Всемирный день архитектуры в этом году прошел под девизом «Housing is a Human Right. Build It» («Жилье — это право человека. Стройте его»). И если в глобальном масштабе этот манифест чаще всего обращен к проблемам базовой доступности крова и социальным программам, то в сегменте современного коммерческого девелопмента казахстанских мегаполисов фокус дискуссии давно сместился.
Здесь покупатель уже реализовал базовую потребность в «стенах» и требует совершенно иного уровня. Право на жилье для него трансформировалось в право на качественную среду. Насмотренный и требовательный клиент не покупает просто бетонный периметр — он выбирает ежедневные сценарии жизни, эстетику фасадов, безопасность двора и продуманный сервис.
Как в условиях нестабильной экономики застройщикам удается не экономить на архитектуре? Где проходит грань между рациональной сметой и потерей авторского ДНК проекта? И почему лидеры рынка массово отказываются от изолированной застройки в пользу открытых городских пространств?
Редакция Yestate.kz инициировала масштабный экспертный опрос, обратившись к ведущим архитекторам и девелоперам, формирующим современный облик наших городов, чтобы найти ответы на эти вопросы.
1. Экономика против концепции: как не потерять ДНК проекта при оптимизации бюджета?
Вопрос редакции Yestate: В условиях высокой инфляции и удорожания строительных материалов девелоперы всё чаще сталкиваются с необходимостью урезать сметы. Качественная и выразительная архитектура традиционно воспринимается как первая статья расходов, подпадающая под сокращение. Как сохранить архитектурную идентичность объекта в условиях жёсткого бюджета и где проходит грань между разумной оптимизацией и разрушением замысла?
Евгений Цой
Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы
«Качественная архитектура не обязательно должна быть дорогой. Бюджет — это такое же базовое условие проектирования, как рельеф, инженерия, инсоляция или градостроительные нормативы. Задача архитектора — не бороться с финансовыми ограничениями заказчика, а грамотно расставлять приоритеты.
Уже на этапе первой концепции мы определяем так называемое „архитектурное ДНК“ проекта — несколько ключевых, нерушимых решений, формирующих его узнаваемый образ и характер. Проблема и разрушение замысла начинаются тогда, когда оптимизация превращается в механическое урезание затрат по всем позициям подряд. Мы в Metropolis действуем иначе: сохраняем фундаментальную идею, но находим альтернативные способы ее инженерной и материальной реализации. Дорогой импортный фасадный материал часто можно заменить качественным локальным аналогом без потери эстетики, а от сложных декоративных элементов отказаться в пользу более сильной работы с пластикой объемов, ритмом окон и светом.
Кроме того, девелоперам пора переходить от оценки исключительно CAPEX (затрат на строительство) к оценке стоимости архитектуры на протяжении всего жизненного цикла здания. Если продуманная концепция повышает ликвидность, замедляет моральное устаревание объекта и капитализирует окружающую территорию, архитектура перестает быть строкой расходов. Она становится главным экономическим драйвером проекта».
Нурлан Камитов
Основатель и главный архитектор INK Architects, почетный член RIBA и AIA
«Мнение о том, что качественный архитектурный результат обязательно требует колоссальных бюджетов и непременно ведет к удорожанию объекта, — это фундаментальное заблуждение. Рынок строительных материалов, фасадных технологий и инженерных решений сегодня развивается огромными темпами. Поиск эффективных, эстетичных, но при этом экономически обоснованных альтернатив — это профессиональная обязанность современного архитектора и показатель зрелости бюро.
Настоящее мастерство проектирования заключается не в использовании самых дорогих фасадных систем, а в грамотной пластике, пропорциях, светотеневой игре, проработке узлов и соразмерности объема человеку. Можно потратить огромный бюджет на премиальный камень и получить холодное, отталкивающее здание, а можно за счет точной архитектурной мысли, ландшафта и фактуры создать пространство, в которое люди влюбляются с первого взгляда. Наша главная задача — создавать эстетически зрелую, удобную и функциональную среду, не превращая объект ни в скучную экономию, ни в безликую наборную застройку».
Алексей Ивженко
Архитектор и основатель проектного бюро Basire Design
«Если говорить откровенно о балансе между архитектурной идеей и бюджетом заказчика, то нам далеко не всегда удаётся найти идеальный компромисс сразу. Однако, когда эта точка равновесия найдена, мы стремимся предельно жестко сохранить первоначальную идею проекта, его характер и ту атмосферу, которую в конечном счете должен ощутить человек, живущий в этом пространстве.
На мой взгляд, планировочные решения зачастую играют гораздо более важную и глубинную роль, чем фасадные. Хотя, безусловно, качественная архитектура — это всегда неразрывная совокупность факторов, которые бессмысленно рассматривать в отрыве друг от друга.
