Роб Студивилл: Добро пожаловать на "На скамейке в парке" — публичную дискуссию, организованную Конгрессом за новый урбанизм. "На скамейке в парке" представляет собой интерактивные беседы с лидерами мнений в области нового урбанизма и смежных отраслей, предоставляя аудитории возможность участвовать в реальном времени. Серия вебинаров является платформой для членов CNU, чтобы обсуждать и сотрудничать по актуальным вопросам дня. Сегодня у нас авторская встреча по книге "Произвольные линии" с автором М. Ноланом Греем и интервьюером Мэри Мэдден. Поделитесь своими мыслями на "На скамейке в парке" на www.tinyurl.comt feedback. Роб Студивилл: Автор М. Нолан Грей — профессиональный городской планировщик с опытом работы на передовой политики зонирования в Нью-Йорке. Он является аффилированным ученым в Университете Джорджа Мейсона. Грей также является регулярным автором блога Market Urbanism, а его статьи появлялись в Bloomberg CityLab, The Atlantic и Forbes. Он регулярно выступает на национальном и местном радио, подкастах и телевидении, обсуждая вопросы городского планирования. Он также ведет новую серию на YouTube "Поп-культура урбанизма". Мэри Мэдден, наш интервьюер и модератор, является городским дизайнером и планировщиком с Madden Planning. До этого она была директором в Farrell Madden LLC более 20 лет и является одной из самых опытных практиков в области кодов, основанных на формах, и реформы кодов. Она активно участвует в проекте CNU по реформе кодов и также работала в HUD и Институте мэра по городскому дизайну. Роб Студивилл: Я Роб Студивилл, редактор Public Square CNU. "Произвольные линии: как зонирование разрушило американский город и как это исправить" — это, вероятно, одна из самых обсуждаемых книг по городскому планированию в этом году. Время подходящее, потому что многие штаты и города недавно предприняли довольно радикальные шаги по реформе зонирования, и зонирование ставится под вопрос сейчас так, как это не было на протяжении большей части прошлого века. Но книга — это больше, чем просто призыв к отмене зонирования. Она также рассматривает шаги по реформе кодов зонирования и кодов использования земли и, что важно, исследует, что могли бы делать планировщики, если бы они не тратили большую часть своего времени на надзор за зонированием. Роб Студивилл: План таков: у нас будет презентация от Нолана Грея, затем обсуждение между Ноланом Греем и Мэри Мэдден, а затем мы перейдем к вопросам и ответам от аудитории. Пожалуйста, используйте функцию Q&A в Zoom, чтобы задавать вопросы по мере их появления. А теперь я передам слово Нолану Грею. Нолан Грей: Доброе утро. Дайте мне настроить демонстрацию экрана. Приятно быть здесь. Спасибо Justine, спасибо Робу за помощь в координации этого мероприятия. Приятно быть здесь с вами, Мэри, и спасибо всем за участие. Я собираюсь поговорить о новой книге "Произвольные линии: как зонирование разрушило американский город". Дайте мне поднять свои заметки. Отлично. Я делал это около тысячи раз в качестве преподавателя курса в UCLA, и я разберусь с этим, когда мы вернемся к полному дню в классе. Нолан Грей: Итак, "Произвольные линии". Одна из особенностей, когда вы пишете книгу, заключается в том, что вы довольно быстро понимаете, что многое из того, что вы хотите сказать, и многое из того, что вы думаете, уже было написано, в некоторых случаях дюжину раз. Это если вы не очень умны, в противном случае вы действительно прокладываете новую территорию, или вы просто не провели исследование и не осознали, что другие люди уже имели те же умные мысли, что и вы. Но когда я проводил исследование для книги, конечно, одним из ресурсов, к которым я постоянно возвращался, думая о реформе зонирования и о том, что мы хотим, чтобы планирование делало, было движение нового урбанизма. Многие идеи, которые я здесь освещаю, действительно были исследованы в 80-х и 90-х годах сначала некоторыми из новых урбанистов. Я пройду через некоторые вещи, которые, как я думаю, будут более знакомы этой аудитории, и постараюсь сосредоточиться на некоторых вещах, которые, как я думаю, будут интересны и, я уверен, совершенно не вызывают споров. Нолан Грей: Первая часть книги — я пытаюсь сделать три вещи с книгой. Первая часть — это просто объяснить, что такое зонирование и откуда оно взялось. Мы живем в прекрасный момент, когда все заботятся о зонировании. Когда я впервые начал заниматься зонированием, зонирование было тем, о чем, если вы скажете кому-то на вечеринке, что вы исследователь зонирования, они вежливо должны будут воспользоваться ванной или пойти наполнить свой напиток. Сейчас это то, о чем все хотят говорить, у всех есть чувства по этому поводу. От кандидатов в президенты ожидается, что у них будет платформа по этому вопросу. Вы можете открыть редакционные страницы любой крупной газеты в любой день и увидеть статьи о зонировании. Но я обнаружил, что даже люди, у которых были мнения, которые я считал в целом правильными о зонировании, имели лишь очень смутное представление о том, что такое зонирование. Нолан Грей: Итак, немного предыстории. Зонирование отличается от городского планирования. Городское планирование — это то, чем, конечно, люди занимаются уже много тысяч лет. Вот, например, план Филадельфии 1600-х годов. Планировщики планировали улицы и общественные пространства и занимались более физическим планированием, которое люди обычно считают планированием, с самого начала цивилизации. Но зонирование появляется на сцене в начале 1900-х годов. Первые современные коды зонирования были приняты в 1916 году. И я думаю, что одна из нарративов, которую мы получаем о том, что такое зонирование, откуда оно взялось и что оно пыталось сделать, это идея о том, что города хаотичны, в городах есть несовместимости использования, в городах происходит рост, который не связан с инвестициями в инфраструктуру. И если мы соберем всех самых умных людей в комнате вместе, они смогут придумать план, который распределит землю и ограничит и контролирует плотность на протяжении чего-то вроде 20, 30, 40 лет. Нолан Грей: В книге я пытаюсь рассказать раннюю историю зонирования через призму двух городов, которые, как я думаю, очень показательные города, которые приняли зонирование в 1916 году. Первый — это, конечно, Нью-Йорк, очень известный. И я погружаюсь в некоторые из политик "баптистов и бутлегеров", которые привели к зонированию в Нью-Йорке. Конечно, у вас есть эта своего рода протомодернистская рамка: давайте соберем самых умных людей в комнате вместе и придумаем план. Но, конечно, у вас также есть люди с финансовыми интересами в зонировании, или люди, которые, возможно, преследуют то, что мы могли бы с современным взглядом назвать антисоциальными целями. Я говорю о попытке ввести некоторую форму классовой сегрегации в ранних кодах 1916 года. И большая часть этой ранней истории зонирования сосредоточена на Нью-Йорке, но я действительно хотел выделить Беркли. Беркли, Калифорния, который в то время был быстро развивающимся пригородом, и Беркли гораздо интереснее как история происхождения зонирования в том смысле, что Беркли — это первый город, который ввел зонирование для односемейных домов. Это зонирование, которое строго запрещает что-либо, кроме отдельно стоящего односемейного дома. Нолан Грей: И в обоих этих случаях есть баптисты, люди, которые делают этот высокий идеологический аргумент о необходимости городского планирования. Но есть также люди, которые довольно откровенно говорят: "Да, я хочу защитить стоимость своей собственности, я хочу держать людей, которые не выглядят как я или не зарабатывают столько же, сколько я, вне моего района". И затем, конечно, немного истории здесь. Я собираюсь немного быстро пройти через это, потому что хочу перейти к обсуждению. Но история о том, как федеральное правительство за последние 100 лет активно продвигает, стимулирует и в конечном итоге требует принятия кодов зонирования. Нолан Грей: Итак, что такое зонирование? Есть два ключевых документа в зонировании. Первый — это текст зонирования, который устанавливает правила того, что можно и нельзя делать в каждом районе зонирования. И затем карта зонирования, которая отображает это на каждом участке в городе, назначая каждому участку район зонирования. Эти районы