На полях Первого Центральноазиатского форума Design Summit 2026 во Дворце Республики, организованного Association of Design and Architecture of the Republic of Kazakhstan (ADARK), состоялась одна из самых глубоких и откровенных дискуссий деловой программы — панельная сессия «Проекты, формирующие облик города».
Модератором сессии выступил основатель холдинга «Тан Медиа Групп», издатель Forbes Kazakhstan Арманжан Байтасов. Разговор получился не формальным отчетом, а живым профессиональным дискурсом, в котором приняли участие ведущие девелоперы, инвесторы, технологические предприниматели и архитекторы страны: Мурат Утемисов (CEO Kusto Home, депутат городского маслихата, член Градостроительного совета Алматы), Кайрат Боранбаев (инвестор в сфере городской инфраструктуры, девелопмента и спорта, президент Национального Паралимпийского комитета РК), Гоцца Олигова (CEO технологической компании Citix), Нурлан Камитов (учредитель и главный архитектор INK Architects) и Анатолий Побияхо (основатель Line Group).
В центре внимания оказались скрытые механизмы принятия решений в крупных девелоперских проектах. Эксперты обсудили, почему инвесторы осознанно идут на многомиллионные удорожания, как устаревшие строительные нормы шокируют зарубежных архитекторов, и в чем заключается новая философия казахстанского премиум-девелопмента. Редакция Yestate подготовила подробный разбор этой знаковой дискуссии.
Институты эстетики и горизонт инвестиций
Открывая сессию, Арманжан Байтасов привел в пример опыт Амстердама, где уже более века функционирует специальный комитет по красоте и эстетике, определяющий облик зданий и улиц, и поставил перед залом вопрос о необходимости подобного органа в Казахстане.
Отвечая на этот вызов, CEO Kusto Home Мурат Утемисов обозначил четкое разделение ролей между муниципалитетом и бизнесом. По его словам, задача государства — задавать жесткие рамки (красные линии, плотность, высотность), а задача бизнеса — наполнять эти рамки качеством и креативом, поскольку всё эстетически привлекательное в городе создается преимущественно силой частных идей.
Эту мысль о фундаментальной ответственности частного капитала продолжил Кайрат Боранбаев. Инвестор подчеркнул, что качественный проект невозможно просчитать на короткой дистанции.
«Архитектура — это всё-таки не упаковка, это сам продукт. И перед тем, как создавать что-то новое или менять облик здания, мы смотрим на горизонт инвестиционных вложений. Ну, это как с обувью: если ты строишь дешевое здание — ты покупаешь дешевую обувь, и через некоторое время тебе приходится покупать опять новую. Здание должно ориентироваться с точки зрения инвестиций на 25–30 лет. Если это на пять лет, то это уже не инвестиции, а просто расходы».
Кайрат Боранбаев
Анатомия «Целинного»: общественные слушания и цена инклюзивности
Раскрывая тезис о долгосрочных вложениях, Кайрат Боранбаев детально разобрал внутреннюю кухню реконструкции культурного центра «Целинный». Проект столкнулся с колоссальным количеством скрытых вызовов, потребовавших радикального пересмотра бюджетов.
Во-первых, инвесторы отказались от идеи сноса здания ради сохранения исторической памяти Алматы и сберегли уникальное мозаичное панно Евгения Сидоркина. Во-вторых, потребовалась полная ликвидация барьеров: чтобы убрать пять советских входных ступеней и сделать пространство абсолютно инклюзивным, строителям пришлось поднимать уровень всей прилегающей площади на 1,24 метра.
Но самым показательным примером влияния горожан на архитектуру стала история со стеклянной входной группой.
«Любой проект требует обсуждения с теми, кто будет вокруг. Когда мы начинали "Целинный", мы провели больше шести общественных слушаний. Вначале по замыслу архитектора планировался стеклянный вход. Но когда провели слушания, поняли: слева от здания десятиэтажный дом, и все жильцы из-за этих солнечных зайцев имели бы большие проблемы. Проект пришлось пересматривать».
