Роб Студивилл: Добро пожаловать на вебинар "На скамейке в парке", организованный Конгрессом за новый урбанизм. Это интерактивные беседы с лидерами мнений в области нового урбанизма и смежных отраслей, предоставляющие возможность аудитории участвовать в реальном времени. Серия вебинаров является платформой для членов CNU для обсуждения и сотрудничества по актуальным вопросам. Сегодня мы поговорим о том, как сделать хороший дизайн доступным: программы предварительно утвержденных зданий с Мэтью Петти, Мэтью Хоффманом и Линдси Хакетт. Я, Роб Студивилл, буду вашим интервьюером. Делитесь своими мыслями с хэштегом #OnTheParkBench и на www.tinyurl.com/otpbfeedback. Программы предварительно утвержденных зданий, иногда называемые "зонами шаблонов", привлекают все больший интерес в США. Мы обсудим примеры, извлеченные уроки и дорожную карту для масштабирования этой идеи. Идея предварительно утвержденных строительных планов относительно новая и возникла на семинаре CNU по "бережливому урбанизму" несколько лет назад. Брайан, Техас, получил награду от программы CNU за свою "зону шаблонов". Идея прошла через некоторые трудности, но за последние два года она значительно продвинулась. Сегодня мы услышим много об этом. Мэтью Петти — планировщик, педагог и разработчик малых масштабов из Фейетвилля, Арканзас. Он также является членом городского совета Фейетвилля. Мэтью Хоффман — архитектор и директор по городскому дизайну в MBL Planning и президент и соучредитель компании Pattern Zones. Линдси Хакетт — городской планировщик, ранее работавшая в Брайане, Техас, а теперь консультант. Все они находятся на переднем крае разработки предварительно утвержденных строительных планов. Сначала выступят наши панелисты, затем состоится обсуждение между панелью и мной, а затем вопросы и ответы от аудитории. Пожалуйста, используйте функцию вопросов и ответов в Zoom, чтобы задать свои вопросы по мере их возникновения. Мы, вероятно, будем отвечать на вопросы в порядке их поступления. А теперь я передам слово Мэтью Хоффману. Мэтью Хоффман: Спасибо, Роб. Рад быть здесь, и рад, что все смогли присоединиться к нам. Пока Мэтью готовит наши слайды, я хочу сказать пару слов о том, почему нас интересует эта работа и, возможно, почему она может заинтересовать и вас. Во-первых, с точки зрения общественного участия, мы считаем, что высшая форма общественного участия — это предоставление людям инструментов, необходимых для участия в развитии их собственных районов. Это принципиально отличается от стандартного подхода к планированию, где вы просто собираете отзывы. Это программа, в которой мы действительно формируем значимые партнерства. Во-вторых, и, возможно, более важно, это программа, которая ставит дизайн в центр обсуждения. В отличие от типичного режима зонирования и утверждения, где все сводится к языку кодов, который большинство людей не понимает, или к диаграммам массинга, которые могут быть интерпретированы по-разному, это возможность для реальных разговоров с людьми о зданиях. Как мы все знаем, любой, кто когда-либо проводил опрос визуальных предпочтений, знает, что можно получить подавляющее большинство людей — 70-80% — которые согласятся с тем, что такое хороший городской дизайн и что он может сделать. Если вы собираетесь решить такую сложную проблему, как нехватка выбора жилья или нехватка предложения жилья, мы считаем, что нужно начинать с самой широкой возможной базы, с самого твердого общего основания, и это означает начинать с хорошего дизайна в центре обсуждения. Мне это нравится. Итак, мы начнем, я буду управлять слайдами для нашей команды, и у нас будет немного обмена мнениями и передача слов. Поскольку это панель, мы можем даже начать с дружеских перебиваний друг друга, чтобы создать атмосферу диалога по ходу дела. Итак, Линдси, Мэтт и наоборот, мы хотели, чтобы все знали, что это наш подход к презентации, и это то, что мы хотели вдохновить в нашем подходе к диалогу. Мы очень рады быть здесь и говорить об этом сегодня. Мы работаем над этим уже около пяти лет. Концепция действительно началась, как сказал Роб, около шести лет назад. Мы очень рады показать вам, что мы смогли сделать и что мы наблюдали по всей стране. Первое, о чем мы хотели поговорить, это то, что у нас есть настоящая миссия. Миссия заключается в том, чтобы видеть, как районы растут постепенно и поддерживать постепенный рост. Для нас это означает действительно сделать этот вид маломасштабного развития основным направлением деятельности сектора и действительно попытаться сделать его удобным. Мы показываем эту диаграмму, я вернусь на слайд и вперед, если вы пропустили анимацию, потому что она может быть довольно тонкой. Мы начинаем с этого графика, и это всего три единицы на акр, что было средним условием проектной зоны, которую мы имели в Брайане, Техас. И что мы предполагаем, или наша теория постепенного развития, заключается в том, что районы могут расти и развиваться, и они делают это в течение десятилетия или двух. Если этот рост происходит с зданиями, которые в основном знакомы жителям, которые уже там, то конечный результат — это район, который все еще сохраняет свою первоначальную идентичность, которая заставила людей полюбить его и захотеть быть там. Мы называем это принципом знакомости, и это то, что действительно может произойти только с постепенным развитием. Эта кульминационная диаграмма, которую вы видите на экране в конце этой анимации, представляет собой увеличение плотности в шесть раз, начиная с трех единиц на акр и с каждым переходом более или менее удваиваясь до 18 единиц на акр. Вы можете представить, давайте покажем это снова, вы можете представить, что с каждым переходом это занимает порядка пяти лет, возможно, немного больше или немного меньше, и это естественный порядок роста и развития районов по всей стране, и это то, что мы пытаемся поддержать. Другая вещь, которую мы наблюдали, действительно вдохновила нас искать новое решение, и мы твердо верим, и если вы находитесь в каком-либо аппарате принятия решений в вашем городе, вы, вероятно, тоже это наблюдаете, что разработчики на рынке принимают решения не только в соответствии с тем, что продается или что разрешено, но часто их высшим соображением является то, что удобно. В нашем родном городе для Мэтта и меня, Фейетвилле, Арканзас, у нас есть то, что мы не так ласково называем лазейкой в разделении участков, где, несмотря на то, что мы достигли значительного прогресса за последние 15 лет с кодами на основе форм и постоянными итерациями, у нас все еще есть это постоянное использование лазейки в разделении участков, которая позволяет административным разделениям участков и последующим исключениям из таких вещей, как обзоры сохранения деревьев и обзоры ливневых вод. Это высший порядок удобства и самая популярная заявка на разработку в нашем городе, несмотря на то, что у нас, как мы считаем, довольно хорошие коды и довольно хорошие планы. Для нас, для меня как городского чиновника и для любого другого, я думаю, когда вы начинаете размышлять об этом, это своего рода откровение. Мы ошибались. У нас была идея, что если мы просто изменим то, что разрешено, этого будет достаточно, и оказалось, что это не так. Наши усилия не дали тех результатов, которые мы хотели, и именно поэтому мы обратились к программам предварительно утвержденных зданий и попытались создать компоненты, которые улучшат это понятие, потому что мы считаем, что если вы хотите решить старую