Вот отформатированный и переведенный на русский язык текст вебинара: Роберт Стадфилд: Хорошо, давайте начнем. Добро пожаловать на программу «На скамейках парка» — публичные полевые беседы, представленные Конгрессом Нового Урбанизма. Программа «На скамейках парка» предлагает интерактивные дискуссии с лидерами мысли в области Нового Урбанизма и смежных областей застроенной среды. Сегодня мы обсуждаем проблемы и предварительно одобренные планы строительства с Дженнифер Краус, Элисон Турман-Куинленд и Эдвардом Орфордом. Я буду модерировать эту встречу и проводить интервью. Меня зовут Роберт Стадфилд. Делитесь своими мыслями по ссылке www.tinyurl.compb. Мы приветствуем ваши мнения. И сохраните дату! Скоро откроется регистрация на конференцию CNU 32 в Цинциннати, Огайо, которая пройдет с 15 по 18 мая 2024 года. Этот исторический речной город восстановил свой городской центр, используя свое разнообразие для преодоления трудностей. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, посетите cu.org/cu32. Сегодня у нас есть группа экспертов по предварительно одобренным планам строительства — концепции, которую многие города и поселки стремятся использовать для улучшения дизайна и снижения затрат, среди прочих причин. Дженнифер Краус — основатель и генеральный директор Liberty House Plans, созданной для того, чтобы «предоставить лучшим архитекторам безопасное место для публикации своих работ». Ранее она работала бизнес-консультантом, специализируясь на компаниях, формирующих застроенную среду. Элисон Турман-Куинленд — основатель, ведущий архитектор и ландшафтный архитектор в Flint Lock Lab. Слово «Lab» означает «ландшафтная архитектура и строительство». Это междисциплинарная консалтинговая фирма по проектированию и строительству, базирующаяся в Фейетвилле, Арканзас. Эдвард — директор по работе с общественностью в организации Strongtowns. Он обученный архитектор и увлеченный городской дизайнер с более чем 20-летним опытом работы как в государственном, так и в частном секторах. Я, Роб Стадфилд, редактор «Общественной площади» CNU. Наша сегодняшняя дискуссия посвящена захватывающей тенденции к предварительно одобренным планам строительства и проблемам, с которыми сталкивается их реализация на муниципальном и, возможно, других уровнях. Сначала будет презентация, за которой последует короткая дискуссия между членами панели и сессия вопросов и ответов от аудитории. Пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов в Zoom, чтобы задавать свои вопросы, как только они у вас появятся. Сейчас я передаю слово Джен, которая начнет. Дженнифер Краус: Хорошо, давайте посмотрим... как пойдет этот обмен. Как это выглядит? Мне кажется, хорошо. Отлично. Вот краткая повестка дня на следующие десять минут. Это будет очень быстро, но не волнуйтесь, потому что сессия записывается. Я опишу несколько поверхностных проблем, с которыми мы столкнулись и сталкиваемся с предварительно одобренными планами. Но я хотела бы оставить другие проблемы для сессии вопросов и ответов, чтобы мы могли уделить время обсуждению ваших конкретных интересов. Если у вас есть проблема или вопрос, запишите его, и мы обсудим его позже. Итак, в чем проблема, с которой мы сталкиваемся? Мы переживаем жилищный кризис. Проще говоря, существует разрыв между предложением жилья и количеством домохозяйств, нуждающихся в жилье. Этот разрыв создает конкуренцию, которая приводит к росту цен на жилье и арендной платы. Мы знаем это, потому что это постоянно в новостях, и это также можно заметить по точным цифрам. Существует ряд различных оценок, и это одна из самых консервативных с сайта realtor.com. Согласно realtor.com, в конце 2022 года в США был дефицит жилья примерно в 2,3 миллиона домов. И эта ситуация ухудшается с каждым годом, потому что мы даже не удовлетворяем текущий темп формирования новых домохозяйств теми домами, которые мы строим. В лучший год за последние пять лет мы построили около 98% домов, которые нам были нужны для дополнительных домохозяйств, сформировавшихся в том году. Но у нас также был год, когда мы построили только три дома на каждые четыре новых домохозяйства. В поисках решений этой ситуации мы обнаруживаем, что на сторону спроса в уравнении мы не можем сильно повлиять. Поэтому мы сосредоточены на стороне предложения. И здесь есть две силы, которые могут быть решены предварительно рассмотренными планами строительства. Одна из них — это регуляторные ограничения, а другая — производительность домостроительных компаний. Когда я говорю о производительности строительных компаний, я имею в виду такие вещи, как время, необходимое для завершения этапа предварительной разработки. А когда я говорю о регуляторных ограничениях, я имею в виду такие вещи, как правила зонирования, которые сдерживают потенциал определенного участка земли, или, возможно, процедурные задержки, часто присущие сложным процессам утверждения новых жилищных проектов. Этот дефицит, который мы видим, не является проблемой повсеместно в США, но он широко распространен. В Спокане, городе, с которым работает Liberty House Plans, жилье было ограничено еще до пандемии, а миграция из крупных городов, вызванная пандемией, увеличила население и довела дефицит до критического уровня. Хорошая новость в этой ситуации заключается в том, что жилищное давление создало четкий мандат для городского руководства делать все возможное для устранения ограничений предложения жилья. Они приняли временное постановление, известное как Bokeh, которое включало очень смелую меру среди прочих. Эта смелая мера заключалась в том, что пока постановление действует, вы можете построить до четырех жилых единиц на любом участке земли, предназначенном для жилья в городе. Основная цель Bokeh заключалась в ускорении производства жилья путем облегчения строительства в пределах текущих границ города. Оно позволяет использовать традиционные типы жилья, которые ранее были ограничены. Проблема в следующем. В США мы не регулируем архитектурную красоту. Итак, что происходит, когда вы открываете дверь для типов зданий, которые американцы не привыкли видеть в новом строительстве? И строители реализуют проекты, которые не радуют глаз. Таким образом, существует реальный риск в этой ситуации, что общественность свяжет эти типы зданий с плохим строительством, что создаст препятствие для хороших моделей, которые могут быть построены для смягчения жилищного кризиса. Руководители города Спокан осознают это, включая Спенсера Гарднера и Дина Гандерсона из отдела планирования. Поэтому они выделили средства на разработку набора контекстуально гармоничных планов строительства, которые их строительный инспектор будет активно рассматривать. После рассмотрения плана строитель, который включит этот план в свой проект, получит ускоренное рассмотрение, более короткие сроки предварительной разработки и большую предсказуемость своего проекта, поскольку архитектурное рассмотрение уже завершено. Итак, вот их программа вкратце. Для тех, кто не слышал, как я говорила об этом на конференции CNU, Спокан выбрал готовые планы из коллекции, опубликованной Liberty House Plans. Город может заказать специальный дизайн для программ предварительно одобренных планов, но мы предлагаем готовые планы, которые подошли Спокану и позволят их бюджету пойти дальше. После того как эти планы пройдут процесс рассмотрения, мы называем их «предварительно рассмотренными». Это позволяет избежать некоторой путаницы, которая возникла вначале, когда мы называли проекты «предварительно одобренными». Архитектурные аспекты были рассмотрены, но проект в целом, включая планировку участка, все еще должен быть утвержден. Наконец, в то время как город Спокан управляет частями процесса, которые находятся в рамках обычных муниципальных полномочий, Liberty House Plans управляет нетрадиционными частями программы. Например, управление интеллектуальной собственностью, публикация планов онлайн, прием заявок, лицензирование планов для строителей и распространение строительной документации. Эта программа сталкивается с некоторыми потенциальными рисками, общими для программ предварительно рассмотренных планов, которые мы видели до сих пор. То, что, на мой взгляд, недостаточно обсуждается, это то, что программы предварительно рассмотренных планов строительства требуют от отдела планирования выбора набора проектов. Это может показаться простым, но это означает, что им приходится делать ставку на проекты, которые строители будут реализовывать и в которых они преуспеют, потому что если они не преуспеют, они не будут продолжать строить по этим планам, и мы не решим проблему, которую пытаемся решить. Таким образом, есть способы уменьшить риск неправильного выбора, но он никогда не сводится к нулю. Во-вторых, когда город разрабатывает набор предварительно рассмотренных планов, он может попросить строителей попробовать типы и проекты зданий, выходящие за рамки их обычного опыта, в которых они не приобрели никакой строительной компетенции. Это представляет собой реальный финансовый риск для строителей. Поэтому программы должны быть достаточно привлекательными, чтобы побудить строителей сделать этот шаг. И, наконец, программы предварительно рассмотренных планов строительства ставят муниципальные процессы под микроскоп. Если в процессе рассмотрения строительства в городе есть препятствие или он сложен, попытка создать программу предварительного одобрения выявит это и сделает это очевидным для всех. И теперь некоторые могут сказать, что это преимущество, а не недостаток. И я говорю, что Дин Гандерсон — один из таких людей. Он сказал мне на днях, что стоит выяснить, что работает, или что может замедлить или помешать кому-то строить, потому что если вы город, который имеет дело с жилищной чрезвычайной ситуацией, вам действительно нужно привести свои дела в порядок как регулирующему органу, чтобы убедиться, что вы не являетесь тем, кто мешает. Хорошо. Итак, что дальше? 