За последние 17–18 лет практики у нас сформировалось солидное портфолио реализованных объектов, и именно этот практический бэкграунд позволяет нам аргументированно отстаивать архитектурные решения перед девелоперами. Сегодня огромное количество проектов остается на бумаге или существует исключительно в цифровом пространстве. Особенно ярко это проявляется с бурным развитием нейросетей и инструментов искусственного интеллекта, когда сгенерировать броский, эффектный архитектурный образ стало значительно проще, чем воплотить его в реальных строительных конструкциях.
Поэтому для нас главным аргументом всегда была и остается реализованная архитектура. Мы убеждены: первоначальная идея обязана последовательно прослеживаться на всех стадиях — от первого эскиза до сданного здания. И самое главное — сохраняться в том пространственном опыте, который изо дня в день получает человек».
Редакция Yestate: Как на эту проблему смотрят сами застройщики, которым предстоит не только построить здание в рамках финансовой модели, но и эксплуатировать его долгие годы?
Олжас Досымов
Архитектор-дизайнер Sensata Group
«Хорошая архитектура не обязательно должна быть дорогой, а дорогая далеко не всегда бывает хорошей. Баланс экономики и качества — это умение точно понять, где инвестиции действительно работают на долговечность и комфорт человека. Есть базовые вещи, на которых девелоперу экономить категорически нельзя: это конструктивная безопасность, инженерные системы и долговечность фасадов. Профессионализм команды заключается в том, чтобы создать красивый и разумный объект, притом так, чтобы через десять-пятнадцать лет эксплуатации здание выглядело так же достойно и свежо, как и в день вручения ключей».
Денис Амелин
Архитектор Sensata Group
«При подборе материалов и проектных решений мы в Sensata Group оцениваем не только их первичную закупочную стоимость, но и будущие расходы на эксплуатацию и обслуживание. Качественные и проверенные решения на старте защищают девелопера и жителей от непредвиденных затрат на переделки и дорогостоящий ремонт в будущем. Грамотная инженерная оптимизация позволяет гибко перераспределять бюджет проекта, сохраняя ключевые архитектурные акценты без ущерба для конечного качества».
2. Запрос на сценарии: что сегодня покупает клиент за пределами своей квартиры?
Вопрос редакции Yestate: За последние годы подход к выбору жилья кардинально изменился. Квадратные метры внутри квартиры перестали быть единственной ценностью. Что сегодня формирует понятную ценность жилого комплекса для покупателя?
Самат Сарсенұлы
Заместитель директора BUTA Group по внешним и корпоративным связям
«Сегодня жилой комплекс — это уже не просто дом с определенной полезной площадью. Огромную роль играет то, насколько человек чувствует себя комфортно и защищенно вне стен собственной квартиры: во дворе, на прогулке по внутренней территории, по дороге домой, общаясь с соседями. Именно поэтому общественные пространства, качественное многоуровневое озеленение и коммерческая инфраструктура первых этажей должны закладываться в концепцию проекта с самого начала, а не проектироваться по остаточному принципу после завершения строительства жилых корпусов».
Султан Кайназар
Директор по маркетингу девелоперской компании ORDA INVEST.
«Сегодня важно говорить не только о том, как изменились требования покупателей, но и о том, насколько сами девелоперы научились слышать свою аудиторию. Современный покупатель стал более информированным. У разных аудиторий разные приоритеты: кому-то важна функциональность планировки, кому-то — архитектура, приватность или инфраструктура.
Универсального рецепта идеального жилого комплекса не существует. Именно здесь меняется роль маркетинга в девелопменте: он должен выполнять не только коммуникационную, но и продуктовую функцию — участвовать в формировании концепции. Сильный девелоперский продукт начинается задолго до старта рекламной кампании, и чем раньше мы включаемся в его формирование, тем выше вероятность создать предложение, востребованное рынком».
Евгений Цой
Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы
«Современный покупатель оценивает объект через призму ежедневных жизненных сценариев: как он выходит утром из дома? Что видит из окна? Где и в каких условиях гуляет его ребенок? Насколько безопасен двор и какие сервисы расположены на первом этаже? Раньше главным и почти единственным продуктом была сама квартира, а все остальное воспринималось как приятное, но необязательное дополнение. Сегодня ценность недвижимости окончательно сместилась в среду вокруг дома. Следующий этап конкуренции девелоперов — это конкуренция не отдельной визуальной архитектурой зданий, а качеством и продуманностью образа жизни, который они способны сформировать».
Вопрос редакции Yestate: Как этот запрос на «сценарии жизни» трансформируется в конкретные методики проектирования на чертежных столах архитекторов?