проблему, такую как качественное заполнение пустот на разбросанных участках, решения, которые мы пробовали, уже не сработали, и нам нужно что-то, что, вероятно, является новой техникой. Мэтью Хоффман: Итак, если вы извлечете что-то из этой диаграммы и, возможно, из этой презентации, это то, что мы пытаемся курировать конкретный путь удобства, который ведет к наилучшим результатам для города. Я упомянул, что мы ставим дизайн в центр обсуждения. Мы делаем это типологически, начиная с конкретных типов зданий, которые решают либо конкретные потребности, либо конкретные проблемы, которые мы наблюдаем в исследуемой области, в каком бы сообществе мы ни работали. Я покажу вам несколько зданий, которые мы предварительно утвердили за эти годы. Хороший пример — это здание, которое вы видите внизу экрана. Мы провели исследование в районе, в котором мы работали в то время, в Брайане, и оно показало, что у нас много молодых семей и также много пустых гнездовий. Поэтому мы знали, что нам нужен тип здания, который мог бы расти и сокращаться со временем, позволяя людям расти с их семьями в одном и том же месте или, возможно, позволяя людям стареть и оставаться на месте в одной и той же структуре. Это здание, которое может быть либо дуплексом один над одним, вы можете видеть лестницы сбоку, чтобы подняться на второй этаж, либо с простой четырехзначной реконструкцией, очень низкой стоимостью, оно может превратиться в полноценный дом для одной семьи и обратно. Таким образом, оно позволяет людям действительно стареть на месте, если они хотят, или позволяет семье расти в одном и том же имуществе. Еще один хороший пример того, что мы работали во многих университетских городах за эти годы, и один из самых распространенных жалоб и вопросов, которые мы получаем от городских советов, заключается в том, что многие университетские города по всей стране сталкиваются с эпидемиями так называемых "скрытых общежитий". Это, по сути, студенческие пансионаты, которые размещаются в существующих районах на основании того, что они технически являются домами для одной семьи. Вы увидите дом с пятью спальнями и пятью ванными комнатами и только одной кухней и одной гостиной. И что мы видим, так это то, что в таких ситуациях, особенно в университетских городах, если все дети, которые арендуют эти комнаты, не знали друг друга до двух недель после подписания договора аренды, они все становятся лучшими друзьями, и это "Дом животных 2.0". Что мы предлагаем в такой ситуации, это то, что вы видите в верхней части экрана. Это на самом деле многоквартирный дом, в зависимости от местных кодов он может иметь три, четыре, может быть, пять единиц. Тот, который вы видите, это на самом деле трехквартирное здание, которое мы предварительно утвердили в Брайане, Техас. И что мы делаем, создавая меньшие единицы, так это создаем ситуацию, когда средний размер домохозяйства более похож на остальную часть района, так что у вас не возникает постоянного действия вечеринок на общей кухне и в гостиной. И снова, ставя дизайн в центр обсуждения, это действительно выглядит как дом, это действительно выглядит как что-то, что можно разместить в районе. Это те виды разговоров и действий, которые мы можем предпринять в отношении городского дизайна и архитектуры, которые действительно продвигают обсуждение вперед и позволяют нам делать такие вещи, как размещение многоквартирного здания в середине существующего района. Кстати, прежде чем мы перейдем к следующему слайду, каждое здание, которое вы видите на этих рендерах, цветные здания и здания с каркасом, были вариациями, которые были предварительно утверждены в Брайане, Техас. Это один из основных принципов и лучших практик, которые мы советуем, и о которых мы поговорим немного позже, это то, что вариации на тему подчеркиваются в программе. Название этой презентации панели было сосредоточено на том, как сделать хороший дизайн доступным, и поэтому мы хотим поговорить немного о прямых сбережениях, которые заложены в программе, и это фактические строительные цифры с 2017 года, хотя, заметьте, мы ожидаем, что они на самом деле консервативны по сравнению с сегодняшними долларами. Это прямые сбережения, которые возможны в программе предварительно утвержденных зданий для заявителей. Теперь существуют разные виды программ предварительно утвержденных зданий, и в их самой простой форме это просто набор планов, который строительный инспектор рассмотрел и хранит письмо о разрешении на файл, но мы советуем идти на несколько шагов дальше и фактически, если города будут лицензировать наборы планов в дополнение к предоставлению самого предварительного утверждения, то в наших программах мы можем предоставить как ускоренный обзор, так и набор планов, что означает, что заявитель не должен знать, кто лучший архитектор в городе, они не должны уже иметь представление о процессе, они могут прийти с участком в уме, и если он подходит, они могут получить как набор планов, так и разрешение, и они могут сразу обратиться к подрядчику, они могут буквально взять эти документы в банк, и это представляет собой значительные прямые сбережения на профессиональных услугах, как вы можете видеть здесь, в основном на архитектуре, но это также представляет собой значительно ускоренное время выхода на рынок, и мы не ставим цифру на это, потому что это оценивается по-разному для каждого, но это важная вещь ускоренного времени выхода на рынок для нас, чтобы понять об этих программах и почему мы рекомендуем их широкое внедрение. Потому что мы продали и внедрили два из этих прототипов, о которых мы собираемся рассказать вам как о примерах, Брайан, Техас, и Клермор, Оклахома, и мы также начали замечать, что это тенденция, которая появляется по всей стране. Существует несколько городов в Калифорнии, Орегоне и Вашингтоне, Мичиган рассматривает версию программы на уровне штата, и у нас, конечно, есть наши проекты на Среднем Западе, Брайан и Клермор, Фейетвилл, Арканзас, в ближайшее время и Оверленд Парк в процессе, и поэтому мы хотели использовать эту возможность, чтобы попытаться установить, по крайней мере, временно, некоторые стандарты и лучшие практики, которые мы могли бы следовать как сектор, потому что если это будет появляющаяся тенденция, многие из нас могут работать над программами предварительно утвержденных зданий, и мы считаем, что, как и любой другой код, это будет полезно для нас как отрасли установить некоторые лучшие практики. Итак, мы хотим предложить некоторую номенклатуру. Все это основывается на основном компоненте предварительно утвержденного здания и программы, использующей предварительно утвержденные строительные программы, и это просто о том, что наборы планов предварительно утверждены строительным инспектором, но если эти лучшие практики реализованы, это значительно улучшенная программа предварительно утвержденных зданий, и мы называем это "зоной шаблонов", и так мы описываем и понимаем и называем проекты, и для нас это означает, что зона шаблонов работает с обычным кодом или с кодом на основе форм, она стоит отдельно и параллельно, что означает, что заявители выбирают это добровольно, это не предписано, что заявители должны использовать предварительно утвержденное здание, они все еще имеют доступ к обычному процессу подачи заявок и обзора, и они могут предлагать индивидуальные здания, как они могли бы сегодня. В некоторых городах мы хотели, чтобы некоторые города реализовали программу в рамках