На Design Summit 2026 в рамках панельной сессии «Тенденции развития архитектуры в 2026–2027 годах» эксперты обсудят смену градостроительных парадигм. Город перестает быть просто набором квадратных метров — он становится сложной экосистемой сервисов, сценариев и маршрутов. Чтобы разобраться, какие проекты получат поддержку муниципалитета, а какие будут жестко отклоняться рынком, редакция Yestate совместно с Ассоциацией ADARK обратилась к экспертизе Евгения Цоя — руководителя архитектурного бюро Metropolis и члена Градостроительного совета Алматы. В портфеле его команды — масштабные общественные и коммерческие пространства, где визуальный образ диктуется сложной функцией и экономикой. Мы обсудили, почему архитектору пора стать стратегическим партнером инвестора, как проектировать новые полицентры мегаполиса и за какие невидимые решения покупатель сегодня готов платить премию к рынку.
Yestate: Тема вашей панельной сессии сфокусирована на трендах 2026–2027 годов. Вы находитесь в уникальной профессиональной позиции: руководите успешным бизнесом и входите в состав Градостроительного совета Алматы. Если смотреть на развитие архитектуры через эту двойную профессиональную призму, какие концепции сегодня получают поддержку муниципалитета, а какие подходы городская администрация будет жестко отклонять? Что девелоперам необходимо интегрировать в свои проекты уже сейчас, чтобы они соответствовали новому вектору развития города?
Евгений Цой: Если говорить не о модных архитектурных трендах, а о реальном векторе развития Алматы, то сегодня происходит важный сдвиг: город постепенно перестает оценивать проект исключительно как отдельный объект. Мы должны смотреть на то, что объект делает с городом вокруг себя и как его функционал взаимодействует с городской средой.
Генеральный план Алматы до 2040 года уже задает эту логику: переход от моноцентричной модели к полицентричной, развитие общественного транспорта, связанных зеленых пространств, пешеходной инфраструктуры, общественных и деловых центров. Отдельный акцент сделан на сохранении исторической среды и природного каркаса города. Поэтому я бы сформулировал главный критерий очень просто: хороший проект должен улучшать не только стоимость своего участка, но и качество городской среды вокруг него.
«Инвестиция в городское качество — это не благотворительность со стороны девелопера. Это инвестиция в стоимость самого проекта.»
Опуская техническую сторону регламентов и законодательства, сегодня все меньше шансов у проектов, которые предлагают городу только квадратные метры. Девелопер должен показать, какую ценность получает человек, который вообще не будет жить или работать внутри этого здания. Речь идет о пешеходных связях, общественных пространствах, озеленении, первых этажах, которые работают на город, транспортной доступности, безопасности и правильном масштабе улицы. Это также сохранение того, что делает Алматы Алматы: его ландшафта, исторической памяти, визуальных связей с горами, а также водного и зеленого каркаса города.
Поэтому я ожидаю, что в ближайшие годы будет усиливаться запрос на контекстную архитектуру — архитектуру, которая не просто выглядит современно, а понимает место, климат, человека, социальные связи и городскую структуру. Алматы должен развиваться, но развитие должно быть интеллектуальным.
Для девелопера это означает очень конкретную вещь: качественная градостроительная концепция должна появляться раньше архитектуры здания. Сначала нужно ответить на вопрос, какую городскую среду мы создаем, а уже потом — какое здание в ней будет стоять. И я считаю, что это одновременно и общественная, и экономическая задача. Качественная среда формирует ликвидность территории на десятилетия вперед. Поэтому инвестиция в городское качество — это не благотворительность со стороны девелопера. Это инвестиция в стоимость самого проекта.
ПРОЕКТЫ, МЕНЯЮЩИЕ СРЕДУ: Многофункциональный комплекс «Терренкур» (Алматы)
Проект расположен на выразительном рельефе вдоль реки и связывает два уровня города: верхнюю проезжую часть с подземным паркингом и историческую набережную. Архитектура здесь следует за рельефом — здания расположены на разных отметках, раскрываясь постепенно. Комплекс проницаем для всех горожан благодаря системе пешеходных улиц, камерных дворов и площадей. Каждое здание обладает собственной стилистикой и фасадами, но вместе они формируют цельный, соразмерный человеку ансамбль, продолжающий историческую память места.