определяют в широких чертах две вещи, и это очень важно, как я определяю зонирование, потому что я думаю, что здесь, возможно, возникнут некоторые разногласия. Я определяю зонирование в гораздо более евклидовом смысле, пытаясь сделать две вещи. Первое — это сегрегация использования земли. Типичный код зонирования в США разделяет города на жилые, коммерческие и промышленные районы в широком смысле. Конечно, в каждой из этих категорий есть головокружительное множество подкатегорий. Например, в жилом районе у вас может быть район, в основном предназначенный для отдельно стоящих односемейных домов. Или у вас могут быть дуплексы, небольшие квартиры. В коммерческом районе у вас может быть более местная розничная торговля, региональная, легкая промышленность. Это должно быть знакомо многим практикующим планировщикам. Нолан Грей: Второе — это ограничение плотности. Здесь у вас есть, особенно справа, коэффициент площади пола, который является предпочтительным способом, которым мы устанавливаем, я бы сказал, произвольный предел на количество площади пола, которое может быть построено на любом участке. Затем странный коктейль правил определяет фактическую массу этого здания, такие как отступы и покрытие участка. Я не должен рассказывать новым урбанистам, что не так с многими из этих способов. Я хочу отделить зонирование от других форм планирования использования земли. В книге я осторожен, чтобы сказать, что я не занимаюсь историческим сохранением, я не занимаюсь постановлениями о разделении на участки или, возможно, такими вещами, как экологическая экспертиза или планы улиц, хотя я говорю об этом ближе к концу книги. Я действительно пытаюсь говорить о том, что местные правительства могут и должны разделять города на основе использования земли и устанавливать строгие ограничения на плотность с помощью таких вещей, как площадь пола или количество единиц на каждом участке. Нолан Грей: Это, я думаю, то, с чем многие люди действительно знакомы с обсуждением, или, конечно, вы знаете, так что мои родители могут не быть так знакомы с тем, как работает зонирование, но они, конечно, слышали, что зонирование повышает цены на жилье, например. Слева здесь карта Лос-Анджелеса. Я думаю, что около 77 процентов Лос-Анджелеса, извините, 75 процентов жилых районов в Лос-Анджелесе исключительно ограничены для отдельно стоящего односемейного жилья. Это первый способ, которым зонирование увеличивает цены на жилье, просто не позволяя строить много жилья. Второй способ, которым эти коды зонирования увеличивают цены на жилье, заключается в том, что они требуют, чтобы жилье, которое строится, строилось, возможно, на более высоком уровне, чем предпочли бы застройщики и потребители. Вот фантастическая иллюстрация от некоторых друзей из сети реформы парковки, показывающая, что если у вас есть требование о двух парковочных местах на двухкомнатную квартиру, вы фактически удваиваете количество пространства, которое должно быть использовано. В контексте Калифорнии каждое из этих структурированных парковочных мест стоит 80 тысяч долларов. Как всегда говорит мой наставник из UCLA, бесплатной парковки не существует, все это включается в более высокие цены на жилье. Нолан Грей: Третий способ, которым я утверждаю, что зонирование увеличивает цены на жилье, это просто все задержки, которые оно добавляет к процессу. Одной из вещей, которая произошла с начала зонирования, и это подзаговор в книге, можно сказать, является то, что мы отошли от гораздо более системы "по праву" к гораздо более дискреционной системе. Идея заключается в том, что вы не имеете права на свои разрешения, но вы должны пройти через этот процесс, где вы можете или не можете их получить. Это, конечно, приводит к очень долгому процессу, включающему общественные слушания, которые, возможно, являются наименее продуктивным способом оценить чувства сообщества по какому-либо вопросу. Много общественных слушаний, много бумажной работы. Я выделяю единообразный язык для процедуры повторного рассмотрения, который, иронично, является, вероятно, одной из лучших попыток навигации по этому вопросу, устанавливая четкие параметры того, как долго может длиться процесс. Но даже в этом случае может потребоваться шесть месяцев, чтобы получить повторное зонирование для проекта, который, как все согласны, городу, как Нью-Йорк, нужен. Нолан Грей: Второй большой издержкой, которую я выделяю, являются экономические издержки. Я думаю, что недооцененной особенностью городов является их функция как чрезвычайно густых рынков труда. Есть причина, по которой люди исторически стекались в города, несмотря на их многочисленные издержки. И это не только для потребления, но и потому, что когда вы находитесь на густом рынке труда, это позволяет вам быть настолько продуктивным, насколько это возможно. Мы знаем, что, конечно, исторически гениальность не распределена пространственно и географически случайно, она сосредоточена в определенных местах в определенное время. Определенные регионы делают людей гораздо более продуктивными и связывают людей с идеями и коллегами, которые работают над теми же вопросами, что и они. Это то, как мы делаем действительно большие скачки, и это причина, по которой мы говорим о таких местах, как Силиконовая долина, или говорим о Уолл-стрит. Большая часть того, как мы говорим о том, как работают экономики, основана на месте, потому что место имеет значение. Странная вещь в том, как мы делаем планирование использования земли в США, заключается в том, что мы фактически делаем это самым сложным для американцев, чтобы переехать в те места, которые наиболее продуктивны, где они могли бы наиболее значительно увеличить свои доходы. Например, здесь, где я нахожусь в Лос-Анджелесе, в районе залива, в таких местах, как Бостон, Нью-Йорк. Исторически американцы переезжали из более бедных, менее продуктивных мест в более богатые, более продуктивные места. Они улучшали качество своей жизни и, конечно, делали нас всех коллективно богаче, становясь более продуктивными и инновационными. Теперь они делают наоборот, и мы все беднее в результате. Есть довольно поразительные оценки, идет дебат о методологии, но одна оценка ставит общие издержки ВВП между 1964 и 2009 годами на уровне 36 процентов. Другая оценка предполагает, что если бы даже три наших самых продуктивных города либерализовали свои коды зонирования, реальный ВВП на душу населения увеличился бы на 8 процентов. Как я уже сказал, среди экономистов идет дебат о том, какова точная цифра, но нет реального дебата о том, что эти вещи являются драматическим, экстремальным тормозом на экономический рост. Нолан Грей: Третья часть, которая, я думаю, была на переднем плане, когда я писал это, конечно, в 2020 году, когда проходили протесты Джорджа Флойда, это связь между зонированием и сегрегацией. Я частично касаюсь этого в своем введении о том, откуда это взялось. Но я думаю, что среди некоторых планировщиков существует популярное мнение, что сегрегация была своего рода злоупотреблением или неправильным применением зонирования. Я утверждаю, что исторические данные очень ясно показывают, что это была основная функция зонирования с самого начала. Коды зонирования, евклидово зонирование начинают распространяться после дела Бьюкенен против Уорли в 1917 году, когда Верховный суд говорит, что мы не будем терпеть явно расовое зонирование. Так что евклидово зонирование приходит и говорит: "Ну, мы все еще позволим вам заниматься сегрегационными практиками зонирования, но вы должны делать это через призму класса". Это относительно просто, если вы можете сказать, например, что каждый, кто живет в этом районе, должен иметь односемейный дом на участке в десять тысяч квадратных футов. Вы фактически имеете власть определять, кто может и не может жить в этом районе на основе класса. И, конечно, в контексте США это тесно связано с расой, особенно с сегрегацией белых и черных. Нолан Грей: Вы можете видеть некоторые из этих парадоксов даже сегодня. Справа — фото, которое я сделал в Остине, штат Техас, на знаке, который многие из вас, я уверен, видели с 2016 года. Знак "все здесь приветствуются" рядом с знаком, который выступает против либерализации зонирования в Остине. Вы можете видеть это, и я использую этот пример, чтобы