Вот отформатированный транскрипт вебинара: Роб Студевилл: Добро пожаловать на "On the Park Bench", беседу на общественной площади, представленную вам Конгрессом за Новый Урбанизм. "On the Park Bench" представляет интерактивные беседы с лидерами мысли в новом урбанизме и смежных областях, связанных с застроенной средой. Сегодня у нас тема "Переосмысление городов: разрушение петли городской гибели" с Ребеккой Рокки и Кристофером Лайнбергером, модератором которой являюсь я, Роб Студевилл. Вы можете присоединиться к нашим предстоящим вебинарам. У нас запланирован один на 12 ноября. Это авторский форум с Майклом Деннисом, автором "Венецианского фасада". Подробности на cnu.org/resources/on-the-park-bench. Сегодня у нас впечатляющий дуэт экспертов в области финансов недвижимости и экономики. Ребекка Рокки — заместитель главного экономиста и глобальный руководитель отдела прогнозирования в Cushman & Wakefield. Она сертифицирована Международным институтом прогнозистов и является членом Американской экономической ассоциации, Национальной ассоциации бизнес-экономистов и Национального экономического клуба. Кристофер Лайнбергер — стратег по землепользованию, соучредитель стартапа в сфере проптех, девелопер недвижимости, профессор, исследователь и автор. Он является партнером-основателем Arcadia Land Company и соучредителем, а также управляющим директором платформы Place's. Он выступал на многих конгрессах CNU. Ребекка и Крис написали замечательный отчет с первыми в своем роде данными о центрах городов и городских центрах. Отчет называется "Переосмысление городов: разрушение петли городской гибели". Это лучшее, что я читал о текущем состоянии центров городов, прилегающих районов и транзитно-ориентированных городских центров. Итак, добро пожаловать, Ребекка и Крис, на "On the Park Bench". Я Роб Студевилл, редактор "Public Square" CNU. Сначала будет презентация, затем краткое обсуждение среди участников дискуссии, а затем вопросы и ответы от аудитории. Поэтому, пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов Zoom, чтобы задавать свои вопросы по мере их возникновения. Мы будем отвечать на них более или менее в том порядке, в котором они поступают. А теперь я передаю слово Ребекке и Крису. Ребекка Рокки: Итак, я собираюсь поделиться своим экраном. Будет гораздо интереснее с хорошими визуальными материалами. Дайте мне знать. Вот так. Хорошо. Итак, у нас, возможно, 25-30 минут подготовленных выступлений, где мы пройдемся по нашим выводам в исследовании и, возможно, покажем вам несколько вещей, которые не вошли в публичный отчет. Повестка дня такова: давайте поговорим о подходе. Вторая часть нашей повестки дня — это разговор о портфеле. И под этим мы подразумеваем продуктовый микс недвижимости в этих частях наших городов. И затем мы закончим нашими рекомендациями, основанными на нашем анализе. Итак, я думаю, первое, что, собственно, и послужило вдохновением для этого исследования, это вопрос: сталкиваются ли наши города с петлей гибели? Если да, то какие, почему и как мы можем перейти от среды, если мы сталкиваемся с петлей гибели, к тому, что мы называем добродетельным циклом, который мы описали. Я не буду читать вам все слова на графиках. Но одна гипотеза, которую мы выдвинули, заключалась в том, что часть того, что движет петлей гибели в определенных городских центрах, которую мы описываем как эпизодическую по своей природе на данный момент, — это движение к более оптимальной застроенной среде. Хорошо, представьте себе, что сами инвесторы в недвижимость могут распределять доллары в своем портфеле так, как считают нужным, но у города есть физическая застроенная среда вокруг него. И у нас было подозрение, что, возможно, теория портфеля была нарушена в этой физической застроенной среде, и для установления более добродетельного цикла для экономики, для инвесторов, для городских правительств, нам нужно было подумать об установлении этого оптимального портфеля. Это линза теории портфеля, которую мы привносим в это исследование, и которая действительно движет нашим подходом. Итак, я собираюсь пройтись, и не стесняйтесь вставлять свои комментарии, Крис, но мы действительно опирались на опыт Криса, который платформа Places, наш партнер в этом исследовании, действительно разработала и применяла в исследованиях с такими группами, как Smart Growth America. Это своего рода два способа, которыми мы думаем о месте. Вместо того чтобы думать о почтовых индексах или столичных статистических областях или чем-то еще, мы хотели подумать о форме развития: пешеходная городская или автомобильная пригородная, и об экономической функции. Итак, представьте себе пешеходную городскую среду, где, оказавшись в этом месте, вы обычно передвигаетесь пешком как видом транспорта. Возможно, вам придется доехать туда на машине. Важно то, как вы передвигаетесь, оказавшись там. И это коррелирует с другими атрибутами окружающей среды. Или вы передвигаетесь на машине? И это коррелирует с атрибутами застроенной среды. И под этим я имею в виду, что в местах, где вы склонны ходить пешком, мы обычно видим смешанные типы недвижимости и более высокие уровни плотности. В более автомобильных районах по разным причинам мы склонны видеть, что недвижимость более разрознена. И у нее есть разрозненные места для разных видов использования. На этом звонке много планировщиков, которые знают, что FAR (коэффициент площади пола) в автомобильных пригородах составляет от 0,5 до 0,5. В пешеходных городских районах он начинается примерно с 1,0 FAR. В этой стране он обычно доходит до четырех или пяти. У нас есть пара примеров 30 и 40 FAR, что было бы похоже на Мидтаун Манхэттена. Но по большей части мы говорим о четырех или пяти FAR для того, что мы строим как пешеходные городские места. И поэтому поверх формы развития мы накладываем экономическую функцию, и это выводится из видов занятости, которые фактически существуют в данном месте. И поэтому думайте о рабочих местах как о двух разных функциях. Одна — обслуживать местное сообщество. Другая — это ваши стоматологи, ваши пожарные, ваши педагоги и так далее. Другие имеют региональное значение, и здесь вступает в игру понятие мультипликативных эффектов. Они, когда экономика растет, приносят доход в метрополитенский район, или город, или пешеходное городское место и фактически генерируют экономическую активность, где доллары изначально поступали извне этого места. Именно здесь возникают мультипликативные эффекты, которые стали очень популярными, например, когда Amazon искал штаб-квартиру, и исследование Энрико Моретти о пяти новых рабочих местах на каждое технологическое рабочее место стало общепринятым выражением. Это та же идея: экспортные рабочие места создают мультипликативные эффекты. Итак, там, где мы видим плотность экспортно-ориентированных рабочих мест, как я только что описал, что это такое, накладывая это на пешеходную городскую среду, мы изучали этот конкретный квадрант. Мы не изучали никакие другие части этого квадранта или этой матрицы. Мы просто смотрели на "walk-ups". Верно. Пешеходные городские места, имеющие региональное значение. Кристофер Лайнбергер: Важно отметить, что пешеходные городские места в целом, как обслуживающие местное население, так и имеющие региональное значение, занимают огромные 1,2% площади наших метрополитенских районов. Вот и все. И, кстати, как застройщик новых урбанистических сообществ и "walk-ups", остальные 98,8% площади — это автомобильные пригороды. И там незаконно строить пешеходные городские объекты, если вы не хотите свернуть горы, чтобы получить