Визуализация МФК «Терренкур» в Алматы. Проект демонстрирует интеграцию разнообразных архитектурных объемов в сложный рельеф, органично связывая верхнюю улицу и историческую набережную в единый пешеходный маршрут.
Yestate: В портфеле бюро Metropolis есть уникальные объекты, например, SEN Musical ART-Center, где визуальный образ здания полностью подчинен акустике и его сложной внутренней функции. Если перенести принцип «форма следует за функцией» на коммерческую и общественную недвижимость, как глубокая проработка функционала на этапе концепции защищает проект от потери актуальности? За какие архитектурные решения, продиктованные именно функцией, общество и бизнес готовы сегодня обоснованно голосовать кошельком?
Евгений Цой: Проект SEN Musical ART-Center для меня интересен именно потому, что там архитектурная форма не является самоцелью. Фасад и планировочное решение стали следствием формы и ограничений участка — его размер всего 7 соток, — а также очень сложной внутренней задачи: необходимо было учесть технические требования к акустике и организовать логистику учащихся, артистов, зрителей, посетителей кафе, коворкинга и офисного блока таким образом, чтобы все эти потоки не пересекались и могли комфортно сосуществовать. В результате функция не просто разместилась внутри здания — она сформировала его архитектуру.
Но сегодня я бы пошел еще дальше. Формула «форма следует за функцией» уже недостаточна. Современная архитектура должна следовать за сценарием использования. Потому что функция здания меняется значительно быстрее, чем само здание.
Офис сегодня — это уже не просто определенное количество рабочих мест. Это пространство коммуникации, концентрации, обучения, корпоративной культуры и привлечения сотрудников. Торговый объект — не просто набор магазинов, а место, где человек получает опыт. Жилой комплекс — не только квартира, а среда повседневной жизни.
Поэтому глубокая работа над функционалом на стадии концепции — это фактически управление будущими рисками проекта. Если мы правильно понимаем сценарии использования, здание становится более гибким. Его можно адаптировать под изменение технологий, образа жизни, состава пользователей и даже экономической модели. А это напрямую влияет на срок его актуальности и инвестиционную устойчивость.
Я думаю, что сегодня человек готов платить не столько за квадратные метры, сколько за качество сценария, который эти квадратные метры ему дают. Он платит за возможность быстро выйти из дома в качественное общественное пространство. За нормальный первый этаж. За свет, акустику, приватность и возможность сосредоточиться в офисе. За то, чтобы ребенку было безопасно пройти от дома до школы. За возможность работать, общаться, заниматься спортом и отдыхать в пределах хорошо организованной среды.
«Офис сегодня — это уже не просто определенное количество рабочих мест. Это пространство коммуникации, концентрации и корпоративной культуры. Торговый объект — место, где человек получает опыт. А жилой комплекс — среда повседневной жизни.»
Именно поэтому самые сильные коммерческие решения часто находятся не в декоративной архитектуре, а в невидимых вещах: правильной логистике, акустике, инсоляции, навигации, инженерии, сценариях движения и трансформируемости пространства. Я бы сказал так: люди готовы «голосовать кошельком» за архитектуру, которая экономит им время и одновременно повышает качество жизни. И это принципиальное изменение отношения к архитектуре. Раньше здание могло быть красивым объектом. Сегодня этого недостаточно. Оно должно быть удобным, адаптивным, эмоционально сильным и при этом работать на протяжении десятилетий.
Поэтому главный вопрос архитектора на стадии концепции сегодня звучит не «как будет выглядеть здание?», а «как человек будет жить, работать и чувствовать себя здесь через пять, десять и двадцать лет?» Если мы умеем отвечать на этот вопрос еще до начала проектирования, архитектура действительно становится инструментом создания долгосрочной ценности.