подчеркнуть, что это не просто проблема в городе, как Бирмингем, где это хорошо задокументировано, или в консервативном пригороде. Но даже в теоретически прогрессивных внутренних пригородах зонирование используется для предотвращения строительства нового жилья, особенно доступных типов жилья, что имеет эффект удержания людей, независимо от того, что на знаке на лужайке написано "все здесь приветствуются". Нолан Грей: Последняя большая часть, которая, я думаю, не менее важна, это связь между зонированием и разрастанием или зонированием и экологическими соображениями. Огромная причина, по которой так много... Одна из замечательных вещей о зонировании заключается в том, что когда вы понимаете зонирование, и я уверен, Мэри это чувствует, когда вы понимаете зонирование, вы можете ходить по городу и понимать, почему вещи выглядят так, как они выглядят, в огромной степени. Это мой аргумент в пользу изучения зонирования. Это не просто эта странная вещь, о которой вы читаете и никогда не применяете. Это странная вещь, о которой вы читаете, и затем это как в фильме "Они живут", вы надеваете очки и можете понять, почему вещи выглядят так, как они выглядят. Но, конечно, города США печально известны своим разрастанием, и, конечно, я бы предположил, что это сделано по дизайну. Конечно, у вас есть такие вещи, как зонирование для односемейных домов, которое подавляет жилую плотность во многих случаях ниже того, что необходимо для поддержки частого транзита. Но даже в зонах для односемейных домов у вас есть правила, которые говорят, что вы должны потреблять столько избыточной земли. У вас должны быть участки определенного размера, у вас должны быть отступы определенного размера. Нет ничего плохого в требовании открытого пространства или общественного пространства, но мы делаем это очень странным образом, говоря, что у каждого должно быть столько-то на своем участке, а не, возможно, говоря, давайте просто иметь большие парки или давайте иметь регулярные парки. Конечно, владение автомобилем прописано во многих кодах зонирования, это просто предположение. Например, вам не разрешено строить коммерческую или розничную торговлю или жилье во многих городах США, все меньше и меньше, без автомобиля. И затем также вопрос о сегрегации использования. Справа, если вы жили в Вашингтоне, вы могли видеть это, у вас много бывших коммерческих объектов, объектов, которые когда-то могли быть угловым магазином или другой ежедневной необходимостью, такой как парикмахерская или кабинет врача, теперь юридически не могут быть использованы для этой коммерческой цели. Мы сконцентрировали все это в разных зонах, полностью строя город вокруг этой идеи, что вы сядете в свою машину и поедете между разными использованиями земли. Нолан Грей: Более широко, я подчеркиваю это в книге, часть того, что делает это национальное перемещение, это также перемещение американцев из более умеренных регионов в более энергоемкие регионы. Семьи, переезжающие из Калифорнии в штат, как Невада или Аризона, значительно увеличат свое потребление энергии. Нолан Грей: Что мы можем с этим сделать? Я почти уверен, что у всех здесь есть мысли по этому поводу, и я с нетерпением жду их в разделе вопросов и ответов, но я хочу выделить некоторые реформы или идеи, которые, как мне кажется, недооценены в этом обсуждении. Первое — это надо упомянуть о северо-западном Арканзасе. [Смех] Там происходят действительно захватывающие вещи. Я думаю, что в ближайшей перспективе мы, безусловно, можем сделать что-то, чтобы зонирование было менее плохим. Мы можем реформировать зонирование и убрать более разрушительные элементы, которые стоят на пути строительства более доступных, интегрированных, справедливых и устойчивых городов. На местном уровне, например, многие города отменяют минимальные требования к парковке. Я всегда люблю выделять Фейетвилл, потому что люди привыкли слышать историю об Орегоне или, возможно, они не сильно удивлены, услышав это о Баффало, но когда вы говорите им: "Эй, вы знаете, как город в верхнем юге, особенно мне это нравится, потому что я из Лексингтона, Кентукки, и Фейетвилл — это отличный комп, эй, города, даже небольшие средние города в регионах, не исторически связанных с тем, чтобы быть на переднем крае планеты, делают захватывающие вещи в этом направлении". Нолан Грей: Конечно, это положительная реформа, которая здесь проводится. В Калифорнии наше внимание сосредоточено на преемственности на уровне штата. Это установка государственных направляющих вокруг того, что местные правительства могут и не могут делать. Я думаю, что наиболее успешной итерацией этого были вспомогательные жилые единицы. Это изображение в нижнем левом углу. Одна из четырех домов, которые строятся в Лос-Анджелесе сейчас, это ADU, и это отчасти обвинение в том, как мало жилья мы строим в Лос-Анджелесе, но также отчасти заслуга успеха этой программы: установите четкие правила и позвольте каждому строить вспомогательные жилые единицы, и вы получите производство. Нолан Грей: Также, я думаю, еще один элемент программы реформы — это роль федерального правительства. Это то, о чем, конечно, мы вели разговоры с политиками в течение последнего года или около того. Какова роль федерального правительства? Я думаю, есть некоторые люди, которые скажут: "Ну, планирование использования земли в США — это чисто местный вопрос, возможно, вопрос штата, федеральное правительство не имеет роли". Как я утверждаю ранее в книге, федеральное правительство сыграло огромную роль в продвижении, разработке и распространении зонирования, и я думаю, что разумно сказать, что федеральное правительство имеет некоторую небольшую роль в стимулировании городов к отказу от некоторых из этих правил, избавлению от самых вопиющих политик, таких как зонирование для односемейных домов или запреты на одиночные комнаты или производственное жилье, самые откровенно исключающие политики. Есть механизмы, такие как финансирование CBDG или гранты на транспортировку поверхности. Нолан Грей: Затем я утверждаю, что мы можем смотреть за границу. Многие другие развитые страны делают что-то, что как-то похоже на зонирование в США. Я выделяю пример Японии как страны, у которой относительно либеральный код зонирования. Я не знаю, сколько из этой системы мы можем просто импортировать в США, но там, безусловно, есть уроки. Например, их самый строгий район зонирования будет иметь, например, правило плотности, которое фактически требует низкоэтажной застройки, но может позволять небольшие многоквартирные дома или небольшие безобидные коммерческие операции. Еще одна особенность процесса японской системы зонирования, которая, как мне кажется, действительно интересна, заключается в том, что районы зонирования, которые могут быть нанесены на карту, определяются федеральным правительством. У вас нет системы, где каждое местное правительство разрабатывает совершенно новый код зонирования, что, конечно, делает очень трудным для застройщиков строить. Нолан Грей: Но почему бы не полностью отменить зонирование? Я имею в виду, мы можем сделать зонирование менее плохим, и я думаю, что это, безусловно, то, на что стоит сосредоточить свои усилия в ближайшей перспективе. Я имею в виду, что именно так я провожу свое время, разговаривая с государственными, местными и федеральными политиками, пытаясь помочь сделать зонирование менее плохим. Но я думаю, что здесь есть несколько вещей. Первое — это то, что путь к реформе труден. Если вы хотите пойти по пути местной реформы, часть проблемы заключается в том, что местные правительства США невероятно фрагментированы. Планирование использования земли происходит на уровне муниципалитета. Хотя они являются созданиями штата, у них есть много уважения со стороны государственных правительств. Например, здесь, в Лос-Анджелесе, у нас есть как минимум 350 муниципалитетов, каждый из которых имеет власть заниматься зонированием, и между ними очень, очень, очень мало координации. Будет действительно трудно провести реформу город за городом в масштабе. Нолан Грей: Второй элемент здесь — ну, мы могли бы сделать больше государственного преемственности, и иногда государственное преемственность, если вы установите параметры правильно, как я думаю, мы сделали с вспомогательными жилыми