1 марта — наша целевая дата для запуска первого проекта из коллекции Спокана. Также 1 марта Liberty House Plans выпустит руководство. Это руководство предназначено для широкой публики, это руководство для граждан по предварительно одобренным планам домов. Так что, если кто-то в сообществе заинтересован узнать больше о том, как это работает и почему это успешно, он может купить книгу. У нас пока нет даты для этого, но город Спокан также готовит руководство по развитию. Это руководство будет каталогом планов, которые будут включены в набор предварительно рассмотренных планов, а также руководством по процессу развития в городе. Оно специально предназначено для начинающих застройщиков. То есть для людей, которые могут быть готовы взяться за проекты дуплексов, квадплексов и таунхаусов, которые являются частью коллекции. Они хотят увеличить количество работников в строительном секторе сообщества. Руководство будет включать такие вещи, как стратегии размещения этих проектов на типичных размерах участков, существующих в Спокане. Запуск будет продолжаться с добавлением дополнительных проектов в набор предварительно одобренных планов. И, как я уже сказала, это начнется с проектов дуплексов, квадплексов и таунхаусов. Но есть разговоры о расширении до дополнительных жилых единиц (ADU), потому что члены городского совета также заинтересованы в этом, так как это может помочь решить кризис. Штат Вашингтон теперь принял законодательство, аналогичное программе BOCHA города. Таким образом, город стремится интегрировать положения этого государственного законодательства со своими собственными поправками и сделать их постоянной частью местной нормативной структуры. В ходе этого процесса мы будем работать вместе, чтобы измерять результаты программы и вносить необходимые коррективы для обеспечения ее эффективности. Это особенно важно, потому что мы все еще находимся в своего рода неизведанной области. Есть программы, датируемые 2014 годом, которые, как я знаю, больше не существуют — это муниципальные программы предварительно одобренных планов. Поэтому мы хотим знать, что будет работать, и избежать прошлых препятствий. У нас будет сессия вопросов и ответов позже, но если вы не сможете поговорить во время нее или захотите поговорить со мной позже, не стесняйтесь писать мне на [email protected], и я буду рада услышать, что вы хотите сказать и что вы хотели бы узнать. Элисон Турман-Куинленд: Хорошо, я думаю, теперь моя очередь. Привет всем. Я Элли Турман-Куинленд. Я нахожусь в Фейетвилле, Арканзас. Я архитектор и ландшафтный архитектор, а также небольшой застройщик. Я провела некоторое время в нашей комиссии по планированию здесь. Я также работаю с Коалицией прогрессивного развития. У нас есть общая направленность, в которой мы стремимся создавать любимые, устойчивые, пешеходные и плотные места, чтобы защитить продуктивные и чувствительные экосистемы от разрастания городов. И именно поэтому мы подходим к этой работе практически со всех возможных сторон. Мы также очень сосредоточены на проектах и пропаганде для достижения этой цели. Мы использовали эту простую иллюстрацию, чтобы объяснить, как все эти различные дисциплины работают вместе, чтобы обеспечить жилые единицы в больших масштабах. Сложность производства жилья в нашей текущей системе — это то, что вы должны извлечь, увидев, сколько различных элементов нам пришлось медленно добавлять, чтобы добиться успеха в постепенном развитии. Одна из вещей, которые мы сделали, это то, что названия этого сильно изменились из-за этой всеобъемлющей идеи, и мы немного поговорим об этом. В целом, другой способ, которым мы подходим к этой работе, это то, что мы называем готовыми планами и книгами стилей, верно? Мы работаем с постоянными застройщиками, которые многократно строят одни и те же планы на разных рынках с разными фасадами. Мы пришли к идее о том, как производить дополнительные жилые единицы за счет эффективности повторного строительства одной и той же единицы? Мы знаем, сколько досок в ней используется. Мы исправили все, что было неправильно в первый раз. Мы можем обсудить некоторые ограничения этих типов программ через нашу работу над этой идеей в течение некоторого времени. Как сказала Дженнифер, мы видели, как ряд сообществ приняли своего рода эти программы на национальном уровне под различными названиями с 2014 года. И у нас есть более широкий круг городов, которые приняли ту или иную форму дополнительных жилых единиц (ADU). Калифорния теперь обязана иметь предварительно одобренный кодекс для ADU. Это лишь короткий список муниципалитетов, у которых эти системы действуют. Я говорю вам из северо-западного Арканзаса. И мы также начали с ADU для наших предварительно одобренных идей. Мы начали с идеи полностью предварительно одобренной программы планов ADU в 2017 году в рамках проекта с Робертом Шарпом и Джоном Массинджелом, и я работала над ним в качестве гранта от Фонда семьи Уолтон. Мы очень быстро перешли к названию «предварительно рассмотренные планы ADU». Достижение фактического одобрения более чем одним муниципалитетом. Мы столкнулись с тем, с чем столкнулись многие города, как с очень ранней проблемой. Одна из вещей, которую я могу отметить, это то, что даже если планы предварительно рассмотрены, на практике кажется почти невозможным, чтобы не было дополнительных комментариев к разрешениям, даже к предварительно рассмотренным планам, верно? Концепция этого должна заключаться в уменьшении усилий на уровне городского офиса; чтобы у них была одна возможность для полного рассмотрения, утверждения и корректировки деталей так, как они хотят, в этих планах строительства. Строительные отделы правы. Мы их точно настроили. Мы сделали это один раз. И после этого вы можете прийти со своим пакетом разрешений на строительство и получить его в тот же день. Целью этой программы была возможность прийти в тот же день, заплатить 50 долларов, получить свой пакет планов и получить разрешение на строительство в тот же день, при условии наличия подходящего плана участка. Это было нашим настоящим началом. И я могу дать обратную связь. После строительства одного и того же плана дома в муниципалитете более 10 раз мы иногда получаем разные комментарии к одному и тому же набору чертежей от одного и того же рецензента из месяца в месяц. Таким образом, идея о том, что мы сможем получить всеобъемлющее одобрение от нескольких строительных отделов на один план без необходимости его повторного рассмотрения, — это одна из тех идей, которые звучат великолепно в теории. Но мы не добились в этом особого успеха. Поэтому мы перешли к идее предварительно рассмотренных планов и остановились на моделях планов дополнительных жилых единиц (ADU) именно для этой программы. Частью проекта было содействие принятию новых законов об ADU в трех наших муниципалитетах, а затем предоставление бесплатных планов. Мы немного поговорим о проблемах лицензирования в этих программах. Эта конкретная программа была реализована по бессрочной неисключительной лицензии, принадлежащей некоммерческой жилищной организации, которая была заказчиком этого проекта. Эта некоммерческая организация, которая владеет и управляет доступным жильем в регионе, владеет лицензией на эти планы и продает их. Таким образом, они также взяли на себя юридическую ответственность. У нас есть разные способы, которыми города выдают лицензии, определяют права интеллектуальной собственности и доходы, кто несет ответственность и кто получает финансовую выгоду от продажи планов. Эта конкретная программа была направлена на предоставление доступного жилья, поэтому в ней нет структуры доходов. Дизайнеры получили немного более высокую, чем обычно, плату за первоначальные проекты, а затем их можно использовать на местном уровне без ограничений. Мы также создали небольшую модель «коттеджного поселка», где дома были построены как доступное жилье и стали доступны для посещения. По мере того, как мы углубляемся в терминологию, существуют определенные способы обсуждения и объяснения этого. Терминология, которую мы используем, действительно отражает то, чего мы пытаемся достичь с помощью этих программ. Другая программа, планы которой мы сейчас рассматриваем, находится в Британской Колумбии. Мы сейчас запускаем эту программу и выходим из соглашения о неразглашении. Поэтому я не включила никаких слайдов о ней, но на прошлой неделе я была в Ванкувере, чтобы обсудить то, что Британская Колумбия объявила 7 декабря. В настоящее время в муниципалитетах Британской Колумбии отменяются односемейные зоны, связанные с канализационными сетями, и все их города, имеющие канализационную сеть, обязаны обновить свои правила зонирования к середине лета, чтобы разрешить строительство до четырех жилых единиц на любом участке земли в пределах муниципалитета, подключенном к канализации. На любом участке земли, который также находится на транспортном коридоре, должно быть разрешено строительство до шести жилых единиц. Таким образом, мы работали над программой предварительного рассмотрения для них, в качестве консультантов, пытаясь разработать стратегию и структуру для нее на муниципальном уровне, как вы знаете, скоординированную на уровне провинции. Как нам достичь уровня того, что они называют предварительно рассмотренными планами, без необходимости собирать каждый строительный отдел в провинции в один совет для рассмотрения планов? Не существует плавного способа фактически реализовать цель этих программ, которая заключается в уменьшении усилий по проектированию и уменьшении усилий по рассмотрению, как со стороны застройщика, так и со стороны архитектора, или со стороны городского управления. Верно? Одна из вещей, которые мы видим в отношении задержек с разрешениями, связанных с производством жилья, — это количество времени, которое требуется рецензентам для рассмотрения отдельных планов, и часто это делается несколько раз. Таким образом, эти программы действительно предназначены для уменьшения этих усилий на всех уровнях. И мы в итоге получили ряд различных названий. У нас также есть подход к типовым зонам, и привет команде типовых зон. Я знаю, что у вас есть несколько человек на звонке, которые пытаются применить ту же идею через зонирование, где есть разные зоны в городе, в пределах которых вы можете построить определенное количество планов, и мы связываем эту идею, основанную на форме, с конкретными планами. У нас также много людей, которые практикуют подход готовых планов для частных клиентов. Это не для муниципалитетов. Но это та область, где, я бы сказала, мы видим наибольшее количество фактической работы, и своего рода жилые единицы, которые появляются в рамках этой идеи, это: есть много застройщиков и дизайнеров, особенно в мире CNU, у которых есть каталоги готовых планов, которые они знают и предпочитают, которые они разработали, у них есть несколько фасадов для них, и вы можете их