Кайрат Боранбаев
Отказ от эффектного фасада ради спокойствия жителей соседнего дома стал прецедентом того, как диалог с обществом корректирует амбиции архитекторов. И этот подход окупился: за первый год работы реконструированный центр принял более 100 тысяч посетителей, превратившись в новую точку притяжения молодежи (художественную составляющую при этом курирует международная команда экспертов во главе с директором арт-центра в Голландии господином Бартом).
«Посадка на Луну»: почему иностранные архитекторы не понимают наши нормы
Дискуссия ожидаемо перешла к проблеме устаревших градостроительных регламентов. Учредитель и главный архитектор INK Architects Нурлан Камитов указал на критический разрыв в скоростях развития бизнеса и нормативной базы. Девелоперы смотрят на мировой опыт, а согласовывать проекты вынуждены по правилам прошлого века.
«Мы ведем активный диалог с профильным министерством, чтобы интегрироваться в глобальные правила проектирования и строительства. Инвесторы, работающие с международными бюро, разделяют общую боль: когда зарубежные архитекторы приходят на наш рынок, они чувствуют себя так, словно попали на Луну. Для них многие наши устаревшие нормативы абсолютно непонятны, и зачастую мы сами уже не можем объяснить их логическую целесообразность».
Нурлан Камитов
Несовершенство норм накладывает серьезный отпечаток на экономику девелопмента. Эту боль рынка озвучил Анатолий Побияхо, основатель Line Group. Он привел в пример сложнейший процесс согласования и проектирования комплекса Villa dei Fiori (Villa Boutiques & Restaurants) на проспекте Аль-Фараби.
«Город выставил жесткие условия: пятно застройки не должно было превышать 50% территории. С точки зрения классической экономики проекта это казалось нерентабельным. Кроме того, локация на проспекте Аль-Фараби обязывала создать проект с масштабным озеленением. Наш участок в три гектара сужался в сторону реки Есентай, и перед нами стояла сложнейшая задача — максимально гармонично посадить здание, сохранив при этом зеленый фасад».
Анатолий Побияхо
Чтобы справиться с этой задачей, холдинг привлек знаменитое британское бюро WATG (авторов проектов сети Six Senses), которые предложили отрезать участок от шума магистрали каскадами зелени. Как признался Анатолий Побияхо, с точки зрения чистой математики и экономики это самый сложный проект в портфеле группы, но он создавался как вклад в эстетику города.
На вопрос модератора о том, от чего проектировщик не имеет права отказываться даже под давлением инвестора, Нурлан Камитов ответил однозначно: архитектуру можно адаптировать, фасады можно удешевить, но архитектор обязан биться за «качество пространства» — это та базовая ценность, без которой здание теряет смысл для человека.
Философия «недостроенного метра» и высокотехнологичный комфорт
Тему качества пространства продолжил Мурат Утемисов, подняв вопрос о предельной плотности жилых комплексов. В условиях, когда каждый лишний этаж сулит прямую прибыль, дальновидный девелопер должен уметь вовремя остановиться.
«Самый ценный квадратный метр — это тот, который девелопер осознанно решил не строить. Важно уметь остановиться на том пределе, который гарантирует высокое качество проживания. Чрезмерная плотность, погоня за объемами и дополнительные квартиры на этаже неизбежно создают дискомфорт и лишают проект качественного благоустройства».
Мурат Утемисов
Этот принцип был реализован в жилом комплексе Diamond на проспекте Аль-Фараби (совместный проект Kusto Home и INK Architects). Приняв решение строить всего 9 этажей в окружении 14- и 20-этажных высотных зданий, девелопер пошел еще дальше: половина первоначального земельного участка была безвозмездно передана под строительство муниципальной школы. Это решение моментально сформировало вокруг ЖК полноценный образовательный и коммерческий кластер, избавив будущих жильцов от необходимости стоять в пробках.