единицами или пытаемся сделать с государственным законопроектом о дуплексах, вы можете получить хорошие результаты. Но во многих случаях города будут пытаться найти способы использовать свою власть зонирования, чтобы обойти эти правила. Здесь, в Калифорнии, еще одна институция, которую мы имеем, это региональная оценка потребностей в жилье, которая говорит каждому местному правительству: "Вы должны разрешить, вы должны планировать как минимум столько-то жилья". И, конечно, что мы получаем, это то, что они играют в игры, как это, где они наносят все свои многоквартирные дома на один участок, который находится в подмышке двух автострад. Так что города найдут способы, я думаю, города, которые хотят заниматься исключающим поведением, пока у них есть полномочия зонирования, найдут способы заниматься этим поведением. Нолан Грей: Я бы также утверждал, что это не просто то, что зонирование было неправильно использовано. Я думаю, что зонирование просто не достигло того, что мы хотим, чтобы планирование использования земли делало, а именно разделение несовместимых использований и координацию плотности с ростом. Во многих случаях зонирование решает проблему несовместимых использований, помещая самые оскорбительные использования рядом с более низкими доходами или, во многих случаях, в худших местах, где они могли бы быть. И, конечно, многие города занимаются зонированием без какой-либо координации с их генеральным планом. В некоторых штатах, конечно, есть требование заниматься комплексным планированием и требование согласованности. Но даже в лучших случаях это может быть слабо применено, и, конечно, во многих случаях эти положения не применяются. Я утверждаю, и я более подробно об этом говорю в книге, что зонирование просто не достигло того, что мы хотим, чтобы планирование использования земли делало. Нолан Грей: Теперь, когда я думаю о том, что будет дальше, Хьюстон — это немного интересный пример для урбанистов. Потому что, с одной стороны, Хьюстон сделал почти каждую другую ошибку в планировании, которую можно было бы сделать в 20 веке. Я имею в виду, как и любой другой город США, они построили автострады. Они даже ввели некоторые элементы зонирования, такие как требования к парковке. Они занимались некоторыми неудачными проектами обновления городов. Но, как я утверждаю в книге, зонирование или Хьюстон не сделали одну действительно большую ошибку, которую они не приняли зонирование. И я думаю, что это не случайно, что Хьюстон остается одним из самых доступных и разнообразных и быстро уплотняющихся городов в стране. Так что, например, в таком месте, как Хьюстон, благодаря частично реформам, которые очистили некоторые из оставшихся элементов квази-зонирования, очень легко взять односемейный дом и превратить его в три таунхауса или взять бывшие промышленные коммерческие участки и превратить их в смешанную среду средней высоты, тип застройки, который американские города должны строить сегодня, чтобы оставаться доступными. Нолан Грей: Я утверждаю в книге, что они делают несколько вещей, которые делают это возможным. Конечно, у вас есть правила о неудобствах, у вас есть правила, касающиеся конкретного поведения, которое раздражает людей. У вас есть правила, которые требуют, чтобы самые оскорбительные использования, возможно, такие как сексуально ориентированные предприятия или определенные отрасли, связанные с нефтью, действительно должны быть физически отделены от школ или жилых районов. И, конечно, они уступают системе, если люди хотят добровольно присоединиться к определенным формам планирования использования земли для этого меньшинства, которое действительно, действительно хочет что-то, что выглядит как зона R1, вы можете сделать работу по получению согласия ваших соседей на это, и вы можете в основном покрыть стоимость поддержания этой системы. Но город не будет делать это за вас, и это компромисс, который дает вам город, который имеет одни из самых либеральных правил планирования использования земли в стране. Опять же, я не предлагаю Хьюстон как своего рода копировать и вставить это в ваш город, но это интересная модель в том, что это город, который не занимался зонированием, и он оказался чрезвычайно успешным. В книге есть больше деталей об этом, если вам интересно. Нолан Грей: Конечно, это не просто... Я думаю, что есть поверхностное прочтение книги, которое является просто очень грубым, вы знаете, анти-планировочным, анти-планировочным использованием земли. Но, конечно, я обученный планировщик, и я много думаю о том, что мы можем делать и в чем мы хороши. Я не думаю, что мы очень хороши в микроменеджменте количества парковок и торговых центров. Я не думаю, что мы очень хороши в решении, где должны быть четырехквартирные дома, в отличие от отдельно стоящих односемейных домов. В той мере, в какой мы хороши в этих вещах, я не думаю, что это вещи, которые на самом деле государство должно делать. Но мы можем делать вещи, которые на самом деле волнуют людей, например, действительно сосредоточиться на воздействиях, которые беспокоят людей, конкретных воздействиях, которые делают городскую жизнь неприятной, таких как шум или световое загрязнение или парковка, например. Во многих случаях мы микроменеджируем использование и развитие частной земли, а затем общественная сфера просто оставлена в хаосе. Нет ценообразования на парковку на улице, нет управления, нет стимула для частных землевладельцев учитывать, сколько трафика они генерируют, кроме, возможно, получения крика на общественном слушании. Я думаю, что планировщики должны действительно думать о себе как о хранителях общественной сферы, и я поговорю об этом подробнее через минуту. Нолан Грей: Второе, конечно, я думаю, что у нас есть действительно важная роль в десегрегации американского города, города, который был так сегрегирован столетием плохой политики, не в последнюю очередь включая зонирование. Мы должны быть на переднем крае помощи сообществам, которые испытывают высокие затраты на жилье, оставаться в своих сообществах, а также стимулировать и поощрять десегрегацию городов. Но, возвращаясь к этому физическому планированию, я думаю, что то, в чем планировщики действительно хороши, это это более широкое видение, хранение общественной сферы, этого психофизического планирования, которое действительно отошло на второй план в планировании, потому что мы тратим так много времени на такие вещи, как написание 300-страничного экологического обзора или возня на границах с зонированием. Я думаю, что роль планировщика должна заключаться в том, чтобы мыслить в большом масштабе и думать, где будет происходить рост, как мы координируем инфраструктуру с этим ростом, а не пытаться поместить этот рост в смирительную рубашку и планировать его вокруг улиц. Или, вы знаете, какие конкретные воздействия беспокоят людей, как мы можем это операционализировать, измерить и эффективно смягчить эти воздействия. Нолан Грей: Книга — это то, что я, если ничего другого, пытаюсь сделать с книгой, я пытаюсь возобновить разговор, который, я думаю, в основном затих, за исключением, я думаю, карманов, таких как новые урбанисты, о том, что мы хотим, чтобы планирование использования земли делало, и как мы хотим, чтобы система планирования использования земли выглядела. Я набросал немного того, как, по моему мнению, это может выглядеть здесь, но часть причины, по которой я рад давать эту лекцию, заключается в том, что я уверен, что у многих людей здесь есть умные мысли. С этим я с нетерпением жду вопросов и обсуждения. Мэри Мэдден: Спасибо, Нолан. Вы охватили много всего очень быстро и, я думаю, затронули множество вопросов, которые, я думаю, люди могут захотеть задать. Я думаю, что вы особенно выделили некоторые вещи, о которых, я знаю, у людей есть вопросы. Я думаю, что, вероятно, большинство аудитории CNU согласны с вашей историей и вашей критикой, возможно, на 90, может быть, на 98 процентов того, что вы определили, особенно с традиционным евклидовым зонированием. Одна из вещей, за которую CNU как группа известна, это то, что нам нужно понять, как добиться результатов. И означает ли это, что нам нужно работать в существующей системе, или это означает, что нам нужно сломать систему и придумать другой способ? Из моего опыта, это было частью