Нурлан Камитов
Основатель и главный архитектор INK Architects, почетный член RIBA и AIA
«Наш главный и конечный клиент — это не только девелопер, который заказывает проект, а человек, который будет в нем жить, работать и расти. Если создавать просто красивую фасадную „оболочку“ без глубокого понимания внутренних процессов, мы не добьемся искренней эмоциональной связи жителя с домом.
В INK Architects мы всегда проектируем пространства через принципы антропоцентризма — буквально примеряем каждый квадратный метр на себя. Архитекторы проживают сценарии будущего резидента: от удобства подхода с коляской и эргономики входной группы до того, как распределяется естественный свет в течение дня и как открывается вид из окна. Комфорт, функциональность и эстетика должны идти рука об руку, создавая среду, которая не устаревает морально и с годами становится только ценнее».
Олжас Досымов
Архитектор-дизайнер Sensata Group
«Человек не живет в красивой трехмерной визуализации. Он каждый день выходит из подъезда, идет по двору, пользуется лифтом, гуляет с семьей. Как отец, я всегда проектирую дворовые пространства с мыслью о своих детях — о их безопасности и интересном досуге. Но при этом принципиально важно не забывать и о взрослых: родителям должно быть так же приятно, удобно и уютно находиться во дворе, как и детям на игровой площадке».
3. Эволюция внутренних стандартов: от формальных норм к полноценным экосистемам
Вопрос редакции Yestate: Формальное соблюдение государственных строительных норм (СНиПов) давно перестало быть конкурентным преимуществом — это лишь базовый юридический минимум. Какие внутренние, более строгие стандарты формируют сегодня ведущие игроки рынка?
Алексей Ивженко
Архитектор и основатель проектного бюро Basire Design
«Размышляя об эволюции стандартов проектирования, мы ориентируемся прежде всего на собственное профессиональное чутье и всегда стараемся мысленно поставить себя на место будущих жителей.
Такие фундаментальные понятия, как масштабная соразмерность человеку и бесшовная безбарьерная среда, для нашего бюро давно вынесены за скобки дискуссий — это непререкаемая норма, которая обязана присутствовать по умолчанию. При этом интеграция в окружающий контекст далеко не всегда должна становиться самоцелью: нередко исходная среда вокруг участка, к сожалению, оставляет желать лучшего, и проект должен задавать новую планку, а не мимикрировать под хаос.
Мы никогда не готовы легко отказываться от собственного архитектурного видения и не считаем верным полностью отдавать право всех проектных решений на откуп заказчику. Свою позицию мы всегда отстаиваем тактично, аргументированно, хотя порой делаем это довольно настойчиво. В архитектуре важно абсолютно всё. Но лишь с практикой приходит ясное понимание: каким аспектам проекта необходимо уделять принципиальное, бескомпромиссное внимание, а где допустима гибкость. Это искусство расстановки приоритетов шлифуется годами через реальный строительный опыт».
Султан Кайназар
Директор по маркетингу девелоперской компании ORDA INVEST.
«В ORDA INVEST мы придерживаемся принципа функциональной достаточности: инфраструктура комплекса должна определяться потребностями аудитории, а не количеством дополнительных помещений. В наших проектах мы предусматриваем различные пространства: шинные комнаты, детские игровые, кинорумы, фитнес-залы, барбекю-зоны. При этом мы не стремимся механически переносить одинаковый набор решений из одного проекта в другой. Наш неизменный стандарт — не конкретный перечень дополнительных возможностей, а их востребованность и реальная ценность для жителей».
Евгений Цой
Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы
«Для нас безусловным стандартом стала бескомпромиссная безбарьерность и адаптивность пространств. Безбарьерная среда — это не просто наличие пандуса у входной группы. Это абсолютная доступность и удобство передвижения для каждого: ребенка на самокате, пожилого человека, родителя с детской коляской или маломобильного гражданина. Второй важнейший принцип — адаптивность. Мы проектируем и строим здания на десятилетия вперед, а образ жизни и технологии меняются очень быстро. Не человек должен приспосабливаться к жесткой архитектуре — хорошая архитектура должна уметь гибко подстраиваться под меняющиеся потребности человека».
Денис Амелин
Архитектор Sensata Group
«Базовым внутренним стандартом для нас стал скрупулезный, научный подход к озеленению. В нашей компании работает штатная команда профессиональных дендрологов, которые подбирают деревья и кустарники с учетом их климатической адаптации к жестким условиям региона. Это позволяет создавать не просто красивую картинку на момент сдачи объекта, а жизнеспособную зеленую экосистему, которая с годами разрастается и становится только лучше. Второй принципиальный момент — повышенные требования к акустическому комфорту и надежности оконных систем. В условиях современного шумного мегаполиса тишина в квартире — это базовая потребность человека».