перезонирование. Но это очень небольшая часть нашей метрополитенской земли. Но она генерирует 35% метрополитенской экономики, исходя из 1,2% землепользования. Ребекка Рокки: Верно. И это выводы, основанные на исследованиях, которые Крис провел со Smart Growth America в 35 крупнейших метрополитенских статистических областях. Мы углубимся в то, что мы изучали в рамках номенклатуры "walk-ups", а также в выборку городов, которые мы рассматривали. Итак, существует четыре различных типа "walk-ups". Здесь у меня просто визуальное представление о них в столичном районе Вашингтона, округ Колумбия, где мы с Крисом сейчас находимся. Мы рассматривали центры городов. Это темно-синий цвет в центре карты, прилегающие к центру города районы, которые физически касаются центра города, городские коммерческие районы, которые являются красными типами "walk-ups", и городские университеты, которые обозначены синим. В этом верхнем левом квадранте у нас есть четыре различных типа "walk-ups". И просто чтобы ввести вас в контекст метрополии. Кристофер Лайнбергер: В пригородах есть три типа "walk-ups". Есть пригородные городские центры — это города 18-го, 19-го веков, которые были спроектированы как пешеходные. Все они пришли в упадок в конце 20-го века. Теперь почти все они возвращаются как высокоплотные пешеходные городские места. Затем идет преобразование автомобильных пригородных мест: региональные торговые центры сносятся, региональные торговые центры перестраиваются, и просто увеличивается плотность в автомобильном пригородном районе. И, наконец, участки "гринфилд" и "браунфилд". Reston Town Center — это прародитель "гринфилд" застройки в этой стране, где вы просто добавляете воду, и вуаля, у вас мгновенная урбанизация. Так что это урбанизирующиеся пригороды, что очень важно в будущем. Мы сосредоточены только на центре города и четырех типах, которые находятся в центре города. Ребекка Рокки: Верно. Чтобы уточнить то, что Крис говорил ранее, это просто реальные фотографии, чтобы дать вам пример и представление о том, как они выглядят в районе Вашингтона, округ Колумбия. Мы не рассматривали метрополитенский район. Мы рассматривали город в каждом из метрополитенских районов, которые были в нашем исследовании, и в пределах города мы рассматривали "walk-ups". Таким образом, по характеру построения исследования мы исключили пригороды и три типа "walk-ups", которые только что описал Крис. Это 15 рынков, которые мы рассматривали: шесть "городов-ворот". Итак, в мире инвесторов, когда мы работаем с нашими клиентами в Cushman & Wakefield, когда мы говорим "города-ворота", мы имеем в виду шесть рынков и только шесть рынков. И они перечислены вверху слева. Мы хотели добавить дополнительную информацию о том, как наши выводы могут развиваться, включив вторичные рынки разных размеров, географического положения, экономической и демографической структуры. И вот у нас есть девять вторичных городов, которые мы включили. Они также физически показаны на карте, чтобы вы могли их увидеть. И важно отметить, что эти "walk-ups" в этих 15 городах, а их 208, находятся на спектре. Есть города, которые лидируют в направлении более пешеходного урбанизма, и те, которые отстают. Но то, что мы видели в этом исследовании, а также в других исследованиях, это своего рода эффект Доплера: все движутся к более пешеходному урбанизму, потому что существует отложенный спрос на пешеходный урбанизм. Возможно, его незаконно строить, но рынок очень сильно хочет этого. Итак, чтобы завершить раздел о подходе, мы хотели поговорить о наборе данных, который мы создали. Это заняло много месяцев. Это первый в своем роде набор данных, я думаю, по причине того, насколько он был ресурсоемким. Но считайте это нашей лучшей попыткой, и мы думаем, что это была довольно хорошая попытка, включить 100% всей недвижимости. Обычно в коммерческой недвижимости мы не включаем рынок жилья для продажи и не включаем то, что не находится на конкурентном рынке аренды. Итак, недвижимость, занимаемая владельцами, недвижимость образовательных и университетских учреждений, недвижимость GSA и правительства, что в Вашингтоне, округ Колумбия, важно, но также и в других городах, включая Майами, который имел второй по величине след GSA в "walk-ups" — 5% недвижимости. Это были разные источники, здесь использовалось много разных источников. Мы, очевидно, также дополняли экономическими данными, которые мы получали из различных правительственных учреждений, включая Бюро переписи населения США и Бюро экономического анализа. Но это действительно первая попытка, которую мы когда-либо видели, чтобы фактически рассмотреть 100% всей недвижимости. И важно отметить, что мы строим этот набор данных снизу вверх, с уровня участка. Мы не можем накладывать на это глупые вещи, такие как почтовые индексы. Мы позволяем рынку решать, где находятся эти "walk-ups". Итак, давайте пройдемся по тому, что этот анализ и этот набор данных действительно нам показали, верно? Мы, опять же, не навязывали ему ничего. Мы позволили ему говорить с нами. И мы обнаружили, что "walk-ups" важны, точно так же, как мы подчеркнули на слайде, который показал в 35 крупнейших метрополитенских районах долю площади земли по сравнению с ВВП, которая поступала из пешеходных городских мест. Теперь мы говорим не о метрополитенском районе, а о городе. И мы говорим о вкладе "walk-ups" в этих городах. Итак, вы можете видеть, что это около 3% площади города, которая содержит около 25% инвентаря, 26% стоимости недвижимости, которая генерирует 37% доходов от налога на недвижимость и связана с производством 57% ВВП города. Кристофер Лайнбергер: И очень важно, что эти 57% ВВП, большая часть из них — это экспортные или базовые рабочие места, которые затем распространяются по всей экономике. Так что можно очень легко утверждать, что эти 3% — это причина существования города. Ребекка Рокки: И это когда вы думаете: "Ну, как проявится петля гибели, верно?" Это когда у вас есть эти городские ядра, которые были брошены вызов пандемией. Если они не справляются, это подчеркивает зависимость других частей рынка от этих конкретных областей. Так что, живете ли вы там, работаете ли вы там, или вообще нет, они очень важны для здоровья города в целом. И это просто один из способов представить это. Мы также обнаружили, что мы сосредоточились, особенно в коммерческой недвижимости, на центральном деловом районе (CBD), городском ядре, являющемся домом для офисного рынка, верно? И поэтому мы полностью сосредоточились на офисах. Мы покажем вам, насколько мы сосредоточились на офисах. И это отчасти потому, что на протяжении десятилетий мы наблюдаем рост того, что мы называем сектором знаний. И это все: от ваших технологических рабочих мест, финансов, страхования и недвижимости — "белых воротничков", которые, как правило, располагаются в офисах. Но что мы также видели, и это верно как в глобальном масштабе, так и в США, — это рост экономики впечатлений. И на самом деле, когда мы смотрим на данные мобильных телефонов, не пассажиры составляют большинство пешеходного трафика в "walk-ups". На самом деле, это посетители. И это было верно до пандемии. Это было около 70%. Вы можете видеть справа, что это немного варьируется в зависимости от типа "walk-up", но это было около 70% в 2019 году, и это было около 70% в 2023 году. И это действительно начинает раскрывать, я думаю, и, возможно, предвещать некоторые результаты, которые мы находим, поскольку эта экономика впечатлений важна и имеет растущее значение с точки зрения того, как функционирует экономика. Кристофер