комбинировать, и они знают, что они эффективны. Причина, по которой я считаю, что частная версия этого также заслуживает обсуждения, заключается в том, что эти каталоги готовых планов, как правило, действительно отточены для продаж, маркетинга, возможности строительства и соотношения затрат и ценности. Одна из вещей, которую мы видели как большое ограничение в некоторых из этих программ на национальном уровне, заключается в том, что вы в итоге получаете каталог из 10 планов, и только один из них строится, потому что только один из них фактически успешен и продаваем. Поэтому я думаю, что это одна из вещей, над которой действительно нужно работать со строителями на ранних этапах любой программы, а именно: могут ли эти планы быть построены, проданы и реализованы по разумной цене для людей? Если этого не произойдет, то, скорее всего, мы не увидим широкого распространения. Что касается каталогов планов, это еще один способ, которым мы видели это реализованным, и, по моему опыту, это больше связано с попыткой городов объяснить застройщикам и строителям, какие типы планов они хотели бы видеть. Вещи, на которые город, скорее всего, посмотрит положительно. И я думаю, важно отметить, что один из способов работы этих программ заключается в том, что они являются инструментом коммуникации со стороны городов о том, что они хотели бы видеть, и образовательным инструментом для соседей о том, как могут выглядеть типы жилья, которые могут показаться пугающими. Это типы жилья, которые мы не развивали с тех пор, как правила зонирования, принятые в 1960-х годах, сделали их широко незаконными. И есть много привлекательных моделей этих продуктов, о которых мы не обязательно знаем как широкая публика. Поэтому, даже если мы не увидим широкого распространения некоторых из этих конкретных планов, я думаю, что они могут быть очень успешными в расширении кругозора и мнений о типах жилья, которые мы можем увидеть в условиях новых практик зонирования и регулирования. Одним из больших препятствий, с которыми мы столкнулись в отношении структурной реализации этих программ, является то, кто владеет проектами. Что касается проектов, принадлежащих городу, город взимает плату за эти планы. Это может включать или не включать финансовую отдачу для первоначальных дизайнеров. Самое большое преимущество здесь в том, что город тогда несет за них юридическую ответственность. Программа дизайна, принадлежащая городу, часто имеет гораздо меньший каталог. В отличие от того, что мы видим, особенно в Калифорнии, где больше архитектурных проектов, это более широкая программа, в которой архитектор может представить проект для утверждения и включения. Это позволяет создать гораздо более широкий каталог. И архитектор сохраняет право собственности на него. Часто существует объявленная структура гонораров, верно? Таким образом, вы представляете свой набор планов. И он включается в каталог. Так работают многие калифорнийские программы. И есть объявленная финансовая отдача, которую вы платите непосредственно архитектору за использование этого плана. Одно из ограничений, на которое мы также укажем, и, как я объяснила всем в наших предварительных звонках, я думала, что буду здесь своего рода разрушителем мечт относительно всех проблем, которые мы видели в этих программах. Одна из проблем, которую мы заметили в реализации этого, даже в частных готовых проектах, заключается в том, что почти невозможно заставить кого-то взять готовый проект и построить его без каких-либо изменений. И определить уровень изменений, которые действительно разрешены в рамках вашей программы, при этом продолжая считать его готовым проектом или предварительно рассмотренным проектом, или знать, какой объем изменений, перемещений стен и корректировок дизайна ванной комнаты может быть сделан, прежде чем проект изменится чрезмерно? Как мы структурируем, кто делает эти изменения и как, и как принимаются решения? Психологически мы обнаружили, что очень трудно, даже для застройщиков, не хотеть вносить коррективы в планы с самого начала. Поэтому я думаю, что указание на это как на реальный факт, а затем создание некоторой гибкости в системе при реализации одной из этих программ может быть полезным. Одна из последних проблем, на которую я хочу здесь указать, — это разница в качестве планов, которые мы видим. Вы видели много действительно красивых фотографий от Дженнифер, и один из способов работы их программы заключается в том, что она полностью основана на хорошей архитектуре. Если вы посмотрите на фактически предварительно одобренные и утвержденные программы на национальном уровне, а теперь и на международном уровне в Канаде, вы увидите очень большую разницу в качестве, верно? Есть некоторые, которые мы действительно рады видеть построенными десять раз, а есть некоторые, которые, по-видимому, были разработаны человеком, который никогда не жил в доме или не строил его. И некоторые из них мы будем очень огорчены, если десять из них будут построены подряд в вашем районе. Таким образом, одна из проблем также заключается в том, чтобы город разработал средства, с помощью которых он осуществляет контроль качества. И каковы на самом деле цели, последовательность, и как найти баланс между тем, что я ставлю на то, что то, что находится внизу слева, будет экономически жизнеспособным, и я ставлю на то, что это не вызовет энтузиазма у соседей по поводу ADU, верно? Итак, как мы на самом деле достигаем того, что выглядит как успех в этих программах? Я хотела представить набор данных, о которых, я уверена, вы слышали от меня раньше. Но я думаю, что это самая важная информация о том, почему рынок жилья сейчас является такой большой проблемой. Как человек, который пытается построить много жилья. Когда мы говорим о проблеме количества домохозяйств по сравнению с количеством домов, очень важно отметить, что наиболее распространенный тип домохозяйства в Америке — это один человек, живущий один. Это составляет около трети домохозяйств. Следующий наиболее распространенный тип домохозяйства — это пара без детей. Таким образом, около 58% американцев спят в одной спальне ночью. Ну, если только кто-то не храпит, что является обычной шуткой в этом контексте. Но мы все еще думаем о планировании как страна, как будто жилые единицы всегда равны семье из пяти человек. И почти 72% американских жилых единиц удовлетворяют потребности нуклеарных семей, которые на самом деле составляют меньшинство домохозяйств. Таким образом, одна из вещей, которую может сделать эта программа, — это действительно начать предоставлять реалистичные варианты и предложения о том, как разместить фактические домохозяйства, которые у нас есть, а это много одиноких домохозяйств на очень небольших площадях, что искажает многие из наших зон, ограниченных плотностью, верно? Итак, наши домохозяйства, как правило, маленькие, а наши дома, как правило, очень большие, и у нас есть это большое несоответствие. И одна из вещей, которую может сделать эта программа, — это прояснить, что с меньшими домохозяйствами нам нужно больше отдельных единиц для размещения того же количества людей. И таким образом мы можем начать показывать, как мы можем творчески размещать людей таким образом, чтобы это не выглядело пугающе. И я думаю, что даже если у нас не будет широкого распространения отдельных планов, начало демонстрации того, как повторяющиеся типы домов могут размещать людей таким образом, чтобы это не выглядело пугающе для соседей, может быть действительно полезным для продвижения прогресса в сообществе. И, как вы знаете, местоположение имеет значение в этих вопросах. Мы обнаружили, что визуальная привлекательность имеет большое значение, поэтому встроенное здесь архитектурное качество действительно является ключевым элементом для предотвращения негативной реакции на растущую тенденцию разрешать большую плотность и меньшие единицы в городе. Хорошо, я думаю, у нас сегодня много чего обсудить. Поэтому я прекращу демонстрацию здесь. Эдвард Орфорд: Отлично, Элли. Хорошо, у меня есть возможность прокомментировать некоторые из этих вещей. Что я могу вам сказать, и что я могу заключить из интереса к этому вебинару, это то, что каждый муниципалитет, который посещает организация Strong Towns по всей Северной Америке, заинтересован в предварительно одобренных планах строительства. Мы переживаем жилищный кризис. Нам нужно больше домов. Мы хотим лучшие дома. Мы хотим дома, которые соответствуют потребностям населения, живущего в наших сообществах. Когда я смотрю на предварительно одобренные планы строительства, я вижу удивительный ответ на этот кризис. И у нас есть замечательные люди, которые работают над этим и делают это очень легким. Это непросто. И я думаю, вы слышали это от Элли и Дженнифер, что когда вы выходите на улицу, например, я работал в небольшом сообществе, где у нас было три строительных отдела из трех разных юрисдикций в одном районе. Неважно, что получали эти строительные инспекторы, с одним и тем же строительным кодексом у каждого был свой способ рассмотрения, и у каждого были свои замечания, которые никогда не совпадали. Это то, что мы видим в городских ратушах. Когда вы накапливаете дела и работаете в городских ратушах, вы понимаете, насколько сложную систему мы создали. Поэтому, если вы как житель попытаетесь получить разрешение на строительство террасы или забора, вы поймете, что есть три или четыре разных человека, с которыми нужно поговорить в городской ратуше, и они могут быть не в одном здании. Строительная индустрия и крупные производители домов на рынке — это те, у кого есть рекламные щиты на шоссе, ориентированные на покупателей первого жилья, и они хотят привлечь вас к покупке. Они приняли систему и разработали метод, который занял много лет, чтобы упростить процедуры получения разрешений. Работая в юрисдикции, где вы видите одни и те же единицы, повторяющиеся снова и снова. Я знаю из своего опыта, что вы можете получить одобрение на некоторые из этих домов на муниципальном уровне в течение нескольких часов или одного дня, потому что вы видели один и тот же план 50 раз. В нем есть все правильные детали. Что я нахожу наиболее интересным в предварительно одобренных планах строительства, и это адресовано всем, кто хочет реализовать это в своем регионе, это гармония, которая возникает в городской ратуше при рассмотрении этих планов. Все это регуляторное трение, когда городская ратуша