры? В чем, на ваш взгляд, будет заключаться фундаментальная ценность загородной среды для человека будущего, и какие решения мы должны интегрировать в мастер-планы Алатау и других новых территорий уже сегодня, чтобы они оставались актуальными для будущих поколений?
Эндрю Слейтер: Курортный мастер-план будущего гораздо больше похож на небольшой высококачественный город, чем на традиционный курорт. Этот сдвиг уже происходит, и он обусловлен отчасти моделями удаленной работы, отчасти растущим предпочтением подлинного места перед пакетным отдыхом. Сегодня от разработчиков мастер-планов требуется проектирование с прицелом на адаптивность. Необходимы структуры землепользования, способные десятилетиями абсорбировать смешанные формы владения и развивающиеся программы. Нужна инфраструктура общественных пространств, достаточно надежная для обслуживания как постоянного жилого сообщества, так и потока посетителей, а также ландшафтные системы, которые со временем улучшаются, а не требуют замены. В районе Нисеко проекты, над которыми мы работаем сейчас, явно планируются именно в таком масштабе. Мы размышляем о связности на уровне деревни, гражданской инфраструктуре и экологической преемственности наряду с традиционными метриками развития курортов. Те территории, которые сегодня правильно заложат этот фундамент в мастер-план, будут наиболее ценными и наиболее пригодными для жизни через 30 лет.
Послесловие Yestate. Искусство превращать природу в актив
Интервью с Эндрю Слейтером обнажает острую проблему локального загородного девелопмента. Мы привыкли оценивать потенциал горных и озерных локаций категориями исключительно квадратных метров и стоимости строительных материалов, воспринимая ландшафт просто как бесплатный фон для будущих продаж. Японский опыт работы Frantz Slater Design Collective доказывает прямо противоположное. Окружающая экосистема и продуманные пешеходные связи — это не декорации, а главные несущие конструкции капитализации проекта.
Попытки девелоперов сэкономить на проработке дренажных систем, ландшафтном озеленении и логистике на начальном этапе неизбежно оборачиваются огромными эксплуатационными потерями и мертвыми сезонами. Комплекс не сможет стать центром притяжения 365 дней в году, если его инфраструктура рассчитывается только под пиковые зимние загрузки, а общественные зоны застраиваются ради быстрой продажи очередного коттеджа.
Слова британского архитектора служат предельно ясным ориентиром для масштабных проектов вроде Alatau City и новых курортных зон Алматинского региона. Территории, которые сегодня заложат в свои мастер-планы адаптивность, экологическую интеграцию и высочайшее качество общественных пространств, сформируют премиальный рынок завтрашнего дня. Архитектура курорта будущего — это искусство тонкой настройки среды, где инвестиции в природу окупаются десятилетиями стабильного спроса.
Комментарии (0)