существующего зонирования и просто присвоили статус предварительного утверждения зонированию, но другие хотели стать более детализированными и предварительно утвердить конкретные, например, четырехквартирные дома на угловых участках или на краях районов, где они не могли бы иначе поддержать общее повышение зонирования, чтобы разрешить все четырехквартирные дома. Мы считаем, что это действительно важно, они делают программу намного сильнее, и они, как правило, решают многие из начальных проблем, которые возникают у городов, когда они оценивают это как новую идею, которую они еще не видели. В Брайане, Техас, когда город искал что-то, чтобы ответить на некоторые ключевые изменения, мы нашли команду MBL Planning и смогли принять эту замечательную программу. Контекст, в котором находился Брайан в то время, заключался в том, что ключевой район к северу от Техасского университета A&M был переполнен этими скрытыми общежитиями, как упоминал Мэтт ранее. В дополнение к этому, был гольф-клуб, всего несколько районов к северу от этой зоны, который был передан из общественной земли в это государственно-частное партнерство по развитию, и мы, город Брайан, знали, что район вокруг этого парка увидит много откликов и роста с краями рядом с парком, освобождая много спроса. Итак, с этими двумя различными компонентами, которые как бы сливаются вместе в это время, программа шаблонов, предварительно утвержденные шаблонные здания и программа зоны шаблонов были действительно отличным ответом на то, как смешать требования в районе студентов и молодых семей, которые будут приходить и хотеть интересный район для переезда. С программой, которая приходит, мы смогли иметь четыре различных типа зданий, начиная от самого маленького коттеджа и до большого трехэтажного здания с до 12 спальнями, и отклик, который мы видели, был действительно сосредоточен на здании с лестницей, и вы увидите не так много мелких разработчиков, но действительно тех профессионалов, которые приходят и хотят увидеть большой оборот для своих проектов. Для меньших заявителей, которые приходили, был интерес к коттеджу и гибкому дому, но они могли действительно иметь разнообразие местоположений, которые позволяли бы любое из них, и так смешение, которое смогло получить предварительное утверждение для различных районов, было действительно успешным для того, как существующий район мог расти и изменяться, как на изображении, которое было показано ранее с анимацией. В Клерморе был ответ на различные выборы, которые были доступны для города Брайан, были эти типы зданий и вариации в каждом из них, но урок, извлеченный из этого, заключался в том, что заявители, они умные потребители, и умный потребитель, который знает, чего хочет, ищет разнообразие выбора, и поэтому акцент для проекта Клермор был на то, чтобы привнести больше разнообразия. Это был похожий город, так как это также был университетский город, но процесс был более ориентирован на строителей, и поэтому привлечение этих строителей и обеспечение их участия в процессе было еще одной точкой успеха. Еще одной ключевой точкой, которая была очень успешной в Клерморе, было привнесение этого пилотного проекта, и это было привнесение этих четырех зданий, которые были рассмотрены и запущены на ранней стадии, и что это сделало, так это позволило иметь точку для людей, которые интересуются программой, и сказать: "Вот, это уже продвигается вперед, это уже успешно, вот как вы можете это сделать тоже". Это было недавно утверждено в декабре прошлого года, и было много успеха, так что уже 30 заявок были рассмотрены для их центра города всего за первые несколько месяцев, и влияние, которое это оказывает на город Клермор, будет действительно успешным, потому что объем разрешений, который они видят для такого маленького сообщества, действительно показывает, как люди жаждут чего-то нового и что это действительно фактор удобства, который люди будут искать для развития. Мы хотели использовать эту возможность, чтобы быть немного самокритичными, и это основа изменений, которые мы вносим в эти программы, и того, что мы пытаемся сделать, чтобы улучшить их для следующей когорты городов, которые внедряют и преследуют программы предварительно утвержденных зданий. Во-первых, в некотором смысле это были трудные уроки для нас. Мы провели постплановые оценки, и у нас были первоначальные идеи, когда мы начинали, и некоторые из этих идей оказались правильными, а некоторые из них потребовали дальнейшего изучения. Основной или самый важный урок, который мы извлекли, заключается в том, что мы все еще не предоставляем достаточно зданий. Кажется, есть что-то важное в человеческой природе, есть "зона Златовласки", если хотите, в количестве выбора, который люди имеют или хотят с чем-либо, есть идеальное число, и оказывается, что это где-то восемь, десять или двенадцать, и если у вас больше дюжины выбора, вы парализованы выбором, а если у вас меньше восьми, вы чувствуете, что у вас недостаточно выбора, чтобы принять хорошее решение. Мы хотели найти способ производить эти программы для городов и поселков, которые могли бы решить эту проблему и сгенерировать 10-12 вариантов на каждый тип здания, включенный в программу. Это значительное увеличение, мы говорим о переходе от порядка 6 до 10 или 12 зданий в общей сложности, распределенных по нескольким типам зданий, к десяткам зданий в общей сложности в программе, что, по нашему мнению, создаст наибольшее воздействие и будет наиболее успешным. Другая вещь заключается в том, что города хотят иметь возможность изменять программу со временем. Кто бы мог подумать? И оказывается, что если мы придем, независимо от того, насколько хорошо мы справимся с опросами визуальных предпочтений или выявлением ценностей сообщества, производством 3D-печатных моделей и их демонстрацией, проведением выставок в городских залах и гимназиях старших школ, мы все равно можем ошибиться. И, по крайней мере, если мы предварительно утвердим десятки зданий, будет нижние 10 или 15 процентов, которые не будут использоваться так часто, и поэтому городам нужен способ их замены. Все это объединяется в решение, которое также создаст некоторое архитектурное разнообразие и, возможно, сделает эти программы доступными для городов, у которых нет ста тысяч или двухсот или трехсот тысяч долларов на проект планирования. И что мы придумали, так это то, что мы собираемся запустить эту платформу для всех программ предварительно утвержденных зданий, наших, которые мы помогаем городам внедрять, но также мы хотим пригласить коллег в города и поселки повсюду использовать эти программы предварительно утвержденных зданий. Они могут принимать множество различных форм, как я сказал ранее, минимальная версия — это просто строительный инспектор, который может даже действовать в одиночку и просто устанавливать обзоры и предварительные утверждения для архитектурных наборов планов, и мы можем включить такие программы здесь также. Но в основном, что мы чувствуем, мы должны сделать, это создать сеть коллег, которые могут внедрять это и которые могут предоставлять архитектуру для регионов, чтобы сделать архитектуру, чтобы гарантировать, что она регионально подходящая, чтобы гарантировать, что она локально актуальна. Мы считаем, что это очень важно, и мы верим, что программы предварительно утвержденных зданий и зоны шаблонов — это новая технология для городов, как коды на основе форм, и мы должны как можно быстрее внедрять их, если