генезиса кодов, основанных на формах, пару десятилетий назад. Итак, поскольку вы выбрали так узко сосредоточиться на зонировании, касающемся плотности и сегрегации использования, частично я хочу сказать, что вот оно, коды, основанные на формах, действительно являются решением, которое ваша книга просит. Но я думаю, что это гораздо больше, чем это, и это запутанный вопрос, потому что все это так взаимосвязано. Мэри Мэдден: Поскольку вы определили это так узко, одна из вещей, которую, я думаю, коды, основанные на формах, пытались сделать, это напомнить людям, и вы коснулись вещей, основанных на месте. Коды, основанные на формах, действительно пытаются быть о создании места, о смешанном использовании, компактном, пешеходном, что имеет вопросы устойчивости, вопросы общественного здоровья и так далее. Но в книге пару раз, и я не слышала, чтобы вы упоминали это сегодня, поэтому я хотела начать с этого. Вы четко определили зонирование очень узко, но пару раз вы упомянули дизайн вскользь и почти всегда говорите, включая один абзац, где вы упоминаете коды, основанные на формах, что это касается эстетики. Это касается эстетики, и я думаю, что те из нас, у кого есть дизайнерский опыт, утверждали бы, что да, это влияет или затрагивает эстетику, но дизайн — это способ решения проблем. Это о том, как части сочетаются друг с другом. В кодах, основанных на формах, это не о архитектурном стиле, то есть эстетике. Это о том, чтобы убедиться, что у вас есть здания, ориентированные на улицу, чтобы люди не строили глухие стены на улице, потому что, на самом деле, мы все знаем, что частный рынок построит глухие стены на улице. Мэри Мэдден: Так что, я думаю, вопрос в том, что поскольку это так узко определено, у меня есть опасение или страх, что люди услышат "избавьтесь от зонирования, отмените зонирование, оно нам не нужно, это катастрофа", и мы можем с этим согласиться. Но я думаю, что люди могут зацепиться за это и могут быть обеспокоены тем, что вы выступаете за то, чтобы избавиться от всех правил развития вообще. Как я уже сказала, запутанный вопрос, и я знаю, что вы как-то касались этого по пути. Но многие из нас считают, что если мы получим хорошо спроектированные здания, хорошо построенные, использования со временем изменятся. Это не о том, сколько единиц там есть, это такие вещи, как парковка и так далее, но это не только о том, чтобы втиснуть больше единиц. Дизайн имеет фундаментальное значение. Вся концепция недостающего среднего жилья заключается в том, что вы можете иметь гораздо больше единиц, если у вас будет хороший дизайн, и они будут иметь большее отношение к созданию места в общественной сфере и так далее. Запутанный вопрос, и я не уверена, что это может быть пять вопросов вместе. Нолан Грей: Да, я ценю все это. Я думаю, что на самом деле коды, основанные на формах, теория, лежащая в основе кодов, основанных на формах, на самом деле привлекает многие из аргументов, которые я привожу в книге. Это то, что зонирование, сосредоточенное на использовании земли, использовании, которое происходит внутри здания, или, возможно, просто произвольное количество квадратных метров или количество единиц в здании, это просто не тот способ, которым следует подходить к планированию использования земли. Я думаю, что путь вперед — это планирование использования земли, которое гораздо больше сосредоточено вокруг фактических воздействий, которые волнуют людей. В той мере, в какой код, основанный на формах, делает это, я думаю, это на самом деле шаг в правильном направлении. Я бы сказал, что даже в таком месте, как Хьюстон, они занимаются планированием использования земли, основанным на формах, вокруг остановок транзита, чтобы сказать: "Эй, если вы собираетесь строить рядом с транзитной станцией, парковка должна идти за зданием, или у вас должны быть определенные дизайнерские особенности, которые делают это пространство более удобным для ходьбы и езды на велосипеде". Я думаю, что все это совершенно уместно. Надеюсь, я не был слишком легкомысленным в некоторых разделах книги, но я думаю, что это уместно. Это именно та часть регулирования, которая волнует людей, и которая во многих случаях не противоречит необходимости большего производства жилья или строительства более интегрированных сообществ и на самом деле может способствовать этому, если вы скажете: "Эй, мы будем контролировать эти вещи, которые действительно волнуют людей и о которых они очень сильно заботятся, но затем, когда у нас будут эти правила, мы позволим росту происходить, и это не будет происходить, возможно, микроменеджментом на каждом отдельном уровне". Нолан Грей: Я думаю, что иногда это... Я думаю, что мышление, основанное на формах, иногда идет неправильно или используется неправильно, когда это, по сути, просто наложение на существующую систему зонирования, и затем они сталкиваются и не работают хорошо вместе. Вы скажете: "Ну да, мы сохраним все эти старые правила использования и все эти произвольные правила плотности, а затем мы добавим к этому некоторые элементы, основанные на формах". Я думаю, что я предпочел бы увидеть, как убрать многие из этих правил, которые на самом деле делали вашу застройку такой, какой никто на самом деле не хотел, и вы можете добавить некоторые из этих правил обратно. Но, вы знаете, я думаю, в той мере, в какой это на самом деле регулирует то, что волнует людей, я думаю, это на самом деле очень сильно совпадает с аргументом, который я привожу в книге. Мэри Мэдден: Я думаю, что многие из нас признали бы часть того, что вы только что сказали, а именно, что люди определенно называют вещи кодами, основанными на формах, которые мы бы сказали, что были извращены в лучшем случае. Я ценю, что вы это услышали. Мы все знаем, что мы стремимся к совершенству и надеемся, что сможем достичь хорошего. Еще один момент, и я позволю многим людям, которые присылали вопросы, задать один другой и открыть его. Одна из вещей, которую вы... Это далеко в дебри, но мне было интересно, потому что мы с этим сталкивались в нескольких сообществах. Вы определили идею сообществ, которые как бы возвращаются к соглашениям и ограничениям на акты. Мне было интересно, как вы к этому пришли. Я знаю, что это в контексте Хьюстона, который вы выделили, и я видел несколько разных вещей. Один из них — это то, что многие, многие, многие городские адвокаты говорят, что это частные контракты, мы не хотим иметь с ними ничего общего, у нас нет роли. Это одна сторона. Другое сообщество, на самом деле я могу сказать вам, что это в Луисвилле, Кентукки, они исследуют идею, может ли город на самом деле что-то сделать, чтобы предотвратить новые застройки от наличия соглашений, потому что они обнаруживают, что соглашения, которые избегают явной дискриминации, возвращаются и более тонко достигают тех же целей, например, вы не можете иметь коммерческие автомобили на подъездной дорожке, все еще имея минимальную площадь, все еще имея максимальные участки, которые гораздо более ограничительны, чем даже зонирование для односемейных домов. Я знаю, что вы это не упомянули, но я хотел... Это одна из вещей, которая меня действительно заинтересовала, что вы определили соглашения как потенциальный путь вперед, и еще одно сообщество здесь, где я нахожусь в северо-западном Арканзасе, на самом деле, которое было построено как запланированные пенсионные сообщества, Белла Виста, они теперь пытаются справиться с тем, что у них есть все эти соглашения, которые город не может убрать, и это действительно препятствует росту, потому что это частные контракты, и они пытаются понять, как их обойти. Опять же, много всего о узком вопросе, но мне было действительно интересно, потому что как решение я был немного ошеломлен этим предложением. Нолан Грей: Да, ну, так что, я имею в виду, просто то место, где я думаю, что роль, которую ограничения играют в книге, есть определенная загадка, почему Хьюстон не принял зонирование. Я думаю, что ключевая часть истории заключается в том, что избиратели, которые имели самые экстремальные предпочтения для чего-то вроде зонирования, в основном смогли получить это через что-то вроде ограничений на акты. Это соответствует ранней истории зонирования. Многие из ограничений на акты, которые были написаны в конце 1800-х, начале 