Нурсултан Белходжаев
Управляющий директор девелоперской компании Kusto Home
«Для нас неизменным стандартом является не конкретный набор технологий, а высокое качество проектирования. При этом для Алматы принципиальным вопросом остается бескомпромиссная сейсмобезопасность. В проекте Koktobe City мы привлекали японского эксперта Кадзуо Ватанабэ и применили буронабивные сваи глубиной до 30 метров. В ЖК Diamond сейсмостойкость обеспечивается другим комплексом: несущие стены толщиной 30 см, увеличение толщины плит на 25% и муфтовые соединения арматуры, прочность которых на 64% выше традиционных решений. Качество реализации обязательно проверяется независимым контролем SGS».
4. Интеграция в городскую ткань: открытость против закрытых кварталов
Вопрос редакции Yestate: На протяжении многих лет жилые комплексы возводились как обособленные крепости с глухими ограждениями. Почему эпоха тотальной изоляции уходит в прошлое и как девелопмент выстраивает диалог с городским пространством?
Евгений Цой
Основатель и руководитель архитектурного бюро Metropolis, член Градостроительного совета Алматы
«Граница земельного участка не должна становиться границей ответственности архитектора и девелопера. Любой крупный жилой или коммерческий объект неизбежно меняет территорию вокруг себя: он перераспределяет пешеходные и автомобильные потоки, генерирует коммерческую активность, создает новую нагрузку на инфраструктуру.
Наглядный пример такого взаимодействия — проект Arkenon City в Астане (девелопер Arkenon Group). По градостроительным нормам (ПДП) на этом участке разрешалось возвести высотную застройку до 15 этажей. Однако, детально изучив градостроительный контекст и перспективу развития района, мы вместе с заказчиком осознанно отказались от максимальной плотности и создали камерный проект бизнес-плюс класса высотой от 5 до 9 этажей.
Чтобы гармонично совместить приватность жителей и открытость городу, мы применили концепцию двухуровневого зонирования: нижний ярус на отметке земли полностью отдан под активную городскую среду, прогулочные зоны и стрит-ретейл, а верхний ярус образует закрытый стилобатный двор исключительно для резидентов. При этом ключевые точки притяжения — такие как крупная арт-скульптура оранжевого зайца — работают как визуальные магниты и ориентиры для всего микрорайона».
Нурсултан Белходжаев
Управляющий директор девелоперской компании Kusto Home
«Современный девелопмент невозможно рассматривать отдельно от города. В проекте Koktobe City мы заложили концепцию «Город цветущей жизни» — построили школу High Tech Academy, центр дошкольного образования, спорт-центр Budokan с бассейном. Смысл модели — сократить необходимость поездок и создать инфраструктуру, полезную окружающему району. В ЖК Diamond условия другие: он расположен в сложившейся среде. Здесь мы не дублируем инфраструктуру, а дополняем ее коворкингом, фитнес-залом и творческими зонами для жителей. Универсальной модели нет — нужно учитывать контекст района».
Олжас Досымов
Архитектор-дизайнер Sensata Group
«Иногда, чтобы качественно улучшить среду целого микрорайона, девелоперу не нужны грандиозные или сверхдорогие решения. Достаточно спроектировать широкий и удобный тротуар, высадить аллею взрослых деревьев, убрать лишние визуальные и физические барьеры и организовать открытые, дружелюбные входы в заведения на первых этажах. Именно из таких продуманных деталей и складывается общее качество городской жизни».
Самат Сарсенұлы
Заместитель директора BUTA Group по внешним и корпоративным связям
«В конечном итоге ключевая задача современного девелопмента — строить не обособленные дома-острова, а формировать связную, полноценную городскую ткань, в которой жилье становится органичной и комфортной частью пространства мегаполиса».
Подводя итог этому спецпроекту, становится очевидно: казахстанский девелопмент перешел на новый этап зрелости. Эпоха, когда проект продавался исключительно за счет удачной локации и базовых планировок, сменилась конкуренцией смыслов, сервисов и эмоций.
Сегодня успешный жилой комплекс — это результат сложного баланса между строгой экономикой, архитектурным видением и уважением к контексту города. Как показали ответы лидеров отрасли, девелопмент берет на себя новую ответственность: компании больше не строят обособленные «острова», а формируют связную, безопасную и эстетичную среду. Право на качественную жизнь из красивого лозунга превращается в реальный рабочий стандарт, который прямо сейчас определяет будущее наших мегаполисов.
Право на качественную среду перестает быть абстрактным глобальным лозунгом. Оно становится жестким внутренним стандартом казахстанских компаний и осязаемой реальностью, которая прямо сейчас воплощается на строительных площадках Астаны и Алматы.
Комментарии (0)