Аналитика Yestate: Стремление девелоперов максимизировать прибыль часто приводит к попыткам импортировать чужие градостроительные модели. Однако практика показывает, что слепое копирование форматов Дубая или Сеула в условиях предгорий не только нарушает визуальный код, но и может оборачиваться значительными затратами на адаптацию инженерных решений и сейсмоусиление. Долгосрочный успех актива сегодня возможен лишь при бережной интеграции проекта в существующий ландшафт и глубоком понимании локальной идентичности.
Yestate: Вы неоднократно выступали за бережное отношение к историческому ядру Алматы и сохранение масштаба «города-сада». Сегодня город перенаправляет вектор развития на периферию, создавая новые полицентры, а вокруг мегаполисов зарождаются новые агломерации. Если посмотреть на эти территории глазами архитектора-созидателя, есть ли у вашей команды Metropolis концептуальное видение того, какими должны стать проекты в этих развивающихся зонах? Как интегрировать девелоперский прагматизм в масштабные мастер-планы?
Евгений Цой: Я считаю, что развитие периферии и формирование новых полицентров — это не просто возможность перенести часть городской нагрузки за пределы исторического центра. Это шанс фактически заново определить, каким будет Алматы и его агломерация через 20–30 лет.
Но здесь есть принципиальная опасность. Если воспринимать новые территории исключительно как резерв земли под максимальное количество квадратных метров, мы получим не новые города, а спальные районы. Сначала они могут выглядеть экономически эффективными, но через десять-пятнадцать лет город получает огромные расходы на инфраструктуру, транспорт и социальные объекты.
Поэтому мастер-план должен начинаться не с количества квадратных метров, а с вопроса: какой образ жизни мы хотим сформировать на этой территории? На градостроительном совете мы рассматриваем территорию и застройку как систему взаимосвязанных сценариев. Где человек живет? Где работает? Где учится его ребенок? Как он перемещается? Где встречается с другими людьми? Где занимается спортом? Где проводит выходные? Что он видит из окна? Как он выходит из дома утром?
Эту практику мы внедрили и в METROPOLIS: сначала исследование контекста, уже после этого возникает архитектура и квадратные метры. Я вижу новые полицентры как самостоятельные городские организмы, а не как филиалы существующего центра. У каждого должна быть своя идентичность, свой общественный центр, свой зеленый каркас, свои точки притяжения и свой набор функций.
При этом девелоперский прагматизм здесь не противоречит качественной урбанистике. Наоборот. Его необходимо встроить в нее с самого начала. Девелоперу нужны понятная экономика, этапность строительства, ликвидные типологии, плотность и возврат инвестиций. Городу нужны инфраструктура, общественные пространства, транспортная связанность и социальные функции. Архитектор должен соединить эти интересы в одну работающую систему. Поэтому я считаю, что хороший мастер-план — это не красивая картинка будущего. Это экономическая модель территории, переведенная на язык пространства.
Очень важно также не пытаться стереть особенности места. Для Алматы это особенно актуально: горы, реки, зеленые коридоры, рельеф, климат, существующие населенные пункты — все это должно становиться частью структуры новых районов. Если мы правильно используем природный и культурный капитал территории, нам не придется искусственно создавать идентичность дорогими декоративными приемами. Моя принципиальная позиция проста: новые территории должны становиться не продолжением-периферией Алматы, а новыми частями города с собственной жизнью и собственным характером. И тогда развитие периферии становится не расползанием города, а его качественной трансформацией.
ПРОЕКТЫ, МЕНЯЮЩИЕ СРЕДУ: Реновация комплекса «Сункар» (Алматы)
Концепция реновации участка площадью 69 гектаров объединяет инфраструктуру комплекса лыжных трамплинов с проектом «Арборетум». Пространство становится круглогодичным спортивно-общественным кластером мирового уровня. Архитектурной доминантой выступает бионический визит-центр с панорамным рестораном. Проект включает этно-аул, канатную дорогу и сеть интегрированных в рельеф смотровых площадок. В несущих конструкциях активно применяется клееная древесина, что продиктовано не только эстетикой, но и инженерными требованиями к сложным грунтам.