осознает, что это их собственная проблема и что это самоналоженная проблема, предварительно одобренные планы строительства, больше, чем любая другая программа, которую я видел, немедленно это подчеркивают. И это потому, что наличие планировщиков участка, строительного инспектора, пожарного инспектора и коммунальной компании за одним столом, рассматривающих одни и те же планы с общей задачей по разработке жилищного продукта в вашем сообществе. Правила игры меняются, когда вы начинаете понимать, что все эти конфликты в кодексе могут быть решены за столом для достижения консенсуса по утвержденному плану, в который верит ваше сообщество. Идея согласования муниципальной работы для преодоления всех этих препятствий чрезвычайно важна. И в городах, которые применяют этот подход, те, кто сидит вместе, чтобы обсудить все детали, чтобы гарантировать, что процесс может быть быстро повторен с согласия всех и с минимальным количеством переменных, получают большое преимущество в мире предварительно одобренных планов строительства. Другой элемент этого заключается в том, что модели домов, которые вам показывают и которые уже входят в предварительно одобренные планы, являются наименее привычными в наших сообществах. Это такие вещи, как дополнительные жилые единицы. Это многоквартирные дома, которые Элли показала в своей презентации. Это двухквартирные дома, которые показала Дженнифер и которые существовали в этих сообществах. И, к сожалению, жители сообществ помнят только плохие модели. Они помнят только уродливые модели. И они забывают, что хорошие модели уже существуют в их сообществе. Предварительно одобренные планы строительства. Когда вы избавляетесь от всей бюрократической сложности, и когда вы упрощаете этот процесс для сообщества, вы можете предоставить высококачественную архитектуру, гармонирующую с вашим окружением. И даже сообщества, расположенные рядом друг с другом или относительно близко, такие как Саут-Бенд и Каламазу в Мичигане. Вначале, при рассмотрении предварительно одобренных планов в обоих сообществах, вы обнаружите, что они совершенно разные, потому что вы можете искать знакомые характеристики в районе. Поэтому, если вы пытаетесь представить идею чего-то, кроме многоквартирного дома в вашем сообществе, как показала Элли, это способ построить общественный консенсус вокруг вещей, которые люди могут видеть и с которыми они могут себя ассоциировать. Это проверенная модель, что-то осязаемое, что они могут видеть своими глазами. И я знаю, что Дженнифер и ее команда в Liberty House Plans даже сделали 3D-модели. Чтобы вы могли показать их на уровне района и увидеть, как это будет выглядеть на самом деле. И жители начинают понимать, что их не беспокоит термин «многоквартирный». И они больше не беспокоятся о неизвестных для них вещах, таких как дополнительные жилые единицы. Вместо этого они начинают видеть любимые, пригодные для жизни и знакомые им места. И тогда они могут начать задавать более глубокие вопросы о том, как работают остальные части. И я думаю, в конце концов, этот процесс кристаллизует идею предоставления более высокого качества: когда мы думаем о национальной строительной компании, у них есть армия сотрудников, которые работают над инновациями, чтобы сделать дом чрезвычайно дешевым, как использовать наименьшее количество древесины, минимизировать операции по резке гипсокартона. Какие маркетинговые тенденции должны произойти, чтобы увеличить продажи домов для удовлетворения ожиданий на следующие пять лет? Предварительно одобренные планы строительства приносят такого рода национальные усилия на местный уровень в вашем сообществе. Это обеспечивает более низкий порог входа и более легкую точку доступа для людей, желающих сделать эти инвестиции, будь то те, кто стремится называться застройщиками, или те, кто хочет добавить новое строение на свой участок или построить жилье для члена семьи. Это позволяет снизить порог входа, потому что вы устранили многие ментальные сложности, где людям не придется ломать голову над тем, строить ли переднее крыльцо или в какой отдел им следует обратиться. Мы можем фактически сосредоточиться на более качественном дизайне. И для сообществ по всей стране, которые хотят добавить больше правил и требований к строительству, это отличный компромисс. Если вы хотите применить следующий уровень противопожарной защиты или экологических стандартов, которые увеличивают затраты на строительство, мы можем сэкономить затраты, найдя осуществимые планы домов, и мы знаем, что они проходят упрощенный процесс и приемлемы для соседей. Поэтому, пока мы путешествуем, мы можем не найти ту идеальную модель, на которую мы можем указать и сказать: «Этот город делает это лучше всего, и у них есть успешные планы домов». Но если вы рассмотрите этот подход через любой из этих трех аспектов: согласование муниципальной работы, движение к решению жилищного кризиса в вашем сообществе, расширение возможностей сообщества, чтобы оно стало более осведомленным об этих типах домов, и получение более высокого качества работы, чтобы видеть проекты, похожие на уже существующие или лучше, что облегчает другие процессы развития. Я рекомендую людям на любом уровне в вашем сообществе сосредоточиться только на одном из этих пунктов, потому что эта программа через предварительно одобренные планы домов является механизмом для начала этих диалогов. Это мои мысли. Роб, я передаю слово тебе. Роберт Стадфилд: Я вижу много живых вопросов и комментариев в чате. Роб, ты на беззвучном режиме. О, извините. Да, мы получаем много вопросов в разделе вопросов и ответов, и на некоторые из них уже отвечают, но мы хотели бы ответить на некоторые из них для всех. А пока, пожалуйста, задавайте свои вопросы в разделе вопросов и ответов Zoom. Продолжайте задавать их. А пока мы немного поговорим в формате панельной дискуссии, а затем перейдем к разделу вопросов и ответов. У нас также есть много вопросов в чате. И я думаю, что одна из больших тем, которую мы там видим, — это проблема лицензирования для односемейных домов и дополнительных жилых единиц (ADU) по сравнению со зданиями Международного строительного кодекса (IBC), которые требуют инженерных печатей, о чем мы много говорили в подготовительных звонках и еще не затронули в наших дискуссиях. Поэтому, если вы задали свои вопросы в чате, пожалуйста, поместите их в функцию вопросов и ответов Zoom, чтобы мы их не пропустили. Но первое, что я хотел спросить у вас троих, это то, что сейчас существует много идей для решения жилищного кризиса. И я имею в виду, что если вы спросите сто человек, вы, вероятно, получите сто разных ответов о том, что является решением для предоставления большего количества жилья? Что является решением жилищного кризиса? Но идея предварительно одобренных планов строительства действительно выделяется. Многие люди цепляются за эту идею. Итак, мой вопрос: почему именно эта идея так привлекательна сейчас? Элисон Турман-Куинленд: Как мы уже говорили ранее, я думаю, что я тот человек, который сосредоточен на проблемах в этих программах. Я думаю, что сейчас они выглядят как легкое решение, и это может быть очень полезным инструментом в арсенале муниципалитетов, но мы не видели огромного количества жилья, произведенного только этими программами. Это важный инструмент наряду со многими другими изменениями. Одна из вещей, к которой, я думаю, очень легко прибегают люди, пытающиеся решить эту проблему, — это технологии. Да, технологические решения для строительства зданий. Все хотят, чтобы это были грузовые контейнеры, сборные дома, дома, напечатанные на 3D-принтере, и использование технологий и/или таких программ для решения жилищной проблемы. И я думаю, что это важный инструмент, но ограничения жилья, которые мы видим, в основном связаны с ограничениями правил зонирования и строительных норм. Таким образом, всякий раз, когда у нас есть одна из этих программ, используемая для смягчения воздействия зонирования, ограничения количества единиц, которые мы можем разместить в районах, и сосредоточения на реальном устранении предвзятости в отношении одной семьи, которую мы видим в городах, где 75% большинства городов по-прежнему предназначены только для одной семьи. И даже когда мы видим программу дополнительных жилых единиц (ADU), применяемую в этих районах, и мы удваиваем нашу плотность населения, мы, вероятно, все еще находимся на четверти пути от того, что нам нужно для реальной плотности. Таким образом, в некотором смысле удвоение нашей плотности может быть полезным, а может и нет. И в той мере, в какой мы движемся к значительному смягчению требований зонирования, чему способствуют эти программы, если вы строите эти дома, которые мы предварительно одобрили, вы можете построить их больше. Тогда я думаю, что у нас действительно есть хороший потенциал в этих типах программ. Но я также думаю, что существует риск для муниципалитетов принять постановление об ADU и принять программу предварительно рассмотренных планов и почувствовать, что они решили жилищный кризис. Поэтому я хочу твердо сказать, что это всего лишь один из многих инструментов. Это не волшебное решение. И волшебного решения вообще не существует. Дженнифер Краус: Это на самом деле... О, пожалуйста, Джен. Я просто хотела сказать: я думаю, что одна из причин популярности этих программ заключается в том, что они политически нейтральны, быстрее и проще в реализации, чем некоторые структурные проблемы, с которыми мы сталкиваемся, такие как увеличение числа подрядчиков, которые могут строить, или реформирование зонирования для обеспечения более продуктивного использования земли. Знаете, это программа, которую город или поселок может реализовать и масштабировать в соответствии с размером поселка. У них может быть большая или маленькая программа, и она может быть реализована в течение одного года, в отличие от других инициатив, которые решают причины наших ограничений предложения, которые более глубоко укоренены в культуре и проблемах, которые мы не можем решить немедленно. Эдвард Орфорд: И я думаю, что каждый должен понимать, что это не решение. Многие муниципалитеты заинтересованы в этом, потому что они думают, что это волшебное решение. Мне не нужно менять свой закон о зонировании, потому что у меня есть набор предварительно одобренных планов строительства. Мне не нужно разговаривать с банкирами и решать проблемы финансирования в моем сообществе, потому