Мурат Утемисов также подчеркнул смещение фокуса с внешнего лоска на инженерное здоровье среды: в ЖК Koktobe City девелопер первым в Казахстане внедрил японские сертификаты сейсмостойкости, а в Diamond каждая квартира оснащается автономными приточными установками с HEPA-фильтрами, очищающими уличный воздух на 99%. Это позволяет жителям мегаполиса полностью блокировать смог и аллергены, не открывая окна в зимний период.
Информационная экология и технологическая архитектура
Финальным аккордом дискуссии стало выступление Гоццы Олиговой, CEO компании Citix, которая перевела разговор из плоскости бетона и стекла в плоскость цифровой среды. Информационный шум становится такой же градостроительной проблемой, как и пробки: мозг среднестатистического жителя Алматы ежедневно подвергается атаке более чем 3000 рекламных сообщений.
«Наша архитектура — иная, технологическая. Избавить современный мегаполис от информационного шума сегодня практически невозможно, но в наших силах сделать эту среду комфортной. Мы интегрируем в городские гаджеты навигацию и полезные сценарии: данные о погоде, экологический мониторинг и умные маршруты, превращая технологии в удобный интерфейс для потребителя».
Гоцца Олигова, CEO Citix
Трансформируя городские носители в смарт-гаджеты нового поколения (ярким примером стали «волшебные черные кубики», устанавливаемые совместно с Visit Almaty) с точками раздачи Wi-Fi и модулями безопасности, технологический бизнес создает невидимый, но критически важный каркас умного города, цель которого — снизить визуальный стресс и служить интересам человека.
Заключительный аккорд сессии: поиск центральноазиатского кода
Завершая дискуссию, модератор Арманжан Байтасов и основатель Line Group Анатолий Побияхо сошлись на фундаментальном правовом и этическом принципе, который должен лежать в основе любого масштабного девелопмента: собственность обязана служить общественному благу.
«Что касается востребованности проектов — это невозможно просчитать исключительно математически, здесь всегда работает интуиция. Если ты искренне любишь свое дело, а команда разделяет твою страсть, то продукт, созданный с душой и огромным вниманием к деталям, получается по-настоящему красивым и успешным».
Анатолий Побияхо
Эта мысль о ценностном подходе к девелопменту нашла органичное продолжение в финальном слове Кайрата Боранбаева. Инвестор подчеркнул, что сегодня на рынке недвижимости и дизайна стремительно формируется уникальная центральноазиатская айдентика — новый архитектурный и визуальный язык, объединяющий традиции Казахстана, Кыргызстана и Узбекистана.
Национальные паттерны перестают быть архаикой и органично интегрируются в современную урбанистику. В качестве маркера глобального тренда спикер привел недавний проект модного дома Louis Vuitton, создавшего масштабную инсталляцию в виде традиционной казахской юрты, что подтверждает мощный международный запрос на локальную культуру и идентичность.
Подводя итоги дискуссии, важно подчеркнуть: проведение мероприятий такого масштаба, объединяющих ведущих экспертов, инвесторов и архитекторов на площадке Association of Design and Architecture of the Republic of Kazakhstan (ADARK), задает совершенно новый стандарт для всей отрасли. Сегодня ответственные игроки рынка мыслят категориями десятилетий. Их фокус смещается с извлечения минутной коммерческой выгоды на грамотную интеграцию новых объектов в существующую городскую ткань.
Для таких лидеров индустрии создание масштабного проекта — это прежде всего профессиональный вызов и проявление высокой гражданской ответственности. Они заботятся о сохранении исторического наследия и стремятся создавать проекты, которые не просто вписываются в ландшафт, но становятся архитектурными ориентирами своей эпохи, способными прослужить долгие десятилетия. При этом важно понимать, что за каждым таким зданием стоит колоссальный труд больших команд — от инвесторов до проектировщиков и инженеров. Именно их совместная работа, любовь к своему делу и внимание к деталям позволяют возводить уникальные объекты, которые превращаются в новые центры притяжения, формируют эстетику города и становятся его современными достопримечательностями для будущих поколений.
Комментарии (0)