Концепция реновации спортивно-общественного кластера «Сункар». Архитектурные решения, включая бионический визит-центр и сеть смотровых площадок, деликатно вписаны в горный ландшафт предгорий Заилийского Алатау.
Yestate: Если выйти за рамки локальных градостроительных планов и посмотреть на Казахстан и мир в целом — архитектура во все времена программировала сознание общества. В условиях формирующейся глобальной «Новой реальности» меняются и наши фундаментальные запросы. Что сегодня больше всего хочет видеть в своем повседневном окружении думающий, интеллектуальный человек? Какие типологии застройки нам стоит развивать в большей мере? И, возможно, самый главный маркер качества среды: какой должна стать эта новая реальность для детских глаз? Чего нам критически не хватает для создания пространств, которые будут вдохновлять и формировать здоровое поколение?
Евгений Цой: Мне кажется, сегодня у человека изменился сам критерий качества среды. Сегодня горожанин уже имеет высокую эстетическую и интеллектуальную насмотренность. Он уже не хочет просто потреблять больше пространства. Он хочет жить в среде, которая его не утомляет и при этом развивает. Ему нужны тишина, свет, воздух, зелень, культура, эстетика, возможность быть одному и возможность быть частью сообщества.
Мы слишком долго измеряли город квадратными метрами, этажностью, плотностью и стоимостью недвижимости. Но человек воспринимает город совершенно иначе — через ощущения, маршруты, масштаб, свет, звук, время и возможность выбора. Поэтому я думаю, что одна из главных типологий будущего — это смешанная, многофункциональная городская среда, где повседневная жизнь не разделена на отдельные зоны «жилье — работа — торговля — отдых». Человеку не обязательно каждый день пересекать весь город, чтобы прожить полноценный день. Нам нужны районы, в которых можно жить, работать, учиться, заниматься спортом, встречаться с друзьями, получать культурный опыт. Но при этом они должны быть не замкнутыми «городами в городе», а частью общей городской системы.
И здесь появляется самый важный вопрос — что увидит ребенок. Потому что ребенок не знает, что такое Генеральный план, коэффициент плотности или инвестиционная модель. Он просто смотрит вокруг и формирует свое представление о том, каким должен быть мир. Если ребенок каждый день видит серый забор, автомобили, парковку, одинаковые фасады и закрытые дворы, мы фактически программируем его представление о нормальной жизни.
Поэтому я бы набрался смелости и вообще предложил бы оценивать город через очень простой тест: может ли ребенок самостоятельно, безопасно и с интересом пройти свой ежедневный маршрут? Это то, к чему стремятся в своем развитии самые передовые города мира с точки зрения урбанистики и устойчивого развития. От дома до школы. От школы до спортивной секции. От дома до парка. От парка до библиотеки или культурного центра.
«Я бы предложил оценивать город через очень простой тест: может ли ребенок самостоятельно, безопасно и с интересом пройти свой ежедневный маршрут? От дома до школы, от школы до секции или парка.»
Если такой маршрут существует, значит, мы действительно создали городскую среду. И в этом смысле архитектура становится не только строительством. Она становится частью образования. Мы буквально строим среду, в которой следующее поколение будет формировать свое представление о красоте, свободе, безопасности, обществе и будущем.
ПРОЕКТЫ, МЕНЯЮЩИЕ СРЕДУ: ЖК Arkenon City (Астана)
Современный жилой квартал бизнес-класса клубного формата в районе Нура, воплощающий концепцию «город внутри города». Проект состоит из 28 жилых и 2 коммерческих блоков, объединенных пешеходным мостом. Внутренние дворы полностью закрыты от машин, формируя безопасную среду для прогулок. Отличительная черта комплекса — благородные фасады из натурального камня и клинкерного кирпича, а также наличие приватных палисадников для квартир на первых этажах, что стирает границу между домом и природой.