1900-х годов, в основном ограничения на акты естественным образом исчезают, если вы не проектируете их так, как мы делаем сегодня. Люди хотели эти правила использования земли, и когда ограничения на акты не предлагали им этих правил, они начали продвигать правительство, чтобы оно, по сути, социализировало их предпочтение к исключению, и тогда мы начали получать зонирование. Но Хьюстон, я думаю, работал на этой модели до зонирования, если вы хотите заниматься этими практиками, я думаю, что это печально, что некоторые люди хотят, но если вы хотите заниматься этими практиками, мы, по крайней мере, будем терпеть, что люди занимаются этим поведением, если они хотят выйти и действительно организовать это и поддерживать это сами, но городское правительство не будет приходить и делать это за вас. Как я утверждаю в книге, я думаю, что это пространство без идеальных решений, и вам нужно найти способ, возможно, выкупить этого человека или дать этому человеку, который хочет зонирование R1, выход, не затягивая весь город с собой. Я думаю, что это то, что Хьюстон смог сделать. Нолан Грей: Я бы сказал, что это то, о чем я сейчас много думаю, Мэри, а именно, как мы можем сделать частные формы планирования использования земли работать, потому что я думаю, что они чрезвычайно дисфункциональны. Если вы действительно хотите получить, вы знаете, как один из трех американцев, разозлите их, просто скажите слово HOA. Я думаю, что несколько вещей. Во-первых, мы можем перестать их требовать. Во многих городах США вы не можете легально... Они не дадут вам разрешения на строительство, возможно, запланированного развития или нового раздела на участки без наличия ограничения на акты, независимо от того, считает ли это уместным застройщик и хотят ли этого потенциальные потребители. Так что перестаньте их требовать, позвольте людям добровольно присоединяться к ним. Теперь я думаю, что нам нужно действительно реформировать то, как эти вещи работают. Одна из проблем с ограничениями на акты заключается в том, что изначально они были написаны так, чтобы они длились сроком на 30 лет. В конце 30 лет они должны были быть активно обновлены или исчезнуть. Теперь мы пишем их таким образом, что они длятся вечно, если они не будут активно отменены. Так что мы, по сути, делаем так, что эти вещи длятся вечно. Во многих городах США, даже в исторических городах, где есть слои и слои этих частных соглашений и ограничений на акты, конечно, есть этот заросль, который нужно расчистить. Я бы сказал, если мы вернемся к... если мы изменим управление в некоторых небольших аспектах, чтобы убедиться, что эти вещи все еще подотчетны и что они действительно могут исчезнуть со временем, по мере изменения предпочтений использования земли, я думаю, это был бы положительный шаг. Эти вещи действительно исчезают. Во многих случаях, особенно старые ограничения на акты, имеют механизмы для их отмены. Конечно, если они не применяются в течение стольких лет, суды, по сути, просто перестанут их соблюдать, и для всех намерений и целей они исчезнут. Но я слышу вас, я думаю, что это один из тех следующих больших шагов в исследовании, о котором я пытаюсь думать и о котором я хотел бы, чтобы больше планировщиков думали, а именно, какова роль в возникающих решениях для планирования использования земли, которые не включают в себя необходимость возвращаться к системе зонирования, которую мы просто знаем, что она дисфункциональна. Роб Студивилл: Позвольте мне просто вмешаться здесь и сообщить людям, что, пожалуйста, используйте функцию Q&A в Zoom, а не чат, чтобы задавать свои вопросы. Я скажу, что в чате есть ссылка, если вы хотите получить книгу со скидкой 30% от Island Press с кодом. С этим, позвольте Мэри продолжить. Мэри Мэдден: Как я уже сказала, у нас здесь много вопросов, и я пытаюсь слушать вас и прокручивать их, и некоторые из них дублируются. Есть один, который вы действительно говорите о больших городах, и в книге вы больше говорите о побережьях и о том, что люди переезжают на побережья по экономическим причинам и так далее. Но несколько разных людей действительно интересуются, что это значит для небольших городов, более сельских районов, которые не являются пригородными сообществами, некоторые из которых пытаются понять, как справиться с тем, что национальные сети хотят войти и строить полосы на каждом шоссе в город, некоторые из которых имеют сокращающееся население. Поскольку вы действительно не говорили об этом много в своей книге, я не знаю, есть ли у вас конкретные мысли, есть ли у вас исследования по этим областям, просто, знаете, каково будущее зонирования для гораздо меньших мест, которые не сталкиваются с давлением роста, но, возможно, сталкиваются с устойчивостью и доступным жильем и всеми этими вопросами. Нолан Грей: Да, ну, я имею в виду, я сначала скажу о сельской местности. Конечно, кризис, мы знаем о нем в таком месте, как Сан-Франциско или Нью-Йорк, но, знаете, если вы действительно посмотрите на данные, некоторые из самых острых цен на жилье на самом деле в небольших сельских сообществах на горном западе или в небольших сельских сообществах в Новой Англии, в таких местах, как Вермонт или в таких местах, как Вайоминг, где кризис жилья на самом деле в основном острый. В этих случаях это отчасти потому, что они создали парадигму, где весь рост должен быть разрастанием, низкой плотностью, растянутым, это разрушит то, что сделало сообщество таким ценным, но в то же время город не позволяет фактическую застройку, которая могла бы сохранить город доступным, избегая этого сценария. В этих случаях, знаете, есть много небольших сельских сообществ, которые имеют проблемы с доступным жильем, особенно за последние несколько лет. Вторая часть этого — это, я думаю, сообщества, которые сталкиваются с этой инвестицией или сокращаются, знаете, особенно сельские сообщества. Я прохожу через столько маленьких городов, где у них может быть главная улица, которая на 50% пуста, и просто из мрачного любопытства я открою код зонирования, и, знаете, центр города будет подчиняться какому-то постановлению о розничной торговле на шоссе, которое говорит, знаете, одно парковочное место на 50 квадратных футов коммерческой площади. Это фактически незаконно использовать многие из этих объектов на главной улице по праву, или у них будут правила, которые фактически не позволяют строить никакую жилую застройку в их центрах городов, даже если кто-то захочет это сделать. Так что эти города, которые, я думаю, борются с этой инвестицией, буквально удерживают барьеры зонирования, которые, если кто-то захочет войти и обогатить их сообщество, они легально не могут этого сделать без прохождения через регуляторную волокиту. Это самое простое, что многие из этих городов могут сделать, чтобы просто убрать барьеры, это сказать: "Вот, мы установим четкие, работоспособные базовые правила для того, что мы хотим, и мы уберем многие из этих правил, потому что мы не хотим", и сказать: "Если вы хотите войти и обогатить наше сообщество таким образом, мы не будем добавлять дополнительные препятствия". Мэри Мэдден: Спасибо. Как я уже сказала, я пытаюсь прокручивать, здесь много вопросов. Так что несколько человек коснулись вашего упоминания о Хьюстоне и того факта, что у них более доступное жилье и больше возможностей для малого бизнеса и так далее, но в то же время это, возможно, один из самых разрастающихся городов в США, у него самая большая площадь земли, так что даже если он четвертый по величине, его плотность гораздо ниже, чем это. Но идея, что планировщики должны планировать улицы и кварталы, что такое общественная сфера и так далее. Многие сообщества сейчас имеют единые коды развития, если законы штата позволяют это, но видели ли вы особенно хорошие примеры, где город действительно сделал что-то через зонирование или разделение на участки и так далее, где они действительно обращают внимание на общественную сферу, что могло бы помочь сократить разрастание и, знаете, экологические проблемы и так далее? Нолан Грей: Да, я имею в виду, я думаю, что то, как я это формулирую в книге, это то, что отмена зонирования или даже просто реформа зонирования является необходимым, но недостаточным условием для получения тех типов городов, которые мы хотим. Я