Лайнбергер: И важно связать тот факт, что экономика знаний и экономика впечатлений хотят находиться в пешеходных городских местах. И именно поэтому существует отложенный спрос на это, почему существуют ценовые премии за это, почему происходит увеличение доли рынка в пешеходных городских местах. Экономика движет этим. Следуйте за мячом. Ребекка Рокки: Чтобы пойти еще дальше, это был весь посетительский трафик, просто идущий в "walk-up". Мы фактически выделили то, что мы называем якорными учреждениями. Представьте себе это как своего рода розничную торговлю назначения или места для мероприятий, театры, спортивные арены, конференц-центры, музеи. Эти учреждения составляют около 1,4% инвентаря недвижимости, но они составляют очень большую долю пешеходного трафика посетителей. Так, в центре города и городских университетах они, возможно, составляют лишь около одной пятой. В целом они составляют около четверти. А в тех городских коммерческих "walk-ups", которые по определению являются развлекательным компонентом, они фактически обеспечивают около половины всего пешеходного трафика. Таким образом, понимание роли экономики впечатлений будет жизненно важным для размышлений о том, как должна измениться застроенная среда по мере перехода к постпандемической экономике, чтобы максимизировать стоимость недвижимости, ВВП и тому подобное. Итак, с точки зрения площади, вот что мы обнаружили. Это просто данные, которые говорят нам, какова фактическая площадь всей недвижимости. Если вы посмотрите на город в целом, "walk-ups" плюс "не-walk-ups", то две трети площади инвентаря приходится на какую-либо форму жилья, будь то для продажи или аренды. Около 20% приходится на работу и около 12% на развлечения. Если вы посмотрите только на совокупность "walk-ups", то это явно меняется. Только около трети приходится на жилье, и теперь более половины — на работу. Развлечения по-прежнему составляют небольшую долю. Вы можете видеть, что в целом развлечения на самом деле составляют довольно небольшую долю. Но по мере приближения к центру города вы обнаруживаете, что у вас на самом деле много офисов, какого-либо рода офисов, будь то занимаемые владельцами, GSA или частный рынок аренды офисных помещений. И именно здесь мы начинаем видеть проблему, с которой сталкиваются города, и особенно их центры. И мы показали вам важность "walk-ups" с точки зрения ВВП: 57% ВВП. Центры городов гораздо продуктивнее, чем другие формы "walk-ups". Таким образом, центры городов, когда они сталкиваются с проблемами, оказывают очень важное влияние. Фактически, они составляют почти половину ВВП "walk-ups", хотя они являются лишь одним из четырех типов. И это своего рода бьющееся сердце, где мы видим, что нам нужно заботиться о ядре, верно, чтобы другие части города процветали. И центры городов сейчас наиболее уязвимы. И это отчасти связано с тем, что они очень, очень сильно вложились в офисный рынок в застроенной среде. Вот почему мы говорим, что центры городов, в частности, но многие "walk-ups" нарушили теорию портфеля. Они положили слишком много яиц в одну корзину. Кристофер Лайнбергер: Да. Ребекка Рокки: И просто чтобы проиллюстрировать для 15 городов, это только центр города, но вы можете видеть, что есть некоторые центры городов, такие как Бостон, Сан-Франциско и Вашингтон, округ Колумбия, где буквально 85-90% площади в этом центре города приходится на какую-либо форму офисов. Теперь, с нижней стороны, у вас есть Майами и Финикс. И на самом деле, когда вы углубляетесь в данные по недвижимости и результаты, рынки в Майами и Финиксе и их центры городов держались гораздо лучше. Чем больше офисов мы видели в определенном центре города или в определенном "walk-up", тем хуже были результаты по различным показателям в этом переходе к постпандемическому миру. Итак, что мы обнаружили? Ну, с этими базовыми данными по 208 "walk-ups" в этих 15 городах, мы применили так называемый алгоритм двойной оптимизации случайного леса. И целью этого алгоритма было одновременное максимизирование цены недвижимости за квадратный фут. Подумайте об этом: это также в интересах городского правительства, потому что это максимизирует ваши налоговые поступления. В то же время максимизирование ВВП, потому что то, что оптимально для инвестора или городского правительства, может быть не оптимально для ВВП. И что является социально оптимальным. И поэтому мы одновременно максимизировали эти показатели. В больших белых буквах, которые вы видите, это средние значения, это условная средняя рекомендация, основанная на этом усилии по максимизации. И это говорит о том, что в среднем по этим "walk-ups" 42% инвентаря должно быть работой, 32% — жильем и 26% — развлечениями. У нас есть условная погрешность вокруг этого. Никакие два "walk-ups" не должны быть одинаковыми. Существует диапазон, который соответствует этим критериям. И на самом деле, мы обсуждали, что могут быть взаимодополняющие "walk-ups", где, возможно, один имеет более высокий уровень работы и более низкий уровень в других категориях, но он находится рядом с "walk-up", который имеет более высокий уровень в других категориях и более низкий уровень работы. Поэтому важно признать, что да, есть средняя оценка, но всегда есть погрешность. Вот как это выглядит. И на самом деле, это приводит к нескольким ключевым выводам, к которым мы перейдем через секунду, просто с точки зрения того, чтобы взять это и показать вам, сколько недвижимости находится в этом диапазоне, верно? Итак, для жилья мы фактически обнаруживаем, что многие находятся ниже оптимального. Некоторые находятся в диапазоне. В центрах городов мы почти во всех центрах городов находимся выше оптимального, а в развлечениях мы по большей части либо ниже, либо в диапазоне. Когда мы переходим к "walk-ups" за пределами центра города, вы можете видеть, что в некоторых случаях мы находимся выше оптимального. Я бы просто сказал для жилья, сделайте мысленную заметку, что большая часть этого коррелирует с городскими университетами, а затем в диапазоне мы обнаружили гораздо больше "walk-ups", соответствующих критериям "в диапазоне" по категориям за пределами центров городов. Кристофер Лайнбергер: Итак, это, конечно, означает, и мы все это обсуждали, преобразование офисов во что-то другое, потому что 30-40% офисных площадей придется найти другое применение. И, конечно, лучше всего для жилья. Существует отложенный спрос на жилье, особенно в наших центрах городов. И нам не хватает 4% жилого фонда, который нам нужен в этой стране. Вот почему у нас кризис доступного жилья. Частично это причина кризиса бездомности. Так что эти офисы могут быть переоборудованы в жилые, особенно когда их цена настолько падает, что вы получаете их очень дешево. Но они также могут быть переоборудованы в места для развлечений. И это могут быть музеи, вертикальные фермы, центры обработки данных и всевозможные способы, которыми мы можем переоборудовать эти офисы. И это расширяет продуктовый микс, балансирует продуктовый микс и избавляет от избытка офисов, что снижает стоимость офисов из-за избытка, нависающего над рынком. Ребекка Рокки: Итак, вы знаете, если объединить все эти вещи, это ключевые рекомендации. Я не думаю, что кого-то удивит, что нам нужно меньше работы и больше жизни. Что мы обнаружили, так это то, что, в частности, соотношение жилья для продажи и аренды искажено, чем больше мы движемся от города к "walk-ups", к конкретно центру города. Тогда как, возможно, две трети жилого фонда продается по всему городу, даже по всей стране, по мере приближения к центру города это