что я принял программу предварительно одобренного строительства. И точно так же, как нас привлекают блестящие вещи, будь то большая площадь или новая маленькая дорога, избранным должностным лицам и сообществам, которые это поддерживают, легко сказать, что мы решили проблему. Вы действительно должны рассматривать программу предварительно одобренного строительства как ответ на многие трудности в вашем сообществе. Когда мы говорим о жилищном кризисе, и это не только доступное жилье, на самом деле есть три области или группы областей, которые необходимо решить. Это финансирование, это регулирование, и это постепенное строительство. Если мы не согласуем эти три аспекта, мы останемся в этом конфликте. Но что-то вроде программы предварительного строительства снижает барьеры для входа. Таким образом, это не остается просто загадкой, которую пытаются решить начинающие застройщики, чтобы понять, как делать эти вещи. Это не только банкиры за столом. И это не только строители, которые делают эти вещи. Это начинает разговор на самом важном местном уровне о жилье, и это процесс предоставления жилья, и удивительно, что планировщик узнает о государственном строительном кодексе, когда он участвует в этом процессе. Удивительно слышать, что происходит, когда пожарный инспектор разговаривает с человеком, ответственным за зонирование, относительно этого типа программ и низких барьеров для входа. Знаете, строительные нормы позволяют меньше регулировать меньшие единицы. Таким образом, многие из этих успешных программ работают с меньшим количеством. Поэтому, прежде чем начать что-то более сложное, определите уровень хаоса, в котором вы можете работать в сообществе, прежде чем вызовете слишком много тревог. Поэтому этот тип программы не следует рассматривать как окончательное решение. В ее реализацию вложено много работы. Я думаю, что если мы проанализируем все существующие сегодня программы, они все еще находятся в зачаточном состоянии, но они сделали самый важный первый шаг в участии в этом разговоре. Роберт Стадфилд: Хорошо, я перейду к разделу вопросов и ответов. Но еще один вопрос. Одно, что я слышал от знающих людей, это то, что предварительно одобренные планы должны быть готовы к строительству. И, можете ли вы сказать мне, как это будет выглядеть и почему городам так трудно фактически достичь этого видения или этого стандарта? Элисон Турман-Куинленд: Ах, люди не так просты и предсказуемы, как нам хотелось бы, это мой краткий ответ. Верно? Одна из вещей, связанных со многими из этих программ, рассмотрением разрешений на строительство, строительством и всем процессом жилищного строительства, заключается в том, что они выполняются людьми, многими людьми. И последовательность, к которой мы пытаемся прийти, может быть чрезвычайно сложной, если мы не осознаем эту основу. И, как вы знаете, мы немного говорили о включении некоторой степени настройки, которая будет доступна в рамках этих готовых планов, и определении того, что это за диапазон. И то же самое относится к нашему опыту с рецензентами разрешений на строительство, верно? Они такие же люди, как и мы, верно? И если нам придется писать один и тот же описательный абзац 10 раз о чем-то, мы будем писать его 10 разными способами каждый раз, когда садимся это делать. И, следовательно, без четких, хорошо управляемых муниципальных целей, проблем и контрольных списков, и без реальных высших стандартов, по которым мы все работаем, в любом городе, с которым мы работали, с одной из этих программ или без нее, трудно достичь какого-либо уровня абсолютной последовательности, просто потому, что это выполняется людьми на местах. Дженнифер Краус: Это не ошибка в планах. Скорее, это потому, что мы просим чиновников делать что-то отличное от того, к чему они всегда привыкли или что они делали на протяжении всей своей карьеры или за последние пять-десять лет. И один из способов, которым города становятся искусными в своей работе, — это разработка стандартных операционных процедур. Поэтому, когда вы просите людей изменить это, это не всегда проходит гладко с первого раза. Требуется реальная административная работа, чтобы сначала добиться этого, убедить людей, что это изменение должно произойти, и что они не будут наказаны за то, что делают что-то новое и другое. Роберт Стадфилд: Хм, хорошо, и, как вы знаете, в продолжение этого Элиза спрашивает: «Разве неверные комментарии — это одна из проблем, которую должны решать предварительно одобренные планы строительства?» Это недостаток лидерства, готового взять на себя обязательства, или это проблемы, специфичные для участка, и это реальные проблемы, которые рецензенты решают, когда продолжают их рассматривать? Элисон Турман-Куинленд: По нашему опыту, это человеческая непоследовательность, верно? И это должно быть естественной частью того, как вы реализуете свою программу. Я думаю, что одна из реальных проблем достижения действительно предварительно одобренной программы заключается в том, чтобы город сказал: «Мы полностью рассмотрели это, и мы одобряем это, и нам больше не разрешается вносить дополнительные изменения, если только они не будут внесены через это конкретное программное изменение». Верно? Мы не вносим изменения в эти планы на индивидуальной основе. Инспектор по разрешениям на строительство даже не смотрит на планы. Мы смотрим на план участка. Это человек, который рассматривает план участка. И это то, как он его рассматривает. И это то, что он может просмотреть, и как только вы используете один из этих планов, если вы находитесь в очень четких параметрах, мы даже не рассматриваем его. Потому что как только мы начинаем, и мы видим это в любом процессе лицензирования, который мы проводим в любой юрисдикции, как только люди начинают смотреть на набор планов, у них всегда будут комментарии. Поэтому вы должны удалить этот шаг из процесса, если вы используете этот набор планов. И ключ к этому — провести все необходимые проверки в начале как часть проектирования. Чтобы ваши разрезы стен были одобрены всеми, чтобы карнизы были одобрены, верно? Чтобы они действительно рассмотрели детали, поняли, на что они подписываются, и все эти изменения были внесены как часть процесса проектирования. И чтобы не было никаких ожиданий, что мы сможем внести некоторые из этих корректировок позже. Поэтому я думаю, что разработка этого в рамках программы — это ответственность городов, чтобы они могли реализовать это структурно. Эдвард Орфорд: И это, да, культурный вопрос внутри мэрии, потому что получение планов и вход в мэрию утром; есть сообщества по всей стране, куда вы можете зайти, заплатить за свои планы и сразу же уйти. У вас все еще есть инспекции на месте. У вас все еще есть строительный инспектор, который может быть недостаточно осведомлен, он придет, чтобы проверить каркас и электрику, и будет ворчать по поводу чего-то, что было нарисовано, написано и одобрено в планах. Мы должны изменить культуру внутри муниципалитетов. Если мы хотим решить жилищный кризис, нам нужно изменить культуру от попыток наказывать людей к пониманию того, как двигаться вперед совместно и действительно понимать эти масштабы. Я работаю в Медисин-Хат, Альберта, Канада, и мы страдаем, и мы слышим об этом страдании на улице, где у строительных инспекторов разные интерпретации того, что было в рассмотрении планов, по сравнению с тем, что происходит на месте. Это не уникально для Медисин-Хат. Это происходит по всей Северной Америке. Поэтому, опять же, как программа, вы не можете сдаться, как только планы будут завершены. Вы должны продолжать до этапа использования и заселения, когда все работает и кто-то заселяется в дом. И я уверен, что этот культурный сдвиг может произойти по всей Северной Америке, потому что есть города, которые идут по этому пути и делают это сегодня. Роберт Стадфилд: Мэттью Питти спрашивает: «Как потребители платят за планы в Спокане, и сколько планов изначально было запланировано к запуску?» Дженнифер Краус: Хорошо, мы еще не начали. Посмотрим, как пойдут дела, но Liberty House Plans будет заниматься реализацией. Итак, когда строитель захочет использовать один из предварительно рассмотренных планов, он зайдет на специальную веб-страницу Спокана на сайте Liberty House Plans. Эта страница будет посвящена коллекции Спокана. Она может быть защищена паролем. Мы еще не решили. Но они зайдут на эту страницу. Они купят план, и Liberty House Plans доставит его. Было ли это... были ли другие части вопроса, которые я не затронула? Хм, хорошо, сколько планов изначально планировалось запустить? Изначально мы планировали пять планов. И поскольку мы говорим о проблемах этих запусков, я думаю, что у муниципалитета есть искушение думать, что нам нужно создать все. Это немного похоже, если вы работаете в программном обеспечении, на каскадный подход вместо гибкого подхода. Итак, нам нужно создать все, а затем запустить это полностью. И вот полный список вариантов. Но на самом деле вам нужно начать только с одного плана, и с этим одним проектом вы решите 80% проблем, присущих реализации такого рода программы в вашем городе. Итак, хм... Дин Гандерсон присутствует на этом звонке, как и Тейлор Бурбридж. Извините. Они только что вернулись с церемонии награждения, если я не ошибаюсь, сегодня днем. Так что они могут меня поправить, если я ошибаюсь, но мы начнем с одного плана, и по мере того, как следующий план будет проходить рассмотрение, мы будем добавлять его в коллекцию и так далее. И мы учимся по ходу дела. Дин говорит: «В настоящее время у нас есть пять проектов, но мы отказались от одного из-за проблем, которые могут возникнуть в результате требуемого рассмотрения IBC, и мы продвигаемся вперед с двумя моделями двухквартирных домов и двумя моделями таунхаусов». «Что касается вопроса IBC, я видел, как другие ссылались на него». Хм... Вы можете включить планы, которые требуют строительства в соответствии с Международным строительным кодексом (IBC), в программу. Спокан решил этого не делать. Но это возможно. Это техническая проблема, а не философская. Так что эти проблемы могут быть решены. Я знаю, что Спокан, то есть отдел планирования, получил запросы от по крайней мере одного члена городского совета о включении планов дополнительных жилых единиц (ADU) также в будущем. Поэтому я с нетерпением жду, как мы справимся с программой и станет ли добавление ADU также возможным. Это философский вопрос. Извините. Да, я