мы можем увидеть такие успехи, как в Клерморе, в других сообществах, это важно для нас сделать это. Итак, мы строим это сейчас, любой город сможет использовать это, любая программа, это белая метка, это брендировано, это выглядит так, как будто город владеет этим, и кто-то может искать по адресу или участку и просматривать и исследовать, что позволяет программа предварительного утверждения, и они могут видеть на основе участка, какие здания предварительно утверждены, они могут перекрестно ссылаться на другие коды и они могут просматривать другие компоненты программы, такие как диаграммы участков, которые специфичны для общих участков в сообществе, которое развертывает такую программу. Конечный результат — это то, что кто-то может сделать выбор, они могут выбрать участок и выбрать здание, и они могут отправить запрос с полным пакетом в департамент планирования, чтобы начать процесс. Мы думаем, что это может быть действительно ценно, потому что лично, работая для городов на стороне частного сектора и работая для городов на стороне государственного сектора, все трое из нас, мы действительно устали от дней программ, которые живут в трехкольцевых папках и в картотеках и должны обновляться одной ревизией PDF за раз. Это хороший год, чтобы работать над программой, которая не только нова для того, что города могут делать с заполнением пустот, но также может быть новой в том, чтобы сделать это легко для них управлять и вести учет таких проектов. Это наш последний слайд. Когда мы говорим о масштабе, в Соединенных Штатах примерно 900 или 1000 мест значительного населения, 10 000 или более человек, возможно, распределенных по нескольким юрисдикциям, но сосредоточенных в одном месте, и мы предполагаем, что в каждом из этих мест есть как минимум одно достойное применение, которое может быть движимо миссией для программ предварительно утвержденных зданий и зон шаблонов. И то, чем мы одержимы, это как мы можем достичь всех из них, и поэтому мы изучали науку о том, как новые идеи внедряются, будь то телевизор или новое приложение или что-то еще, и это следует этой типичной кривой, которую мы называем S-кривой или кривой внедрения, и она разделена на каждую из этих фаз. И сейчас, если мы считаем, что в стране около тысячи таких программ, новаторы составляют только первые 20. Ранние последователи будут думать иначе, чем новаторы, и большинство юрисдикций будут думать иначе, чем ранние последователи, и так далее. И нет никакого способа, чтобы мы могли действовать в одиночку и делать даже 20 из них в год, и это то, что этот масштаб требует, он требует, чтобы все из нас, кто квалифицирован и заинтересован, и энтузиастичен, внедрили эти программы, если мы верим, что это сработает, и это означает, что мы должны начать новую эру координации по этому поводу. Мы были бы рады работать с любым из вас, и мы надеемся, что сегодняшний диалог может стать каким-то началом. Роб Студивилл: Спасибо всем. Давайте перейдем к небольшому обсуждению, а затем перейдем к вопросам и ответам. Мы уже получаем некоторые вопросы. Еще раз, используйте функцию вопросов и ответов в Zoom, чтобы задать свои вопросы. Приятно видеть людей со всей страны, которые сейчас упоминают в чате, откуда они. Я хотел бы спросить всех троих из вас или указать, что это может напомнить некоторым зрителям о домах Sears Roebuck начала 20 века. Это сочетает в себе это с государственной политикой, направленной на сокращение бюрократической волокиты. Теоретически это может помочь как с качеством, так и с доступностью. На практике, оправдывает ли это свой потенциал? Мэтью Хоффман: Это отличный вопрос. Сначала я хочу немного поговорить о каталоге Sears, потому что это то, о чем мы много думали и что действительно важно для нас. Каталог Sears, или Sears Modern Homes, как он назывался, это что-то, что длилось около 40 лет. В нем участвовали десятки архитекторов, они спроектировали около 350 зданий, и нет много хорошей информации об этом, потому что, к сожалению, архивы были уничтожены. Но мы думаем, что около 80% дизайнов использовались для строительства около 80 000 домов по всей стране. Поэтому, когда мы думаем о масштабе проблем, с которыми сталкивается наша страна, и о том, как книги шаблонов могут помочь решить эти проблемы, безусловно, обращение к каталогу Sears было для нас действительно важно. И это часть причины, по которой мы думали о том, что нам понадобится много сотрудников. Только 2% домов в этой стране сейчас проектируются архитекторами, так что здесь есть много места для этого. Что касается идеи о том, оправдывает ли это свой потенциал, я думаю, это действительно интересный разговор. Это немного напоминает мне вопрос, который могли бы задать кому-то, кто работал над кодами на основе форм в середине 90-х, оправдывает ли эта технология свой потенциал. Я не знаю, каким был бы ответ в то время, но, безусловно, это новая и захватывающая технология, о которой, я думаю, есть много причин быть оптимистичными. Мэтью Петти: Я хочу добавить немного к этому ответу в контексте масштаба проблемы и масштаба, который мы обязаны, если мы заботимся о нашей миссии и заботимся о нашем кодексе этики и так далее, мы обязаны попытаться решить. В северо-западном Арканзасе, где мы живем, нам нужно что-то около 90 000 новых жилых единиц, построенных к 2035 году, чтобы просто поддерживать цены на жилье на том уровне, на котором они находятся сегодня. И это проблема растущего региона, есть проблема сокращения и особенно качественного строительства в сокращении для регионов, которые сокращаются. Когда мы говорим о масштабе, мы говорим о тысячах единиц, и как мы можем достичь тысяч единиц. Мы еще не знаем, успешна ли эта программа. Мы видели, что мы считаем очень хорошим показателем высокого объема разрешений из Клермора, и у нас есть некоторые уроки, которые мы извлекли из Брайана, и некоторые предположения, которые были оспорены. Но к чему мы постоянно возвращаемся, так это к тому, что это единственный вид стимула, который мы можем найти, который с самого начала разработан для масштаба. Представьте, например, что город в случае Брайана и Клермора потратил около ста тысяч долларов на архитектурное развитие в рамках этих проектов. Каждый раз, когда заявка поступает в дверь, они получают стоимость набора планов в ускоренном обзоре, независимо от того, сколько заявок поступает в дверь. Итак, стоимость этого довольно быстро в совокупности превысит первоначальные инвестиции, и это то, что невозможно с любым другим видом программы стимулов, где есть прямой стимул, и это также не то, что возможно с почти любой схемой обзора проектов, которая существует в наших департаментах планирования. Итак, попытка решить проблему масштабируемости обоих этих вызовов находится на переднем плане, и мы все еще считаем, что это успешно. Очевидно, что мы являемся евангелистами этой идеи сейчас, но мы все еще находим это очень убедительным, хотя это все еще рано. Это техника сегодня для людей, у которых есть инновационное или раннее отношение к внедрению, хотя это еще не совсем доказано, если быть строго честным. Роб Студивилл: Говоря об инноваторах, почему Брайан, почему Клермор? Как сообщество заинтересовалось этой концепцией на столь ранней стадии? Может быть, Линдси могла бы рассказать о Брайане? Линдси Хакетт: Конечно, да. Я думаю, как я уже упоминала, с контекстом, который был в Брайане в то время, они выпустили запрос предложений в конкретном ответе на увеличение