скорее половина на половину. И, как вы видели ранее, только 15% фонда недвижимости в наших центрах городов приходится на какой-либо вид жилья, что намного, намного ниже, чем в других местах. Кристофер Лайнбергер: Что составляет 76%. Ребекка Рокки: Верно, и 67%. Да. И я думаю, что, возможно, одна из вещей, которая меня больше всего удивила, это такое всеобъемлющее открытие, что почти во всех "walk-ups" слишком мало "игры". И когда вы снова вспоминаете об экономическом влиянии и воздействии, которое "игра" оказывает на пешеходные городские места, в частности на "walk-ups", возможно, это не должно было быть таким уж сюрпризом, но это было так. И поэтому целевой диапазон составлял в среднем 26%, диапазон от 17 до 31. То есть в 90% случаев мы находимся где-то в этом диапазоне. Но мы обнаружили, что большинство "walk-ups" имеют что-то ниже этого, верно? В среднем в "walk-ups" это было около 14%. В центрах городов — около 14,5%. Таким образом, мы недооценены, недораспределены в этой категории. Речь идет не только об увеличении жилья из-за природы того, что "walk-up" представляет собой по своей сути. "Игра" также играет жизненно важную роль в будущем переосмысления продуктового микса портфеля. Кристофер Лайнбергер: Всевозможные вещи, которые мы можем сделать. Очевидно, это начинается с признания того, что у нас действительно есть угроза петли гибели. Мы надеемся, что она будет эпизодической, краткосрочной по своей природе. Мы думаем, что так и будет. Но если вы не займетесь этим сейчас и не сделаете это по-крупному, это может стать структурным, на решение чего уйдут десятилетия. Но другое, что мы действительно считаем важным, это то, что мы должны упростить процесс получения разрешений. Я имею в виду, мы в CNU знаем это и говорили об этом, но нам нужны кодексы, основанные на форме. CNU, по сути, инвестировал или, по сути, изобрел кодексы, основанные на форме. Нам нужен гораздо более чистый, простой процесс получения разрешений. И нам нужно создать стимулы, чтобы эти офисные здания могли быть переоборудованы для другого использования, в частности, для жилья, но и для всех тех других вещей, на которых мы не хотим сосредотачиваться. У нас большой опыт в этом. Так что это не то, что нам нужно изобретать. Но пришло время приступить к работе. Ребекка Рокки: Итак, я думаю, последнее, что мы только что обсуждали с некоторыми специалистами по управлению местами, это необходимость иметь правильные бенчмарки. Это был первый в своем роде набор данных, который мы собрали. Он начал раскрывать нам такие вещи, как отсутствие четких премий, верно? Мы видим превосходство в определенных показателях, где мы видели участие в управлении местами, по сравнению с отсутствием управления местами. Теперь мы использовали здесь термин "BID" (Business Improvement District). Просто знайте, что это включает другие формы управления местами, такие как районы улучшения сообщества и так далее. И, вообще говоря, мы обнаружили, что это была смешанная картина, независимо от того, было ли управление местами или нет, это было верно для ВВП. Это было верно для оценок на основе цены за квадратный фут. Это также было верно для NOI (чистого операционного дохода) за квадратный фут, что исключает влияние процентной ставки на результаты недвижимости. Так что это был для нас небольшой сигнал, чтобы сказать: "Эй, здесь, возможно, есть что изучить, чтобы мы могли найти правильные виды индикаторов, которые добавят ценности не только менеджерам мест, но, конечно, и владельцам недвижимости, которые платят за участие в этих группах". Кристофер Лайнбергер: Итак, в заключение. Управление местом имеет решающее значение. Абсолютно необходимо, чтобы эти "walk-ups" управлялись. Но мы также должны измерять правильные вещи. И мы не чувствуем, что большинство BID измеряли ВВП. Они не измерялись, и особенно с течением времени, и не измерялись увеличения стоимости недвижимости с течением времени. И, в частности, для городского правительства не измерялось чистое фискальное воздействие, которое эти места оказывают на городской бюджет. Так что я сравниваю это с тем, что мы, как отрасль — недвижимость, пешеходная городская недвижимость, управление местами — идем в лес и хотим посмотреть, издает ли дерево звук, когда падает. И мы достаем наш термометр и клянемся, что оно не издает никакого звука. Мы используем неправильное измерительное устройство. И поэтому мы предлагаем как минимум три. Есть и другие, конечно, такие как использование Placer AI для понимания количества посетителей и метрик социальной справедливости, но измеряйте ВВП периодически. Измеряйте стоимость недвижимости. Измеряйте чистое фискальное воздействие на городское правительство. Потому что районы улучшения бизнеса (BID), почему они существуют, — это для улучшения бизнеса. И сейчас мы должны исправить ситуацию в наших "walk-ups" по всей стране, чтобы это не стало структурной гибелью. Ребекка Рокки: Я думаю, мы затрагивали это разными способами, но, вы знаете, сделать пешеходные городские места более привлекательными для посетителей важно. Это касается вещей, в которых я не являюсь особым экспертом, но это касается дизайна, верно? Многие люди на этом звонке, вероятно, каким-то образом участвуют в создании визуальных концепций для городов по этим темам. Гораздо больше "инстаграмных", запоминающихся мест, уникальных для наших "walk-ups". И это, вы знаете, в некоторых городах появляются концепции, верно? Например, целевая группа мэра Вашингтона, округ Колумбия, по переосмыслению частей центра города, которые затем распространяются на другие "walk-ups" и создают осмос между ними. И последнее, но не менее важное: необходимо больше исследований. Каждый исследовательский проект имеет это как свою главную причину существования. Мы изучили только 15 городов. Нам нужно охватить как минимум 35 крупнейших метрополий и включить не только "walk-ups", но и сосредоточиться на всех четырех квадрантах линзы мест в этих 35 метрополиях. Мы надеемся, что это будет нашим следующим шагом. Итак, слово вам, Роб. Роб Студевилл: Отлично! Большое спасибо! Это было действительно интересно и познавательно. У нас уже есть несколько хороших вопросов и ответов, и мы перейдем к ним через несколько минут, но позвольте мне сначала задать несколько вопросов. Когда люди слышат термин "петля городской гибели", это звучит довольно плохо. Мне было интересно, не могли бы вы дать немного больше контекста о том, насколько распространены эти проблемы среди всех изученных вами "walk-ups", и насколько вы оптимистичны в отношении решения этих проблем? Ребекка Рокки: Итак, я думаю, что среди 15 городов я бы сказала, что у нас было два основных сегмента. Один — это рынки, где существует реальный риск петли гибели или, фактически, ее ранние стадии. Я бы, безусловно, отнесла к этому сегменту города-ворота. Я бы отнесла к этому сегменту Сиэтл. Я бы отнесла к этому сегменту Денвер. А затем у вас были рынки, которые вообще не подвергались риску. Я бы, безусловно, отнесла туда Майами, но я бы также отнесла Роли и некоторые из меньших городов, которые мы изучали, к этому сегменту. Теперь мы говорим о структурном против эпизодического. И структурное — это потеря какого-либо крупного экономического двигателя и, по сути, стагнация в действиях по этому поводу. Это не то, что мы видим. Итак, мы видим, что существует отложенный спрос на пешеходный урбанизм на рынке жилья. Это один рынок, включая показатели населения, которые, кстати, полностью восстановились в центрах городов. Так что спрос на пребывание там есть. И это сигнал о том, что