отвечаю вскользь. Элисон Турман-Куинленд: Я думаю, что большой вопрос, который был задан немного по-разному, — это вопрос Международного жилищного кодекса (IRC) против Международного строительного кодекса (IBC), верно? Итак, IRC — это Международный жилищный кодекс. Мы можем строить все, что угодно, до двух смежных единиц. Таунхаусы технически являются смежными односемейными единицами, потому что они структурно независимы. У них есть противопожарная стена. Таким образом, таунхаус является ключевым элементом городской плотности во многих местах. Мы представили целую презентацию на эту тему. Дуплексы, таунхаусы, дополнительные жилые единицы (ADU) и односемейные дома — это самые простые вещи, которые можно включить в эти программы, потому что они не требуют печати архитектора в большинстве штатов. Одна из вещей, которую мы обсуждали с одним из муниципалитетов в Калифорнии в качестве решения для попытки получить больше планов «недостающего среднего звена», которые требуют печати для включения в программу, — это подход каталога планов, который будет инженерно разработанной программой. Таким образом, архитекторы могут представить набор планов многоквартирных зданий, и они могут быть любого размера, верно? Это может быть трехквартирное здание или здание из 12 единиц. Они могут быть представлены в центральном каталоге с единой платой, где архитектор говорит: «Мы рассмотрим этот набор планов, который был нарисован». Он полностью завершен. Мы рассмотрим этот набор планов для вашего конкретного участка, подтвердим, что он по-прежнему соответствует всем нормам, а затем поставим на нем печать за определенное количество футов. Это та же идея предварительно рассмотренных планов, чтобы мы не изобретали велосипед каждый раз, когда строим здание. Мы берем здание, которое уже было спроектировано. Оно хорошо работает. Оно надежно. У него есть конструктивный проект. У него есть механический, электрический и сантехнический (MEP) проект. Затем архитекторы могут определить стоимость, которую они понесут, чтобы рассмотреть это здание и убедиться, что оно снова подходит вам, и поставить на нем печать. И одна из вещей, о которых мы говорили, — это позволить архитекторам представлять разные цифры того, что им потребуется для этого, верно? Что означает, что у вас будут некоторые многоквартирные здания, которые архитектор и его команда могут снова поставить на них печать за очень небольшую плату. У вас будут некоторые команды, которые взимают немного более высокие затраты. С учетом некоторых колебаний рынка в затратах, но при условии, что они были предварительно согласованы с городом. Чтобы включить ваш проект в каталог, вы должны указать четкий пункт о его стоимости. Цель этого также состоит в том, чтобы помочь менее опытным людям в области развития получить лучшие проекты и более четкие цены. И путем составления каталога зданий (IBC) их можно утвердить и получить объявленную цену за затраты, при этом архитектор сохраняет право собственности на них. И все, что делает город, — это создает каталог зданий, которые он хотел бы видеть. И это действительно помогает сократить этот процесс. И на практике именно так разрабатывается большинство проектов многоквартирного жилья. Верно? У вас есть застройщики многоквартирных проектов, у которых есть пакеты от 5 до 15 зданий, которые они строили много раз. Они полностью освоили их реализацию. Для них планировка участка похожа на игру в «Тетрис» по расстановке каталога их зданий на участке. Таким образом, мы берем масштаб массового производства многоквартирного жилья и зданий (IBC) и пытаемся представить его меньшей, более локальной группе застройщиков. И есть способы сделать это, работая в рамках наших существующих законов и наших механизмов строительства зданий. Каталог (IBC) — это немного другой продукт, чем каталог (IRC), потому что нам нужен дополнительный уровень рассмотрения, утверждения и одобрения окончательных чертежей. Эдвард Орфорд: Дело не в том, сколько это стоит. Да, дело не столько в том, сколько это стоит, сколько в том, чтобы знать, сколько это будет стоить. Таким образом, обеспечение этой предсказуемости является уникальной особенностью этой программы. И в таком месте, как Гроувленд, Флорида, очень маленьком сообществе в центральной Флориде, они обнаружили, что не могут снизить все свои сборы за разрешения. Они сократили все, чтобы поддержать все, что могли. Но что они могли сделать, так это выдать разрешение на строительство без необходимости предоставления планов. И это позволило строителям прийти в мэрию, выбрать то, что они хотят, получить письмо об одобрении для получения финансирования, а затем вернуться на следующий день с финансированием, чтобы оплатить сборы за разрешение. Строители не просили снижения сборов за разрешения. Им нравилась предсказуемость. Они заплатили один сбор и не пришлось проходить несколько раундов неожиданных проверок. Роберт Стадфилд: Хорошо. Извините. Хорошо, мы подошли к часу, и мы продолжим отвечать на вопросы. У нас очень много вопросов. Я не знаю, сможем ли мы ответить на все из них. Мы постараемся это сделать. Я хотел бы ответить на вопрос Кеннета, я думаю, он был первым, кто задал вопрос, и это немного философский вопрос, он спросил: «Разве красота не в глазах смотрящего?» И я думаю, что он отвечал на то, что Джен упомянула, что некоторые проекты жилья не привлекательны. Я имею в виду, как предварительно одобренные планы строительства могут быть связаны с качеством дизайна? Как вы это решаете? Как вы решаете, что эти планы действительно выглядят красиво, и большинство людей не будут против? Дженнифер Краус: Хм. Да, я залезу в это минное поле. Часть красоты в глазах смотрящего. Но есть известные и общие предпочтения во всех культурах. Нейробиолог Стивен Пинкер говорил о предпочтениях симметрии, пропорций и множества других характеристик, которые можно найти в архитектуре, искусстве и других культурных областях, и здесь, в Соединенных Штатах, например, существует явное предпочтение традиционного дизайна. И было сказано, что до 80% американцев предпочитают его. Итак. Если вы пытаетесь построить как можно больше жилья за короткий промежуток времени, максимизируя принятие сообществом этого нового жилья и минимизируя трения, которые могут вызвать противники. То имеет смысл выбирать проверенные проекты, многие из которых уже построены в вашем районе, и люди их знают и любят. Вы можете быть смелыми и инновационными, если хотите заниматься индивидуальными работами, но если вы пытаетесь оказать большое влияние на широкий круг города, то хорошо полагаться на то, что проверено. Я имею в виду, это логично, вы можете получить инновационные планы, но они не пройдут через этот процесс. Они пройдут через полный процесс утверждения. Хм. И Дин Гандерсон, планировщик в Спокане, с которым я тесно сотрудничаю в этой программе, прокомментировал. Они консультировались с людьми. Я имею в виду, это не просто случайное решение. И одна из групп, с которыми они консультировались, была Комиссия по историческим достопримечательностям. У них есть критерии, которые они разработали со временем, и они могут применять эти критерии и уже применили их к проектам, которые Спокан выбрал для своей коллекции, и на самом деле это очень хорошая группа для консультаций любого города. Хм, ах, Дин упомянул, что они были очень рады видеть эти проекты, потому что им легко их одобрять, когда они рассматривают проект, который соответствует традиционным архитектурным стилям, которые город принял со временем. Роберт Стадфилд: Хорошо, я должен упомянуть, что мы опубликуем видео этой встречи на нашем веб-сайте завтра, так что если вам нужно уйти, вы сможете посмотреть ответы на оставшиеся вопросы, когда видео будет опубликовано. Я думаю, что было много вопросов о предварительно одобренных и рассмотренных планах для более крупных зданий, таких как многоквартирные дома от 6 до 20 единиц, или, возможно, до шести единиц, или, возможно, коммерческие здания смешанного использования. Есть ли какие-либо комментарии по этому поводу или это рассматривается? Дженнифер Краус: Я бы сказала, что как готовые планы. Да, вы можете получить готовый план больших размеров, возможно, не как предварительно одобренные планы, потому что чем больше здание, тем меньше вероятность того, что оно подойдет для стандартных размеров участков в городе. И, конечно, это становится сложнее, потому что оно, скорее всего, будет рассматриваться в соответствии с Международным строительным кодексом. Но как готовый план это может сработать. Строитель может найти готовый план для большего количества единиц или для смешанного использования и пройти обычное рассмотрение. И часть причины, по которой это работает, заключается в том, что эти планы обычно разрабатывались для другого клиента и были построены для него. Таким образом, они доказали свою пригодность для строительства в определенном месте. Возможно, у Элли есть другой ответ на это. Я бы очень хотела услышать, что это за ответ. Элисон Турман-Куинленд: Я думаю, когда мы говорим об этом, и я только что ответила на вопрос в разделе вопросов и ответов по этой теме, разница между Международным строительным кодексом и Международным жилищным кодексом — это не просто печать, верно? Это два совершенно разных типа строительства с очень разными стандартами и деталями, и с очень разными затратами на строительство за квадратный фут. Таким образом, часть преимущества одновременного подхода — это то, о чем мы говорили, насколько важно реформировать закон о зонировании. Нам также очень нужно говорить о реформе строительных норм, что во многих случаях должно происходить на уровне штата или на национальном уровне. Мы видели некоторые случаи, у нас есть штаты, которые применяют «домашнее правление», и штаты, которые следуют «правилу Диллона». Штаты с «домашним правлением» означают, что у нас могут быть муниципалитеты, такие как Техас, где вы можете вносить свои собственные изменения в строительный кодекс на основе каждого муниципалитета. А штаты с «правилом Диллона» означают, что вам на самом деле нужно делать это на уровне штата. Муниципалитеты не могут изменять свои собственные законы на местном уровне. Они должны вносить изменения на уровне штата. Таким образом, мы видели, как некоторые муниципалитеты в штатах с «домашним правлением» приняли такие вещи, как разрешение на строительство трех- и четырехквартирных жилых