Архитектурный облик ЖК Arkenon City в Астане. Проект воплощает концепцию «город в городе» с акцентом на приватность, безопасные дворы без машин и премиальные фасадные решения из натурального камня и клинкерного кирпича.
Yestate: Завершая наш разговор. Ежедневно погружаясь в рутину согласований, бюджетов и жестких нормативов, что мы как профессионалы постоянно упускаем из виду? Настало ли время для смены парадигмы, при которой архитекторы и инженеры выходят на первый план не просто как исполнители, а как полноправные визионеры и стратегические партнеры девелоперов? Как должен выглядеть этот новый союз архитектурной мысли и инвестиционного капитала, чтобы совместно конструировать «Новую реальность», в которой в выигрыше остаются и общество, и бизнес?
Евгений Цой: Мне кажется, мы слишком долго разделяли архитектуру и экономику. С одной стороны — архитектор, который говорит о качестве, эстетике и смыслах. С другой — инвестор, который говорит о бюджете, сроках и доходности. И иногда они воспринимают друг друга как людей, которые мешают выполнить свою задачу.
Я считаю, что это неправильная модель. Архитектор должен понимать экономику проекта. Он должен знать, сколько стоит его решение, как оно влияет на эксплуатацию, ликвидность, сроки реализации и стоимость квадратного метра. Но и инвестор должен понимать, что архитектура — это не последняя стадия, когда уже определены участок, бюджет и продукт, и остается только красиво оформить фасад. Архитектура должна участвовать в формировании самого инвестиционного продукта.
Именно на ранней стадии определяется большая часть будущей ценности проекта: его структура, плотность, функциональное программирование, сценарии движения, общественные пространства, идентичность, визуальные связи, инженерные решения. Поэтому архитектор будущего — это не только автор формы. Это стратег, который способен видеть проект одновременно с трех сторон: глазами человека, глазами города и глазами инвестора. А инвестор будущего — это не просто собственник капитала. Это человек, который понимает, что его актив существует внутри общества и города и что его стоимость формируется не только внутри границ земельного участка.
Мне кажется, нам необходимо перейти от отношений «заказчик — исполнитель» к отношениям «инвестор — архитектор — инженер — город как партнеры». И тогда появляется совсем другая ответственность. Мы перестаем спрашивать только: «Сколько квадратных метров мы построим и сколько они будут стоить?» Мы начинаем спрашивать: «Какую ценность создаст этот проект через десять, двадцать, тридцать лет?» И вот здесь возникает понятие новой реальности.
Я думаю, что профессиональное сообщество действительно должно взять на себя больше ответственности за этот процесс. Потому что архитектор обладает уникальной возможностью видеть последствия решений на десятилетия вперед. Мы проектируем не только здания. Мы проектируем поведение людей, маршруты, отношения между пространствами и в конечном итоге — образ жизни. И поэтому я бы сформулировал свою позицию очень просто: мы не должны ждать новую реальность. Мы должны ее проектировать. А если смотреть шире — как на предмет институций и социальной науки, — мы должны программировать новую реальность. И делать это так, чтобы через двадцать лет нам не было стыдно за то, что мы построили сегодня. Если мы строим для вечности, то нужно постараться.
Присоединяйтесь к дискуссии!
Города будущего строятся уже сегодня, и архитектура перестает быть просто оболочкой — она формирует стиль жизни, управляет трафиком и капитализирует инвестиции. Услышать Евгения Цоя вживую, обсудить вызовы отрасли с ведущими девелоперами и задать свои вопросы о будущем урбанистики можно на главном событии осени — Design Summit 2026, организатором которого выступает Ассоциация дизайна и архитектуры Республики Казахстан (ADARK).
Панельная сессия «Тенденции развития архитектуры в 2026–2027 годах» состоится в первый день форума, 29 сентября, с 11:20 до 12:10 на Главной сцене Дворца Республики в Алматы. До встречи там, где конструируется «Новая реальность»!
Частые вопросы
Комментарии (0)