был спрос на это, то, что Крис называет "сдвигами рыночных долей", что за такие места есть премии. И это сигнал, это позитивный сигнал, верно? Мы видим восстановление ВВП в разной степени. Мы видим восстановление. Мы не видим продолжающегося спада. Так что все это позитивные вещи, но без принятия мер в отношении избыточной коммерческой недвижимости, которая у нас есть, существует реальная вероятность того, что в некоторых городах это станет более укоренившимся. И то, как это проявляется для городских правительств, — это то, что требует времени из-за того, как налоговые оценщики оценивают стоимость, что очень отличается от того, что мы называем "спотовой ставкой" или "справедливой стоимостью", которую мы показываем в этом исследовании. По сути, тот раздел о фискальном воздействии, который мы рассмотрели, является своего рода предвестником того, что городские налоговые органы могут ожидать, когда их оценки фактически придут в соответствие с реальностью того, где находятся стоимости. И это имеет последствия, потому что "walk-ups" потребляют меньше на квадратный фут, чем остальная часть города. Они генерируют больше на квадратный фут, чем остальная часть города. Они субсидируют остальную часть города. Так что, когда эта недвижимость так сильно пострадала, а стоимости, мы знаем, куда они движутся на оценочной основе, принятие мер по этому поводу сейчас быстро, верно? Размышления о стимулах, которые предлагают города, — это риск и вознаграждение. И мы думаем, что вознаграждение за это очень велико. Я оптимистична, потому что мы видим, как города по всей стране начинают принимать меры. Разные степени, разные темпы. Мы видим, что в Вашингтоне, округ Колумбия, Сан-Франциско представил план. У Чикаго есть план. Все как бы осваиваются, но предстоит еще много работы, и это колоссальные усилия — подумать о том, чтобы превратить 85% площади, предназначенной для работы, во что-то вроде 40-60%, это просто требует времени. Кристофер Лайнбергер: Я имею в виду, как и любой хороший кризис, его не стоит упускать. И поэтому мы знаем, что мы нарушали теорию портфеля, теперь есть шанс перебалансировать и, в частности, взять эти офисы и преобразовать их в места для развлечений и, конечно, в жилые помещения. И существует отложенный спрос на все вышеперечисленное. Это просто вопрос наличия воли для этого, наличия зонирования, позволяющего это сделать, и наличия управления местом, которое движет этим и обеспечивает лидерство. Но, вы знаете, в этом отчете у нас есть около 10 различных тематических исследований бывших петель гибели, как структурных, так и эпизодических, по сути, преодоления петель гибели в прошлом. И, вы знаете, мы десятилетиями слышали, что город мертв. Все будет взорвано и заасфальтировано, и география не имеет значения. Ну, вы всегда возвращались. И мы вернемся на этот раз. И мы вернемся лучше, потому что у нас будет сбалансированный портфель. Роб Студевилл: Теперь мы много слышим о проблемах с переоборудованием офисных помещений в жилые, и, возможно, есть офисы, которые легче переоборудовать. Вы изучали эту проблему, и есть ли у вас предложения или идеи, или что вы видели в отношении того, насколько легко переоборудовать офисы в жилые или для других целей? Кристофер Лайнбергер: Позвольте мне упомянуть, что это, очевидно, зависит от конкретного здания. Я имею в виду, мы все это теперь знаем, что это зависит от площади этажа отдельного здания, выровнено ли оно без каких-либо, вы знаете, если у вас только два выхода, где вы можете получить естественный свет, если у вас этажи площадью 60 000 квадратных футов, становится трудно получить естественный свет в каждую комнату, если оно переоборудуется в жилое. Но если эти офисные здания продаются по 30 центов за доллар, 20 центов за доллар, самое низкое, что я видел, это пять центов за доллар, то внезапно вы фактически получили здание почти бесплатно. И вы можете многое сделать. Лучшая модель, которую я видел здесь, в Вашингтоне, округ Колумбия, — это прямоугольное здание с этажами площадью 60 000 квадратных футов. Оно было отдельно стоящим, поэтому не примыкало к соседям. Это хорошо. Но 60 000 квадратных футов, пытаясь получить естественный свет во все комнаты, очень сложно. Они превратили это здание в заглавную букву "Е". Они вырезали пространства, чтобы сделать заглавную букву "Е", и оно просто взорвалось спросом. Мы видели это в Нью-Йорке на Уотер-стрит, где вырезали отверстие прямо по центру. Так что, когда у вас приобретение по 10 центов за доллар, очень низкая база, вы можете очень легко заставить такие вещи работать. Ребекка Рокки: Да, я думаю, в конечном итоге это сложный вопрос, потому что есть низко висящие плоды того, что легко конвертируется, что может оставить владельца в плюсе, верно, или удерживать тот же актив, пока он проходит этот путь. А затем есть просто реальность того, что по правильной цене, куда пойдет рынок, будут сделки, которые сбросят базу, что сделает привлекательным создание другого типа недвижимости, где есть спрос, где есть значительное структурное давление на стоимость. И поэтому я думаю, что рынок придет к этому. Это не безболезненный процесс. Но надежда состоит в том, что с правильными стимулами вы сможете ускорить это, чтобы не проходить через затянутый процесс, который затем влияет на государственные налоговые поступления и городские услуги и создает больше проблем в дополнение к уже существующей. Роб Студевилл: Нет. У меня будет еще один вопрос. У нас много вопросов и ответов. И это... Есть ли у вас какие-либо следующие шаги для городов, чтобы действительно разобраться в этом и затем начать вносить изменения, которые вы рекомендуете? Кристофер Лайнбергер: Итак, первое, что нужно сделать, это принять это. Это как любой другой восьми- или десятишаговый процесс: вы просто должны принять реальность того, что здания, которые стоили, скажем, тысячу долларов за квадратный фут пять лет назад, теперь стоят 100-200 долларов за квадратный фут, и это распространяется на всю экономику и на городской бюджет. Так что примите это. Придумайте несколько больших шагов, и мы изложили в отчете некоторые из этих больших шагов, и мы только что говорили о некоторых из них. Все сводится к тому, чтобы сделать правильное легким. Вместо того чтобы делать это трудным, любой, кто занимается новым урбанизмом, знает, как трудно изменить зонирование. И получить разрешения, и сколько времени это занимает, мы должны это сократить. Вам нужна принципиально новая стратегия, и она должна быть реализована организацией по управлению местом. Но нам нужно сильное лидерство, и организации по управлению местом должны активизироваться и обеспечить это лидерство, потому что они являются основой городской экономики и причиной существования города. Ребекка Рокки: Хорошо, мы собираемся... Да, я бы просто добавила, что, я думаю, часть этого решения на самом деле заключается в раскрытии данных, чтобы мы знали, с чем работаем, потому что до этого исследования мы на самом деле не знали, верно, сколько на самом деле работы? Ну, это очень трудно оценить, когда вы на самом деле не включаете в разговор такие вещи, как недвижимость, занимаемая владельцами, или когда вы не включаете жилье для продажи в разговор о более широком рынке жилья. Так что я очень сильно рассматриваю это как предоставление очень важных данных в качестве отправной точки, на основе которой могут быть построены эти стратегии. И мы видим, как города активизируются, опять же, в разной степени по всей стране и даже в некоторых случаях за рубежом, для всех, кто находится в Канаде, но, вы