думаю, что городская форма будет определяться многими вещами, и зонирование на границах не помогает с разрастанием, но если вы действительно хотите контролировать городскую форму, вам нужно прекратить паттерн роста инфраструктуры, который у нас был за последние 50 лет, прекратить строительство автострад в никуда, прекратить позволять людям ездить, не неся фактических затрат. Так что я бы сказал, что фактические эффективные ограничения на разрастание отчасти, да, абсолютно, прекратите его требовать через зонирование, прекратите делать так, чтобы это был буквально единственный способ, которым вы можете строить жилье во многих городах США, но затем также примите такие политики, как ценообразование на заторы, вложите доходы, которые генерируются от ценообразования на заторы, в инвестиции в транспорт или многомодальные инвестиции. Я думаю, что именно поэтому вся последняя глава книги посвящена этому типу физического планирования, которое действительно необходимо сделать, этому типу большого планирования, которое действительно требуется для строительства тех типов городов, которые мы хотим. Мэри Мэдден: Я думаю, что это была одна часть вопроса, а затем как... Часто мы любим говорить, что, знаете, пусть правительство накрывает стол, чтобы позволить тому типу развития, который они хотят, и так даже если вы ставите улицы, знаете, какие стандарты вам нужны, чтобы укрепить эту новую общественную сферу. Вы смотрели на политики полных улиц, которые приняли сообщества, или на то, есть ли у них фактические правила, которые будут реализовывать эти политики? Нолан Грей: Да, немного. Мы работали над некоторыми из этого в Нью-Джерси. Да, я имею в виду, полные улицы абсолютно важны. Я думаю, что это, возможно, более широкая картина того, что я имею в виду, когда говорю, что инфраструктура определяет тип города, который вы получаете. По сути, если вы строите всю свою инфраструктуру вокруг автомобилей, то, конечно, все развитие, а затем вы требуете парковочные требования, и вы требуете, чтобы все было физически разделено и низкой плотности, вы получите город, построенный вокруг автомобилей. Если вы уберете некоторые из этих барьеров и, возможно, установите направляющие вокруг развития, или, возможно, установите цену на количество трафика, которое генерируют определенные пользователи, или вы фактически установите цену на заторы и строите дороги, где люди могут фактически безопасно использовать эти пространства без автомобиля, тогда вы начнете фактически менять динамику. Но именно поэтому я сосредотачиваю физическое планирование в последней главе, потому что я думаю, что это действительно ключ к получению того, что мы хотим. Но вы должны убрать эти барьеры, чтобы это работало. Если у вас есть полные улицы и у вас есть ценообразование на заторы, а затем вы делаете незаконным строительство многоквартирного дома в городе, вы делаете это очень легко, чтобы строить низкоплотное разрастание односемейных домов. Все лучшее транспортное планирование в мире не будет иметь значения. Мэри Мэдден: Спасибо. Есть несколько... Я постараюсь снова объединить это в многокомпонентный вопрос. Несколько разных людей спрашивают о ваших мыслях о доступном жилье, федеральных законах о справедливом жилье, избегании выселения. Например, в некоторых сообществах, где теперь разрешено застройка, и, скажем, небольшой де-факто доступный старый дом сносят, а на его месте появляется четырехквартирный дом высокого класса. У вас есть мысли о механизмах для решения этих вопросов и есть ли у вас конкретные мысли о федеральных законах о справедливом жилье, как они применяются сегодня? Нолан Грей: Да, здесь много всего. Я бы сказал, что текущий жилищный кризис действительно сводится к несоответствию между спросом и предложением. Есть огромный спрос на жилье, и к началу пандемии мы просто не строили много жилья. Недавно вышел отличный отчет от Upper Growth, показывающий, что у нас были дефициты жилья в 2012 году, у нас были дефициты жилья в 2019 году, и все это было доведено до 11 за последние два года. Так что вопрос действительно будет заключаться в том, как мы можем строить больше жилья и как мы можем строить больше жилья таким образом, чтобы это действительно укрепляло наши сообщества. Я думаю, что в той мере, в какой зонирование, конечно, является огромным барьером здесь, и нет реального вопроса в литературе о том, что метрополитенские районы, которые имеют более строгие режимы планирования использования земли, особенно зонирование или правила разделения на участки, которые делают это трудным для застройки, имеют более высокие цены на жилье. Нолан Грей: Теперь я думаю, что вопрос справедливости здесь действительно важен, и я думаю, что планировщики действительно имеют важную роль в десегрегации городов, если только потому, что за последние сто лет наша политика в основном привела к тому, что у нас сегодня есть. В контексте, где идет джентрификация, я думаю, что города могут и должны делать такие вещи, как общественные земельные трасты, чтобы выкупать существующее доступное жилье, накладывать на него ограничение на акт, помещать его в земельный траст, который говорит, что это жилье всегда будет сдаваться или всегда будет продаваться по цене ниже рыночной. Это политика, очень конкретно направленная на то, чтобы удерживать людей, которые сейчас находятся в своих сообществах, в своих сообществах сегодня. Конечно, в долгосрочной перспективе, если вы строите больше жилья, когда мы не находимся в постоянном ухудшающемся жилищном кризисе, если вы строите больше жилья, вы удерживаете рост цен под контролем, это становится менее важной проблемой. Нолан Грей: Интеграция, я также думаю, действительно важна. Нам нужны механизмы, нам нужно использовать, по сути, каждый рычаг, который у нас есть, и многие штаты и города уже усердно работают над этим, чтобы сказать: "Эй, в той мере, в какой мы будем финансировать жилье через программу, такую как Litec, или в той мере, в какой мы будем участвовать в чем-то вроде Section 8, как мы можем убедиться, что эти программы развернуты в местах, которые исторически были исключающими или исторически были преимущественно белыми или богатыми и использовали такие политики, как зонирование, чтобы оставаться эксклюзивными, предоставляя стимулы для нового развития, чтобы включать единицы ниже рыночной стоимости". Конечно, сегодня самый простой путь — это просто требовать эти вещи, и тогда развитие не работает вообще, и тогда все проигрывают, но на самом деле говоря: "Мы хотим единицы ниже рыночной стоимости в этих районах с высокими возможностями, мы собираемся добавить немного денег, чтобы это работало". Я думаю, что это еще одна область, где мы действительно могли бы использовать нашу невероятную способность планирования, чтобы решить некоторые из этих вопросов, которые на самом деле государственный сектор может хорошо решить. Вместо этого мы в основном используем эту способность для поддержания существующей системы исключения, которая делает цены на жилье все более и более дорогими. Мэри Мэдден: Несколько разных людей задают вопросы, и это может звучать как тот же вопрос, который я только что задала, но я думаю, что они задают другой вопрос, а именно, мы говорим о том, как изменить зонирование, чтобы позволить большую плотность, что с точки зрения рынка может дать нам более доступное жилье или больше жилья для среднего класса или больше жилья для рабочей силы, какой бы термин мы ни использовали. Но я думаю, что, возможно, один из вопросов, и это может быть за пределами вашего исследования политики, который у людей возник, и несколько человек сказали, что они находятся в своей местной комиссии по планированию и зонированию, а именно, какие у вас есть мысли о роли адвокации, как вы получаете городской совет, людей, которые в конечном итоге принимают решения, чтобы признать, что зонирование для односемейных домов является частью проблемы, как мы получаем больше жилья для среднего класса, рабочей силы и так далее. У вас есть какие-либо мысли или опыт в этой более адвокационной роли, а не просто изменить зонирование? Нолан Грей: Да, нет, я имею в виду, это то, о чем мы думаем весь день каждый день в Калифорнии. Я люблю упражнения, это большая картина, я хотел бы продвинуть дискурс, но в