комплексов в соответствии с Международным жилищным кодексом (IRC). Я думаю, что Мемфис является конкретным примером этого. У нас есть несколько городов в Огайо, которые рассматривали то же самое, и преимущество этого заключается в том, что вы делаете стоимость строительства этих зданий дешевле. Во многих случаях мы не видим никаких реальных существенных различий в качестве. Часто здание из трех или четырех квартир имеет тот же размер, что и большой односемейный дом, который может быть построен в соответствии с IRC. Таким образом, мы просто говорим, что мы можем разместить больше людей на той же квадратной площади. И когда мы начинаем говорить, если мы считаем, что очень большой дом подходит для строительства в соответствии с IRC, у нас нет спринклеров, мы не навязываем полную систему механики, электрики и сантехники (MEP), верно? Нам нужны только противопожарные перегородки. Эти детали очень просты в большинстве случаев. Мы можем построить ту же квадратную площадь под тем же типом конструкции, и все будет в порядке. И это не только решает проблему утверждения планов и позволяет использовать такие программы. Это также реально значительно снижает стоимость и сложность строительства этих зданий на всех уровнях. Подрядчики, работающие по IRC, также, как правило, знают свои конкретные детали и придерживаются их, верно? Человек, который строит односемейные дома, таунхаусы и дуплексы, строит только эти вещи, потому что профессии и детали зданий Международного строительного кодекса (IBC) совершенно разные. У нас есть коммерческие подрядчики, которые строят здания IBC, и жилые подрядчики, которые строят здания IRC. Таким образом, если вы сможете начать разрешать жилым подрядчикам строить здания из трех и четырех единиц, их общие затраты будут ниже, их детали будут проще, и наша стоимость квадратного фута значительно снизится практически на всех уровнях. Дизайн становится дешевле. И строительство становится дешевле. Вы открываете двери для гораздо более широкого круга местных подрядчиков, верно? Ваш маляр может быть тем человеком, у которого есть грузовик и который живет в конце улицы. Вам не нужна команда маляров с 15 бригадами и тремя координаторами в офисе, которые работают только в коммерческом секторе. Таким образом, большая часть этого направлена на решение одной из причин высоких затрат на жилье, а именно того, что законы делают строительство чрезвычайно сложным, верно? Мы сделали все, кроме автомобилей «Кадиллак», незаконным, а затем удивляемся, почему наши автомобили такие дорогие. Хм, это аналогия? И чем больше мы сможем вернуть здания к коду IRC, тем это будет проверенным, безопасным и отличным методом, и, честно говоря, все еще гораздо более высокого качества, чем то, как мы строили дома раньше. И мы можем начать размещать то же количество людей в том же строительном блоке, просто за счет меньших семей и большего количества небольших единиц в этом пространстве. И это долгий ответ, но в целом, строительство здания по коду IRC дешевле во всех отношениях по сравнению со зданием по коду IBC. Дженнифер Краус: Наша текущая система кодексов похожа на своего рода обратный прогрессивный налог. Да. Дешевле построить большой односемейный дом из расчета на квадратный фут. Гораздо дороже построить здание площадью 10 000 квадратных футов для размещения пяти человек в отдельных домохозяйствах, чем построить его для размещения пяти человек в одном домохозяйстве. И это по сути облагает налогом небольшие домохозяйства, живущие в доступных по размеру единицах. Таким образом, это большая проблема справедливости, потому что это проблема доступности, и это было бы очень подходящее время для нас, чтобы рационализировать кодексы. И под рационализацией я подразумеваю сделать их рациональными, чтобы мы могли решить жилищный кризис и с этой стороны. Эдвард Орфорд: И я хотел бы добавить ответ на то, что мы видели в чате и разделе вопросов и ответов относительно готовых домов Sears, верно? Это проблема, которую мы решили как продукт, и свободный рынок решил эту проблему. Даты, которые я видел там, были с 1908 по 1940 год. И то, чего у нас не было в изобилии, когда этот продукт был успешным, это строительные нормы и правила зонирования. И этот продукт перестал быть успешным на частном рынке, когда мы увидели применение этих законов. Города решили придерживаться этих законов. Наши законы о зонировании в любом городе здесь обычно могут быть изменены голосованием избранных должностных лиц. Они могут изменить свой кодекс зонирования одним голосованием. Но будут ли они это делать на самом деле, это другой вопрос, как мы выяснили. Верно, но есть полный местный контроль над зонированием. И, следовательно, мы можем изменить это завтра. Большинство городов этого не делают. Но, как мы говорим, почему мы не можем снова получить готовые дома Sears? Эта версия предварительно рассмотренных программ на самом деле является способом обойти тот факт, что частный рынок больше не может этого делать, учитывая, что у нас так много правил, несовместимых с типами жилищного строительства, типами финансирования жилья и тем, как мы фактически размещаем людей. И поскольку мы поместили себя в эту полностью искаженную регуляторную систему в отношении жилья, мы больше не можем полагаться на частную компанию для решения этой проблемы. Amazon пытался это сделать. Home Depot пытался это сделать. Этот частный рынок не может решить эту проблему в настоящее время из-за наших правил. Города затем могут вернуться к попыткам сделать это, потому что города несут ответственность за законы. Таким образом, именно поэтому все эти программы являются инструментом для реформирования законов, что в конечном итоге и требуется. Роберт Стадфилд: Какую роль играет мнение сообщества в выборе планов? Лиза спрашивает: «И в связи с этим, видели ли вы пример программы, которая связывает варианты планов с конкретными районами или зонами как способ работы с контекстуально чувствительным дизайном?» Я думаю, это понимание шаблона. Эдвард, у тебя есть ответ на это? Что ты видел? Эдвард Орфорд: Да, как мы уже говорили в прошлом, CNU был неотъемлемой частью идеи этих книг стилей. Это та же самая идея, и я думаю, что это очень общественная и местная дискуссия. Итак, если есть определенный дом, мы видим это в сообществах с генеральными планами. Посмотрите на любое из лучших сообществ Нового Урбанизма, вы увидите, что они кодифицированы в соответствии с типологией зданий. Итак, где расположены крыльца, где расположены входные двери, это очень локально и может быть реализовано в Саут-Бенде и Каламазу. В их наборах планов есть возможность вносить изменения в планы точно так же, как вы видите в серийном строительстве. Таким образом, вы можете выбрать правый или левый вариант. Возможно, вы не хотите платить за дополнительные окна на боковой стороне дома, потому что вы находитесь рядом с другим участком, и пока это не налагает юридических требований. Это четко определено в планах, вы можете это изменить, и снова в Саут-Бенде они поняли, что им нужна большая гибкость в планах. Где мы можем быть гибкими? В Каламазу им нужно было размещать дома в районах, в которые люди отказывались инвестировать. Таким образом, мы не просто смотрим на здание с точки зрения стиля, но они фактически получают сравнения на месте. Они создают общую рамку. И я также видел несколько вопросов о том, что сообщества приняли эти планы, но ни один из них не был построен. Я не считаю это неудачей. Идея в том, что вы смогли получить одобрение на дополнительные жилые единицы и приемлемую структуру в вашем сообществе. Мне все равно, выбрали ли они предварительно одобренные планы города или обратились к свободному рынку, чтобы найти что-то, или к строителю, или к архитектору, чтобы сделать это. Возможно, до этого разговора это было незнакомо сообществу и не было бы построено. Так что, опять же, это не будут прямые истории успеха, но вещи начали двигаться в системе. Вещи начали проясняться и распутываться в мэрии. Вещи стали более знакомыми в сообществе в результате этого разговора. Роберт Стадфилд: Кто-то уже спрашивал о проблемах с парковкой, и я не хочу превращать эту сессию в дискуссию о парковке, потому что мы можем посвятить этому целую отдельную программу, и мы это делали, и будем делать снова. Тем не менее, я думаю, что это поднимает вопрос о планировке участка, и мы говорили о том, что вам также нужно одобрение планировки участка для этих предварительно одобренных зданий. Но я предполагаю, и я не изучал это подробно, что у вас, вероятно, есть определенные планы, которые подходят для определенных размеров участков, и будут рекомендованные конфигурации для таких вещей, как парковка, или добавление отдельного гаража, или дополнительной жилой единицы, или тому подобное. Как это работает? Элисон Турман-Куинленд: Одна из вещей, о которой я сожалею, что мы только что... Я думаю, это ключевой совет для любого, кто разрабатывает одну из этих программ, и я извиняюсь, что мы дошли до этого в 12:15, это то, что один из самых важных ключей к созданию «коробки Тетриса» — это необходимость в деталях разных размеров. Верно? Таким образом, вам нужны длинные и узкие дома, более квадратные дома, L-образные дома, вам нужно разнообразие в площади застройки больше, чем разнообразие в продукте. И это действительно позволяет вам гибко перемещаться, как в игре «Тетрис». Мы видели вопрос о больших деревьях. Предоставление различных размеров площади застройки — это то, что действительно помогает сделать широкий спектр этих домов пригодными для реализации на широком спектре участков. И я думаю, что для нас важно, говоря о парковке, осознавать, что мы работаем со многими крупными застройщиками многоквартирных домов. И одна из вещей, которые они обнаружили, проводя подсчеты парковочных мест на своих объектах, пытаясь оправдать строительство меньшего количества парковочных мест, чем часто требуется по стандартам, заключается в том, что когда они подсчитывают парковочные места на своих полностью занятых объектах, они знают количество спален. Они знают количество сдаваемых в аренду единиц. И они проводят проверки в разное время суток, в разные дни недели, верно? Они заставляют стажеров считать количество автомобилей, находящихся там. И они действительно постоянно обнаруживают, что максимальное количество парковочных мест, которое они находят на участке, составляет около 0,75 автомобиля на