знаете, это важная услуга, которую, мы надеемся, предоставляет это исследование, и, вы знаете, мы встречаемся со многими городами и менеджерами мест, чтобы, надеюсь, предоставить больше информации об этих данных. Роб Студевилл: Я не знаю, есть ли у вас ссылка, которую вы могли бы разместить в чате для скачивания отчета, но об этом спрашивали, если у вас будет возможность это сделать. Брайан спрашивает: сколько еще земли для "walk-up" нам нужно в наших городах и как они должны быть распределены? Также, есть ли у вас какие-либо мысли о том, как якорные учреждения могут релокализовать экономику? Кристофер Лайнбергер: Позвольте мне поговорить об этом проценте земли, потому что я много лет занимался этим, и опять же, на уровне метрополии это всего лишь 1,2% метрополитенских районов являются пешеходными городскими. То есть крошечная часть земли. А остальные 98,8% — там незаконно строить пешеходные городские объекты. И, кстати, причина, по которой пешеходная городская недвижимость так дорога, заключается в том, что, во-первых, рынок хочет ее. Но, во-вторых, просто недостаточно земли. Основная причина кризиса доступного жилья заключается в том, что земля подорожала с 15-20% от того, что вы покупаете, когда покупаете дом или арендуете или покупаете квартиру, до 50-60% в Сан-Франциско, 80%. В этом причина кризиса доступного жилья. И поэтому нам нужно наводнить рынок. В городах это, опять же, 3% "walk-up". Если бы мы увеличили это в городах до 10%, мы бы тогда наводнили рынок большим количеством зонированной земли, готовой к застройке, и это начало бы снижать цены на землю. Вот что мы должны сделать — снизить цены на землю, наводнив рынок большим количеством земли. На метрополитенском уровне, опять же, 1,2% всей земли в наших метрополитенских районах является пешеходной городской. И "walk-ups", и пешеходные сообщества, нам, вероятно, нужно, чтобы 5% земли было зонировано для пешеходной городской застройки. Вот и все. Так что нам не нужно переводить односемейные, вы знаете, избавляться от зонирования для односемейных домов. Что нам нужно, так это то, что у нас так много земли, которую мы можем перевести в высокоплотную пешеходную городскую застройку, будь то в ядрах или коридорах. Все полосы коридоров, выходящие из наших городов, должны быть перезонированы для высокой плотности прямо вдоль коридора, только участок, который выходит на коридор. Я на самом деле живу на Массачусетс-авеню. Это главный коридор, и мы живем напротив Массачусетс-авеню в многоэтажном доме. И, вы знаете, вот куда нам нужно идти. Так что у нас много земли, где это возможно сделать. Нам не нужно перезонировать односемейные дома. Но нам нужно, чтобы эти ядра и коридоры были перезонированы, чтобы перейти с 1,3% или 1,2% на уровне метрополии до примерно 5%. И да, по поводу якорных учреждений, релокализации экономики, или у вас есть какие-либо мысли о якорных учреждениях и "walk-ups"? Кристофер Лайнбергер: Одно. Одно замечание об городских университетах: они были основным институтом урбанизма по всей стране. И они усвоили это еще в 1990-х годах, в основном, когда Джуди Роден была президентом Пенсильванского университета. Она проложила путь. Затем она стала главой Фонда Рокфеллера. И она превратила Западную Филадельфию из очень опасного места, а Пенсильванский университет был в списке под номером 18 в US News and World Report. Она превратила Западную Филадельфию в самый захватывающий "walk-up" в Пенсильвании. Я занимаюсь застройкой в столичном районе Филадельфии, мы никогда не можем найти землю вокруг Пенсильванского университета, которая была бы такой дорогой. Но городские университеты приняли свои сообщества за последние 20-30 лет, потому что они поднимаются в рейтинге US News. Пенсильванский университет сейчас шестой. Так что, нам нужно больше моделей, подобных Пенсильванскому университету. И, в частности, больницы ужасны, несчастные соседи с точки зрения пешеходного урбанизма. Они могли бы быть феноменальными соседями. Но тогда нам нужно, вы знаете, размещение музеев, размещение, конечно, арен, бейсбольных стадионов, не футбольных стадионов. Футбольные стадионы — это пустая трата. Вынесите их в пригороды, пусть они устраивают пикники на наземных парковках. Но бейсбольные стадионы, футбольные стадионы, арены — все они должны быть в "walk-ups". Они работают лучше. И они заставляют "walk-up" вернуться к этой восходящей спирали. Ребекка Рокки: Я думаю, мы также говорили о том, что, например, когда мы смотрели на пешеходный трафик посетителей, мы были агностиками относительно того, откуда эти посетители приходят. И в некоторых городах гораздо больше акцент делается на международных посетителях. И поэтому характер того, как будет выглядеть эта "игра", будет, по простой логике, немного менее ориентирован на местную экономику, верно? Но вы можете создавать узлы "игры", которые действительно обслуживают местное население. Мы говорили о примерах ранее. Так что я думаю, это будет очень специфично для каждого города. Однако преимущество этого, верно, заключается в том, что если вы серьезно относитесь к тому, что в пешеходных городских местах должно быть больше "игры" в целом, и мест, куда могут пойти семьи, мест, где есть вещи, о которых мы не обязательно говорили, больше с точки зрения равенства и социальной инклюзии при перепланировке, это, по сути, создаст больше возможностей для создания рабочих мест, обслуживающих местное население, что, в свою очередь, поддерживает сообщества, создавая двигатели занятости. Кристофер Лайнбергер: Итак, тематическое исследование, в котором я активно участвовал, когда жил в Санта-Фе: площадь Санта-Фе, 400-летняя площадь, стала полностью туристической. И местные жители были, так сказать, рассержены. И я участвовал в качестве главы Столичной комиссии по перепланировке в покупке 50-акрового железнодорожного депо у железнодорожной компании Санта-Фе. И мы перестроили его, используя некоммерческую корпорацию развития, в место, обслуживающее местное население. Здесь фермерский рынок имеет постоянное помещение, 12-месячное место для своего фермерского рынка, много парковых зон, много доступного жилья. Так что, по сути, местные жители чувствовали себя изгнанными из центра города. Но прилегающее к центру города место, железнодорожные депо Санта-Фе, теперь является сердцем местного сообщества. Ребекка Рокки: Всем слушателям я бы также посоветовала обратить внимание на Nashville Civic Design Center, который очень сосредоточен на вовлечении сообщества в размышления о перепланировке и не на подражании тому, что у них есть в центре города вдоль Music Row, а на создании других мест в городе для местных сообществ. Это здорово. Кристофер Лайнбергер: И я должен сказать, что Нэшвилл скопировал это у Chattanooga Downtown Design Center. Чаттануга — один из моих любимых городов, так что я, да, добавлю это. Роб Студевилл: Быстрое уточнение: когда вы говорите о процентном соотношении портфеля и так далее, вы говорите о площади в квадратных футах, а не о земле, верно? Ребекка Рокки: Да. Да. Площадь в квадратных футах улучшенной площади и также ее оценка. Роб Студевилл: Хорошо, у нас был вопрос. Рассматривалась ли "игра", состоящая из "третьих мест", которые не являются платными локациями, куда каждый может прийти бесплатно? Кристофер Лайнбергер: О, да. Абсолютно. О, да. Да. Я имею в виду, это включает весь спектр "игры". Это не только, вы знаете, многие музеи бесплатны, есть много "инстаграмных" мест, которые создаются с, вы знаете, завершающими видами и такими местами, как Лас-Рамблас, которые мы сейчас видим