количества скрытых общежитий и хотели план, который мог бы ответить на этот тип спроса на жилье. Итак, что сделал город Брайан, также включало план района, и это был дополнительный элемент, который пришел, но что этот план смог сделать, так это показать поддержку того, как такая программа могла бы быть успешной и могла бы ответить. Итак, поскольку Брайан был одним из первых сообществ, было полезно иметь этот элемент поддержки. Итак, контекст, как я уже упоминала ранее, увеличение количества студенческого жилья, студенты жили в районах, где было много старой архитектуры, но разработчики это видели, и они сносили старые дома, которые были в плохом состоянии и нуждались в сносе, но развитие, которое пришло на их место, это были эти четырех-пятикомнатные дома с одной кухней и гостиной, и ответ от сообщества был очень сильно отрицательным, и люди имели много, знаете ли, как только они видели такой дом, ответ был: "Я предполагаю, что это будет очень негативно". Итак, приходя с ответом, который приносит единицы, которые могли бы быть более доступными для студентов или молодых семей, позволило бы развитию ответить на потребность в районе, где был спрос, но также это предоставило бы этот тип жилья таким образом, который мог бы лучше сочетаться с существующим сообществом, существующими жилищными структурами и существующими людьми, которые уже проживали в этом районе. Это отвечает на ваш вопрос? Роб Студивилл: Конечно. А как насчет Клермора? В общем, как сообщество становится более заинтересованным и продвигается вперед с этой концепцией, когда она такая новая? Мэтью Петти: Итак, Клермор и Брайан оба должны были быть представлены и убеждены в концепции в целом, это не то, что они искали, но это то, что мы рекомендовали как эксперимент, который был бы связан с их усилиями по созданию мест. Оба сообщества сделали наблюдения и были скептически настроены или разочарованы успехом, который они имели с прошлыми усилиями, и были обеспокоены административной нагрузкой, которая возникла бы при преследовании золотого стандарта подхода на основе форм. Итак, так мы пришли к попытке программы предварительно утвержденных зданий в этих сообществах. Теперь, с тех пор, мы называем это появляющейся тенденцией, есть полдюжины других сообществ на побережьях и на Среднем Западе и пара новых сообществ, с которыми мы работаем, которые видели, что происходит, и интересуются, и делают запросы специально для зон шаблонов и программ предварительно утвержденных зданий. Мы действительно чувствуем, что это прямо на грани в терминах этой кривой внедрения, фазы перехода между новаторами, которая, возможно, где мы все еще находимся в фазе того, как это внедряется и кто заинтересован, но переходя в фазу ранних последователей, где у людей есть вдохновляющие примеры, но в конечном итоге они все еще хотят уникальную программу, которая потребует некоторых корректировок, и это то, что мы ожидаем быть тенденцией в секторе, если зоны шаблонов и программы предварительно утвержденных зданий продолжат быть популярными и продолжат показывать успех. Мы ожидаем, что это будет отношение ранних последователей в течение следующих нескольких лет. Роб Студивилл: Откуда вы берете свои проектные планы и как вы их выбираете? Мэтью Хоффман: Да, это хороший вопрос. Итак, на самом деле есть два различных пути, которые мы выбрали. Первый — это два прототипных проекта, которые мы вам показали, это действительно бутиковые архитектурные проекты, где мы провели процесс планирования, мы определили типы зданий, и здесь, в нашем офисе, в этой студии, мы спроектировали все здания под этой крышей, чтобы попытаться сделать все возможное, чтобы соответствовать параметрам проекта. Мы многому научились из этого процесса, вероятно, основное, что мы узнали, это то, что просто не было физически или экономически возможно для одного офиса предоставить все варианты, которые требует рынок для таких программ. Часть вторая, и это направление, в котором мы движемся сейчас, это создание портала, который мы показали на нескольких слайдах назад, и идея заключается в том, что мы можем работать с архитектурными партнерами по всей стране, которые, возможно, имеют больше опыта, чем мы, в конкретных регионах, и мы можем курировать архитектурный каталог, который не отличается от каталога Sears и Roebuck Modern Homes, где мы можем решать проблемы регионально по всей стране, и мы можем делать это с гораздо большим количеством прототипных зданий, чем любой один офис мог бы сделать. В данный момент мы набираем в основном из наших коллег в CNU и в Urban Guild и организуем запуск каталога на первый квартал следующего года с новой когортой городов, а затем со временем мы ожидаем пересматривать каталог на ежегодной основе и все еще разрабатываем процесс для этого. Это то, что мы оцениваем, но мы хотим быть искренними и прозрачными. Мы довольно рано поняли, что нет способа достичь цен большинства городов, и нет способа действительно достичь столько городов и поселков, сколько мы считаем необходимым, если мы пытаемся сделать это в одиночку. Поэтому мы очень стараемся разработать кураторский процесс и запуск каталога с широкой и разнообразной сетью поставщиков. Роб Студивилл: Я хочу поблагодарить Urban Guild за секунду, мои коллеги из Urban Guild были действительно очень полезны в этом, и мы действительно рады иметь это сообщество практики. Мы немного поговорили о домах Sears, они не были, насколько я понимаю, может быть, я ошибаюсь, адаптированы для местных муниципалитетов, может быть, у них были региональные версии, но они не были адаптированы для индивидуальных муниципалитетов. Вы пытаетесь адаптировать свои планы для каждого отдельного муниципалитета? Мэтью Хоффман: Способ, которым мы это делаем, это проведение действительно надежного процесса планирования, который фокусируется на типах зданий в первую очередь. Я думаю, что в терминах, где находится "сок", это в типах зданий и в том, чтобы убедиться, что мы привносим здания, которые решают местные проблемы и используют местные сильные стороны. А затем, да, в терминах конкретной детали крыльца или конкретного навеса, может быть, это что-то, что более регионально актуально на основе активов, которые у нас есть в каталоге. Роб Студивилл: Это немного микс и матч. Есть очень распространенный вопрос, особенно потому, что города хотят быть уникальными, но они также хотят высококачественные дизайны, и они могут хотеть много из них. Мы много говорим о том, что могут быть разные виды одинаковости, и, вероятно, это нормально иметь портфолио микса и матча, где некоторые могут быть подходящими в гораздо более широкой географии, а некоторые могут быть более локально ориентированными. Мы часто спрашиваем людей, когда они задают эти вопросы, устали ли они когда-нибудь видеть главные улицы, даже если они все выглядят одинаково, или устали ли они от зданий в Париже, которые выглядят одинаково, и тогда они никогда не хотят возвращаться. Мы знаем, что есть разные виды одинаковости, и когда мы консультируем города по процессу короткого списка, мы стараемся заставить их думать об этом аналогичным образом и рассматривать, что может быть регионально подходящим и за пределами того, что может быть просто приемлемым или хорошо известным в местных условиях. Роб Студивилл: Это может быть вопрос для Линдси, но вы упомянули, что в Брайане было четыре типа зданий и ряд различных вариаций этих типов, но вы обнаружили, что вам нужно больше