повседневной жизни я думаю, что вы абсолютно правы, что мы должны найти способ найти путь, чтобы на самом деле провести эти реформы. Я думаю, что кризис настолько острый во многих местах, что те группы населения, которые исторически этого не чувствовали, теперь это чувствуют. Так что этот член совета теперь говорит: "О, мои дети не могут позволить себе дом в двух часах от меня, и я никогда не увижу своих внуков". Или они обнаруживают: "О, все мои сверстники обналичиваются и уезжают, потому что они не могут позволить себе жить здесь". Или: "Мои друзья хотят уменьшить размер, и в моем сообществе нет таунхаусов или кондоминиумов, чтобы уменьшить размер, так что я просто уеду". Люди, я думаю, уже видят последствия зонирования и то, как эти ограничения на самом деле разрушают их сообщество, сохраняя физическую форму сообщества, чтобы ничего не могло абсолютно измениться, но драматически меняя демографию и состав тех, кто на самом деле живет там и в сообществе. Нолан Грей: Так что, знаете, я думаю, что это будет город за городом. Когда я был в Mercatus, мы разговаривали с местными планировщиками или членами совета, и они говорили: "Какие три или четыре вещи мы должны делать с нашим зонированием или кодом?" Конечно, я могу дать стандартные вещи: избавьтесь от ваших требований к парковке, разрешите больше типов жилья в ваших зонах для односемейных домов, разрешите больше смешанного использования. Но на самом деле это будет зависеть от того, что позволяет местная политика, что позволяют местные условия. Поговорите с вашим местным сообществом застройщиков и скажите: "Эй, какие барьеры стоят на пути строительства того типа жилья, который мы как сообщество согласны, что мы хотим?" Или: "Эй, какие барьеры стоят на пути к возрождению нашей главной улицы?" Эти вопросы будут иметь во многих случаях очень, очень, очень локальные ответы, и нет одного пути, который, я думаю, вы можете выложить для каждого города. Я думаю, что большая часть пути реформы пройдет через государственные правительства, потому что просто так много местных правительств, политика просто не работает для реформы вообще. Если вы даже предложите самую слабую реформу в некоторых пригородах, конечно, вы будете, знаете, вас будут пикетировать ассоциацией соседей. Но вы можете сделать некоторые из этих вещей на уровне штата и быть чрезвычайно эффективными. Я думаю, что мы видим, что некоторые из этого уже происходит, например, в Калифорнии, все больше и больше в горном западе и на юге. Мэри Мэдден: Я думаю, что вы упомянули несколько вещей, и я хочу просто подчеркнуть их. Одна вещь, которую я обнаружила в своей практике, это действительно попытка сформулировать обсуждение в терминах вариантов жилья и выбора жилья. Мой муж и я переехали сюда пару лет назад, и у нас слишком много жилья, но мы могли себе это позволить. Но мы пустые гнезда, но мы хотели быть в районе, где мы могли бы ходить пешком, и так далее. Так что мы в отдельно стоящем односемейном четырехкомнатном историческом доме, который гораздо больше, чем нам нужно, но не было других вариантов, никаких других вариантов нигде вокруг, где мы хотели быть. Так что мы в доме, который, вероятно, должен быть в семье с шестью людьми или что-то в этом роде. Но я думаю, что представление этого как вариантов или выбора избранным должностным лицам, я думаю, это важный потенциальный... Нолан Грей: Да, я имею в виду, я думаю, что это... Просто немного об этом. Я думаю, что это то, что новые урбанисты действительно сделали очень эффективно. Я думаю, что были определенные формы реформаторских движений, которые имели очень подход "ешьте свои овощи". Извините, ребята, жилье дорогое, и земля горит, так что мы должны строить такие милые маленькие сообщества, которые имеют таунхаусы и парки и велосипедную инфраструктуру. Я не думаю, что вам нужно извиняться за это. Я думаю, что, как вы точно говорите, многие люди отчаянно хотят жить в полных сообществах, которые имеют ряд типов жилья. Они хотят жить, например, в моем родном городе Лексингтоне, один из самых дорогих районов — это район, который имеет угловые магазины, который имеет небольшой парк, который имеет квартиры, смешанные с домами. Это на самом деле районы, которые, в той мере, в какой они были построены до зонирования и все еще существуют, чрезвычайно желательны, и люди их любят. Я думаю, что точно к вашему пункту, я думаю, что другой способ подойти к реформе — это идентифицировать эти районы в вашем городе и сказать: "Эй, вы знаете, мы не говорим о... Либерализация зонирования не даст вам Мидтаун Манхэттен. Это даст вам этот милый смешанный район, который на самом деле все знают и любят, который находится в центре нашего собственного города". Я думаю, что это еще один отличный путь к реформе. Роб Студивилл: Мы находимся в конце часа, и мы собираемся разместить видео на сайте CNU завтра. В то же время, я думаю, что мы продолжим говорить, у нас есть больше вопросов и ответов, и мы можем продолжать задавать и отвечать на вопросы людей. Мэри Мэдден: Спасибо, Роб. Мы продолжим. Я даже не думаю, что я задала вам десять процентов вопросов, которые здесь есть. Я пытаюсь их объединить. Вы упомянули одну из проблем на стороне доступности — это дискреционный обзор и процессы, которые длятся 12 или 24 месяца и так далее. Несколько человек задали об этом вопросы. У вас есть какие-либо мысли о том, как, опять же, это больше о роли адвокации или, возможно, о том, как добраться оттуда до сюда, как заставить сообщества отпустить это, будь то дискреция в комиссии по планированию и зонированию или у избранных должностных лиц, чтобы перейти к административным или по праву обзорам? Вы видели, чтобы это делалось в очень многих местах, или у вас есть мысли об этом, чтобы избавиться хотя бы от этого препятствия? Нолан Грей: Да, абсолютно. Мы только что завершаем большое исследование программы ориентированных на транзит сообществ в Лос-Анджелесе, которая, по сути, была программой, которая говорила застройщикам в пределах четверти и половины мили от транзита: "Если вы строите в этих районах и у вас есть определенная смесь доступности, вы получите некоторое облегчение зонирования, облегчение парковки, немного дополнительной плотности, но также вы получите ускоренное упрощение, во многих случаях по праву разрешение". Мы вышли и поговорили с застройщиками, думая, что их привлекло к участию в этой программе. Мы думали, что это будет облегчение зонирования, и это было важно, но на самом деле их привлекла уверенность в разрешении. Я получу свои разрешения, и я получу их своевременно. Это действительно важно. Это во многих случаях самый низкий висящий фрукт для городов. Если вы можете просто укомплектовать или финансировать ваш офис разрешений, чтобы убедиться, что разрешения выходят быстро для проектов по праву, а затем в более широкой картине достичь консенсуса среди вашего сообщества о том, какой тип развития вы хотите, и затем, когда это развитие приходит, это должно быть довольно просто получить разрешение. Нолан Грей: Я думаю, что то, как мы делаем вещи в текущей системе зонирования, заключается в том, что мы говорим: "Мы будем проводить большие общественные процессы на основе каждого проекта, это маленький четырехквартирный дом, у нас должно быть общественное слушание, у нас должен быть экологический обзор, мы должны делать все это". Вы должны делать это на уровне района или города, достичь консенсуса, где вы можете провести фактический общественный процесс, где вы можете иметь такие вещи, как опросы, вы можете иметь такие вещи, как фокус-группы, вы можете иметь такие вещи, как шреты, достичь этого консенсуса, написать его в генеральный план, а затем на основе каждого проекта это должно быть как часы. Да, это соответствует консенсусу или нет. Если это соответствует, вот ваши разрешения через две недели. Я думаю, что это очень... Это даже не о том, какой тип города вы хотите или не хотите, это чисто процедурное, и это одно из низкозатратных и более политически приемлемых реформ, которые, я думаю, многие города могли бы принять. Мэри Мэдден: Я думаю, что это любопытно, и это как бы возвращает вас к одному из ваших выводов книги, чтобы позволить планировщикам планировать. Что я обнаружила в сообществе за сообществом, особенно если