по всей США. Так что да, это не только, вы знаете, арена в центре города. И, конечно, выставочные центры — это отличные места для "игры", и в этих выставочных центрах проводится много местных мероприятий, и это тоже часть "игры". Роб Студевилл: У нас вопрос от Франко. Офисы являются доминирующим видом землепользования в центре Сан-Франциско. В городе обсуждается вопрос о строительстве большего количества жилья в центре, однако среди городских чиновников нет согласия относительно того, кто имеет полномочия принимать решения о том, что переоборудование офисов в жилые помещения принесет пользу городскому бюджету. Как говорит директор по городскому планированию, как только преобразование произойдет, оно никогда не сможет вернуться к офисам. Это смешанное сообщение. Что вы можете сказать? Кристофер Лайнбергер: Будьте реалистами. Идите за тем, чего хочет рынок. Рынок не хочет, чтобы 80 процентов ваших активов в одном месте были посвящены вертикальному бизнес-парку. Они стерильны, они скучны. Рынок не хочет... Ребекка Рокки: Да, я думаю, есть также несколько вещей, которые требуют времени, чтобы, я думаю, проработать в городских бюджетах. Я работаю с городскими правительствами и бюджетными агентствами по всей стране, и, опять же, оценочные стоимости с точки зрения города очень отличаются от фактических стоимостей, и относительные цены между такими вещами, как жилье и офисы, изменились. Это еще не полностью отражено в оценочных стоимостях городских правительств, и поэтому, вы знаете, это реальность, что у них нет цифр перед глазами, чтобы столкнуться с тем, куда движутся доходы, верно? Потому что, как сказал Крис, возможно, это было офисное здание стоимостью 1000 долларов за квадратный фут, и вы получали с него какой-то налоговый доход, теперь это что-то другое, и оценочные стоимости просто требуют времени, чтобы достичь этого. Иногда этот процесс может занять от пяти до десяти лет. Это не самый приятный процесс для владельцев, но это также, верно, что-то, что является спорным. Так что это очень грязный процесс, чтобы достичь этого. Оставаясь на 87% офисов, как это происходит в центре Сан-Франциско, это также будет продолжаться. Так что чем больше избыточных офисов у вас есть, тем больше это будет продолжать давить на оценки офисов для того офисного продукта, который на самом деле жизнеспособен как офис. Потому что на самом деле, что теряется в, я думаю, сообщениях, возможно, этого исследования, так это то, что наша рекомендация заключается в том, что большинство площадей по-прежнему должны быть офисными помещениями какого-либо рода в "walk-ups" из-за экономической роли, которую они играют: 42% против 33% жилья в среднем, верно? Именно в таких крайностях, как Сан-Франциско, Вашингтон, округ Колумбия, и Бостон, это наиболее несбалансировано, и это в конечном итоге проявится в оценках и налоговых поступлениях. Просто, к сожалению, для городских чиновников, из-за того, как работают оценки, это занимает много времени, и мы пытаемся сказать: "Это грядет. Это грядет, несмотря ни на что". И оценки, и относительные цены изменились на спотовом рынке. Мы видим это в транзакционном бизнесе постоянно. И вы видите это в заголовках новостей в терминах 30 центов за доллар, 40 центов за доллар, что бы это ни было. Кристофер Лайнбергер: Другое, что нужно признать, и большинство городских чиновников этого не понимают, это то, что вам нужно провести анализ чистого фискального воздействия. Это фискальное воздействие — это государственные доходы минус стоимость обслуживания, равное чистому фискальному воздействию. И пешеходные городские места очень продуктивны, гораздо больше, чем автомобильные пригородные. И CNU проделал большую работу по этому поводу. Но также все просто предполагают, что рефлекторная реакция заключается в том, что офисы имеют более высокое чистое фискальное воздействие, чем жилые помещения. Это не обязательно так. Здесь, в Вашингтоне, округ Колумбия, если бы у вас был выбор между тем, чтобы кто-то работал здесь, в Вашингтоне, округ Колумбия, или жил в Вашингтоне, округ Колумбия, это более высокая отдача, более высокое чистое фискальное воздействие, если вы живете в Вашингтоне, округ Колумбия, из-за налоговой структуры. У нас есть подоходный налог, например, и вы платите налог с продаж, который вы получаете. Так что, это не бесспорно, что офисы всегда являются лучшим использованием с точки зрения чистого фискального воздействия. Много раз это жилые помещения. У каждого города свой отпечаток, и вам нужно это понимать, чтобы принять это решение. Роб Студевилл: Майлз спрашивает: как парки учитываются в "игре", не имея экономического выхлопа, как остальные? В целом, вы изучали парки и открытые пространства вообще? Они не являются площадью зданий, но... Кристофер Лайнбергер: У нас, безусловно, есть это в нашем наборе данных. Мы отдельно рассматривали парки и понимаем, что сейчас мы находимся в середине революции в городских парках, мы действительно становимся намного лучше в создании городских парков. Так, Campus Martius в центре Детройта, Clyde Warren в центре Далласа, и, конечно, прародитель всех их — Брайант-парк на 42-й улице в Манхэттене. И эти места были преобразованы из затратного центра. Вы знаете, Брайант-парк 30 лет назад имел бюджет в 600 000 долларов в год на содержание пятиакрового парка на 42-й улице. И за это они получили лучший центр наркоторговли в Мидтауне Манхэттена. Частный сектор пришел, взял его под свой контроль, все частные деньги перестроили его. И теперь это не 600 000, это 16 миллионов долларов в год. Это все в долларах 2024 года. Это бюджет в 16 миллионов долларов в год, 80% которого генерируется на месте от ресторанов, от рождественских фестивалей, от всех видов происходящего. И поэтому мы учимся, как заставить эти вещи работать, и не просто быть затратным центром. Но они могут быть прибыльным центром. И они бесплатны для всех, кто приходит. Роб Студевилл: Эрик спрашивает: как вы пришли к оптимальному количеству "игры"? Есть ли мысли о том, какие компоненты "игры" приносят больше жизненной силы, чем другие? Ребекка Рокки: Мы не проводили оптимизацию на уровне подтипов. "Игра" включает традиционные розничные концепции, различные виды гостиничных концепций, а также другие формы назначения, будь то музеи, театры, что является очень тщательно подобранным списком объектов для каждого города. Учитывая размер выборки, который у нас был — 208 "walk-ups", было бы очень вероятно, что мы не смогли бы получить результаты, если бы опустились до уровня подтипов, потому что тогда вы просто пытаетесь оптимизировать 10 или 11 подтипов по категориям "жить", "работать", "играть" с ограниченной выборкой. Поэтому я думаю, что по мере расширения до большего количества городов, включения других частей города, мы, возможно, сможем иметь достаточно данных выборки, чтобы добиться этого. Тем не менее, мы обнаружили, что розничная торговля назначения была действительно важна. Она была очень важна в городских коммерческих "walk-ups", что имеет смысл, потому что по определению это то, вокруг чего они построены — развлекательный район или компонент. И в этих районах это составляло примерно 50% пешеходного трафика, который способствовал жизнеспособности этой области. В других местах это было скорее около 20%. Это очень, очень большой диапазон. У нас даже не было достаточно данных выборки, чтобы сказать, что оптимально для центра города по сравнению с городским коммерческим, потому что, конечно, у нас 15 городов, было 16 центров городов, по одному в каждом городе. В Манхэттене два