разнообразия. Как вы это узнали и считаете ли вы, что сейчас у вас достаточно разнообразия? Линдси Хакетт: Это отличный вопрос. Способ, которым мы любим описывать это, это если бы вы представили, когда Netflix появился, и я знаю, что не все это помнят, но вам нужно было написать, какой фильм вы хотите, они отправляли его вам по почте, вы получали его через три дня, и вы могли его посмотреть, а затем вы отправляли его обратно, и вы получали новый. Если бы вы подумали о каталоге Брайана как о таком, был процесс получения некоторых структур, и выбор, который у нас был, не был очень широким, и процесс получения большего разнообразия занимает немного больше времени. Как Netflix рос и отвечал на спрос, они смогли привнести гораздо больше вариантов просмотра для людей и затем создать эту подписочную услугу, где у вас есть постоянный выбор вариантов. Это то, как программа также выросла, привнося подписочную опцию с разнообразием меняющихся типов зданий с акцентом на предпочтения сообщества, города, который подписывается. Ваш вопрос о том, как мы определили потребность в разнообразии, я думаю, это связано с тем, что говорил Мэтью, где вы хотите видеть, как вещи меняются со временем, и хотя у вас может быть одинаковость, вы все равно хотите иметь возможность посмотреть на что-то и сказать: "Ну, это новейшая версия, это лучшее и величайшее, что у нас есть сейчас", потому что сегодняшняя культура любит видеть, как новые идеи появляются быстро, и подписочная услуга действительно отвечает на этот тип спроса. Роб Студивилл: Я хотел бы перейти к некоторым вопросам от аудитории, и их много, поэтому я немного перефразирую и объединю некоторые из них. Тейлор спрашивал, что стоимость утверждения проектных планов — это одно, но стоимость строительства сейчас очень высока в терминах материалов, и даже если у вас есть предварительно утвержденные планы, строители не смогут окупить затраты на строительство во многих местах. У вас есть ответ на это? Какие проблемы вы видите в городах, с которыми вы работаете по всей стране? Мэтью Петти: У нас есть ответ на это, но он, вероятно, не будет очень удовлетворительным, потому что это также беспокоит нас. Короткая история заключается в том, что мы хотели бы, чтобы это могло решить эту проблему, но это не может. Это было основным ограничивающим фактором в преобразовании заявок на разрешение и сертификатов о заселении в обеих программах в Брайане и Клерморе. Не нужно много объяснений от тарифов до пандемии до продолжающихся эскалаций стоимости строительства и рабочей силы, чтобы рассказать эту историю. Есть две вещи, о которых мы думаем. Во-первых, мы действительно рады в Оверленд Парке, что мы сможем, похоже, сделать акцент на меньших зданиях, и мы считаем, что это, вероятно, номер один, что мы можем сделать с точки зрения дизайна и планирования, чтобы контролировать стоимость жилья с новым строительством. Здесь много чего нужно разобрать, но мы видели некоторые примеры и кейсы, один из наших коллег-новых урбанистов, Эрик Кронберг в Атланте, где они смогли достичь рыночных арендных ставок на гостевые апартаменты, которые соответствуют домохозяйствам с доходом 80% или менее от среднего дохода по региону в новом строительстве. Они делают это, контролируя размер и группируя здания, и с точки зрения дизайна или программы мы рады сделать эту попытку, но это хороший вопрос, и это справедливый вопрос, и это вызов, с которым мы все будем бороться, и это касается только краев этих увеличений стоимости. Мэтью Хоффман: Еще одна вещь, которую я хочу сказать об этом, и мы видим это в Клерморе, опять же, та же история, действительно сложная среда сейчас с точки зрения стоимости строительства, но то же самое верно и для наших конкурентов в пространстве типов зданий, то же самое верно и для пригородных прототипов, то же самое верно и для фермерских домов для одной семьи. Что эти программы сделали, возможно, это привели к ситуации, где теперь у "пропавшего среднего" есть шанс конкурировать, и, возможно, они так же сложны, как и некоторые из менее желательных типов зданий, но, по крайней мере, теперь с точки зрения зонирования и утверждения они не более сложны. Роб Студивилл: Брайан замечает, что все дизайны, которые вы показали, это нео-традиционные формы зданий. Он спрашивает, является ли это ответом на местные исторические районы или это обращение к тому факту, что все помнят дом бабушки? Мэтью Хоффман: Это отличный вопрос. Первое, что мы сделали, когда каждый раз, когда у нас была встреча с заинтересованными сторонами, каждый раз, когда у нас была общественная встреча в Брайане, буквально первое, что мы сделали, это провели опрос визуальных предпочтений. Результаты этого были чрезвычайно убедительными. Опять же, подавляющее большинство людей предпочитают более или менее традиционную архитектуру, безусловно, предпочитают традиционную городскую форму. Если вы позволите большинству людей выбрать между домом с выступающим гаражом и домом с передним крыльцом, они выберут дом с передним крыльцом. Если вы позволите людям выбрать между современным таунхаусом и более традиционным таунхаусом, они, как правило, предпочтут более традиционный таунхаус. Я архитектор, который был обучен как модернист, я думаю, что для этого есть место в этом мире, но когда вы предварительно утверждаете здание, я думаю, что здесь есть своего рода другой уровень ответственности, который говорит: "Окей, если кто-то платит за это сам и делает это все сам и может себе это позволить, и они выбирают современную архитектуру, больше власти им, но если это общественная программа, где мы собираемся субсидировать дизайн чего-то, мы считаем, что это действительно должно быть довольно нормальным и чем-то, что подавляющее большинство людей согласится, что они хотят видеть через дорогу от своего дома в своем районе". Мэтью Петти: И это сказано, в прошлом эти прототипные программы были ограничены несколькими зданиями по сравнению с тем, что мы делаем в будущем, это своего рода скудные программы с точки зрения предложений зданий, которые они предоставляют. Новые программы, где десятки зданий могут быть предварительно утверждены за более или менее ту же стоимость для города, мы можем считать их очень обильными, что означает, что у нас есть гораздо более длинное, более широкое, более глубокое портфолио, и мы рады иметь возможность экспериментировать с включением некоторых более современных архитектурных стилей, когда это уместно, в микс, когда у нас есть немного больше места, так сказать, в программе, чтобы рассмотреть более широкий спектр стилей. Роб Студивилл: Джеффри, я полагаю, член гильдии, задает технические вопросы. Город платит начальный единовременный взнос за проектирование и инженерные работы, а затем предоставляет планы людям, которые хотят развивать в зоне? Как покрываются расходы на проектирование и инженерные услуги и как город покрывает ответственность перед консультантами и подрядчиками? Мэтью Хоффман: Джеффри, приятно слышать от тебя, дружище. Итак, давайте посмотрим, проектные сборы, единовременные или нет. Опять же, прототипные проекты, которые мы показали, это были бутиковые проекты, где мы занимались конкретным архитектурным проектированием для этого города, так что это была единовременная плата, где город покрывал стоимость этой архитектуры, и теперь они владеют лицензией на эту архитектуру в пределах исследуемой зоны. Портал, который мы предлагаем работать с нашими архитектурными и