жилую единицу. Большинство этих единиц состоят из одной спальни. И есть несколько единиц с двумя спальнями. Но в целом мы обнаруживаем, что это число действительно постоянно даже в очень пригородных районах. Не все находятся дома все время. Всегда кто-то в аэропорту. Или кто-то ночует у подруги. Или кто-то уехал из города. Или кто-то на работе. И таким образом, существует стоимость парковки, которую мы наложили на жилье, в том смысле, что вам не только приходится нести расходы на строительство более дорогого дома, и вы не просто платите за больший участок земли, чтобы обеспечить эти отступы, но теперь вам также приходится нести расходы на дополнительную площадь земли и расходы на асфальтирование парковочных мест, хотите ли вы машину или нет. И когда мы смотрим на исторические районы, которые содержат много такого рода «недостающего среднего звена» жилья, мы обнаруживаем, что многие из них вообще не имеют парковочных мест, даже в местах, где нелегко передвигаться пешком, и это часто успешно работало в этих исторических районах на протяжении 50-200 лет. И таким образом, когда мы начинаем говорить, что предоставление людям большего выбора путем смягчения правил не означает, что никому не нужна машина, и не означает, что никому не разрешается иметь машину. Это означает, что нам разрешено проектировать жилье и количество парковочных мест, выделенных для него. В соответствии с арендаторами этого жилья. И эта тенденция очень разнообразна. У нас будут разные улицы с большим или меньшим количеством парковочных мест на улице. У нас будут семьи, владеющие большим или меньшим количеством автомобилей, верно? Если у нас есть семьи старше 55 лет, наше использование автомобилей снижается примерно на 50%. Когда мы начинаем смотреть на семьи с низким доходом, мы обнаруживаем, что наше использование автомобилей снижается примерно на 60%. И чем больше мы сможем согласовать уровень цен и потребность в автомобилях с парковочными местами, тем больше мы сможем предоставить жилье, которое более отзывчиво с точки зрения стоимости, местоположения и плотности к фактическим потребностям людей, которые в нем живут. Верно? Это отдельный вопрос от предварительно одобренных планов, это проблема, которая возникает независимо от того, как вы строите дом или как вы выбираете дизайн своего дома. Но один из способов, которым это пересекается, заключается в том, что если вы выбираете проекты, которые будут частью вашего набора предварительно одобренных планов, вы хотите выбрать проекты, которые подходят для типичного участка в вашем сообществе. В случае Спокана это означает участок шириной 50 футов. С учетом требований к парковке, которые требуются в этом сообществе, которые на самом деле в Спокане, если я не ошибаюсь, приостановили требования к парковке на участке. Но, как вы знаете, если сообщество этого не сделает, вы можете проиндексировать типичные размеры участков в вашем сообществе и выбрать проекты, ширина или фасад которых соответствуют условиям, которые вы ожидаете от строителя в этом месте. В противном случае, что касается вопросов планировки участка, мы стали чрезвычайно сложными. Планировщики имеют большую власть в этом вопросе. Эдвард Орфорд: Когда мы думаем об элементах здания, я работал во многих местах, и действительно фундаментальные элементы с точки зрения зонирования — это обеспечение их соответствия участку. Поэтому, независимо от боковых или передних отступов, когда дело доходит до выравнивания, в строительном кодексе есть много правил, которые касаются более фундаментальной проблемы участка, а именно отвода воды от здания. Если мы сможем вывести планировщиков из этого, чтобы они поняли, что они могут доверять строительству, я доверяю строительному отделу, когда они смотрят на строительную площадку и выполняют работы по фундаменту, где вода будет отводиться с наклонными границами, которые не затопят соседей. И с парковкой можно обращаться гибко, знаете, мы можем примерно оценить ее на глаз. Если вы не хотите ее перед домом, сделайте здания ближе к улице, чтобы вы не могли получить парковку перед домом. Только это ускорит процесс и значительно снизит затраты. Я не могу сказать вам, сколько городов я посещаю, которые требуют подписи и печати инженера на плане дома, чтобы убедиться, что участок хорошо работает. И это только добавляет необоснованные затраты и сложность системе. Это будет настоящим культурным изменением. Роберт Стадфилд: Эндрю спрашивает: «Насколько эффективна программа предварительно одобренного жилья в привлечении новых инвестиций в жилищное строительство в основных городских районах с низким доходом, которые страдали от десятилетий деинвестиций, и все это на региональном городском рынке, который находится в стагнации или упадке?» Эдвард Орфорд: Знаете, я думаю, что ее влияние огромно. Да. Но это не система, которая работает сама по себе. Вы не можете просто принять программу, и вдруг все решится. И если вы хотите узнать, как в этом отношении работает доступность, то Каламазу в Мичигане приходит мне на ум, потому что их предварительно одобренные планы были доступны только некоммерческим строителям. Таким образом, в их первом опыте вы должны работать с местным муниципалитетом по этому типу жилищного строительства на всех уровнях. Дело не только в регулировании и обеспечении того, чтобы дом выглядел красиво. Тип единицы должен подходить для людей, которые там будут жить. Итак, почему вы могли бы дать, как мы видим на YouTube с мистером Бигом, старшекласснику реактивный самолет в качестве приза? Мы должны убедиться, что это работает в рамках организационной структуры. Таким образом, размер должен соответствовать семейной единице. Но вы также должны работать над ее финансированием. Это чрезвычайно важно. Модель HUD для любого нового проекта развития очень сильна для сообщества, чтобы обеспечить регистрацию реальной стоимости и стоимости строительства этого дома в этих районах, чтобы у вас были сравнения для поддержки создания богатства в этих сообществах, что также привлечет других строителей, которые могут захотеть построить что-то отличное от того, что предлагает город в планах домов. Но я думаю, что это очень мощный инструмент в этих районах. Часто мы можем отправить остальные вопросы, до которых мы не дошли, и, возможно, мы можем... Я не знаю, хотят ли люди написать мне по электронной почте. Я оставлю свой адрес электронной почты в чате, и я могу распространить некоторые вопросы, на которые не было ответов. Но пока, есть ли у кого-нибудь из вас какие-либо заключительные комментарии по этому поводу? Давайте подведем итоги. Эдвард Орфорд: Позвольте мне завершить несколькими мыслями. Я хочу, чтобы все, уходя, знали, что мы находимся в зачаточном состоянии этапа предварительно одобренных планов строительства. У нас была модель этого, которая работала, и мы говорили о плане Sears, но наш современный подход к развитию поставил нас в ситуацию, когда это кажется странным, новым и незнакомым. В этой теме много движущихся частей, и если ваше сообщество ведет такого рода разговоры, и очевидно, что к этому есть интерес по всей Северной Америке, то продолжайте. Я знаю, что работа, которую делают Элли и Дженнифер, положительно влияет на сообщества и меняет то, как города смотрят на продвижение по этому пути. Я советую вам связаться с такими людьми, как они. И есть длинный список людей, которые реализуют предварительно одобренные планы строительства. Вам нужно поговорить с муниципалитетами, которые приняли эти программы, чтобы добиться лучших результатов, чем они, а также с профессионалами в этой области, чтобы узнать их лучшие практики. Потому что это захватывающая возможность решить жилищный кризис во всех наших сообществах. У вас есть мысли? Элли или Джен? Какие-нибудь заключительные мысли? Элисон Турман-Куинленд: Основываясь на том, что сказал Эдвард, я очень не люблю заканчивать на не совсем позитивной ноте. Но я также хочу закончить, подчеркнув ограниченность этого как единственного решения, и искренне призываю всех подумать о том, насколько широки изменения, необходимые на нашем жилищном рынке, прежде чем мы увидим значительные изменения. И это очень важный шаг к получению большего количества «недостающего среднего звена» жилья или небольших жилых единиц, и большего количества нетрадиционного развития, особенно постепенного развития в городах. И мы видели некоторые удивительные работы из повторяющихся планов. Как вы знаете, у нас есть команды разработчиков, которые давно работают в таких местах, как Каламазу, Саут-Бенд и Мемфис. И мы видели отличную работу, полученную в результате этого, по разным ценам, и мы даже не затрагивали финансирование, кроме последних комментариев Эда. Да, если у нас нет способа финансировать эти программы для небольших местных застройщиков, которые хотят их строить, то наличие планов не будет полезным. Я думаю, что общий вывод для меня заключается в том, что это отличный инструмент, и люди действительно им сейчас увлечены, и мы можем сделать повторяющиеся проекты более доступными и с более регулярной и четкой стоимостью. Есть много способов сделать это, и это важный и отличный способ помочь улучшить качество и разнообразие нашего жилья. И у нас есть много другой работы, которую нам нужно выполнять одновременно, чтобы эти программы стали частью более широких изменений. Дженнифер Краус: Я беру свои слова обратно. Я сделаю заключительный комментарий. Кто-то спросил об использовании этих программ для решения жилищной проблемы в районах, которые пережили деинвестиции, и это фундаментальный вопрос о том, что мы делаем, когда рынок не поддерживает новое строительство. И я скажу, что волшебного решения нет, но есть возможности. И если есть интерес к этому вопросу, я думаю, мы могли бы, возможно, не в «На скамейках парка» по этой теме, но я была бы рада провести сессию, вебинар по этому поводу, если Роб решит, что это выходит за рамки его редакционного расписания, потому что я думаю, что об этом можно многое сказать, и что предварительно одобренные наборы планов могут быть частью уравнения для этого. Роберт Стадфилд: Хорошо, на этом я хотел бы поблагодарить вас, и поблагодарить вас троих за участие в этом. Содержание вебинара было действительно отличным, и я хотел бы поблагодарить всех, кто присутствовал. У нас была очень хорошая посещаемость. Так что, всем, увидимся снова «На скамейках парка» на будущем вебинаре. Спасибо.