центра города. Вы не можете создать алгоритм оптимизации с 16 точками данных. Вы не получили бы результатов от алгоритма. Мы использовали метод машинного обучения "случайный лес" для двойной оптимизации. И это позволяет улавливать нелинейности. Традиционный алгоритм линейной оптимизации был бы "жадным", и он просто выбрал бы: "Ну, какова самая высокая стоимость недвижимости за квадратный фут?" И он бы пошел на 100% по этому пути. Ну, это определенно не тот способ думать о проблеме, которую мы пытаемся решить. И в мире много нелинейности. Так что, я думаю, это, надеюсь, отвечает на первую часть этого вопроса, а также на вторую половину. Роб Студевилл: Мы подошли к часу дня, и я просто хотел сообщить людям, что мы опубликуем это видео на веб-сайте CNU в течение дня. Мы можем продолжить еще минут пять, так что позвольте мне просто спросить: помимо балансировки продуктового микса, какие стратегии по повышению пешеходной доступности в центрах городов вы смогли выявить в ходе своего исследования? Играет ли важную роль надежная сеть альтернативных видов транспорта? Кристофер Лайнбергер: Конечно, играет. Пешеходные городские места, неважно, как вы туда добираетесь: на общественном транспорте, велосипеде, машине, грузовике, пешком. Но как только вы там, оно должно быть пешеходным городским. Оно должно быть многофункциональным. Улицы должны быть безопасными для перехода. Там должно быть, вы знаете, успокоение движения. И так, вы знаете, пешеходная доступность места является фундаментальной для его функционирования. Другое, что является фундаментальным, конечно, это обеспечение решения проблемы преступности. Причина, по которой мы увидели возвращение в город в 90-х годах, заключалась в том, что преступность упала на две трети. И, кстати, по сей день мы не знаем, почему. У нас нет причинно-следственной связи, почему это произошло. Просто произошло. Так что, слава богу. И поэтому у нас было движение "возвращение в город" в начале 21-го века. А затем для тех из нас с седыми волосами, мы никогда не думали, что нам придется снова заниматься перепланировкой наших городских "walk-ups", но вот мы должны сделать это снова из-за пандемии. Другое, о чем я упоминал ранее, это крайне, крайне, крайне важно иметь управление местом. Будь то в форме районов улучшения бизнеса, главных улиц, районов улучшения сообщества, всевозможных форм. Иногда, в отличие от некоммерческой организации, такой как BID, иногда мы видим, как застройщик или группа застройщиков делают это своими силами. Мы видим это, в частности, в урбанизирующемся пригороде Reston Town Center, "крестном отце" "гринфилд" урбанизма. Boston Properties контролирует 50% площади. Они являются управляющими местом. Так что есть много разных вариантов, вы должны, должны иметь управление местом. В противном случае вы никогда не сможете выбраться из этой ямы, в которой мы находимся. Роб Студевилл: У нас вопрос от Хили Саттон, которая передает вам привет. Крис, она брала ваш курс в Университете Джорджа Вашингтона несколько лет назад. О, это верно. Да. Переоценена ли общая паника по поводу увеличения удаленной работы, или это значительно способствовало петле гибели? Кристофер Лайнбергер: Это, безусловно, запустило петлю гибели. Привет, Хили. Я рад, что ты все еще вовлечена. Это здорово. Это, безусловно, запустило. Я думаю, мы будем оглядываться на пандемию как на временное препятствие. И если мы воспользуемся этим кризисом и действительно используем новые инструменты, которые нам даны — недорогие офисы, которые можно переоборудовать во что-то другое, — это принесет нам чистую выгоду в течение следующих трех, четырех, пяти лет. Но нет сомнений, что пандемия и ускорение работы из дома, которое росло с 2000 по 2019 год во всех городах по всей стране, — это ускоритель, верно, для этой новой парадигмы. Ребекка Рокки: И я думаю, это просто показало, что там, где вы думали, что у вас были высокие скорректированные на риск доходы в виде высоких оценок офисов в этих "walk-ups", оказалось, что они не были скорректированы на риск, верно? И это концепция теории портфеля — максимизированные скорректированные на риск доходы, и это было, я думаю, своего рода раскрытием того факта, что этот риск не был должным образом учтен. И что пандемия позволила создать гибридную рабочую среду, которая фундаментально снизила спрос на офисы на маржинальной основе. Итак, что это означает, так это то, что спрос на офисы будет на 15-20% ниже, чем раньше. Что это означает, на самом деле очень сложно. Это не означает, что нам нужно на 15-20% меньше офисных площадей прямо сейчас. Но это означает, что спрос ниже. Эти высокие вакансии, а на некоторых рынках чрезвычайно высокие вакансии, представляют собой реальные проблемы, которые, я думаю, приводят к снижению стоимости, что обеспечивает тот ускоритель, о котором говорит Крис, — это своего рода возможность раз в поколение действительно переосмыслить виды недвижимости, которые у нас есть в наших "walk-ups". Кристофер Лайнбергер: И имейте в виду, Ребекка — глобальный экономист Cushman & Wakefield, которая является частью глобальной "большой тройки", в основном, не полностью, но они играют огромную роль в аренде, брокерских услугах и управлении офисами. И вот она говорит, что офисный рынок будет отступать. Это довольно удивительная вещь, исходящая от Cushman & Wakefield. Так что это реальная вещь, она не исцелится сама по себе. Нам нужно засучить рукава и приступить к работе. Ребекка Рокки: Офисный рынок, я просто закончу, сказав, что он действительно сложен, потому что вы видите большую статистику, такую как 25% вакантных площадей. Что это скрывает, так это то, что есть продукт, возможно, 50% продукта, который имеет 10% или ниже вакантных площадей, 30% зданий полностью сданы в аренду. Но затем есть эта концентрация слабости с чрезвычайно высокой вакантностью. И поэтому, если мы сможем быть целенаправленными и методичными и помочь нашим клиентам, сказав: "Эй, у вас на самом деле есть жизнеспособный офис, который, как мы думаем, будет процветать". Мы находимся в этом периоде корректировки, когда более широкая рыночная статистика, которую вы видите, скрывает невероятную сложность того, что происходит на местах, здание за зданием. И поэтому мы надеемся, что сможем помочь, вы знаете. В этой части рынка слишком много офисов, и эти активы будут на 80-90% вакантными, они явно больше не жизнеспособны как офисы. Наша обязанность — быть хорошими советниками для наших клиентов, а затем также сказать: "На самом деле, большинство офисов, большинство недвижимости в "walk-ups" должны быть офисами". И поэтому давайте подумаем, как это выглядит. Вы знаете, какие атрибуты вы приносите как владелец, которые привлекут арендаторов, верно? Мы знаем, чего хотят арендаторы, потому что мы представляем их на рынке аренды. Кристофер Лайнбергер: Одна из вещей, которую мы обнаружили в этом исследовании, и это также было подтверждено другим исследованием центра города, которое Пол Леви провел в прошлом году, заключается в том, что люди возвращаются в офис, когда они живут в пределах двух миль от офиса. И поэтому владельцы офисов должны думать о том, где будут жить эти люди? Нам нужно строить больше жилья в пешей доступности от этих офисов, чтобы помочь офисному рынку. Мы этого не знали раньше. Роб Студевилл: Я думаю, нам придется закончить. И большое спасибо, Ребекка и Крис, за действительно отличную презентацию сегодня. И я хочу поблагодарить всех, кто присутствовал. И еще раз, мы опубликуем это на веб-сайте CNU в течение дня, и всем хорошего дня, и еще раз спасибо.