планировочными партнерами по всей стране, это будет подписочная услуга, которая позволит нам заменять разные здания со временем. Итак, это не одноразовая вещь, где город платит за здание, независимо от того, работает оно или нет. С подписочной услугой мы теперь знаем, что если здание не работает, мы можем его убрать и заменить чем-то, что работает. Инженерные работы — это не то, чем мы занимаемся, пороги очень важны, и поэтому мы стараемся оставаться ниже пороговых требований, которые привели бы нас к тяжелым инженерным услугам. Что я упускаю? Мэтью Петти: Я думаю, ты покрыл большинство, но, может быть, чтобы поставить точку на нескольких моментах. Если это требует инженерных работ в наборах планов, это обычно также нужно будет выполнить в конце, и поэтому есть дополнительные или сопутствующие компоненты программы, которые нужно настроить. Арматура для этих программ может быть готова к международному строительному коду, но это требует дополнительных компонентов программы для этого, и это довольно простой процесс, над которым мы работаем с одним из новых городов когорты, и нам пришлось обойти в Брайане и Клерморе для решения вопросов с международным строительным кодом, и это работало достаточно хорошо, но это не было так идеально, как мы хотели. Ответственность всегда возвращается к проектному архитектору, но у нас есть действительно хорошие лицензионные условия, чтобы минимизировать все это, так что мы стараемся держать это как можно ближе к паритету с соглашением частного сектора. Что мы делаем сейчас, вместо того чтобы заниматься индивидуальной архитектурой, и, кстати, открытое приглашение для любых архитекторов на звонке, мы были бы рады работать с вами, так что свяжитесь с нами. Мы разработали с другими коллегами, что мы считаем действительно отличной моделью роялти, чтобы сделать вашу архитектуру доступной для этих сообществ. Мы сделали это, потому что поняли, работая с этими сообществами, что они хотят иметь доступ к более широкой архитектуре, так что это часть нашей миссии — убедиться, что более чем 2% домов по всей стране действительно получают архитектурный опыт архитектора. Роб Студивилл: Это может быть вопрос для Линдси, но с кем вы сотрудничали, чтобы это произошло в Брайане, Техас? Городской совет, архитектор, городской юрист, как это произошло с точки зрения общественного процесса? Линдси Хакетт: Конечно. С нашей консультативной командой, которая пришла, партнером была основная рабочая группа с городом, и это была в основном городская планировочная команда в то время. Я была менеджером проекта, и у нас была небольшая группа городских сотрудников, которая возглавляла это. Партнерства также включали консультативный комитет по плану Midtown, это был комитет, состоящий из около 20-30 человек, которые представляли избранных и назначенных должностных лиц и представителей районов, был хороший выбор строителей и разработчиков в этой команде также. Консультативный комитет был руководящим комитетом, который смог оставаться вовлеченным на разных этапах процесса. Да, городской юрист был очень вовлечен в обеспечение того, чтобы постановления и ключевые элементы, которые продвигались для утверждения, соответствовали требованиям государственных и местных кодексов, и они также были вовлечены в обеспечение того, чтобы лицензирование и ответственность были чем-то, с чем город был комфортен. Что касается архитектора, это был Nebraska Slack Planning and Architects, но также было участие и доступность архитекторов на консультативном комитете также. Мэтью Хоффман: Приветствую Райана Терри и Тима Терри из RT Studio, они были нашими местными архитектурными партнерами там, и они отлично справились, помогая нам с дизайном и затем также помогая людям ориентироваться в программе. Роб Студивилл: Как продолжение этого, Рэнди спрашивает, какова была обратная связь в Брайане и, возможно, также в Клерморе, как положительная, так и отрицательная? Линдси Хакетт: Конечно. В Брайане было много волнения, когда люди слышат об этом плане, это было действительно положительно, люди действительно взволнованы, и я думаю, что просто у нас было плохое время с пандемией, а затем с ростом цен на строительство, это было действительно сложно, но это все еще постоянно, мы получаем много волнения в Брайане и Клерморе, и как мы видели, у нас уже было более 30 поданных разрешений, так что обратная связь была действительно положительной с точки зрения спроса на программу, а затем ответы, которые мы смогли рассмотреть, что было сделано, и учиться и расти, знаете ли, с точки зрения любых недостатков, но я думаю, что мы уже упомянули многие из них и как мы отвечаем с программой. Роб Студивилл: Прошу прощения перед Клермором, я думаю, я неправильно произнес это несколько раз, Клермор, Оклахома. Дизайны, которые вы нам показали, в основном, кажется, жилые. Рассматриваете ли вы предварительно утвержденные планы зданий для смешанного использования, угловых магазинов и тому подобного? Мэтью Хоффман: Мы рассматриваем, и на самом деле мы утвердили трехэтажное здание смешанного использования в Брайане. Мы решили не идти по этому пути в Клерморе, и опять же, как описал Мэтью, такие здания по международному строительному коду просто немного сложнее, и поэтому они действительно требуют дополнительных программных элементов. Имейте в виду, что в большинстве городов и поселков по всей территории Соединенных Штатов, даже в мегаполисах, большинство существующей городской ткани сегодня может быть значительно улучшено с точки зрения ее способности генерировать налоговые поступления, решать проблему одиночества, поддерживать местные экономики почти строго, если бы мы должны были придерживаться этого, строго придерживаясь компактных форматов для одной семьи, это все равно дало бы нам 80% или более пути в большинстве Соединенных Штатов. Большинство городов, с которыми мы работаем, признают это для себя, и поэтому они естественно хотят взвесить программу или предпочесть портфолио компактных форматов для одной семьи. Теперь это не значит, что все еще есть много узлов и много интереса в том, чтобы видеть более интенсивные форматы на краях и на коридорах, но все же мы ожидаем, что в будущем большинство программ будут предпочитать компактные форматы для одной семьи с точки зрения большинства их портфолио. Роб Студивилл: Так много хороших вопросов. Есть ли способ, спрашивает Томас, стимулировать или приоритизировать местных инкрементальных строителей? Вакантные участки для застройки сразу же подскочат в цене, и наличные предложения от крупных застройщиков будут доминировать на рынке? Мэтью Петти: Это беспокоит нас, и мы обращаем внимание на новости и тенденции, и это беспокоит нас, и если вас это не беспокоит, то, вероятно, должно. Итак, да, и мы экспериментировали с требованием определенных вещей, таких как правила изменчивости, в наших дополнительных критериях для программы. Например, требование, чтобы разные типы не могли быть смежными или чтобы индивидуум или организация не могли заниматься проектами предварительно утвержденных зданий на более чем трех смежных участках. Итак, мы пытаемся контролировать и обеспечивать мелкозернистость, и мы хотели бы поэкспериментировать с этим немного больше, и одна из вещей, которая нас вдохновила, это покойный Хэнк Дитмар предложил правило в эксперименте в Саванне, которое установило для эксперимента программы предварительного утверждения там, что ни один смежный участок не мог быть застроен одним и тем же человеком или одной и той же организацией, и мы думали, что это было блестящее правило, и смотрим на такие правила, которые немного более алгоритмические или генеративные, чтобы контролировать некоторые из этих вещей. Но что касается увеличения или скачка цен на недвижимость, опять же, в большинстве случаев посмотрите, как взвешены эти портфолио, в большинстве случаев это разрешение более высокого качества или предварительное утверждение более высокого качества версии архитектурно или с точки зрения дизайна участка, чем то, что уже разрешено, так что с этим нет связанного скачка в стоимости, или он номинальный в случаях, когда города могут повысить зонирование или могут использовать программу для ограниченного повышения зонирования, чтобы разрешить предварительно утвержденные многоквартирные дома, такие как четырехквартирные или восьмиквартирные дома. Увеличение стоимости будет соразмерно тому же увеличению стоимости, которое вы могли бы увидеть от повышения зонирования в целом. Мы не видели, чтобы это действительно было воздействием, которое выходит за рамки или уникально для программы. Мэтью Хоффман: Да, и все это, очевидно, основано на том, что наш интерес в основном в постепенном развитии, и многие из ранних городов-последователей, которые выбирают работу с нами, сосредоточены на застройке пустот в первую очередь. Но я также хочу сказать, что мы считаем, что для этой программы есть роль в зеленых полях, мы считаем, что мы можем потенциально улучшить качество пригородных проектов и создать пешеходные среды в этом пространстве, это просто не то, что нас просили сделать, и не то, что было основным фокусом. Роб Студивилл: Ну, сейчас уже час, и я не знаю, хотите ли вы продолжать отвечать на еще несколько вопросов или у вас есть время или возможность сделать это. Мы можем продолжить, если вы хотите. Мэтью Хоффман: Давайте ответим на два последних вопроса, это нормально. Роб Студивилл: Хорошо, и мы снова будем публиковать видео этого завтра. Кто-то спрашивает, когда вы упомянули будущие улучшения, вы упомянули 10-12 вариантов на каждый тип здания, чтобы предоставить правильный уровень выбора. Можете ли вы уточнить, что вы имеете в виду под этим, и являются ли вариации типов зданий просто разными архитектурными стилями или это вариации на самом деле разных типов зданий? Мэтью Хоффман: Это и то, и другое. Опять же, процесс планирования начинается с типов зданий, мы должны думать об этом как о предварительной квалификации определенных типов зданий в районе, так что это могут быть ADU, это могут быть дуплексы один над одним, это могут быть, назовите ваш тип здания на сегодня. Оттуда мы можем обратиться к нашему архитектурному каталогу для всех зданий, которые у нас есть, которые соответствуют этому типу здания, и в одном районе и в исследуемой зоне, где мы предварительно квалифицировали, скажем, три или четыре разных типа зданий, у нас может быть три или четыре десятка архитектурных вариаций, которые соответствуют этому типу здания. Это включает в себя разные планы этажей, которые также могут быть разными наборами фасадов для аналогичных планов этажей, это своего рода стратегия "все из вышеперечисленного", надеюсь, это отвечает на ваш вопрос. Роб Студивилл: Может быть, это последний вопрос, но Мэри спрашивает, что она действительно заинтересована в этом усилии, но, проведя последние два десятилетия, работая над кодами на основе форм, и зная, насколько свободно теперь применяется этот термин, она интересуется, думали ли вы о способах предотвратить искажение концепции, когда люди создают планы для предварительно утвержденных типов зданий для новых зон шаблонов, но игнорируют концепции, которые продвигает CNU: контекст, пешеходность, компактное развитие, устойчивость. Каков ваш ответ на это? Мэтью Петти: Ну, во-первых, Мэри, свяжитесь с нами, потому что мы хотим вашей помощи. О, послушайте, мы так обеспокоены этим, мы одержимы этим, и поэтому мы сделали... Мэтт и на ранних этапах переговоров, и теперь мы можем говорить с Линдси и сотрудничать с ней каждую неделю, и мы приняли решение, что мы не хотели держать все это для себя, мы не хотели делать всю информацию и проектные решения и извлеченные уроки собственностью только для нас именно по этой причине, потому что мы хотели опередить это, и поэтому мы хотим использовать эту возможность, чтобы начать говорить об отраслевых стандартах словаря и некоторых стандартах практики и так далее. Итак, это просто чтобы сказать, мы обеспокоены этим, мы немного занимаемся самокопанием или поиском души, и спрашиваем себя, знаете ли, какое качество мы чувствуем, что нам нужно настаивать на программах, которые мы внедряем, и когда мы думаем об этом, мы задаемся вопросом, знаете ли, сколько пригородного рынка, например, мы хотим захватить и попытаться направить, или сколько из него мы хотим игнорировать, и мы не знаем ответа на это. Мы предполагаем, что некоторые разработчики или некоторые города, которые видят ценность технологии в новом процессе, но которым не важны наш устав или наши принципы, подхватят это и попытаются сделать что-то, и наша лучшая стратегия, насколько мы знаем на данный момент, опять же, мы были бы рады получить помощь и некоторые инсайты здесь, лучшая стратегия, которую мы знаем на данный момент, это попытаться сделать это как можно быстрее и попытаться сделать это на платформенной основе, чтобы у нас было что-то, что действительно имеет высокую ценность, чтобы предложить этим сообществам, чтобы они не были так сильно искушены сделать это наполовину, правильно? Мы хотим, чтобы они сделали действительно хорошую работу, и мы хотим сделать это удобным и попытаться решить эту проблему для них, и если есть лучший способ, мы хотим его услышать, но на данный момент это наш подход, чтобы сделать все возможное с этой проблемой. Линдси Хакетт: Я думаю, прежде чем мы закончим, есть один последний вопрос, который я хочу убедиться, что он получит ответ, и это был вопрос от Брайана, который говорит: "Какой следующий шаг, чтобы узнать больше и принять участие?" Мы определенно хотим вашего участия, и поэтому свяжитесь с нами, вы можете начать с patternzones.com, и я посмотрю, может быть, Мэтт или Мэтью хотят упомянуть еще несколько способов, как люди могут принять участие. Мэтью Петти: Нет, ты все покрыла, Линдси, это номер один, что нужно сделать. Этот веб-сайт сейчас просто форма, чтобы заполнить, чтобы мы могли установить связи, так что, будь вы архитектор, планировщик или принимающий решения, будь вы на стороне частного сектора, вы занимаетесь проектами планирования и дизайна, мы хотим помочь вам реализовать эти виды проектов для вашего клиента и сделать программы предварительно утвержденных зданий частью ваших предложений, будь вы в городе и предлагаете это заявителям, или будь вы в секторе и предлагаете это муниципалитетам. Опять же, мы евангелисты этой идеи, мы очень сильно в это верим и очень стараемся решить все возникающие проблемы на этом пути. Роб Студивилл: Очевидно, что эта тема вызывает большой интерес, извините, что мы не смогли ответить на каждый вопрос, который был задан, но это было действительно интересное обсуждение. Спасибо большое, Мэтт, Мэтью, Линдси, за участие в "На скамейке в парке". Еще раз, это видео будет опубликовано на сайте CNU, вероятно, в течение 24 часов. Спасибо всем, кто присутствовал, и я с нетерпением жду встречи с вами на "На скамейке в парке" в будущем. Хорошего дня!